posted by Yuki7104 2012.02.29 17:06



아파트 값 주춤…‘마당 있는 집’ 욕구 봇물

아파트의 시대가 저물고 단독주택의 전성기가 도래하는 것일까. 재테크 수단으로서의 아파트의 매력이 금융 위기와 함께 사그라지면서 그간 참았던 단독주택에 대한 욕구가 한꺼번에 분출되고 있는 양상이다. 재력이 되는 자산가들이라면 앞마당이 있고 프라이버시가 보호되는 단독주택을 당연히 선호하겠지만 재테크를 위해 아파트 생활을 감수해야 했다. 그러나 이젠 그럴 이유가 없어진 것이다. 서판교의 고급 주택단지는 부자들의 이런 욕구를 보여주는 좋은 사례다.

부자만 단독주택을 선호하는 것은 아니다. 중산층의 욕구도 최근 다양한 방식으로 표현되고 있다. 이현욱 광장건축사사무소 소장이 직접 지은 듀플렉스 주택(일명 땅콩집)이나 건축과 교수 두 명이 용인 죽전에 지은 단독주택(일명 살구나무집)은 수도권의 아파트 한 채 가격으로 수도권에 단독주택을 소유할 수 있다는 것을 보여준다. 이들 집들은 집짓기 과정을 책으로 펴내면서 유명세를 타고 있다. ‘살구나무집’은 건축학과 교수인 박인석 명지대 교수와 박철수 서울시립대 교수가 분당과 중계동의 아파트를 판 돈으로 죽전에 아파트보다 1.5배 큰 평수의 집을 함께 지은 것이다.

단독주택 붐은 통계로도 확인된다. 국토해양부가 발표한 주택 인허가 실적(전국)을 보면 아파트는 2007년 47만 호를 정점으로 2008년 26만 호로 하락한 이후 소폭 늘어 지난해 35만 호가 인허가를 받았다. 반면 단독주택은 2005년 2만 호에서 매년 꾸준히 늘어 지난해 4만9903호로 5만 호에 육박한다(표 참조). 인허가 실적이 실제 착공·준공 실적과 일치하지는 않겠지만 실제 지어지는 주택의 수를 가늠해 보는 지표로 참고할 만하다.


아파트 팔아 단독주택 짓기 가능한가

같은 단독주택이라고 하더라도 약간의 구분이 필요하다. 국토해양부는 주택을 ‘단독·다세대·연립·아파트’의 네 가지로 구분하고 있다. 단독주택은 다시 ‘(순수)단독·다가구’로 나뉜다. 다가구는 소유 형태는 단독에 가깝지만 건물 형태는 다세대에 가깝다. 연립은 다세대와 비슷하지만 면적이 660㎡를 넘어가면 연립으로 분류된다. 일반인들이 흔히 상상하는 단독주택은 아마도 단독 중에서도 다가구가 아닌 순수 단독주택일 것이다.

형태적인 구분 외에도 집을 짓는 방식에 따라서는 크게 세 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째는 개인이 직접 토지 소유주로부터 땅을 사 집을 짓는 것이다. 이때 땅값은 상대적으로 저렴하겠지만 상하수도·가스·전기 등의 기반 시설이 없는 상태에서 짓게 돼 공사비가 많이 들 수 있다. 주로 교외에 드문드문 한 채씩 있는 전원주택이 그렇다.

둘 째는 한국토지주택공사(LH)나 지방의 개발 공사에서 분양하는 택지지구를 분양받아 집을 짓는 것이다. 이때는 기반 시설이 이미 갖춰져 있고 이 비용이 토지 분양가에 포함돼 있다. 게다가 택지지구는 주위에 아파트 단지나 상업지구 등과 함께 개발되기 때문에 생활의 불편함도 덜 수 있다. 다만 원하는 토지의 면적만 구매할 수 없고 정해진 면적을 분양받아야 한다. 100㎡ 이하 면적도 있지만 대개 300㎡ 이상의 큰 면적이 많아 수도권 소형 아파트 소유주들이 토지를 직접 분양받아 집을 짓기는 현실적으로 힘들 수 있다.

이 에 대한 해법이 바로 듀플렉스 주택이다. 두 가구가 하나의 필지를 분양받은 뒤 일종의 다세대주택을 짓는 방법이다. 마당을 소유하기 위해 1, 2층으로 가구를 구분하지 않고 세로로 두 집을 구분한 것이다. 수도권에서 10억 원대의 중형 아파트를 소유하고 있다면 한 필지에 자신의 집을 원하는 형태로 지을 수 있다.

예술적인 집을 지을 수도 있고 한옥을 지을 수도 있다. 천편일률적인 아파트에 싫증 난 이들 위주로 개성적인 집짓기가 최근 관심을 끌고 있는 추세다. 이때 건축가·시공사를 선정하는 것에서부터 자잘한 것까지 많은 것을 신경 써야 한다. 게다가 한정된 비용으로 토지 비용을 맞추려면 입지가 서울과 점점 멀어지게 돼 출퇴근의 불편함을 감수해야 하는 것이 현실이다.

한옥은 건축비가 비싼 단점을 개선해 외관과 지붕은 한옥의 느낌을 살리되 내부는 아파트처럼 꾸민 하이브리드 한옥이 꾸준히 지어지고 있다. 그렇지만 수도권보다 지방의 귀농 인구를 주 고객으로 하고 있다.
셋째는 단지형 단독주택을 분양받는 방법이다. 흔히 말하는 타운하우스가 이런 형태다. 집을 사는 행위는 아파트를 사는 것과 다를 바 없지만, 다만 그것이 고층이 아니라 저층의 집일 따름이다. 단지형 단독주택은 일종의 기성품이므로 집을 직접 지을 때 신경 써야 할 자질구레한 일들을 신경 쓸 필요 없이 원하는 집을 구매하면 된다. 최근 지어지는 타운하우스는 20억 원 이상의 고가로 분양되는 편이다. 지난해 말 분양을 시작한 분당의 ‘율동공원 라플리움’의 분양가는 20억~34억 원대다.
posted by Yuki7104 2012.02.28 16:28
취득세 관련 오피스텔 허의 분양광고 등 유의
향후 정책 방향 지켜보면서 매입하는 것이 유리 할 수도


은퇴를 앞두고 주택임대사업을 계획 중인 김모(56세)씨. 강남의 오피스텔을 알아보던 중에 깜짝 놀랐다. 오는 4월 27일부터 주거용 오피스텔도 주택임대사업이 가능해져 취득세 감면 등 다양한 세제혜택이 있다는 소식을 접했지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 취득세 감면 혜택을 받을 수 없다는 말을 전해 들었다. 김모씨는 "애초에 신축 혹은 분양 받은 주택에 한해서만 취득세 감면 혜택이 주어지는 사실도 몰랐다"며 난감해했다.

강남의 한 중개업소도 "테헤란로 주변으로 오피스텔 매수 문의가 종종 있지만 강남3구가 취득세 감면 혜택이 제외 된다는 사실을 아는 사람은 별로 없는 것 같다."며 오피스텔 임대사업에 앞서 세제 혜택이 어떻게 주어지는지 꼼꼼히 체크한 후 거래에 나서는 것이 좋다고 조언했다.

지난 8.18 대책으로 임대사업자로 등록할 경우 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔도 동일하게 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 주거용 오피스텔로 임대사업을 할 경우 종부세는 합산과 양도세 중과가 배제되고 재산세와 취득세는 매입 조건에 따라 면제되거나 25~50% 감면 받을 수 있게 됐다. 특히 매입 임대주택 사업자가 거주하는 주택 1채에 대해서는 비과세 요건(보유 3년이상)을 갖춘 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심이 높다.

하지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 임대사업자에 대한 취득세 감면 혜택이 처음부터 제외 된 점을 모르는 경우가 종종 있어 매입시 주의가 요구되고 있다.

오피스텔을 매입하는 경우 취득세 감면 혜택은 최초로 분양 받은 경우에만 적용되며 면적 별로는 60㎡ 이하 주택을 5년 이상 임대한 경우 취득세가 면제되고 60~85㎡ 는 25%를 감면 받을 수 있다. 그러나 강남3구는 지난 2004년 주택거래신고지역으로 지정된 이후 현재까지 이어지고 있어 취득세 감면 대상에서 애초부터 제외됐다.

최근 강남3구 내 오피스텔 분양관련 기사를 보면 취득세 감면 혜택 관련 내용이 포함되어 있는 경우가 종종 있어 투자자들을 더욱 혼란스럽게 하고 있다. 더욱이 현재 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔 범위도 확정되지 않았고 잔금(또는 등기일) 납부일에 따라 세제 혜택 여부가 달라질 수 있어 오피스텔 매입 시 제도 변경 사항과 함께 정책 진행 방향 등을 꼼꼼하게 챙겨볼 필요가 있다.


posted by Yuki7104 2012.02.26 13:32
서울 강남구 개포동에 사는 L씨(50)는 땅 잘 고르기로 이름난 부동산 고수다. 전원주택 사업을 한다. 좋은 땅을 매입해 멋진 전원주택을 짓기로 입소문이 난 터라 집을 산 고객이 다른 고객을 소개시켜주는 경우가 많다. 근래 경기도와 강원도 일대에 연간 5채 이상 전원주택을 지어 분양했다. 그가 부동산 고수가 되기까지의 과정을 돌아보면 땅을 살 때의 유의점을 배울 수 있다. 지난번 중앙SUNDAY 기고(1월 29~30일자 23면)에서 부동산 투자 때 토지이용계획확인서를 확인해보는 것이 얼마나 중요한지 강조했다. 이번엔 L씨의 사례를 통해 실전에서 겪을 만한 어려움과 해법을 알아본다.

