posted by Yuki7104 2012.03.23 15:34
참여정부 시절인 지난 2003년 10.29대책 직후 청약통장 무용론이 크게 대두된 적이 있습니다. 최근 청약통장 가입자수가 줄어들면서 다시 한번 청약통장 무용론이 고개를 들고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 왜 앞으로 계속 청약통장이 유효한가? 그리고 왜 청약통장이 내집마련을 꿈꾸는 실수요자에게 왜 최고의 재테크인가?를 사례를 들어 설명해보겠습니다.


김철수씨의 청약통장 내집마련 스토리


불 과 5개월전까지 분당에 살았던 46세 김철수(가명)씨는 지금도 새 집에 들어갈 때마다 웃음이  절로 나옵니다. 왜 웃냐고요. 지난 2009년 1월 동판교 아파트 36평형에 당첨돼 지난해 9월 입주했기 때문입니다. 늦었지만 생애 최초의 내집마련을 판교신도시에 한 것입니다.


결 혼을 10년전인 36세에 한 황씨는 내집마련에 관심이 없다 결혼하고 나서야 남이 하는대로 청약예금 통장에 가입했습니다. 그것도 3백만원짜리로 말입니다. 알고 보니 전용면적 25.8평 초과~30.8평 이하 민영아파트만 우선 청약할 수 있는 것입니다. 분양물량이 많지 않아 해약할까 마음먹기를 수차례. 하지만 언젠가는 청약할 기회가 있겠지? 하는 막연한 생각을 갖고 해약하지 않았습니다.


늦게 결혼해 아이도 빨리 낳아야 했습니다. 다행인지 허니문 베이비가 생겼고 또 2년 뒤 임신해 1남 1녀를 뒀습니다. 아이들이 하루하루 커가는 것을 보고 이제 전세로 이리저리 떠돌기보다는 한곳에 정착해야겠다는 생각이 들었습니다.


그 리고 기회가 왔습니다. 바로 판교신도시입니다. 2009년 1월 36평형에 다시 한번 청약할 기회가 생긴 것입니다. 판교 청약 열기가 2006년보다 식었지만 분양가도 경쟁력 있고, 마침 3백만원 통장으로 청약할 수 있는 아파트가 딱 맞춘 듯 나온 것입니다. 2006년처럼 큰 기대를 하지 않았지만 무려 51대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨됐습니다.


기쁨도 잠시 중도금 납부에 걱정이 컸지만 대출에다 부모님에게 도움을 받아 간신히 중도금과 잔금을 마련했습니다. 2010년, 2011년 전셋값이 폭등해도 내집이 생기기 때문에 마음이 느긋했습니다.


드디어 2011년 9월 입주했습니다. 분양가 대비 입주시점에 프리미엄이 4억3천만원이 붙었습니다. 남들은 로또를 맞았다고 부러워합니다. 퇴근해서 초인종을 누를 때마다 황씨는 항상 미소를 짓습니다.  


 청약통장 가치는 유효하다


당신이 만약 부정적인 청약자라면 이렇게 반문할 것입니다. 그렇게 희박한 당첨확률을 믿고 청약통장을 보유하라는 게 말이 되냐고 말입니다. 그리고 이제 청약통장 시대는 한 물 갔다고 말할 것입니다.


하지만 그렇지 않습니다.


우 선 청약통장 무용론이 대두되는 시기는 항상 집값이 하락할 때입니다. 집값이 오를 때는 청약통장 무용론이 나오지 않습니다. 매수자가 아닌 매도자 우위인 활황기 주택시장에선 청약경쟁이 뜨겁습니다. 입주이후 시세차익을 볼 수 있다는 가격상승 기대심리가 크기 때문입니다.


청 약통장 가입자는 주택시장 침체기가 계속되면서 지난해 12월에는 전달 대비 가입자가 9만6천여명이 줄어 2011년 7월 가입자수가 줄어든 이후 감소폭이 가장 컸습니다. 청약통장으로 내집마련을 계획하고 있는 가입자에겐 오히려 가입자수가 줄어드는 건 호재라고 생각합니다.


개천에서 용 난다는 말은 이제 옛말이라고 하지요. 이무기도 나기 힘든 시절입니다. 승자독식(The Winner-Take-All)이 노골화되고 있는 신자유주의 시대에선 더욱 그렇습니다.


하 지만 내집마련에 있어선 아직도 개천에서 용이 날 수 있습니다. 바로 청약통장 때문입니다. 가짜 아파트 말고 모든 아파트는 분양가가 평당 4천만원이든, 5백만원이든 모두 최우선적으로 청약통장 가입자에게 청약 기회를 주고 있습니다.


이 같은 우선 청약 기회는 쉽게 사라지지 않을 것입니다. 실제 분양받을 사람이 얼마인지 관계없이, 청약통장 가입자가 1천5백만명에 달하기 때문입니다. 또 지금과 같은 선분양이 아닌 아파트를 거의 다 짓고 분양하는 후분양이 정착하지 않는 한 청약통장 우선권은 유지될 것입니다.


집값이 영원히 하락하지 않는 한 청약통장은 유효합니다. 그리고 언제일지 모르지만 주택시장 회복기나 상승기에 청약통장 가치는 다시 빛을 발할 것입니다.


지 금과 같은 주택시장 침체기에, 그리고 입주물량 감소가 본격화되는 2012년은 청약통장으로 내집마련할 수 있는 절호의 기회입니다. 입주물량 감소는 특히 수도권에서 2014년, 2015년에 절정에 달할 것입니다. 올해 당첨받으면 바로 입주하는 시점입니다.


청약시점에서 2~3년 뒤 입주시점에 미래가치를 내다보고 적극적으로 청약하세요. 당첨확률이 높은 지금이 오히려 최적의 기회입니다. 당첨후 입주시점에 자신의 선택이 옳았다는 것을 알게 될 것입니다. 


△ 내집마련이 필수라고 생각하지 않는 사람 △집값이 오르는 시대는 끝났다고 생각하는 사람 △청약통장 말고 내집마련 하는 방법은 얼마든지 있다고 생각하는 사람 △그리고 돈이 많다고 생각하는 사람은 청약통장을 해약해도 됩니다. 하지만 이에 해당되지 않는다면 청약통장을 보유하고 계세요. 큰 평형으로 갈아타기 위해서나, 노후대책으로 작은 평형을 마련하기 위해서도 청약통장 가치는 계속 유효합니다.


마 지막으로 2009년부터 2011년까지 3년간 수도권에서 입주한 아파트 중 분양가 대비 프리미엄이 1억원 이상 붙은 단지(평형)를 조사해봤습니다. 2백76개 평형이 나오더군요. 입주이후 현재 프리미엄이 가장 많이 붙은 곳은 판교 백현마을 1단지 100평형입니다. 프리미엄이 현재 15억2천만원이 붙었군요. 말 그대로 로또에 당첨된 것입니다. 맞습니다. 그러나 청약통장을 포기하면 15억원 로또에 당첨될 기회조차 없습니다.

posted by Yuki7104 2012.03.23 15:32

부동산 투자란 무엇인가?


내 가 하면 로맨스고 남이 하면 스캔들이라더니 부동산 투자로 돈을 번 사람들에 대한 시선이 곱지 않다. ‘사돈이 땅을 사면 배가 아프다’고 하던가, 돈을 벌었으면 칭찬해주고 어떻게 벌었는가 술을 사며 물어봐도 시원찮을 판에 ‘투기했다고’ 폄하하기 일쑤니 어처구니가 없다.


부동산 투자로 부자가 된 사람들에 대한 사회의 시선이 좋지 않은 것은 아마도 ‘투자’와 ‘투기’에 대한 정의가 공론화되지 않았기 때문일 것이다. 사실 투자와 투기를 구분하는 것은 쉽지 않다.