지금으로부터 10년 전, L씨는 휴가지인 강원도에서 보기 드문 전원주택 부지를 발견했다. 배산임수(背山臨水)에 풍치가 빼어난 지형이었다. 야트막한 임야에 자작나무와 조선육송이 빽빽이 들어섰고 앞에는 실개천이 흐르고 있었다. 그림 같은 전원주택을 지을 수 있다고 생각하니 흥분됐다. 평상시에는 침착하고 꼼꼼하던 그였지만 마음이 앞섰다. 등기부상 권리관계만 간단히 확인한 뒤 볼 것 없이 임야인 전원주택 부지를 매입했다. 소유권 이전등기를 마치고 집을 짓기 위해 해당 지방자치단체에 형질변경 등 인허가 신청을 했다.

그런데 이게 웬 걸, 관청에서 ‘마을 주민 민원 때문에 허가를 내줄 수 없다’는 답신이 돌아왔다. 처음엔 대수롭지 않게 생각했지만 찬찬히 들여다보니 문제가 꽤 심각했다. 마을 사람들은 대대손손 그 산에서 송이버섯을 채취해 연간 수백만원씩 돈벌이를 하고 있었다. ‘일정 금액의 보상을 해주지 않는 한 전원주택을 지을 수 없다’는 게 주민들의 민원이었다. 요구 액수도 만만찮았다. 11가구에 2000만원씩 총 2억2000만원에 달했다.

어떻게 이런 일이 생겼을까. 이 토지에는 등기부에 공시되지 않은 ‘특수지역권’이 있었던 것이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 공동으로 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취 등으로 수익을 얻는 권리다. 마을 사람들이 오랜 기간 송이버섯을 공동 채취해 온 땅이기에 특수지역권이 성립한 것이다. 그는 ‘울며 겨자 먹기’ 심정으로 마을 사람들에게 2억원 넘는 위로금을 지급한 후에야 전원주택을 지을 수 있었다. 눈에 보이는 등기부상 권리관계만 따졌다가 수업료를 호되게 치른 것이다.

그 뒤부터 L씨는 땅을 살 때 등기부에 공시되는 권리와 함께 공시되지 않는 권리도 철저히 살폈다. 한번은 경기도 소재 땅을 매입하려고 현장을 찾았다가 한쪽 땅이 파인 것을 발견했다. 땅 주인은 “별것 아니다”고 얼버무렸다. 의심이 든 그는 현장 사진을 찍어 전문가에게 자문했다. 아니나 다를까, 전문가의 답변은 “등기부에 공시되지 않았지만 땅을 파놓은 형태로 볼 때 유치권(留置權)을 위한 터 파기 공사일 가능성이 크다”는 것이었다. 유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 해당 부동산에 대해 공사비만큼의 담보를 설정할 수 있는 권리다. 민법 제320조에 명시돼 있다. 유치권이 성립하기 위해서는 법률적으로 다섯 가지 사항에 부합해야 한다. 첫째, 유치권 대상은 물건(부동산·동산)과 유가증권이어야 한다. 둘째, 유치권의 목적물(부동산·동산 등)에 관한 채권(받을 돈)이어야 한다. 가령 빌려준 돈을 못 받는다고 해서 채무자의 부동산에 유치권을 주장할 수 없다는 얘기다. 셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다. 넷째, 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 한다. 다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상 사유가 없어야 한다.

이 같은 법적 권리 사항을 숙지한 L씨는 땅 주인에게 유치권 설정 여부를 물었다. 상대방은 “건물을 지으려고 터 파기 공사를 일부 했지만 아직 공사비를 지불하지 않은 상태”라고 답했다. 결국 매매대금에서 유치권 우려가 있는 공사비 6500만원을 공제하고 땅을 매입했다. 만약 이런 사실을 모르고 샀더라면 6500만원의 공사비를 고스란히 덮어쓸 수 있었다.

필자가 만나본 땅 부자들은 특수지역권이나 유치권처럼 등기부상 드러나지 않는 권리까지 꼼꼼히 챙긴다. 경험을 통해 등기부가 전부가 아니라는 학습효과가 생긴 것이다. 물론 드러나지 않은 복병을 확인하려면 발품을 팔아야 한다. 터 파기 공사 여부는 현장을 돌아보지 않고는 알 수 없는 노릇이다. 문제될 만한 권리관계가 있으면 이를 해결한 후 부동산을 매입해야 한다. 부동산 초보자들은 “등기부에 공시되지 않는 권리도 있느냐”고 반문하곤 한다. 보통 사람들은 전 재산의 절반 이상을 들여 집이나 땅을 사는 경우가 많다. 그러면서 현장 확인조차 하지 않고 매매계약서에 도장 찍는 경우를 보면 안타깝기 짝이 없다.

물론 등기부를 꼼꼼히 살피는 것이 기본이다. 등기부에 있는 내용이 무얼 뜻하는지조차 잘 모르는 이도 적잖다. 등기부에서 부동산의 지번·지목·넓이 등 토지·건물의 현 상황은 ‘표제부’라는 항목에 나와 있다. 소유권과 관련된 권리 사항이 나오는 항목은 ‘갑구’다. ‘을구’는 소유권 이외의 권리 사항이 담겨 있다. 우리나라 등기제도는 등기의 형식적 성립 요건만 갖추면 서류심사만으로 등기할 수 있도록 돼 있다. 그래서 현장의 상황을 제대로 반영하지 못해 공신력이 떨어진다는 지적이 나온다. 이로 인해 부동산 매입 후 등기 내용이 사실과 달라 손해를 보는 경우가 종종 생긴다.

정 리해보자. 부동산 구입 때 먼저 등기부를 통해 소유자를 정확히 확인해야 한다. 이어 갑구와 을구에 나타나는 권리관계를 꼼꼼히 살핀다. 등기부에 문제가 없다면 등기부에 공시되지 않은 권리를 따져볼 순서다. 투자하기 전 유치권처럼 눈에 잘 보이지 않는 권리를 해결해놓지 않으면 인수 후 큰 부담이 돼 돌아올 수 있다.


고준석(48) 동국대 법학박사로, 전국을 누비며 발품을 판 부동산 전문 컨설턴트다. 이론과 실제에 두루 강하다는 평을 듣는다. 저서 '강남 부자들'이 있다
posted by Yuki7104 2012.02.26 11:51
부동산정책 표류…집값 뛴 지방 놔두고 강남만 옥좨 원칙없는 `투기지역`
부산북구 작년 집값 22%↑ 투기지역 요건 해당


강 남 3구의 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 정치권 반대로 사실상 무산 상황으로 치달으면서 투기지역 지정과 해제를 둘러싼 형평성 논란이 가열되고 있다. 부산, 대전 등 지난해 집값이 폭등했던 지역은 정작 아무런 조치도 취하지 않으면서 집값이 되레 뒷걸음질친 강남 지역에만 유독 높은 규제를 고집하고 있기 때문이다. 주택투기지역은 직전 1개월의 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역으로 △최근 2개월간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 △지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역이 지정 대상이다. 통계청이 고시한 지난해 전국 소비자물가 상승률은 2.9% 선이다. 국민은행 통계에 따르면 지난해 초 부산 집값이 달아오르기 시작한 2~4월 2개월 새 부산 북구 집값은 7.1%나 껑충 뛰었다. 부산 북구의 지난 1년간 집값 상승률은 22.4%에 달해 2009년 1월~2011년 12월 3년간 전국 평균 상승률 14.9%를 훌쩍 뛰어넘었다.

`지난 1년간 집값 상승률` 요건으로 보면 부산 북구는 당연히 투기지역으로 지정됐어야 했다. 반면 지난해 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 전체 집값 변동률은 -0.9%에 머물렀다.

그러나 이런 `룰`과 상관없이 현재 전국에서 투기지역으로 남아 있는 곳은 강남 3구가 유일하다.

국 토부 관계자는 "부산 말고도 지난해 집값 상승이 두드러졌던 지방에선 투기지역 지정 요건에 해당되는 지역이 더 있을 수 있다"면서도 "룰은 그렇지만 규정된 조건 외에도 주변 집값 불안 요소나 정책적 판단 등도 중요 잣대여서 요건에 해당한다고 모두 묶어야 하는 것은 아니다"고 말했다.

전문가들은 과거 강남 집값이 폭등하던 시절 도입한 징벌적 규제를 합당한 이유도 없이 유지하는데 대해 정부나 정치권 모두 지나칠 정도로 `무원칙`이라는 비판 목소리가 높다.

이 원용 이원용부동산연구소장은 "DTI 문제를 자꾸 가계부채와 연결시키는데 늘어나는 담보대출이 집을 사는데 쓰이는지, 사업용도로 쓰이는지 정확한 구분과 분석이 필요하다"며 "수도권을 놓고 봤을 때 주택은 안팔리는데 주택구입 목적으로 대출이 증가할 것이라는 정부 주장은 난센스"라고 꼬집었다.

강남 3구 전ㆍ월세 상한제 도입안 역시 원칙ㆍ실효성ㆍ타이밍 3박자가 모두 빠진 전형적 포퓰리즘 공약이라는 비판 목소리가 높다.

강남지역 전체의 지난해 전세금 평균 상승률(아파트 기준)은 11.1%. 강남구만 놓고 봤을 때는 9.9%다. 반면 전국 평균은 15.1%다. 광주의 경우 지난 1년간 무려 24%나 전세금이 치솟았다.

수도권에선 오히려 화성(27.9%) 오산(23%) 같은 신도시 주변 전세금이 폭등한 것으로 나타났다.

전세금이 뛴 곳은 따로 있는데 오히려 전세금이 가장 적게 뛴 강남지역 전세금을 상한제로 묶자는 주장 자체가 앞뒤가 맞지 않는 셈이다. 주무부처인 국토해양부도 전세금 안정 실효성보다 부작용이 더 크다며 강력 반대하고 있다.

진보당도 아닌 보수당인 새누리당이 잇단 `강남 때리기` 공약을 만지작거리고 있는 것은 소위 `집토끼는 조금 버리더라도 산토끼를 잡는 게 낫다`는 전략의 일환으로 보인다.


posted by Yuki7104 2012.02.26 11:50
주거환경연합과 60여개 재개발ㆍ재건축 구역 주민 대표는 23일 긴급 대책회의를 열어 서울시의 재개발ㆍ재건축 정책에 항의하는 대규모 규탄집회를 열기로 결의했다고 24일 밝혔다.

오는 3월 16일 오후 4시 서울광장에 서 개최되는 이 집회에서 주최 측은 “현재 서울시 뉴타운 출구전략은 재개발ㆍ재건축 억제에만 치중해 사실상 재개발ㆍ재건축 죽이기 정책을 펼치고 있다”며 다수의 재개발ㆍ재건축 구역 주민들과 함께 서울시 정책에 대한 강력한 반대 의사를 표명할 예정이다.

행사에는 200여개 재개발ㆍ재건축 구역의 주민 1만여명이 참석할 예정이라고 주거환경연합은 전했다.

이들 구역의 주민 대표들은 전국 단위의 공동투쟁위원회를 결성해 서명운동, 항의집회, 단식투쟁, 정책토론회 등 다양한 활동을 지속적으로 펼칠 계획이다.

단체 규탄집회에 앞서 한남뉴타운 4개 재개발 추진위원회가 오는 28일, 강남구 개포지구 재건축 연합회가 오는 29일 각각 서울광장에서 별도로 집회를 연다.

이번 집회는 서울시의 뉴타운 출구대책과 일부 재건축 아파트 단지에 대한 용적률 상향 불허, 소형주택 의무비율 상향 등의 관련 정책에 항의하기 위한 것이라고 주최 측은 설명했다.

주거환경연합 관계자는 “최근 (서울시가) 뉴타운 출구전략과 용적률 억제 등 재개발 사업성을 악화시키는 정책만 발표하고 있다”며 “대다수 주민이 개발을 원하는 사업추진구역에는 용적률 상향, 도로 등 기반시설 설치비용 지원, 세입자 대책 비용의정부 분담 등 지원대책을 마련해야 한다”고 말했다.

헤럴드생생뉴스/onlinenews@heraldm.com
posted by Yuki7104 2012.02.26 11:49
지구단위계획이란? … 도시계획에서 막강한 위상 차지, 종 변경도 가능

기부채납시 인센티브 적용, 용적률 상승 가능

 

■ 지구단위의 개관

2000 년 기존의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 지구단위계획으로 통합되었고, 2003년 다시 제1종 지구단위계획에서 제2종 지구단위계획으로 확대되었다. 따라서 지구단위계획이란 무엇인가에 대해 알아야 할 필요가 있다.

< 국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제2조에서는 지구단위계획을 도시계획 수립대상 안에서 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시의 기능·미관을 증진시키며, 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시관리계획으로, 그 지역이 특성을 유지·강화하는 방향으로 도시기반 시설·공공시설 및 민간 건축물에 대해 종합적이고 체계적인 공간 계획을 수립하는 것으로 정의하고 있다.

자연 과 인간이 공존하는 환경 친화적 도시환경을 조성하고, 지속 가능한 도시개발 및 관리를 하며, 토지이용을 구체화·합리화하는 것이 지구단위계획의 목적이다. 다시 말해서 지구단위계획이란 어떻게 하면 토지를 효율적으로 이용할 수 있는지, 어떻게 하면 보기 좋은 환경친화적 도시를 만들 수 있는지, 어떻게 하면 지역적 특성을 도출해 낼 수 있는지를 종합적으로 고려하는 계획이라 할 수 있을 것이다.


■ 1종·2종 지구단위계획의 분류

지구단위계획의 종류에는 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획이 있다. 제1종 지구단위계획이란 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농촌·산촌·어촌의 기능을 증진시키며, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이다. 그리고 제2종 지구단위계획이란 계획관리지역 또는 개발진흥 지구를 체계적이고 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 시설의 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 각각의 대상지역이나 목적에서 차이를 보이고 있다. 제1종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역내 신규개발 사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳이고, 제2종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역 밖의 계획관리지역과 개발진흥지구이다. 전자의 목적이 토지이용의 합리화·구체화 및 기능·미관의 증진이라면 후자의 목적은 도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하는 것이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 도시관리계획 절차에 따라 계획을 수립해야 하는데, 그 수립기준은 제1종과 제2종 공통되는 것으로 기초조사와 환경관리, 교통처리, 가구 및 획지, 건축물의 용도·규모, 경관, 공원 및 녹지, 기반시설 관리 등이 그 기준이 된다. 여기서 기초조사란 도시기본계획수립지침의 기초조사 항목에 준하는 일반기초조사, 도시 관리 계획수립지침의 환경성 검토방법으로 수행하는 환경성 검토, 토지적성평가지침에 따르는 토지적성평가가 포함되는 것이다.


■ 기반시설 사항

지 구단위계획구역으로 결정 가능한 기반시설로서는 교통시설(도로, 주차장), 공간시설(광장, 공원, 녹지, 공공공지), 유통·업무시설(수도, 공급설비, 공동구), 공공·문화체육시설(시장, 학교, 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업 훈련시설, 청소년 수련시설,) 보건·위생시설(종합의료시설), 환경기초시설(하수도, 폐기물 처리시설), 기타시설 등이다.


■ 절차

앞에서 살펴본 내용을 기반으로 지구단위계획이 이루어지는 절차는 다음 그림과 같다.

기존의 지구단위계획이 2003년 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 확대되었으므로 각각의 경우에 대해서 좀 더 자세히 알아보자.

1)제1종 지구단위계획

지 구단위계획이라 함은 통상 제1종 지구단위계획을 의미하며, 제1종 지구단위계획은 우선 도시관리계획의 수립대상이 되는 지역 안에서 특별한 문제점이나 발전 잠재력이 있는 곳으로 지구단위 계획을 통해 체계적이고 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 한다.

제1종 지구단위계획에는 도시재개발구역·택지개발예정지구 또는 주거환경개선지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역이나, 시가화 조정구역이나 공원에서 해제되는 지역으로 면적이 30만㎡ 이상인 지역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역으로써 면적 30만㎡이상인 지역은 반드시 포함되어야 한다. 그 외에 제1종지구단위계획 지정이 가능한 지역은 첫째, 토지이용을 개별 건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역(용도지구), 둘째, 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역, 셋째, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등이 필요한 지역이다.

지구단위계획구역을 지정할 때는 해당 구역 및 주변지역의 여건도 함께 고려해서 의도하는 목적이 달성 될 수 있도록 지정 목적을 분명히 해야 한다. 제1종 지구단위계획의 지정목적은 대략 5가지로 각각의 내용을 상세히 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 기존의 시가지가 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 기존 시가지의 정비가 지정 목적이 되는 경우.

둘째, 도시 성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립 할 필요가 있는 곳으로 도로 등 기반시설을 재정비 하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키는 기존 시가지의 관리를 지정목적으로 하는 경우.

셋째, 개발보다는 도시 형태와 기능을 현재의 상태로 유지·관리에 초점을 두는 기존시가지의 보전이 지정 목적이 되는 경우.

넷째, 도시 안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시 팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하는 신시가지의 개발하는 것을 지정 목적으로 하는 경우.

마지막으로 위의 지정목적 중에서 둘 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우는 복합적인 사항이 그 지정 목적이 된다.


2)제2종 지구단위계획

제 2종 지구단위계획은 과거 준농림지역에서 준도시지역으로 국토이용계획 변경을 통해 도시계획적 제어요소(기반시설 확보, 도시경관 문제 등) 없이 아파트를 건설함으로써 파생되는 문제점을 극복하기 위해 생긴 제도로 도시화가 예상되는 도시지역 밖의 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위한 것으로 용도지역의 건축물 외에 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다. 이는 난개발 방지를 위해 개발수요를 집단화하고, 충분한 기반 시설을 확보하여, 개발 예상 지역을 체계적으로 개발·관리하고, 환경 친화적인 환경 조성 및 지속 가능한 개발을 유도하기 위함이다.

3)계획관리지역에서의 제2종 지구단위계획

제2종 지구단위계획 지정이 가능한 지역·지구는 계획관리지역과 개발진흥지구로써, 계획관리지역에서는 첫째로 지정하고자 하는 지역에 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되는 경우에는 면적기준 30만㎡ 이상이어야 하며, 기타의 경우 3만㎡ 이상이어야 한다. 둘째로 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있어야 하며, 셋째로 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없어야 2종지구단위계획을 수립할 수 있다.

4)계획진흥지구에서의 2종지구단위계획

개발진흥지구에는 첫째, 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구, 둘째, 계획관리지역·생산관리지역 및 농림지역 내 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 않은 지역에 한함), 마지막으로 도시지역 외의 지역 안에 지정된 관광·휴양개발진흥지구로 분류될 수 있다.

둘째의 경우에는 주거기능이 포함되지 않는 지역에 한한다. 또한 각각의 개발진흥지구 목적에 따라 주거형, 산업형, 유통형, 관광·휴양형, 복합형 지구단위계획이 가능하다. ‘주거형 지구단위계획’은 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로 계획적인 개발을, ‘산업형 지구단위계획’은 농공단지나 공장, 이에 부수되는 근로자 주택이나 기타 농어촌관련 시설을 설치하기 위한 계획적인 개발을 지정목적으로 구분하고 있다.

‘유통형 지구단위계획’은 물류시설이나 유통단지, 공동 집배송 단지 및 집배송 센터 등의 시설 설치를 위한 계획적인 개발을, ‘관광·휴양형 지구단위계획’은 관광사업을 영위하기 위해 설치하는 시설, 체육시설 등의 설치를 위한 계획적인 개발을 목적으로 한다. 마지막으로 ‘복합형 지구단위계획’은 위의 사항 중에서 둘 이상을 동시에 지정하는 경우이다. 각 유형별의 상세내용은 아래 표를 참고하면 된다.

5)1·2종 지구단위계획의 기부채납(인센티브)

제2종 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물 용도·건폐율·용적률·높이의 최고한도·최저한도 그리고 교통처리계획이 반드시 포함되어야 한다.

아 울러 지구단위계획이 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 확대되면서 기존의 행위제한이 완화되었다. 제1종 지구단위계획에서는 일부가 완화되어 대지면적의 일부를 공공시설 용지로 제공할 때 건폐율, 용적률, 높이 등이 완화(인센티브 적용)되고, 공개공지 또는 공개공간 의무면적을 초과해 설치할 때 용적률, 높이 등이 완화된다.