그러나 대부분의 부동산 전문가들은 어떤 노력 없이 시세 차익을 얻는 것을 투기라 하고, 본인의 노력을 기울여 개발 이익을 창출하는 것을 투자라 하는 데 의견의 일치를 보고 있다.


노 력 없이 불로소득을 얻는 것은 경제적으로 나쁜 영향을 미치는 데다 열심히 일해 돈을 버는 사람들의 의욕을 꺾기 때문에 바람직하지 않다. 아파트를 샀는데 많이 올랐다더라, 땅을 샀는데 그 옆에 도로가 생겨 몇 배로 뛰었다든가 하는 것은 투기로 비난의 대상이 되어야 마땅하다.


반 면 땅을 구입해 집을 짓거나 공장을 신축해 땅값을 올리거나, 낡은 집을 사서 리모델링을 해 건물의 가치를 올리는 것은 투자이므로 칭찬의 대상이 된다. 월세가 꾸준히 나오는 부동산을 구입해 임대료를 올리는 노력을 하는 것도 투기가 아니라 투자다.


우 리나라는 몇 년 전까지만 해도 투자가 아니라 투기가 판을 치는 세상이었다. 아파트나 땅을 ‘묻지마 식 구입’을 한 사람이 떼돈을 벌었던 시절이 있었다. 그 결과 부동산 공화국의 오명을 쓴 우리나라는 거품 때문에 국내 경제가 망가지고 열심히 일하는 사람들의 마음에 심각한 상처를 남겼다. 우리 모두 부동산 놀음에 잠시 넋이 나간 사이 투자가 무엇인지, 열심히 노력해 돈을 버는 방법을 망각한 것이 사실이다.


생 각해보라. 한 달에 월급 200만 원 벌기가 얼마나 어려운가. 새벽별 보고 출근해 저녁별 보고 퇴근하고, 주말에도 시도 때도 없이 나가야 하고, 게다가 성깔 더러운 상사의 비위를 맞추어 줘야 한다. 택시운전사가 한 달 150만 원 벌려면 한 달 뼈 빠지게 운전해야 하고, 술 취한 손님의 온갖 수발을 들어줘야 한다.


그런데 부동산 잘 구입했다는 것만 가지고 아무 한 일도 없는데 일 년에 몇천 만 원을 번다면 그게 정상적인 나라인가.


다 행히도 경제가 제자리를 잡아가면서 부동산 거품이 걷히고 있다. 시세 차익을 위한 투기가 더 이상 돈이 되지 않는다는 사실을 알아차리는 사람들이 늘어가고 있다. 따라서 시세 차익을 위해 부동산을 구입하는 사람들은 줄어들고 발품을 팔아 좋은 물건을 찾아내고 정보를 분석해 선점하는 투자자들이 늘어나고 있다. 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입한 하우스푸어들의 고통을 보면서 매월 현금흐름이 창출되는 부동산에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있는 것이다.


그 런데 아직도 올바른 부동산 투자가 무엇인지 모르는 사람들이 많은 것 같다. 개발 이익을 창출하고 가치를 상승시킨다고 해서 다 투자는 아니다. 진정한 투자는 돈을 아예 들이지 않거나 최소한의 비용만 들여 부동산을 구입하는 것이다. 그 최소한의 비용도 내 돈이 아니라 은행 돈, 즉 레버리지 효과를 극대화하는 것이 투자의 요체다.


내 가 가진 여유 돈을 가지고 부동산을 구입하는 것은 투자가 아니라 매입이다. 아무리 돈이 많다고 해도 6억 원짜리 아파트를 6억 원을 다 주고 구입하는 것은 투자가 될 수 없다. 1억 원이나 2억 원을 들여 구입해야 기회비용을 살리고 개발 이익을 얻을 수 있어 투자가 될 수 있는 것이다.


게 으르고 무식한 자들의 귀에는 아파트나 땅을 잘 사놓으면 많이 오른다는 말만 들린다. 그러다 부동산 값이 오르기는커녕 떨어지자 팔려고 내놓아도 매도가 되지 않아 애간장만 타고 있다. 서민들은 ‘돈이 돈을 번다’면서 부동산 투자를 아예 포기하고 있다. 적은 비용으로 구입할 수 있는 물건을 구하기 위해 발품을 팔아보지도 않고, 노력을 기울여 개발할 생각은 하지 않고 돈 없다고 투덜댄다.


부 동산 거품이 걷힐수록 시세 차익을 위한 투기는 사라지게 되고, 진정한 투자만 돈을 버는 세상이 된다. 물건 찾아 발품을 팔고 남보다 먼저 정보를 입수하고 머리를 쥐어짜서 가치를 상승시키는 개발을 해야 돈을 버는 올바른 세상이 되는 것이다. 이제부터라도 부동산으로 돈을 벌려면 매입이 아니라 투자를 해야 하고, 그러기 위해서는 남보다 몇 배 노력해야 한다.


임 대수익률 10%의 월세가 나오는 서울 요지의 원룸을 1,000만 원 이하로도 살 수가 있다. 자주 나오는 물건이 아니기 때문에 이런 물건을 만나면 먼저 중개업자가 가지고, 두 번째 친지에게 권하고, 마지막으로 손님에게 판다. 곧 관리처분계획 인가가 나 3년 후면 입주하는 서울 도심의 재건축 구역 지분도 얼마 전 초기투자비용 5,000만 원으로 투자하게 해주었다.


부 동산 시장이 하향안정세로 가고 있다. 부동산 시장이 안정될수록 경제가 호전되기 때문에 미래의 한국 경제는 밝다. 그런데도 아직도 투기나 매입을 일삼을 셈인가. 편하게 돈을 버는 나라는 건전한 나라가 아니다. 개발 이익을 창출하기 위해 머리를 싸매고 초기투자비용을 줄이기 위해 발품을 팔고, 가치를 상승시키기 위해 노력을 하는 자가 승리하는 나라가 좋은 나라이다.


위 기가 곧 기회라는 말이 있다. 요즘처럼 부동산 경기가 나쁠 때가 사실 돈을 많이 벌 수 있는 절호의 기회이다. 지금도 부동산 고수들은 부동산 값이 더 떨어지라고 기도하고 있다. 부동산 침체기를 이용해 돈을 버는 부동산 부자들을 ‘묘지의 댄서’라고 부르는 것은 이 때문이다. 연구하면서 기다리고, 실탄을 준비해서 발품을 팔라. 그러면 돈 없이 투자할 수 있는 물건도 만나게 된다.
posted by Yuki7104 2012.03.23 15:24
▶ 서울 재건축 24개 단지 조사 결과
▶ 대치동 청실 10년 10개월, 최고
▶ 반포동 한신1차 2년 7개월, 최저
 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울 24개 재건축 추진 아파트를 대상으로 조사한 결과 안전진단 신청부터 사업시행인가까지 평균 7년이 걸렸다. 


조사 대상 재건축 아파트 중 안전진단 신청에서 사업시행인가까지의 소요 기간이 가장 길었던 단지는 강남구 대치동 청실 아파트. 2000년 3월 안전진단을 신청해 2010년 12월 사업시행인가를 받아 10년 10개월이 걸렸다.

 

논 현동 경복 아파트도 10년 3개월로 소요 기간이 길었다. 2000년 11월 안전진단 신청 후 2010년 12월 사업시행인가를 받았다. 중소형 의무비율 확대와 리모델링으로 사업을 전환하자는 주민들간의 이견으로 사업 추진이 늦어진 것.

 

강동구 일대 재건축 아파트 중에서는 고덕동 고덕시영과 고덕주공2단지가 사업시행인가를 받기까지 8년 이상의 기간이 걸렸다.