또 완화가 적용되는 건폐율, 용적률의 한계는 적용항목 중 각각 150%, 200%를 초과해선 안 되며, 지구단위 계획으로 결정되지 않으면 적용되지 않는 것이 원칙이다. 또한 제1종 지구단위계획에서 한옥마을을 보존하거나 보행자 전용거리를 조성할 때 주차장 설치 기준이 100%까지 완화되고, 도시지역 내 개발진흥지구가 지구단위구역으로 지정될 때 높이와 용적률이 120% 이내에서, 공동개발 시에는 용적률이 120% 이내에서 각각 완화된다.
제2종 지구단위계획의 행위제한은 1종보다 완화범위가 확대되어 구역내 인센티브가 건폐율, 용적률 부분에서 계획수립 및 기반시설 부담의 대가로 계획관리지역의 1.5배 이하(건폐율 60%이하, 용적률 150%이하)가 되고, 당해 용도지역상 불가능한 건축물도 지구단위계획에서 허용하는 경우에는 건축이 가능해졌다.

6)주민제안

지구단위계획구역지정 및 계획결정의 입안권은 시장·군수·구청장이지만 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제26조에 의거, 주민들이 구역지정 및 계획을 제안할 수 있다.

첫째, 주민들이 지구단위계획구역의 지정을 제안하는 경우는
·지구단위계획을 통하여 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
·지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
·기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우이다.

둘째, 지구단위계획구역의 변경을 제안할 수 있는 경우는
·이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정할 필요가 있다고 판단되는 경우
·주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리, 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
·쾌적한 주거환경 확보 등을 위해 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 관리할 필요가 있는 경우이다.

셋째, 지구단위계획의 입안의 경우는 주민제안으로 지정된 지구단위계획 구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
·이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립 관리하고자 하는 경우
·이미 수립된 지구단위 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우가 있다.

지 구단위계획구역 및 지구단위계획의 제안인 경우 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획 수립지침에 적합해야 하고, 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 하며, 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적은 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의 및 국공유지에 대해서는 해당 재산관리청과 사전에 협의가 이뤄져야 한다.

7)특별계획구역

지구단위 계획구역 중에서 현상설계 등에 의해 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되는 경우가 있다. 이런 경우에는 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 특별계획구역으로 구분 짓는다.

이러한 특별계획구역의 지정대상은 크게 다섯 가지로 각각의 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같다.

첫 째, 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합 개발하는 것이 필요한 경우로써 대규모 쇼핑단지나 전시장, 터미널, 농수산물 도매시장, 출판 단지 등 일반화되기 어려운 특수 기능의 건축시설이며, 둘째는 지형조건상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하는 경우인데 복잡한 지형의 재개발 구역을 종합적으로 재개발하는 경우가 있다. 셋째, 지구단위계획구역안의 일정지역에 대하여 우수한 설계안을 반영하기 위하여 현상설계 등을 하고자 하는 경우로써 중심상업지역 등 상징적 공간 형성을 필요로 하는 신시가지 등이 포함되고, 넷째, 주요 지표물 지점으로서 지구단위 계획안 작성 당시의 대지 소유자의 개발프로그램이 뚜렷하지 않았으나 우수한 개발 안을 유도할 필요가 있는 경우로 가각부 대규모 필지나 이전적지 등이 있다. 다섯째, 지구단위계획의 지정 목적을 달성하기 위하여 특별계획구역으로 지정하여 개발하는 것이 필요한 경우에는 공공사업의 시행, 대형 건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지 소유자의 공동개발 등이 포함된다.

마 지막으로 살펴볼 것은 지구단위계획 결정도서이다. 지구단위계획이 이뤄지기 위해서는 지구단위계획 결정도서를 작성해야 하는데 이는 주민제안서, 지구단위계획 결정도서, 계획 설명서로 나눌 수 있다. 주민제안서에는 제안자, 사업개요, 제안사유 등이며, 지구단위계획 결정도서에는 도시관리계획 결정 조서 및 도서이고, 계획 설명서에는 사업개요, 기초조사, 계획 방향 기본구상, 경관계획, 환경에 대한 검토 결과, 교통영향 분석, 재원조달 방안 등이 포함된다.

여기까지 지구단위계획에 대해서 간략하게 정리해 보았으며, 개념과 종류별 내용, 절차, 주민제안, 도서내용 등 전반적인 내용으로 개념 정리에 많은 도움이 되길 희망해 본다.


박병옥 / (주)하우드엔지니어링종합건축사사무소 도시정비사업소 소장
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:19

- "올해 리딩뱅크 입지 다지는 데 역량 집중"
- "사전리스크관리..퇴직때까지 책임지울 것"

[이데일리 문영재 이현정 기자] 민병덕 국민은행장(사진)은 20일 “부동산 투자는 지금이 적기”라고 강조했다. 
  
민 행장은 이날 이데일리와의 단독인터뷰에서 “삼성이나 미래에셋 등 다른 대기업들도 부동산을 사들이고 있다”며 이같이 말했다. 
  
인플레이션 우려가 높아지고 있지만 저금리 환경이 지속되면서 부동산 투자에는 호재일 수 있다는 게 그의 설명이다. 
  
민 행장의 이날 발언은 최근 국내 금융회사나 연기금 등 기관투자가들이 국내외의 부동산 사모펀드에 투자를 늘리고 있는 현상과 맥을 같이한다는 점에서 관심을 끌고 있다. 
  
민 행장은 “고객들은 부동산, 금융상품, 주식 등 자산 포트폴리오에 관심이 많다”며 “(총선과 대선을 앞두고) 정치권에서 부동산 규제를 더 푼다고 하는데 좀 더 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 이와 관련 “올 하반기 부동산종합관리서비스를 통해 고객들에게 부동산과 금융이 결합된 차별화된 상품을 제공할 것”이라며 “새로운 비즈니스가 될 것”이라고 말했다. 국민은행은 사업규모에 따라 부동산사업부문을 따로 떼어내 계열사인 KB부동산신탁과 합병하거나 별도의 계열사로 설립할 예정이다. 
  
그는 “건설업이 힘들어지고 부동산 시장이 침체되면서 과거 3년 동안 실적이 부진했던 게 사실”이라며 “올해는 리딩 뱅크로써 입지를 확고히 다지는데 역량을 집중하겠다”고 강조했다. 
  
그는 “사후적인 리스크 관리가 아닌 사전적인 건전성 관리에도 심혈을 기울일 것”이라며 “자신이 한 여신업무에 대해서는 퇴직할 때까지 책임지는 이른바 `책임관리`를 실시할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 비이자 수익을 늘리겠다는 의지도 내비쳤다. 그는 자본상품을 팔아 수수료 수입을 올리는 `피 비즈니스`(Fee Business)와 관련 “현재 전체 포트폴리오에서 18% 수준인 수수료 수입비중을 향후 30%까지 끌어 올리겠다”고 말했다. 
  
민 행장은 성과 중심의 인재 활용방안 계획도 밝혔다. 국민은행은 최근 정기인사에서 본부장을 거치지 않고 부장을 부행장으로 바로 승진시키는 등 파격인사를 단행했다. 그는 “이런 발탁인사는 조직 내 우수 직원에 대한 사기 진작은 물론 전 직원에게 강한 동기부여 요인이 될 것”이라고 설명했다. 
  
그는 아울러 “올해도 인력은 자연스럽게 선순환이 될 수 있도록 상시 퇴직 제도를 활성화할 계획”이라며 “대규모 희망퇴직이 아니라 원하는 사람에게 기회를 주기 위한 차원”이라고 설명했다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:18

역세권이 상가시장에서 인기를 끄는 이유는 역시 해당 전철·지하철 이용객들 때문이다. 서울시에서 제공한 교통통계에 따르면 2010년 지하철 1~8호선 수송인원은 대략 23억 4937만명 정도였다. 이같이 적지 않은 전철·지하철 활용인원을 대상으로 한 수요확보가 가능하다는 기대감이 역세권 상가 투자를 선호하게 만드는 주된 이유라 할 수 있다. 
 
역세권은 교통시설을 이용하는 대규모 인원이 집중된다는 특성 덕분에 이동통신매장, SSM, 편의점, 은행, 제과점, 커피전문점, 병의원 등 거의 전 업종에 걸쳐 입점 선호도가 높은 편이다. 실제 역 바로 앞에 자리잡은 상가 중 상당수는 역세권이라는 장점을 가지고 활발한 임대와 분양에 나서는 중이다.

 

이러한 역세권 선호현상은 2012년 개통되는 역세권 상가로도 연결되는 분위기다. 기존에 역이 자리잡은 곳은 권리금과 임대료, 분양가가 만만치 않고 경쟁이 치열한 경우가 많아 새로 생기는 역 주변 상가에 주목하는 시선이 늘어난 것이다.

 

올해 개통예정인 대표적인 노선으로는 7호선 연장구간 (온수~부평구청), 분당선 연장구간 (선릉~왕십리 / 기흥~방죽), 수인선 (오이도~송도) 등을 들 수 있다. 이외에도 용인 경전철, 의정부 경전철, 경원선 등의 개통도 기대되는 상황이다.

 

한편 투자자 입장에서는 역 개통이 주변 상가의 수익성을 반드시 보장하는 것은 아니라는 사실을 감안할 필요가 있다. 실제 지난해 10월 개통된 신분당선 노선 중 신규로 등장한 역들 대부분은 아직까지 뚜렷한 상권활성화를 보이지 못하고 있는 모습이다. 또한, 역이 새로 생겨도 거대상권으로만 인구가 몰리는 빨대효과의 발생 가능성 역시 무시할 수 없다.

 

여기에 개통계획이 잡힌 역세권 주변은 분양가가 어느정도 선반영돼 추가적 가치상승을 기대하기 쉽지 않다는 지적도 만만치 않다.

 

신규 역의 등장이 상권에 큰 변화를 가져올 수 있는 요소임은 분명하다. 하지만 역 개통이 바로 상권 형성 및 발달로 연결된다고 보기는 어려우므로 투자자 입장에서는 해당 역주변 개발 및 발전 가능성을 잘 체크하는 것이 바람직하며, 동일한 역이라고 해도 입지에 따라 유동인구 흐름이 천차만별일 수 있으므로 이를 사전에 잘 파악하는 것이 중요하다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:17

내수와 부동산은 맥을 같이 한다

 

우리나라 경제는 수출이 되면 내수가 안되고, 내수가 되면 수출이 안되는 즉 수출과 내수가 번갈아가면서 성장하고 있습니다.

자원이 풍부하지 못한 우리나라로서는 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 이제 우리나라 경제 규모가 커지다보니 수출과 함께 내수도 상당히 큰 비중을 차지합니다.

내수가 본격적으로 살아나기 시작한 시기는 1988년 88서울올림픽때라고 할 수 있는데 그후 수출환경이 좋지않은 때에는 내수가 우리나라 경제를 이끌어가곤 했습니다.

1990년대에서 현재까지 우리나라 경제를 살펴보면 1997년 12월 IMF 국가비상사태 직후인 1998년 그리고 2008년 리먼사태, 2011년 유럽발 재정위기를 제외하고는 수출과 내수가 번갈아가면서 우리나라 경제를 이끌어 나갔습니다.

경제 충격이 있은 1998, 2008, 2011년에는 주식과 부동산이 동시에 추락했군요.

1997년 12월 IMF국가비상사태 직후인 1998년은 우리나라의 대외신용도가 추락하여 수출을 기대할 수가 없었는데 김대중정부는 내수경기를 살리기 위해 경기부양책을 썻습니다.

아시다시피 내수경기는 부동산경기와 맥을 같이하는데 이때부터 부동산경기가 살아나 2005년 8.31 부동산대책이 나오기전까지 서울 및 수도권 부동산시장은 광풍 그 자체였습니다.

이때는 지방 부동산을 도외시한채 서울 및 수도권 부동산만 대세상승하다시피했는데 이는 IMF 직후 국가경제가 취약한 상태에서 중소기업보다는 대기업이, 서민층보다는 부유층이 우위에 있는 경제환경, 사회환경에 기인합니다.

IMF 이후 대기업과 부유층 그리고 지방보다는 서울 및 수도권이 경쟁력이 있는 환경하에서는 지방보다는 서울 및 수도권 부동산만이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

2005년 8.31 부동산대책이 나와 부동산이 고개를 숙이니 이번에는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 2005년 하반기부터 2007년까지는 수출 전성시대였습니다.

경제논리상 내수 즉 부동산경기가 2005년 8.31 부동산대책으로 고개를 숙이니 당연히 수출경기가 바톤을 받아야 겠죠.

수출호경기인 2005년 하반기~2007년은 서울 강남권 부동산이 숨죽여 있었고 서울 강북권과 수도권소외지역 부동산이 틈새시장을 형성하기도 했습니다. 2006년 하반기~2008년 초까지는 서울 강북권, 수도권소외지역 부동산의 폭등이 있었습니다.

이후 수출경기는 2008년 리먼사태로 추락하였으며 부동산경기 역시 대외경제 악화를 맞으니 함께 추락하고 말았습니다. 그러고보면 경제가 안좋으면 주식, 부동산이 동시에 악영향을 받습니다.

비록 2008년에 리먼사태가 있었지만 경제는 살려야겠죠. 그래서 코스피지수가 1000 아래로 추락한 2008년 말경에 경기부양책이 발표되었습니다.

이 경기 부양책으로 2009~2011년 수출과 내수 양면성을 지니고 있는 현대자동차(주)이 폭등하였고 부동산시장에선 지방 대세가 본격화되었습니다. 이때 이미 주도부동산은 서울 및 수도권이 아니라 지방 부동산이라는 판명이 났습니다.

2011년 유럽발 재정위기로 수출환경이 악화되니 이제는 우리나라 경제를 내수가 이끌어 갈 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

작년 12월 7일에 발표한 정부의 부동산대책도 어찌보면 부동산 자체의 문제뿐만 아니라 부동산경기를 통하여 내수를 살리자는 정부의 경제 전체적인 운영의 측면이 아닌가 합니다.

수출환경이 안좋은 이때에 이제 우리나라 경제는 수출이 아닌 내수가 이끌어 나가야 합니다.

내수경기에 있어서 부동산경기는 큰 비중을 차지하며 작년 12.7 부동산대책으로 지방 부동산경기는 올초부터 살아나기 시작하는데 박원순 서울시장 출범이후 서울 부동산경기는 서울 도시개발의 위축으로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않습니다.

지금 서울 부동산시장은 IMF 이후 최대의 위기를 맞고 있습니다.

안그래도 서울 부동산시장은 2010년대 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 이론에 따라 수도권2기 신도시인 판교, 광교, 동탄신도시에 주도권을 물려주었고, 세종시.혁신도시 건설로 지방대세에도 밀리고 있는 판국인데 박원순 서울시장의 출범으로 서울 도시개발의 위축 즉 서울 부동산시장도 침체되니 그야말로 엎친데 덮친격 즉 설상가상인 처지가 되었습니다.

이제 서울 부동산은 지방 부동산 꽁무니에 따라오는 처지가 되었으며 박원순 서울시장 재임기간동안은 서울 부동산의 폭등은 기대난입니다.

서울 부동산이 침체되는동안 지방은 지방 산업단지 경제 부활과 세종시.혁신도시 건설로 향후 몇년동안 최대의 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.

향후 몇년뒤 도래할 큰 수출호경기 이전까지는 우리나라 경제를 내수경기 즉 부동산경기가 이끌어 갈 수 밖에 없는데 이때까지 지방 부동산이 주도하는 부동산경기가 되지않을까 합니다.

복잡다단하게 움직이는 실물경제를 획일적으로 전망할 수는 없지만 1985년 하반기~1987년과 2005년 하반기~2007년에 큰 수출호경기가 있었고 10년마다 한번씩 큰 수출호경기가 도래한다는 점 등을 미루어 보아 2015년 하반기쯤부터 수출경기가 살아나지않을까 합니다.

실물경제는 크게 수출과 내수로 나눌 수 있는데 수출은 남성적, 내수는 여성적이고 수출은 주식(수출관련주)과, 내수는 부동산.내수관련주와 맥을 같이하며 내수경기는 곧 부동산경기, 주택건설경기, 민생경제, 서민경제, 자영업경기를 말합니다.

대외 수출환경이 어렵고 총선과 대선을 앞두고 있는 이때에 정부는 작년 12.7 부동산대책으로 내수경기 살리기에 들어갔고 실물경제의 바로메타인 주식시장에서는 올 1월부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치않는 점 그리고 올 1월부터 지방 후발주자 대구, 울산, 강원도, 광주 등의 부동산소비심리지수가 상승 반전하는 등 내수경기에 청신호가 켜지고 있습니다.

지방 부동산은 작년 12.7 부동산대책 등 경기 부양에 힘입어 올초부터 회복조짐이 있지만 서울 부동산은 정부와 서울시의 엇박자 정책으로 서로 다른 길을 걷고 있습니다.

정부의 내수 부양과 경제 정책, 부동산대책, 부동산경기는 상관관계가 있습니다. 그러나 정부와 서울시 정책은 서로 상반된 의견으로 또다른 부동산시장을 형성하기도 합니다.

이제 경제 규모가 크지고, 정부와 지방자치단체 서울시의 의견이 다르다보니 과거와는 달리 정부가 부동산시장을 좌지우지하는 시대는 지나간 것 같습니다. 그러나 지방 부동산은 정부의 의지대로 가고 있습니다.

경제 특히 수출이 아닌 내수와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다. 이변이 없는한 큰 수출호경기 이전까지는 내수경기 즉 부동산경기가 우리나라 경제 전체를 주도해 나가야 합니다. 그러나 부동산은 어떤 지역, 평형, 상품이 주도하는가가 문제입니다.

필자의 사견으로는 대구, 울산, 강원도, 광주 등 지방 후발주자 소형아파트 그리고 수도권에서는 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트, 오피스텔.도시형생활주택.상가 등 수익형부동산이 주도하는 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.

요약하자면 경제 특히 내수와 부동산은 맥을 같이 합니다. 부동산을 경제 등 타 분야와 융합하여 분석해야 하는 시대가 아닌가 합니다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:17

“요즘 젊은 층은 부동산 구매를 일시적으로 포기한 것으로 봐야 하지 않을까요.”

최근 서울의 한 대학 부동산학과 교수는 젊은 층에서 부동산을 대하는 인식에 분명 변화가 생기고 있다며 이같이 말했다.


사실 주위를 둘러보면 20~30대 젊은 층이 부동산에 대한 집착은 확실히 기성세대보다 줄어든 듯하다. 아예 관심 자체가 시들어지고 있는, 말하자면 ‘부동산 무관심 세대’인 지도 모른다. 이런 사회적 현상이 표출되려면 분명 그 안에 내재된 원인들이 있을 것이다.


우선 부동산이 소유 대상의 자산(asset)으로 매력을 느끼지 못하는 것이 가장 큰 원인이 아닐까 싶다. 가격이 오르지 않는 부동산은 더 이상 소유 욕망이 발동하지 않는다. 관심 영역 밖의 존재이나 귀찮은 존재일 뿐이다.


지난 2000년 초반, 지금 되돌아보면 글로벌 부동산 버블기였지만 한국에도 부동산 투기 광풍이 불었다. 당시에 집은 주거서비스의 대상이라기보다 자본이득이라는 욕망을 실현하는 도구일 뿐이었다. 넘치는 유동성은 고수익의 화려한 잔치가 될 만 대상을 찾아다닌다.


당시에는 그 대상이 부동산이었을 뿐이다. 지금은 그 유동성들이 게릴라처럼 몰려다니며 원유, 금, 심지어 동충하초까지 투기장으로 만든다. 그래서 유동성 시각에서 본다면 언제든지 부동산은 투기의 대상이 될 수 있다. 다만 지금은 조건이나 시기가 맞지 않을 뿐이다. 투기가 일어나려면 두가지 전제조건이 있어야 한다.