고 덕시영이 사업시행인가를 받는데 까지 소요된 기간은 9년 3개월. 2002년 2월 안전진단 신청 후 2011년 4월이 돼서야 사업시행인가를 받았다. 고덕주공2단지는 2003년 3월 안전진단을 신청했고 8년 10개월 후인 2011년 12월에 사업시행인가를 받았다.


대치동 청실, 고덕동 고덕시영과 고덕주공2단지 등 3개 단지는 중소형 평형 의무비율 확대, 조합원 지위양도 금지, 개발이익환수제 등 참여정부 재건축 규제에 직접적인 영향을 받으면서 재건축 사업 추진에 어려움을 겪었다. 

 

송파구에서는 가락시영이 7년 11개월로 소요 기간이 가장 길었다. 2000년 6월에 안전진단을 신청한 이후 2008년 4월에 사업시행인가를 받았다.  


가 락시영은 재건축 추진 과정에서 조합원 분열, 시공사 재선정, 상가조합원 동의 여부 등의 문제로 어려움을 겪었고, 2003년 8월 서울시가 종세분화에서 용적률 200%를 적용하는 2종 일반주거지역으로 지정하면서 사업 진행이 중단되기도 했다.


한편 조사 대상 재건축 아파트 중 안전진단 신청에서 사업시행인가까지 사업 추진이 가장 빨랐던 단지는 서초구 반포동 한신1차. 2002년 11월 안전진단을 신청해 2005년 5월 사업시행인가를 받기까지 2년 7개월이 걸렸다.


한신1차는 개발이익환수제 시행 이전(2005년 5월 19일)에 사업계획 승인을 받아 재건축 규제에 따른 영향이 상대적으로 작았고, 이에 사업 추진이 비교적 순조롭게 진행된 것으로 파악됐다.


잠원동 대림 아파트도 3년 4개월로 소요 기간이 비교적 짧았다. 2003년 2월 안전진단 신청 이후 2006년 5월에 사업시행인가를 받았다.


대림 아파트의 경우 안전진단 신청 이후 안전진단 통과 및 조합설립인가(2003년 6월) 등 재건축 사업 초기 단계가 빠르게 진행되는 등 사업 추진이 순조로웠다. 


* 재건축 사업 절차


기본계획수립 → 안전진단 → 정비구역지정 → 추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 분양 → 준공인가 → 조합해산




posted by Yuki7104 2012.03.23 15:21
지난 해부터 올해까지 부동산 세금의 변화는 주택 공급 및 거래활성화에 초점을 맞추고 있다.

 

먼 저 임대주택 공급 활성화를 위해 매입임대사업자의 세제지원을 확대했다. 여기에 시장에 매물이 많이 나올 수 있게 다주택자들의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 등을 허용했다. 거래활성화를 위해서는 당초 지난 해 종료하기로 한 취득세 50% 감면을 올해 말까지 연장했다.


1. 매입임대주택 세제지원 요건 완화


요 건을 완화한 이유는 매입임대주택의 공급을 활성화 하기 위함이다. 8.18대책의 후속조치로 나온 세제개편안이다. 당초 매입임대주택 사업을 하기 위한 주택수 요건이 수도권은 3가구. 지방은 1가구 였다. 하지만 지난 해 10월 4일자로 전국 1가구로 통일됐다.


다 시말해 전국에서 전용면적 기준 149㎡ 이하의 1가구 이상의 주택을 가지고 5년 이상 임대사업을 할 경우 종부세 비과세, 양도세 계산시 6~35%의 기본세율 및 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


참고로 임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 가격(매입임대 및 건설임대 동일)기준은 기준시가 6억원 이하다. 단 수도권외 지역은 3억원 이하다.


2. 매입임대주택사업자의 거주용 자가주택 세재지원


이 조치 역시 매입임대주택 공급 활성화를 위한 것이다. 현재 자신이 살고 있는 집 한 채 외에 다른 주택을 매입해 임대사업용으로 이용할 경우 현재 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해 주기로 한 것이다. 단 3년이상 보유 2년이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


3. 다주택자 장기보유특별공제 허용


주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 허용했다. 그동안 다주택자가 집을 팔아서 양도차익이 발생했을 경우 보유 기간에 대한 공제없이 양도세를 내야했다.


하지만 2012년 1월 1일 이후 양도(계약)한 것 부터는 보유기간에 대한 공제를 허용하기로 한 것이다. 이때 공제률은 연 3%씩 최대 30%까지다. 공제를 허용한 이유는 주택거래활성화를 지원하기 위한 것이다.


4. 다주택자 양도세 중과 폐지 추진


중 과 폐지 역시 주택거래 활성화를 위해 지난 12.7대책에서 나왔다. 당초 올해(2012년) 12월 말까지 취득 및 양도한 주택에서 대해 한시적으로 기본세율로 과세할 예정이었다. 하지만 예상보다 주택거래 활성화가 미진한 탓인지 한시적 운용이 아닌 아예 폐지를 하게 이른 것이다.


양도세는 양도차익에 따라 기본세율(6~35%)로 양도세를 결정한다. 하지만 2주택자나 3주택자의 경우는 다르다. 각각 50%와 60%의 세율로 양도세를 매긴다. 다시말해 양도차익의 50%나 60%를 세금으로 내야 한다. 


12.7대책에 따른면 2012년 중에 안(폐지)을 만들기로 했다. 그런데 올해 12월 말까지 다주택자들의 양도세는 중과되지 않고 기본세율이 적용되고 있다.


5. 9억원 이하 1주택자 취득세 50% 감면


2011 년 말 종료되면서 논란이 있었던 취득세 감면조치. 당초 실거래가액의 4%를 취득세로 내야했지만 주택거래활성화를 2%로 감면했었다. 이런 감면조치가 2011년 12월 말로 종료됐다. 지방자치단체의 지속적인 세수감소가 종료의 이유다.


하지만 올해 들어 세부담 급증우려 등이 발생하면서 올해 12월말까지 취득세 감면(2%)을 해 주기로 했다. 대상은 실거래가 9억원 이하 1주택자에 한해서다.

posted by Yuki7104 2012.03.23 15:09
수익형부동산이 획일적인 원룸 형태에서 벗어나 변신을 거듭하고 있다. 건설사들은 앞다투어 고급스러운 커뮤니티시설이나 편의시설을 확충해 경쟁력을 확보하고 있다. 새로운 수익형 브랜드가 런칭됨은 물론 타운하우스 스타일을 접목하거나 1000실 이상의 메머드급 단지로 조성돼 차별화된 모습으로 분양을 앞두고 있어 투자자들의 눈길을 끈다.

21일 부동산정보업체 부동산써브는 기존의 오피스텔과 도시형생활주택을 능가하는 오피스텔ㆍ도시형생활주택 신규물량 분양을 조사했다.

답 답한 주거공간을 벗어나고 싶다면 소형평형에 타운하우스 단지의 쾌적함을 접목해 공급하는 ‘풍산역 와이하우스’를 주목해 볼 만하다. 요진건설은 경기도 고양시 일산 동구에 지하 1층, 지상 4층 총 8개동 전용면적 39~59㎡ 규모로 도시형생활주택을 공급한다. 풍산역 와이하우스는 소형평형의 프리미엄을 누리면서도 대형평형에서만 볼 수 있었던 타운하우스 스타일로 저밀도, 저층 단지로 설계해 눈길을 끈다. 단지 내 공원 조성으로 별장에 놀러 온 듯 주거쾌적성이 탁월하며 동간 거리 최대 26미터를 확보해 조망권, 채광권이 우수하다. 한편 일부 평형에는 침실과 거실에 가변형 벽체를 설치해 공간활용도를 높였다.