첫 번째는 시장 참여자 사이에서 가격상승에 대한 기대가 광범위하게 형성돼 있을 것이다. 지금 가격 상승에 대한 기대가 형성되려면 가격이 싸야 한다. 즉 가격메리트가 생겨야 만이 랠리가 가능해진다. 하지만 지금은 소득에 비해 가격이 비싸다고 인식을 하고 있는데다 가격 상승에 대한 기대조차 크지 않은 상황이다.


두 번째, 부동산에 유입되는 유동성이 크게 늘어나야 한다. 하지만 지금은 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인증비율(LTV) 규제로 부동산시장으로 유입되는 유동성이 크게 줄어들었다. 지금까지 투기는 은행문턱이 높은 곳에서는 일어난 적이 없다.


투기는 유동성의 크기와 비례한다. 지금은 부동산으로 흘러들어갈 돈이 많지 않다. 이런 상황에서 부동산은 투기 가능성이 희박한 상황이다. 투기는 부동산에서 취득과 운용, 처분 등 3단계에서 운용이 빠진 것이다. 말하자면 운용과정없이 시세차익만 노리고 투자를 하는 것을 말한다.


2000년대 초 10년 간 부동산시장은 자본이득에 맞춘 투기광풍에 휩싸여 있었다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과도한 집착은 후유증을 낳기 마련이다. 고수익의 화려한 잔치는 항상 펼쳐지는 것은 아니다. 누군가는 부풀려진 버블은 떠안아야 한다. 과도한 빚을 내 투자를 했지만 시세차익은 커녕 고통만 안겨주는 ‘하우스 푸어’는 버블시대가 낳은 후유증의 단면이다.


이제는 과거처럼 집값이 오르지 않는 시대다. 젊은 층이든, 장년층이든 부동시장 참여자들은 가격이 올라야 하나 더 갖고 싶은 소유 욕망이 생긴다. 가격이 오른다면 달러 빚이라도 내서 배팅을 할 것이다. 하지만 지금은 가격이 오를 것을 기대하기보다는 하락할까 더 두렵다.


요즘처럼 집을 자산으로 생각하지 않는 시대에는 삶의 안식처(shelter)에 대한 수요만 있을 뿐이다. 실수요라는 '반쪽 수요'만 있다. 수요기반이 취약할 수밖에 없는 것이다.


또 하나 구매력의 문제이다. 88만원 세대라는 사회적 용어에서 보듯 집을 사고 싶어도 돈이 없어서 살 수 없다. 투자수요는 금리나 유동성에 민감하지만 실수요는 소득에 예민하게 움직인다. 하지만 경기가 급랭하면 현재는 물론 미래의 소득이나 일자리에 불안을 느끼는 상황에서 집을 사기가 어렵다.


월 20만~30만 짜리 고시원에 살기도 녹록치 않은 그들에겐 집은 사치다. 집 사는 것은 엄두도 못하고 체념하고 산다. 이렇게 사는 사람이 한두명이면 모를까 집단적으로 나타난다면 하나의 트렌드가 된다.


이런 상황이 지속되면 5~10년 뒤에 주택시장 펀드멘탈이 취약해 작은 충격만으로 휘청거릴 수 있다. 결국 구매력이다. 집값이 안 떨어지게 하려면 젊은이들에게 제대로 된 일자리를 만들어줘야 한다. 부동산 시장이 기성세대만의 잔치가 되지 않으려면 말이다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:16

무주택자들의 효과적인 내집마련 전략은?

 

현재 무주택자들을 위해 정부에서 많은 대책과 배려를 해오고 있는 상황이다. 대표적인 것이 바로 무주택자들을 위한 보금자리주택 정책과 공공임대아파트제도, 그리고 아파트 청약제도다. 보금자리주택의 경우 무주택자들에게 청약 우선권이 주어진다는점에서 기존 자산여력이 높은 유주택자들이나 다주택자들에 비해 보금자리주택을 마련하는데 있어서 강력한 선택권이 주어지고 있다. 공공임대아파트제도 역시 무주택자들에게는 좋은 제도다.

 

주택을 1채 라도 보유한 사람들은 임대가격이 주변시세에 비해 저렴하고 향후 분양전환을 주변시세대비 저렴하게 분양받을수 있는 메리트가 있는 공공임대아파트에 청약할수 없고 무주택자들에게만 신청권이 주어지기 때문에 공공임대는 보금자리주택제도와 마찬가지로 무주택자들을 우선 배려하는 대표적인 정책이라고 할수 있다. 또한 청약통장을 통해 아파트에 청약하는 청약제도역시 유주택자들보다는 무주택자들에게 더 유리한 제도로 이들 3가지 정책은 정부가 무주택 서민들을 위해 정책으로 배려하고 지원하는 대표적인 제도라고 할수 있다.

 

그런데, 이들 정책의 문제점이나 허점도 도사리고 있다. 먼저 보금자리주택제도의 경우 정책의 근간이 흔들릴정도로 무주택자들의 외면을 받기 시작하고 있다는점이다. 당초 주변시세의 절반수준 혹은 주변시세의 70%이하로 분양을 했던 보금자리 시범지구의 경우 청약경쟁률이나 청약인기가 상당히 높았지만 현재는 강남권과 위례신도시 보금자리를 제외하면 나머지 수도권 보금자리는 인기가 급속히 사그라들고 있는 상황이다.

 

이는 주변시세가 하락하여 보금자리주택 분양가 경쟁력이 떨어지는데다 필요이상의 전매제한기간이나 실거주 의무기간등의 제약으로 무주택자들이 외면하고 있기 때문이다. 시세차익메리트도 없는 상태에서 규제까지 심하다보니 무주택자들의 복음(福音)’이었던 보금자리주택이 설자리를 점점 잃고 있는 것이다.

 

공공임대아파트 제도의 경우, 본래 취지가 무주택자들의 주거안정을 위한 제도였지만 현재는

투기꾼들이 발호하는 온상이 되고 있다. 예컨대 공공임대 입주권(임차권)을 불법으로 웃돈을 얹어 사고파는 주택공급질서 교란이 수도권을 중심으로 빈번하게 나타나고 있다.

 

임대아파트 입주후 세대원 전원이 수도권이외의 지역으로 부득이한 생업상의 사정, 혹은 질별치료, 취학, 해외장기거주등의 사유로 인해 이전하게되는 경우 임차권의 양도와 전대가 예외적으로 허용되는 임대주택법을 악용하는 사례가 많이 나타나고 있기 때문이다.

 

판교신도시나 수원일대 인기 주거지역의 임대아파트의 경우에는 억대의 웃돈이 붙어 암암리에 거래되는 경우도 발생하고 있는데, 결 국 주택을 구입할수 있는 자금여력이 충분히 되는 사람들조차도 공공임대아파트에 들어가기위해 주택을 구입하지 않고 거액의 전세금으로 무주택 요건을 유지하거나 무주택자들이 보유하고 있는 청약통장을 불법으로 사들여 임대아파트 청약후 당첨되면 예외사유를 인위적으로 만들어 거액의 프리미엄을 받고 사고파는 부작용으로 인해 무주택자들의 주거안정을 해치는 일이 비일비재하게 발생하고 있는 것이다.

 

마지막으로 청약통장의 경우에는 무주택자들에게 유리하게 청약제도가 운영되고는 있지만, 우선청약조건이 너무 까다롭고, 자산유무에 대한 검증보다는 무주택기간에 초점을 맞추다보니, 정작 내집마련이 절실한 서민들이, 자산여력이 높으면서 무주택기간이 긴 사람들에게 청약순위에서 밀리는 현상들도 나타나고 있다. 이런 3가지 정책들이 안고 있는 문제점들로 인해 무주택 서민들의 내집마련이 점점더 어려워지고 있어서 정책적인 수정이 절실하다.

 

 

무주택 서민들은 현재의 열악한 주거환경에서 조금이라도 더 나은 주거지를 꿈꾸지만 현실적인 장벽(자금여력등)에 부딪혀 내집마련의 꿈을 쉽게 이루기가 힘든경우가 많다. 자본주의국가에서 어쩔 수 없는 측면이 있기는 하지만, 공공성 차원에서 정부의 정책적인 배려를 통해 서민들의 내집마련을 도울수 있는 방법은 찾아보면 얼마든지 있을수 있다.

 

예컨대, 현재 보금자리주택의 대부분을 차지하고 있는 분양물량을 축소하고, 공공임대나 국민임대(분양전환되지 않는 임대아파트)를 대폭 늘려, 공공임대아파트에 청약할때마다 낙첨되는 서민들을 흡수하여야 한다. 분양물량의 경우에는 강남권과 위례신도시의 경우 당첨즉시 잠재적인 시세차익이 수억원을 호가하는 상황에서 이들 지역에서 낙첨된 대다수의 무주택서민들에게 위화감을 조성하는경우가 많다. 따라서 보금자리주택을 분양위주에서 탈피하여 공공성 위주로 공공임대아파트중심으로 전환하는 것이 필요하다. 또한 공공임대아파트의 투기를 방지하기위해, 예외적인 사유발생시에는 서류심사와 실사를 강화해 허위 이전사례등을 관리감독하는 것이 절실하다.

 

 

한편, 우리거 사는 주거형태는 두가지다. 내집마련을 한 상태에서 내집에 거주하느냐 아니면 무주택상태에서 전월세로 거주하느냐 2가지다. 물론 내집은 있지만 전월세로 거주하는 분들의 경우에는 내집마련을 한 것으로 봐도 무방할 것이다. 그렇다면, 전월세로 거주하는 무주택 서민들의 경우에는 내집마련을 하지 않았기 때문에 전월세로 거주하다보면 전월세가격이라도 내려야 상실감이 덜할수 있지만 현실적으로 전월세 가격이 내려가기란 쉬운일이 아니다. 따라서 자금여력이나 대출금 상황여력등을 잘 체크하여 검토해야 하겠지만, 전월세로 계속해서 거주하면서 2년마다 이사를 가거나 2년마다 전월세 보증금과 임차료를 올려주는 것을 과감히 탈피하여 최소한의 내집마련을 통한 가족들의 안정적인 공간확보를 가급적 빨리 하는 것이 좋다고 본다.

 

따 라서 무작정 집값이 더 떨어지기를 기다리면서 내집마련을 계속해서 미루기보다는 자금사정에 알맞은 주택을 구입하거나 청약통장을 적극적으로 활용하거나 혹은 현재 가용자금이 여의치 않는 무주택자들의 경우라면 초기자금이 적게들어가는 분양전환되는 공공임대아파트 청약에 적극적으로 임하고, 내집마련관련 인터넷 정보업체나 전문가가 운영하는 내집마련 정보카페나 부동산카페등에서 다양한 의견을 통해 정보습득을 병행하여 좀더 적극적으로 내집마련을 위해 노력하는 것이 유리하다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:15

15일 제12차 국토부-수도권 지자체 협의회 열려
전월세시장 안정, 재정비 사업 등에 대한 공조와 협조 논의

서 울시의 뉴타운 출구전략 발표 이후 국토해양부가 "시장위축과 주택공급 감소"에 대한 우려를 표명하면서 마찰을 빚고 있는 가운데 국토해양부와 지방자치단체 실무진들이 모여 협의하는 자리가 마련됐다. 하지만 뉴타운 사업 조정에 따른 주택공급 차질 여부와 주택공급 방식 등에 대해서는 시각차를 크게 좁히지 못한 것으로 알려졌다.

안정적인 주택 공급을 위한 다양한 이슈 논의돼,
정부부처-지자체 간의 긴밀한 협조를 통한 주택 시장 안정 기대 높여


15 일 열린 "제12차 국토부-수도권 지자체 주택정책협의회"에서 국토해양부는 전월세 시장 안정, 뉴타운 사업추진 관련, 보금자리주택 지구 지정 등에 대해 지자체가 필요한 조치를 해줄 것을 요청했고 지자체에서는 뉴타운 해제지역에 대한 기반시설 설치 비용 지원, 부분임대주택 건설기준 완화 등을 건의했다.

주요 논의 내용을 보면 우선 전월세 시장 안정을 위해 지자체가 재정비 지구 인근지역 입주정보를 제공하고 전세자금지원 안내 등을 추진하는 등 시장 안정 노력을 상호 강화하기로 했다.

뉴 타운 등 재정비 사업추진과 관련해서는 추진위원회나 조합이 구성된 구역의 분담금 등 실태조사는 지자체가 필요 여부를 판단해 실시하는 것을 원칙으로 하되 도정법 시행령 등 관련 제도와 규정이 마련된 후 해당 지역 주민의 자발적 동의와 요청이 있는 경우에 실시하는 내용이 논의됐다.

아울러 국토해양부는 뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 기반시설 설치비의 국고지원 확대를 적극 추진하는 등 지원 방안을 검토하기로 했다.

보 금자리주택이 원활하게 공급되도록 국토해양부와 서울시는 현재 지구지정을 추진 중인 서울 송파구 오금지구와 양천구 신정4지구의 지구지정을 조속히 완료하고 올해 안에 주택공급이 가능하도록 협조하기로 했다. 서울시가 앞서 제출한 공급계획 외에도 주택 공급을 위한 소규모 주택용지를 적극 발굴한다는 의견도 논의됐다.

이와 함께 주택의 일부를 임대주택으로 이용하는 "부분임대형 주택"의 공급 활성화를 위해 현행 85㎡ 초과로 규정돼 있는 주택 규모 기준과 30㎡ 이하로 정해져 있는 분할 공간 기준 완화를 검토키로 했다. 또 "공공주택 장기 미착공 해소 TF"에서 미착공 임대주택의 조기 착공을 유도하는 구체적인 실행방안을 지자체와 협의해 마련하기로 했다.

주택공급 확대는 "동의" 물량과 방식에 대해서는 "평행선"
세부적인 논의 사항에서 시각차 엿보여


이 날 국토해양부는 재정비사업을 통해 연간 3만 가구 이상의 주택을 공급해야 한다고 밝히면서 어제 서울시가 서민주거 안정 대책을 통해 "오는 2018년까지 재정비사업에서 연평균 2만2000가구를 공급해도 급격한 수급불균형은 없을 것"이란 주장에 대해 우려감을 표했다. 공급방식에 대해서도 국토해양부는 정비사업으로 양질의 주택을, 서울시는 정비사업을 포함한 다양한 방식으로 주택을 공급해야 한다면서 다소 입장 차이를 보였다.

주택공급 확대와 시장 안정을 위한 협력에는 동의하나 구체적인 공급물량과 진행 방식에 대해서는 아직 합의점을 도출하지 못한 상황이다. 추후 지속적인 논의와 협력을 통해 조속한 정책적 합의가 도출된다면 주택시장의 불확실성이 해소되고 수요자들도 정책을 기준으로 한 계획과 전략을 수립할 수 있을 것으로 보인다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:14



박원순 시장, 10년만에 거래허가구역서 해제

市 “부동산시장 살아날것”… 일부선 투기 우려

재건축시장에 ‘뉴타운 추진 제동 신호’ 해석도

[동아일보]

서 울시가 한남 흑석 아현 거여·마천 등 뉴타운 28곳을 10년 만에 토지거래허가구역에서 해제했다. 시는 뉴타운·균형발전촉진지구 등 재정비촉진지구 28곳 2459만8883m²(약 745만4206평)를 토지거래허가구역에서 해제했다고 17일 밝혔다. 개인 재산권을 보호하면서 관 주도의 획일적 개발은 지양하겠다는 서울시의 새로운 개발 방침이 반영된 조치로 풀이된다.

이번에 해제되는 구역은 △성북구 길음뉴타운 등 시범뉴타운 2개 지구 474만2312m²(약 143만7064평) △용산구 한남뉴타운 등 2차 뉴타운 10개 지구 782만9353m²(약 237만2531평) △성북구 장위뉴타운 등 3차 뉴타운 10개 지구 999만1227m²(약 302만7644평) △서대문구 홍제균형발전촉진지구 등 시범 균형발전촉진지구 3곳 86만9527m²(약 26만3493평) △광진구 구의·자양균형발전촉진지구 등 2차 균형발전촉진지구 3곳 116만6464m²(약 35만3473평)다.

서 울 시내에는 모두 35곳의 뉴타운(균형발전촉진지구 포함)이 있다. 이 중 28곳이 이번 해제 대상에 포함됐다. 왕십리 돈의문 천호 미아 등 4곳은 2010년 말 이미 제한이 풀렸고 창신·숭인 가리봉 세운 뉴타운도 허가 제한 기간이 끝나는 대로 허가구역에서 풀릴 것으로 전망된다. 이에 따라 해당 지역에서는 허가 없이 자유롭게 부동산을 매매할 수 있게 됐다. 부동산 경기 침체로 가격은 떨어졌지만 개발은 늦춰지고 거래에도 제약이 많아 그동안 사유재산권을 지나치게 침해하던 조치를 다소 완화한 것으로 풀이된다.

시 와 해당 자치구에서는 이번 조치로 토지거래가 활성화돼 침체된 부동산 경기가 다시 살아날 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 부동산 경기 침체가 지속돼 왔고 시의 뉴타운 출구 전략에 대한 불안감이 커 당장 거래가 활성화되지 못할 것으로 보는 시각도 있다. 하지만 개발 가능성이 높았던 지역에서는 투기 세력이 끼어들 수 있다는 우려도 있다.

또 이번 조치는 뉴타운을 직접 해제할 수 없는 서울시가 재건축 시장에 뉴타운 해제를 추진하고 있다는 강력한 신호를 보냈다는 해석도 나오고 있다.

토 지거래허가구역은 투기거래가 성행하거나 가능성이 있을 만한 지역의 거래를 제한하기 위해 지정한다. 제한구역에서 부동산 거래를 할 때 거래면적이 일정 한도(주거지역 180m², 상업지역 200m², 녹지지역 100m², 공업지역 660m²)를 넘으면 계약 전 관할 자치구의 허가를 받아야 한다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:13

박원순호 서울시가 기존 내용을 뒤집는 개발 관련 정책을 잇달아 내놓고 있는데 ‘뉴타운 출구전략’ ‘한강변 초고층 재건축 제한’ ‘도심재개발 세입자 대책 강화’ ‘개포지구 소형주택 건립 확대’ 등이다. 이들 정책의 핵심은 ‘공공성 강화’로 요약된다. 조합원 등 사업주체들이 가능한 많이 얻으려고 하는 개발이익을 억제하는 것이어서 논란이 일고 있다. 부동산 전문가들은 “박원순식 정책이 시장에 메가톤급 파장을 불러 일으키고 있다”며 “재개발·재건축 신규공급이 중단되거나 늦어지면 중장기적으로 수급 미스매치에 따른 부작용이 우려된다”고 입을 모으고 있다.

◆뚜렷해진 ‘박원순식 부동산 정책’
서울시의 각종 개발 정책은 공공성 강화와 사회적 약자 보호로 전환하고 있다.
박원순 시장 취임 이후 도시계획위원회 주요 심의내용은 △가락시영 종(種)상향 △개포지구 정비계획안 보류 △신반포6차 등 한강변 고층 재건축 보류 등이다. 서울시는 재건축 활성화 기대감을 불러 일으킨 가락시영 종상향 결정에 대해 △대로변에 위치한 역세권 단지 △임대주택과 공공커뮤니티시설 등 공공성 확보 △종상향에 따른 용적률 상승(265%→285%) 미미 등을 들었다. 이후 서울시는 뉴타운 출구전략, 신반포6차(한신6차) 재건축 보류 등을 통해 공공성 강화라는 잣대를 더욱 강화하고 있다. 서울시 관계자는 “조합 측이 공공성을 보완한다며 임대주택 몇 가구를 끼워넣는 식으로 심의를 신청하고 있지만 조망권 경관조화 등도 중요하다는 것이 서울시 입장”이라고 말했다.