유림 E&C가 부산 동구 초량동 1165-1,11번지 일대에 분양 중인 ‘로미오&줄리엣’은 각 단지 내 약 330㎡ 규모의 커뮤니티 시설을 조성해 도시형생활주택의 단점이었던 단지 내 편의시설을 차별화 했다. 커뮤니티 시설에는 휘트니스센터, 공용회의실, 대형빨래가 가능한 빨래방 등이 제공된다. 또한 좁은 주차장 문제를 자주식 주차장 서비스를 도입해 해결했고 이면 도로변에 야간 무료주차도 가능해 넉넉한 주차공간을 마련했다. 특히 전면에는 북항이 배치돼 일부 가구에서는 바다 조망이 가능한 점도 장점이다. 한편 계약자에게는 임대관리 서비스까지 제공할 계획으로 전월세 임대차 계약시 분양계약자의 부담을 줄여 안정적인 임대수익 관리가 한결 용이하다.

한 라건설이 부산 부산진구 범천동에 분양하는 ‘범내골역 한라비발디 STUDIO 422’는 오피스텔과 도시형생활주택에 아파트 시설 중 커뮤니티시설의 장점을 선별해 적용한 대표적인 예로 손꼽힌다. 커뮤니티시설을 집중배치형으로 구성해 주거환경이 보호되고 커뮤니티공간이 효율적으로 이용되는 점이 특징이다. 도시형생활주택의 경우 3층 휘트니스시설, 8층 로비와 게스트룸, 10층 거실과 휴식공간으로 조성되고 오피스텔 커뮤니티는 12~14층에 마련되며 옥상광장에 운동시설을 각각 확보했다. 각 층별 특화설계로 커뮤니티 별로 성격을 부여했으며 외부 조경공간의 제공과 커뮤니티 공간내 계단을 설치했다.

한편 소형 평형 브랜드 런칭 각축을 벌이고 있는 대형 건설사 중 GS건설은 오는 4월 ‘신촌 자이엘라’를 공급하며 입주민을 위한 커뮤니티시설로 북카페와 휘트니스시설을 선보인다. 엘리베이터가 연결되는 스카이가든을 설치해 휴게시설을 편안하게 이용할 수 있다. 또한 테라스타입, 와이드타입, 컴팩트타입 등 그동한 지속적으로 개발해 온 다양한 소형주택 신평면을 처음으로 선보일 예정이다. 작지만 좁지 않은 공간을 만들기 위해 무빙 책장을 활용한 조닝(zoning) 설계로 다양한 공간 연출이 가능하며 풀퍼니시드 시스템을 적용했다.

대우건설이 4월 중 충남 세종시에서 공급하는 ‘푸르지오시티’는 도시형생활주택의 단점으로 꼽히는 주차난을 해결했다. 1실당 1대를 주차할 수 있도록 공간을 마련했으며 100% 자주식 주차시스템으로 운영한다. 근린공원과 호수공원이 인접해 조망이 가능하고 커뮤니티시설 또한 조성된다. 외부와 독립된 4층에 옥상정원을 조성해 쾌적한 생활환경 마련할 계획이다. 20층은 비즈니스 라운지 미팅룸으로 꾸며져 다목적 커뮤니티시설과 게스트룸 설치했다.

올해 상반기 두산건설이 충북 청원군 강외면 오송생명과학단지에 공급하는 오피스텔은 1,500실로 구성돼 아파트 못지 않은 덩치로 대단지 수익형부동산 트랜드를 만들어 나가고 있다. 이 밖에도 대우건설이 성남시와 세종시에서 분양하는 푸르지오시티 두 곳과 송도국제도시에 들어서는 오피스텔 단지도 1000실을 훌쩍 넘는 메머드급이다. 대단지로 조성되면 그 지역 랜드마크로 될 가능성이 높고 풍부한 기반시설이 조성될 것으로 기대된다. 또한 단지가 크면 편의시설을 다양하게 이용할 수 있는 주거환경이 조성되고 커뮤니티 시설이 확충돼 편리하다.

이처럼 국내 건설사들이 소형 아파트 시장에 적극적으로 뛰어 들면서 주택시장에 새로운 바람이 불고 있다. 차별화된 상품을 선보여 경쟁이 치열한 만큼 도시형생활주택이나 오피스텔이 고급화되면 임대가 쉽고 수익률도 높아져 투자가치가 커질 것으로 기대된다. 따라서 수익형부동산에 관심이 많은 수요자와 투자자는 상품을 선별할 때 입지 경쟁력 뿐만 아니라 차별화된 서비스도 함께 눈여겨 볼 필요가 있다.
posted by Yuki7104 2012.03.19 09:37

오는 4월 전국에서 아파트 2만7천가구가 분양할 예정이다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 에 따르면 4월 전국 분양 예정 아파트(주상복합, 도시형생활주택, 오피스텔 포함)는 45곳 2만7천8백69가구. 4월 중순 총선을 앞두고 분양 물량이 줄어들 것으로 예상됐으나 전월대비 4천8백51가구가 증가했다. 전년동기에 비해서도 3천8백32가구가 늘었다.



지역별로는 수도권 1만3천4백85가구, 지방 5대 광역시 4천8백6가구, 지방 중소도시 9천5백78가구가 분양할 예정.


수도권 대단지 역세권 아파트 관심


서울 성동구 하왕십리동 및 마포구 아현동, 인천 부평구 부평동 일대에서 대단지 역세권 아파트가 선보일 예정이다.


현 대산업개발, GS건설, 삼성물산, 대림산업이 공동으로 성동구 왕십리뉴타운1구역을 재개발해 1천7백2가구 중 83~179㎡ 6백가구를 일반분양할 계획. 서울지하철 2호선 상왕십리역이 가깝고 왕십리역 일대 편의시설도 편리하게 이용할 수 있다.


서 울지하철 5호선 애오개역과 2호선 아현역 더블 역세권인 마포구 아현3구역 재개발 아파트는 대우건설과 삼성물산이 공동으로 시공을 맡았다. 단지규모는 3천8백63가구이고 이중 110~315㎡ 8백55가구를 일반에 분양할 예정이다. 


인 천에서는 삼성물산이 풍림산업과 공동으로 부평5구역을 재개발해 1천3백81가구 중 80~149㎡ 5백77가구를 일반분양할 계획이다. 인천지하철 1호선 부평구청역과 부평시장역을 걸어서 이용할 수 있고, 올해 10월엔 단지 인근에 서울지하철 7호선 부평구청역이 개통할 예정이어서 서울로의 진입이 한층 수월해질 전망. 


관심 높은 지방 혁신도시, 세종시 물량 대기


최근 분양 시장에서 청약 1순위 마감되며 높은 인기를 얻고 있는 전북 혁신도시와 충남 세종시에 분양이 예정돼 있어 수요자들의 이목이 집중된다.


작 년 12월 최고 29.25대 1의 경쟁률을 기록하며 전북혁신도시 B-11블록 분양을 성공리에 마친 호반건설이 이번엔 C-7블록에 신규 분양을 준비하고 있다. 단지규모는 126~139㎡ 7백29가구. 전북혁신도시는 농촌진흥청, 대한지적공사 등의 공공기관이 이전할 예정이며, 호남고속도로, 716번 지방도를 이용한 전주 도심으로의 이동이 용이하다.


호 반건설은 충남 세종시에서도 분양 물량을 선뵌다. 세종시 1-2생활권 L2블록과 1-4생활권 M6블록에서 110㎡ 단일 주택형으로 각각 4백70가구, 6백78가구를 분양할 예정. 두개 블록 모두 중심상업지구 및 초․중․고 학교부지가 인접해 편의시설 이용과 통학여건이 좋다.


중 흥건설도 세종시 1-3생활권 M4블록에서 110~133㎡ 1천3백75가구를 분양한다. 1-3생활권 M4블록은 단지 동쪽에 대규모 근린공원이 조성돼 주거환경이 쾌적하고 이전 공공기관이 들어서는 1-5생활권이 가까워 출퇴근이 용이하다.


수익형 부동산


GS 건설이 서대문구 대현동 104의 36번지에서는 도시형생활주택을 분양한다. 단지규모는 35~48㎡ 92가구. 서울지하철 2호선 이대역과 신촌역을 걸어서 이용할 수 있고, 인근에 대학교와 대형병원이 위치해 배후수요가 풍부하다.   


한화건설은 마포구 상암동 915의 1번지에 오피스텔 8백97실 분양을 준이다. 인근에 위치한 상암DMC, CJ E&M센터, LG유플러스 등의 직장인 수요를 배후로 하고 있다.

 

<4월 전국 주요 분양 예정 단지>

위치 단지규모 공급면적(㎡) 일반분양 시공사 문의
서울 마포구 아현동 1164 85~152 134 GS건설 1577-4254
서울 마포구 아현동 3863 110~315 855 대우건설,삼성물산 02-539-5020
서울 서대문구 남가좌동 4300 86~221 1401 GS건설,SK건설,현대산업개발 1577-4254
서울 서대문구 대현동 92 35~48 92 GS건설 1577-4254
서울 서초구 서초동 280 113~186 93 롯데건설 02-522-0082
서울 성동구 금호동2가 1057 150 33 삼성물산 1588-3588
서울 성동구 하왕십리동 1702 83~179 600 현대산업개발,GS건설,대림산업,삼성물산 02-728-3662,1577-4254
서울 영등포구 대림동 185 82~155 94 신동아건설 02-709-7287
서울 은평구 응암동 350 110~145 110 동부건설 02-384-6784
경기 군포시 당동2지구 A-2블록 422 59~72 422 LH 1600-1004
경기 군포시 당동2지구 B-1블록 488 108 488 LH 1600-1004
경기 군포시 당동2지구 S-2블록 246 108~109 246 LH 1600-7100
경기 김포시 감정동 3499 111~151 3499 GS건설 1577-4254
경기 성남시 중동 356 78~140 174 현대건설 1577-7755,031-732-6770
경기 수원시 호매실지구 A-6블록 1050 84 1050 LH 1600-1004
경기 수원시 호매실지구 B-1블록 660 98~111 660 LH 1600-1004
인천 부평구 부평동 1381 80~149 577 삼성물산,풍림산업 032-505-5640
대전 동구 천동 960 82~152 960 LH 1600-1004
부산 강서구 송정동 810 미정 810 EG건설 02-3496-6000
부산 남구 대연동 564 39~155 361 롯데건설 051-624-9900
울산 남구 신정동 1085 112~143 1085 현대산업개발 052-265-3555
울산 북구 화봉동 487 113~114 487 쌍용건설 080-011-0777
전남 여수시 웅천지구 1-2블록 672 110~129 672 한라건설 02-6001-2600
전북 완주군 전북혁신도시 C-7블록 729 126~139 729 호반건설 1588-9798
전북 전주시 효자5지구 B4블록 560 109~110 560 LH 1600-1004
충남 연기군 1-2생활권 L2블록 470 110 470 호반건설 1899-0012
충남 연기군 1-4생활권 M6블록 678 110 678 호반건설 1899-0012
충남 연기군 1-3생활권 M4블록 1375 110~133 1375 중흥건설 1577-2264
충남 천안시 차암동 1052 미정 411 한화건설 041-567-1118
충북 청주시 복대동 1956 115 1956 두산건설 043-233-1234
충북 청주시 탑동 314 112 314 LH 1600-1004
강원 춘천시 동면 560 111 560 LH 1600-1004
* 단지규모 및 분양시기는 건설사 사정에 의해 변경될 수 있습니다. 자세한 내용은 해당 건설사를 통해 확인하시기 바랍니다.
posted by Yuki7104 2012.03.19 09:33
▶ 수도권 대형 아파트 평균 10% 하락
▶ 인천 연수구 평균 30% 떨어져 낙폭 최고
▶ 선호도 감소, 세금 부담, 대출 규제 영향
 

수도권 집값 하락은 대형아파트가 주도하고 있는 것으로 조사됐다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 대형 아파트 매매가 하락폭이 소형보다 11배나 컸다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 에 따르면 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 시작된 글로벌 금융위기 이후 현재(2008년 9월 12일~2012년 3월 14일)까지 수도권 아파트 매매가 변동률은 -6.16%. 소형에서 대형으로 갈수록 하락폭이 컸다. 대형(-9.95%)은 소형(-0.86%)보다 11.6배나 더 떨어졌다.



이처럼 대형아파트 가격이 크게 하락한 원인은 주택시장이 침체기에 접어들면서 넓은 아파트에 대한 선호도가 급격하게 줄어든 점, 세금 부담과 대출 규제 등으로 매수세가 좀처럼 살아나기 힘든 환경 등을 꼽을 수 있다.


수 도권 대형아파트 중 가장 큰 하락폭을 보인 곳은 인천 연수구로 조사됐다. 글로벌 금융위기 이후 현재까지 매매가 변동률은 -30.45%다. 송도동 아이파크송도 전용 182㎡는 금융위기 이전 평균 시세가 14억2천만원이었으나 현재는 8억7천5백만원으로 5억4천5백만원이 하락했다.


2기신도시인 파주운정도 -26.20%나 떨어졌다. 목동동 산내마을현대2차 전용면적 170㎡는 금융위기 이전 8억원을 호가했으나 현재 5억3천만원으로 2억7천만원 내렸다.


경기도는 고양시가 -21.27%로 가장 많은 하락폭을 기록했다. 대화동 GS자이(1단지) 전용면적 163㎡는 금융위기 이전 9억5천만원에서 현재는 6억5천만원으로 3억원 하락했다.


서울은 강서구 하락폭이 -21.06%로 가장 컸다. 화곡동 화곡푸르지오 전용면적 156㎡는 금융위기 이전 9억8천만원에서 현재 7억3천만원으로 2억5천만원 떨어졌다.


1기신도시에서 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 평촌으로 -20.99%를 기록했다. 호계동 목련마을선경1단지 전용면적 152㎡는 금융위기 이전 10억5천만원에서 현재 8억9천만원으로 1억6천만원 내렸다.



posted by Yuki7104 2012.03.19 09:27



국토부 “중앙 위원회 기능 강화…지방 위원회 역할 재정립”

위원회 객관성·공정성 확보 위해 법 개선방안 마련

개포지구처럼 갈등 생기면 중앙 위원회가 의견도 제시


정부가 중앙 도시계획위원회의 기능을 강화하고 서울 개포지구 아파트 재건축처럼 지방 도시계획위원회에서 갈등이 생기면 의견을 제시할 수 있게 할 계획이다.

국 토해양부 관계자는 18일 “도시계획 권한의 상당 부분이 지방자치단체로 이양되면서 중앙 도시계획위원회의 기능과 역할이 많이 축소됐다”며 “정책적 자문이나 국가 차원의 도시개발 사업은 정부가 방향을 제시할 수 있게 중앙과 지방 위원회의 기능을 재정립할 계획”이라고 말했다.

도시계획위원회는 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등을 심의·자문하기 위해 국토부나 시·도, 시·군·구에 설치돼 있다. 중앙 도시계획위원회는 광역도시계획·토지거래계약허가구역 등 국토부 장관의 권한인 사항을 심의하기 위해 국토부에 마련돼 있고, 지방 도시계획위원회는 시·도지사나 대도시 시장이 결정하는 도시관리계획 등을 심의하기 위해 시·도, 시·군·구에 마련돼 있다.