◆재건축·재개발 사업 멀어지나
세입자 영세상인 등을 중시하는 것도 새로운 정책 변화다. 주민 반대가 심한 뉴타운을 부분해제하거나 도시환경정비사업(옛 도심재개발) 구역지정 때부터 세입자 대책을 요구하는 것이 대표적이다.
개포주공2·3·4·시영 등 개포지구 4개 단지에 대해 “서민 주거안정과 세입자 재입주를 위해 소형아파트를 기존 가구의 50% 이상 지으라”고 주문한 도시계획위원회 소위원회의 심의결과도 마찬가지다. 개포지구 등은 소형 위주로 지어져 있어 서울시 주문을 수용하면 재건축 이후 넓은 집에 못 들어가는 조합원들이 다수 생겨 사업 차질이 우려된다. 건설업계 관계자는 “용적률은 깐깐하게 적용하면서 소형 아파트를 더 지으라는 것은 원칙 없는 이중 규제”라며 “일부 재건축 단지에서는 박 시장 임기가 끝날 때까지 사업을 추진하지 말자는 의견이 나오고 있다”고 전했다.

◆2~3년 이후 수급 불균형 우려
전문가들은 박원순식 정책이 단기적으로 해당지역 가격 하락을, 중장기적으로 수급 불안을 가져올 수 있다고 지적했다. 기존 재개발·재건축 패러다임은 개발이익을 조합원이 갖고, 일부를 공공의 목적으로 사용하는 것이다. 하지만 공공성이 강화되면서 서울시와 조합, 조합원 간 시각차가 생겨 충격이 불가피할 전망이다. 박원갑 국민은행 수석 부동산팀장은 “재개발·재건축 등은 지방자치단체의 정책에 민감한 사업”이라며 “조합원들은 갑자기 달라지는 정책에 자신들의 이익을 희생하지 않으려 하기 때문에 현상 유지에 치중할 것”이라고 말했다.
아파트 수급 불균형 우려도 나오고 있다. 재건축·재개발 사업은 서울지역 신규아파트 주요 공급원이다. 이로 인해 잇단 규제는 중장기적인 수급 불균형을 낳을 수 있다는 분석이다. 부동산 컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 대표는 “재건축과 재개발 사업 중단은 2~3년 후 신규 공급 부족으로 이어질 것”이라며 “향후 아파트 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:01
2009년 말 기준 독신가구는 388만세대로, 전체인구의 5분의 1 이상을 차지하고 있다. 혼인율 감소, 이혼 증가, 고령화, 부모부양 회피 등 다양한 사회현상으로 인해 독신가구는 가파른 증가세를 보이고 있다.

자 발적인 싱글이든 어쩔 수 없는 싱글이든 그들만의 재테크 비법이 필요하다. 모두가 꿈꾸는 화려한 싱글을 위해서 당장의 자유와 행복보다는, 혼자서 모든 것을 준비하고 감수해야 한다. 냉정한 현실을 직시하며 꼼꼼하게 준비해 나가야 한다. 이번에는 싱글들을 위한 7가지 재테크 전략을 아래와 같이 제시한다.

1. 단기·중기·장기 목표를 설정하라

싱글이지만 가족의 대소사, 부모님 봉양, 내 집 마련, 은퇴 후 사업 및 활동, 노후 생활비 등의 목표를 설정해야 한다. 목표를 설정하고 나면 현재의 자산, 유입될 현금흐름, 그리고 경제활동 가능 연령 등을 감안하여 냉철하게 현실의 ‘나’를 받아들이고, 실현 가능한 구체적인 계획을 수립하는 것이 급선무이다.

2. 목표에 맞는 상품을 골라 자동 이체해, ‘선 저축·후 소비’하는 습관을 길러라

싱 글족은 결혼이나 자녀양육 등으로부터 자유롭기 때문에 자신을 위한 소비와 투자를 아끼지 않는 경향이 있다. 왜냐하면 혼자 있는 시간이 많아짐에 따라 외로움을 이기고 자기만족을 위한 무계획적인 소비습관을 가지기 쉬우며, 지름신의 유혹을 뿌리치기가 쉽지 않기 때문이다.

따라서 목표가 설정되면 목표에 맞는 금융상품을 선정 후 소액이라도 반드시 저축과 투자를 시작하는 것이 중요하다. 방법 또한 시황이나 기분 내키는대로 투자하기보다는 자동이체를 활용해, 먼저 저축한 후에 소비하는 습관을 가지는 것이 중요하다.

3. 보험설계: 사망보험보다는 보장성 위주로

독신은 부양가족이 없다는 특징과 경제적인 자유로움 등을 고려해 보험도 전략적으로 가입해야 한다. 가정이 있고 부양해야 할 가족이 있다면, 만일에 내가 다치거나 사망했을 때의 유족들을 위한 안전장치와 상해 등에 대비해야 한다.

하지만 독신이라면 질병이나 상해에 대비한 보장성 보험 위주로, 특히 여성의 경우 부인성 질환에 대비하고 가족력이 있는 경우 그에 맞는 보험설계가 필요하다.

4. 내 집 마련: 무리하게 투자에 나서지 말고 이동성·편의성을 고려하라

부동산 정책을 생각하면 싱글족은 서럽다. 보조금에서부터 금융권의 대출까지 무엇 하나 독신자에게 이로운 측면이 없기 때문이다.

전 세자금 대출도 그렇다. 부양가족이 없는 독신자의 경우 주택금융공사에서 지원하는 연 2%~3%의 저리가 적용되는 영세민 전세자금대출이나, 4.5%~5.5%의 낮은 금리가 적용되는 근로자 서민 전세자금대출을 받을 수 없다. 이처럼 싱글족의 재무상담을 할 때마다 정부의 세제지원이나 주택지원이 필요함을 절실히 느끼곤 한다.

일반적으로 4인 가정을 꾸려가기 위해서는 내 집의 필요성은 크다. 하지만, 부양해야 할 가족 없이 혼자 사는 싱글에게는 경비와 생활비가 적게 드는 공간일수록 좋다.

그 간 ‘부동산 혹은 아파트를 사 놓으면 무조건 돈이 된다’는 식의 투자는 그 논리를 잃어가고 있다. 점점 쌓여만 가는 미분양, 베이비부머 세대의 은퇴에 이은 대형에서 소형으로의 갈아타기, 실질소득의 감소 그리고 ‘뉴타운, 신도시, 재개발, 보금자리, 시프트’라는 이름으로 쏟아지는 공급요인이 수요를 앞지르는 상황에서 기존의 부동산에 대한 생각의 틀을 깨야 한다.

가뜩이나 어려운 살림에 무리해서 대출받아 내 집 장만에 나서기보다는, 이동성과 편의성을 고려하여 역세권의 싱글하우스를 구입하거나 전·월세도 좋다.

5. 은퇴 후, 제2의 인생을 준비하라

현재 전문직이나 프리랜서가 아니라면 언젠가는 지금의 일로부터 은퇴를 해야 한다.

은퇴라 하면 단순히 경제력을 상실하는 것에 그치지 않고, 그간의 삶의 리듬이 통째로 바뀐다는 것이다. 은퇴 후에 갈 곳 없이 나 홀로 집안에만 머물러야 한다면, 이는 인생의 마감이나 마찬가지다.

따 라서 1차 경제활동에 이어, 은퇴 후의 제2의 경제활동도 준비해야 한다. 재정적인 은퇴준비가 완벽하게 되었다면 취미나 봉사활동을 함께할 친구가 있어야 할 것이다. 재정적인 준비가 안 된 상황이라면 경제활동을 멈춰서는 안 된다. 따라서 제2의 경제활동을 위한 종자돈을 미리 준비하는 것이 중요하다.

6. 노후준비: 연금이라면 열 효자 안 부럽다

현대를 살아가는 사람이라면 가장 걱정스러운 부분이 바로 노후 준비이다.

그러나 소득 없이 그간 벌어놓은 자산으로 살아가야 하는 현실이 당장 크게 다가오지 않을 것이다. 10년 후, 또는 몇 십년 후의 일이기 때문이다.

그러나 국가에서 보장해주는 국민연금만 갖고 살기는 힘들다. 국민연금 수급여건마저 불리해지는 상황이다. 따라서 기업에서 지원하는 퇴직연금과 개인이 직접 부담하는 개인연금 등을 통해 미리미리 준비해야 한다.

처음부터 거창하게 목돈을 들여 노후준비에 나설 필요는 없다. 비록 적은 돈이라도 지금부터 투자에 나선다면 수익률의 가장 큰 지원군인 시간에 투자하는 복리효과를 볼 수 있기 때문이다.

7. 비빌 언덕은 오직 ‘내 자신’, 자신에게 과감히 투자하라

필 자가 만나는 대부분의 부자들의 공통점은 모두 자기가 몸담고 있는 분야에서 1인자였다. 물론 부동산과 주식으로 부자가 된 경우도 있었지만, 재테크의 출발점이자 근원인 본업에 충실했을 때 부가가치를 창출하고 더 큰 기회를 가질 수가 있었다는 것이다.

현재 생활자금과 투자하고 있는 예금과 펀드의 재원은 바로 내가 소속된 직장과 직업에서 나오는 것이다. 따라서 자기개발 노력은 아무리 강조해도 지나칠 수 없다.

싱글족의 경우 속된말로 ‘비비고 기댈 언덕이 없다’는 각오로 살아야 한다. 때문에 소득의 10%는 자기계발과 노후에 편하게 만나서 함께할 수 있는 친구를 많이 만드는 데 사용해야 한다.

▶딸기아빠 김종석은?

현재 우리투자증권 마포지점 WM팀장으로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’ 저자이기도 하다.

온 라인에서 ‘딸기아빠의 재무설계펀드 이야기’라는 카페를 운영해 재테크 분야의 고수로 이름을 떨치고 있다. 주식, 채권, 부동산, 세금 등 다방면에 전문가적 식견을 자랑한다. 신문, 잡지 등에 고정 칼럼을 기고하고 방송에도 자주 출연한다. 저서로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’(굿인포메이션) 등의 저서가 있다.

[김종석 우리투자증권 마포지점 WM팀장]

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