도시계획위원회는 재건축·재개발 사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 지상층 총 바닥면적의 비율)을 결정하거나 도시환경정비구역 지정, 용도지역 변경 등 각종 도시 개발과 관련해 막강한 권한을 갖고 있다.

국 토부 관계자는 “도시계획 권한을 다 넘겨주다 보니 중앙 도시계획위원회가 보금자리주택을 지을 때 개발제한구역을 얼마나 해제하는지 처럼 개별 사업 집행을 위한 절차로 전락했다”며 “위상에 맞는 역할을 하도록 지방 도시계획위원회와 연계해 기능을 조정할 계획”이라고 말했다.

 

정부는 중앙부처 차원에서 추진하는 도시정책에 지자체가 다른 목소리를 내거나 갈등이 생길 경우 지자체에 권고하는 형태로 일종의 기준을 제시할 계획이다. 또 위원회 운영과 심의의 공정성·객관성을 확보하기 위한 방안도 마련한다.

국 토부 관계자는 “개별 도시계획에 대한 결정은 지자체가 하겠지만, 구도심 개발이나 도시재생 사업처럼 국가가 신경 써야 할 부분은 정부가 가이드 라인을 제시할 필요가 있다”며 “도시계획위원회 기능을 재정립하고 운영과 심의의 공정성, 객관성을 확보하기 위해 관련 법제 개선 방안을 마련할 계획”이라고 말했다.

중앙·지방 위원회의 기능이 재조정되고 일종의 지침이 만들어지면 도시계획위원회의 ‘고무줄 행정’이 줄어들지 관심이다. 최근 서울시 도시계획위원회 소위원회는 개포지구 단지에 있던 기존 소형 가구 중 절반을 소형으로 짓지 않으면 재건축 사업을 승인하지 않겠다고 해 단지 주민과 마찰을 빚고 있다. 현행 서울시 도시계획조례는 재건축 사업을 할 때 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 전체 주택의 20%로 정하고 있지만, 소위원회 방침대로 하면 소형 주택을 조례보다 두 배 이상 많이 지어야 한다.

한 시행사 관계자는 “개포지구처럼 위원회 심의가 지자체 정책에 따라 수시로 달라지기 때문에 도시계획위원회의 공정성과 객관성이 의심받는 경우가 많다”며 “업계에서는 위원회 심의를 지자체장 의중을 실행하기 위한 ‘짜고 치는 고스톱’으로 받아들인다”고 말했다.
posted by Yuki7104 2012.03.19 09:24
박원순 서울시장이 무주택 서민들을 위해 도입한 ‘장기안심주택’이 첫 번째 모집에서 평균 5.7 대 1의 경쟁률을 나타냈다.

서울시는 지난 12일부터 16일까지 장기안심주택 1000가구의 입주자를 모집한 결과 5700명이 신청했다고 18일 밝혔다.

일반공급된 600가구에는 4400명이 몰려 7.4 대 1의 경쟁률을, 신혼부부·다자녀가구·공공임대주택 퇴거자 등에게 우선공급되는 400가구에는 1300명이 신청해 3.2 대 1의 경쟁률을 보였다.

장 기안심주택은 서울시가 무주택 세입자에게 전세보증금을 지원하는 제도로 기존 전셋집을 활용하는 것이 특징이다. 지원자가 원하는 주택을 찾아 SH공사에 통보하면 SH공사가 집주인과 계약을 맺고 시세의 70% 수준에서 세입자에게 다시 전세주는 방식이다.

전 년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 저소득자가 대상이며 거주 기간은 최장 6년이다. 전용면적 60㎡ 이하, 전세금 1억5000만원 이하(5인 이상 가족은 85㎡ 이하, 2억1000만원 이하)면 지원 가능하다. 최대 4500만원까지 지원받을 수 있고 2년 후 재계약 때 5%를 초과하는 임대료 상승분의 최대 10%까지 서울시가 지원한다.

서울시는 오는 6월 추가 모집하는 350가구를 포함, 올해 1350가구의 장기안심주택을 공급할 계획이다. 2014년까지 공급목표는 4050가구다. 서울시는 서류심사 대상자 1500명을 오는 23일 발표하고 다음달 25일 입주대상자 1000명을 선정할 계획이다.

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com
posted by Yuki7104 2012.03.19 09:22



#사례1 서울 구로구의 한 아파트에서 전세를 사는 주부 차모(33)씨는 이사를 앞두고 오피스텔로 옮기거나 시집으로 들어가는 방안을 고민하고 있다. 2년간 치솟은 아파트 전셋값을 감당하기가 벅차서다. 차씨는 “같은 단지의 아파트는 2년 전보다 6000만원 이상 올랐다.”면서 “비슷한 면적의 오피스텔은 1000만~2000만원만 보태면 계약할 수 있어 고민 중”이라고 말했다.

#사례2 경기지역에선 오피스텔 재고 물량이 쌓인 고양과 수원, 부천에서 저렴한 오피스텔을 주거용으로 매입하거나 빌리려는 20~30대 젊은층의 발걸음이 부쩍 잦아졌다. 경기권에서도 이곳의 오피스텔 가격은 저렴한 편이다. 수원 매탄동의 한 중개업소 관계자는 “전용면적 3.3㎡당 가격을 고려하면 불황기에 오피스텔을 사무실로 쓰려는 임차인은 많지 않다.”고 전했다.

봄 이사철에도 아파트 전세난이 예년에 비해 잠잠하자 그 이유에 관심이 몰리고 있다. 일부 경기지역에서 본격적인 전셋값 상승 움직임이 감지되지만 여전히 대다수 지역에선 전셋값이 안정세를 띠고 있다.

18 일 부동산업계에 따르면 최근의 전셋값 하향 안정세는 지난해 급등에 따른 반작용으로 풀이된다. 임대 수요에는 변화가 없지만 수년간 수도권 아파트 전셋값이 크게 올라 수요자들이 아파트가 아닌 다른 주거 형태로 내몰리는 등 수요가 골고루 아래쪽으로 퍼졌기 때문이라는 것이다.

●절대값으로 보면 현재 전셋값 역대 최고

실제로 서울 시내에선 강서, 구로, 영등포 지역에서 실거주 목적의 오피스텔 임대 움직임이 많이 포착되고 있다. 세입자들이 재계약을 앞두고 아파트를 아예 임대 대상에서 제외시키면서 상대적으로 전세시장에 여유가 생겼다는 설명도 가능하다. 이 경우 최근 전셋값 안정세는 착시효과라 할 수 있다.

전 셋값은 지난해 말부터 보합세 혹은 하락세를 띠어 왔다. 이는 상대값의 개념이라 할 수 있다. 국민은행의 지난 26년간 서울 아파트 전셋값 동향에서 전월 대비 월평균 전세가 증감률은 1월과 2월이 각각 1.2%, 2.6%를 기록했다. 올해에는 각각 0.1%와 0.2% 오르는 데 그쳤다. 천정부지로 치솟던 서울 강남지역 전셋값이 지난해 급등에 따른 피로감으로 하락세로 돌아선 것이 좋은 사례다.

반면 절대값으로 보면 현재 전셋값은 역대 최고 수준이다. 지난해 6월 전세값을 100으로 잡았을 때 이달 중순 서울 아파트 전세가지수는 1월 106.3, 2월 106.5를 각각 나타냈다. 2010년 1월(87.8), 2월(88.7)과 비교하면 폭등한 것이다.

국민은행은 지난해 전셋값 상승률이 12%를 넘어 10년 만에 최고치를 기록하며 전셋값을 크게 끌어올렸다고 밝혔다. 부동산써브 관계자는 “이명박 정부 출범 이후 지난 4년간 전국 아파트 전셋값은 평균 36%, 강남3구는 39%나 올랐다.”고 말했다.

이로 인해 봄 이사철을 앞두고 일종의 통과의례처럼 자리 잡은 전세난이 완전히 수그러든 것은 아니라는 의견이 강하다. 부동산1번지의 3월 셋째주 서울과 신도시, 수도권의 전세가 추이를 보면 모두 0.01~0.03% 상승세로 돌아섰다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “전세난이 사라진 게 아니라 수면 아래로 내려간 것”이라며 “수요는 여전하지만 아파트 전셋값을 감당할 능력이 없어 대체재인 오피스텔이나 다세대주택 등으로 주거의 하향이동현상이 나타나고 있다.”고 분석했다.

●임대료 보조 공약이 가격 상승 부추길 수도

올 해도 전셋값 폭등에 대한 불안요소는 널려 있다. 우선 올해 아파트 입주물량은 지난해의 절반 수준으로 줄어든다. 지난해 단기급등에 따른 피로감으로 상승폭이 둔화될 수 있으나 입주물량 급감으로 3~4인가구 위주의 전세시장이 흔들릴 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

아울러 총선과 대선이 전·월세 가격의 상승을 부추길 가능성도 제기된다. 부동산 시장을 한치 앞도 내다보기 힘든 상황에서 불똥이 전·월세 시장으로 튈 수 있다는 얘기다. 주택공급이 원활치 않은 데 정부가 바우처 등 주거비 보조정책을 꺼내든다면 집주인들이 이를 감안해 집값을 올려 임대료 상승효과를 가져온다는 설명이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “복지공약이 봇물을 이루면서 임대료 보조 공약이 전셋값을 자극할 가능성이 있다.”고 지적했다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

posted by Yuki7104 2012.03.15 16:56



첫째, 서울 등에서 1주택을 보유하고 있으면서 거주요건을 갖추지 못한 경우

그 동안 거주요건이 필요한 지역에서 이를 충족하지 못한 경우 1주택자에 해당하더라도 양도소득세가 부과되었다. 물론 1주택자에 대해서는 장기보유특별공제가 최고 80%까지 적용되어 세부담수준이 높지 않았으나 이번 조치로 실거래가액이 9억 원 이하에 해당하는 경우에는 100% 비과세가 되어 큰 혜택을 누리게 되었다.

 

둘째, 서울 등에 1주택을 보유하고 기타 지역에서 1주택을 보유하고 있는 경우

거 주요건 폐지로 지방에 거주하면서 서울 등 거주요건이 적용되던 지역에 집을 사놓은 사람들도 혜택을 보게 된다. 두 채 중 나중에 파는 집은 보유기간 3년만 채우면 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 아무런 주택을 먼저 팔아도 괜찮을까? 아니다. 이러한 상황에서는 양도차익이 적게 나는 것을 먼저 처분하는 것이 유리하다. 양도차익이 크게 난 주택을 나중에 양도하는 것이 더 유리하기 때문이다. 예를 들어 서울에 양도차익이 1억 원이 난 주택이 있고 대전에 2억 원이 난 주택이 있다면 서울에 있는 주택을 먼저 처분한 후 대전에 있는 주택을 양도하는 식이다. 이 경우 서울 주택에 대해서는 과세가 되며, 대전 집은 비과세를 받을 수 있게 된다.

 

셋째, 위장전입 등으로 거주요건을 맞추어 놓은 투자자의 경우

그 동안 서울 등 거주요건이 필요한 지역에서 위장전입을 하는 경우가 종종 있었다. 미리 거주요건을 채워두고 나중에 양도할 때 비과세를 받기 위함이다. 하지만 이러한 위장전입 문제는 과세관청의 조사에 의해 그 내용이 밝혀지는 경우가 많았다. 그 결과 많은 세금이 추징되는 한편 납세자의 불안이 가중되기도 하였다. 하지만 앞으로는 거주요건 폐지로 인해 이러한 현상이 없어질 것으로 보인다. 다만, 자녀 등이 세대분리를 하여 주택 수를 조절하는 경우에는 역시 위장전입의 문제가 있으므로 이에 대해서는 각별히 유의하는 것이 좋다.


비과세 요건의 원칙과 예외
비과세는 세금을 전액 없앨 수 있는 수단이 된다. 따라서 미리 비과세 요건을 챙기고 이를 충족시켜두는 지혜를 발휘하자. 다음의 내용은 비과세 요건을 한 눈에 알아볼 수 있도록 한 표다.


양도소득세 비과세는 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 기준으로 판단한다. 따라서 다주택자라도 최종적으로 보유한 주택을 처분하면 그 전의 보유한 주택 수와 관계없이 비과세를 받을 수 있다.

Ect
posted by Yuki7104 2012.03.15 09:23


아시는 분들은 아시겠지만 일본과 미국에서는 디젤 그러니까 정확하게 승용디젤시장은 거의 전무한 상태입니다.
예를 들면 파나메라 디젤이나 BMW 디젤같은 반짝 반짝하는 프리미엄 디젤 들 조차도 이들 시장에는 들어가질 않습니다.
일본은 우리나라보다 앞서 신형 3er가 출시되었는데 주력 모델은 328i라고 하구요.
20d는 아예 라인업에 포함이 되어 있지도 않습니다. 


하지만 반대로 유럽시장을 보면 이제 해당 모델의 절반가량이 디젤로 구성될 만큼 디젤이 활성화 되어있고, 이탈리아나 프랑스의 경우는 거의 70%에 달할 정도로 디젤모델의 구성비율이 높은 수준이구요.
영국은 해크니같은 상용차도 디젤이지만 재규어에서도 디젤 스포츠카를 오래전부터 선보였을 만큼 그 역사가 오래되었습니다.

자동차의 역사가 태동한 유럽시장에서 디젤이 이렇게 높은 비율을 유지하게 되는 원동력은 
무엇보다 가솔린 대비 약 40%가량 높은 효율성 때문입니다. 하이브리드보다 그들이 기존에 해왔던 디젤에 좀더 많은 노력을 기울이는 것은 어찌보면 당연한 일이겠지요.

게다가 디젤은 낮은 RPM에서 부터 풍부한 토크가 나오가 때문에 사실상 가솔린 모델에 비해서 실용영역에서의 드라이빙에 꽤나 유용한 부분들이 있고, 특히 에브리데이! 라는 부분을 생각해봤을때 디젤의 선택이유는 분명해집니다.
우리나라에도 프리미엄 독일차량들중에서 디젤의 구성비율이 점점 높아지고 있는데
이는 역시나 날로 높아만 가는 기름값 + 실용영역에서의 드라이빙의 재미라는 부분이 포함되어 있기 때문이라 보고 있습니다.
물론 기름값과 연비라는 부분에서 좀더 후한 점수를 받고 있지만, 단지 그것에 목적이 있지만은 않은 ...
디젤만의 가치를 점점 인정받고 있는 상황이라 생각합니다. 

과거에는 디젤엔진이 상용차에서나 주로 쓰였는데, 황화합물이나 배기가스의 유해성때문에 경제적인 목적이 아닌 이상유럽을 제외한 다른 국가에서는 딱히 디젤 모델이 환영받지 못했지만, 꾸준히 발전시켜온 덕분에 이제는 연료의 효율성과 CO2배출부분에서 더 높은 수준의 평가를 내려줄 수 있습니다. 

사실 미국에서도 위의 이유때문에 디젤 모델을 멀리 했었고, 가솔린의 가격자체가 꽤 저렴한 수준이었기 때문에(지금도 상대적으로 많이 싼 ..) 굳이 디젤을 선택할 이유도 없었습니다.
일단 배기가스문제도 그렇겠지만, 엔진의 정숙성이나 날카로운 반응이라는 부분은 여전히 디젤이 해결하지 못한 숙제이기때문입니다.

미국을 기준으로 계속 설명을 드려보겠습니다.
이제 미국도 상황이 조금씩 바뀌고 있는 모양입니다. 오일머니, 오일파워로 성장시켜오는 과정에서 상대적으로 저렴한 가솔린가격을 유지했던 미국도 이제는 더이상 그렇게 버티기힘든 시기를 맞이했고, 특히 중동국가들과의 갈등때문에유가 자체가 많이 변동되고 있는 상태입니다. 거기에 더하여 탄소배출에 대한 문제제기를 가장 먼저했던 국가중에 하나이고가장 주요한 국가중에 하나이기 때문에 그들 스스로도 변화하지 않으면 않되는 상황에 봉착하게 된 것이지요.

그래서인지 최근 미국에는 승용디젤의 보급이 조금씩 활기를 띄고 있다는 소식입니다.
특히 GM에서 크루즈 2.0L 디젤을 보급하기 시작했다는 점에서 주목할만한데요.
미국에서 가장 많은 차량을 판매하는 GM이 디젤 모델을 서서히 보급하기 시작했다는 것은 그만큼 시장이 변화해가고 있다는 증거일 것입니다.

미국은 지난해 디젤 모델의 판매가 약 27%가량 증가했다고 합니다. 
물론 그 대부분은 BMW나 메르세데스 ,VW과 같은 독일차메이커들이 대부분이고, 실제 그들이 출시한 신차의 비율은 전체 신차 발매비율에 3%에 지나지 않는다고 하는군요.
판매 신장세를 보이는 건 사실이나 아직도 전체 비율로 보면 미미한 수준에 그치고 있는 것입니다. 

오히려 하이브리드가 더욱 각광받고 있는 상태인데, 전세계시장에서 하이브리드의 판매비율이 상당히 높은 시장도 바로 미국이라는 군요. 이거야 뭐 당연히 지금도 미국이 자동차소비대국이기 때문에 그런 것이겠지만. 절대적인 비율이 아니라 상대적으로 봐도 미국에서 가장 많이 팔리고 있는 상황입니다. 
이는 가솔린을 사용하는 습관에 기인한 것이라고 보고 있습니다. 
디젤에 대한 선입견은 쉽게 사라지는 것이 아니고 게다가 디젤 인프라 자체가 아직 탄탄하지 못하기 때문에 기존의 인프라를 이용하면서 탄소배출이나 연료의 효율성을 꽤하기 위해서는 하이브리드가 대안일 수 밖에 없습니다. 

그러나 분위기는 확실히 변해가고 있습니다.
미국내에서도 이미 디젤엔진의 효율성이 가솔린에 40%이상이라는 인식이 자리하기 시작했는데요.
조금 흥미로운 의견을 하나 들어보면
"네! 디젤은 이미 가솔린 엔진보다 많은 잇점을 가지고 있습니다. 그리고 이것에 대한 한가지 의문점은
왜 유럽이나 다른 대륙의 메이커들이 디젤엔진을 미국에 많이 선보이지 않는가 입니다."

이것에 대한 설득력 있는 해석을 마쯔다 북미 제품 개발 엔지니어인 데이브 콜맨이 이야기를 했는데
"단순한 이유입니다. 디젤에서 얻을 수 있는 해택들이 즉각적이지 않기 때문입니다. 아주 단순한 산술적인 계산만 해봐도 되는데요. 펌프 프라이스(기름의 소매가격)를 따져보면 디젤이 가솔린 보다 비싸게 팔리기 때문입니다.
그리고 이는 프리미엄 가솔린 보다 더 비싼 가격이기 떄문이죠. 그리고 디젤엔진 자체가 제작에 더 많은 돈이 들어갑니다.
따라서 구매시 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다. 그래서 소비자들은 몇년가량이나 차량을 운용해야 가솔린 대비 디젤모델의 잇점이나 세이브 되어서 상쇄되는 기름값이 산출되는지에 대해서 심각하게 계산할 수 밖에 없습니다."

그러니까 40%의 효율성 대비, 더 비싼 디젤의 가격 + 더 비싼 엔진의 가격을 고려해봤을때 유럽이나 우리나라처럼 단순히 일단 넣고 타기만 해도 이득이다..라는 계산을 쉽게 내릴 수 없는 것이지요.
하이브리드의 경우 동일 모델과 비교했을때 평균적으로 $6,300가량이 더 비싸다고 하는데, 디젤은 이 가격이 약 $2,700라고 합니다. 그럼에도 굳이 하이브리드쪽을 선택하는 것은 역시나 저렴한 가솔린 가격에 습관과 더불어 하이브리드 모델에 주어지는 각종 보조금 혜택때문입니다. 

디젤과 가솔린의 북미가격을 보면 1갤런당 가솔린은 $3.39 인데 반해 디젤은 $3.85로 더 비싼 가격을 유지하고 있습니다. 
그러니까 펌프 프라이스가 자연스럽게 비싸질 수 밖에 없고, 소비자들로서는 디젤을 선택할 이유가 없는 것이죠.
이는 유럽이나 우리나라와는 다른 상황으로 일본도 미국과 비슷한 상황입니다. 
일본은 한때 그러니까 80년대 즈음에 환경오염을 유발하는 디젤엔진을 규제해야한다..라던지 퇴출시켜야한다라는 환경운동도 있었는데....그 여파가 지금까지도 계속 이어지고 있지 않나 싶습니다.

또한 미국 연방정부도 디젤에 대한 세금감면을 해주고 있지 않고 있으며, 정유사들도 자국내 수요가 적기 때문에 원유를 정제해서 디젤을 얻어낸 후 대부분은 저렴한 가격에 유럽으로 수출해버리는 상태이니...
단순히 규모의 경제를 실현해서 디젤의 절대적인 소매가를 낮추기란 힘든 부분도 있습니다. 

상황이 이렇다 보니 유럽의 메이커들이 아무리 훌륭한 디젤 모델을 개발한다고 해도 정작 가장 큰 소비시장인 미국에 디젤 모델을 적극 투입하지 않는 이유는 "내놔도 사가지 않기 때문"이라고 할 수 있겠는데요.
일본의 메이커들도 사정은 거의 비슷해서 사실상 디젤엔진의 개발 자체를 그리 하지 않고 있는 실정입니다. 특히 소형 승용 디젤 부분에 있어서는 오죽하면 토요타도 BMW와 손잡고 기술 제휴를 하려 들겠습니까?

북미시장에서 GM이나 포드 다음으로 가장 많은 판매고를 올리고 있는 토요타, 닛산, 혼다도 일단 자국에서 디젤모델의 수요가 전무한 상황이라 승용 디젤을 개발하지 않고 있고, 또 타켓 시장인 미국도 수요가 없으니 이들은 디젤 엔진을 애써 개발할 이유조차 없었던 겁니다.
유럽에 나가는 모델들 중 일부만이 디젤엔진을 올리고는 있지만 이미 오랜 역사를 자랑하는 유럽의 디젤 모델들에게 상대적으로 경쟁력이 뒤쳐질수 밖에 없는 상태지요.

그러니 하이브리드의 개발과 발전에 목숨을 걸 수 밖에 없는 것이라 생각됩니다.
토요타가 굳이 TS030을 하이브리드 기반으로 해서 아우디의 R18 TDI와 싸우려는 이유도 어느정도 이런 부분이 포함되어 있을 것으로 추정됩니다.

결론적으로 보면 역시나 닭이 먼저? 달걀이 먼저? 문제가 될 것 같은데요.
메이커가 안만들어서? 기름값이 비싸서? 소비자가 사질 않아서? 어느쪽도 리즈너블한 이유가 될 수 있지만 어느 한쪽만 놓고 볼 순 없고 세가지 요인이 복합적으로 작용을 했기 때문이겠지요.

소시민으로서 역시나 가장 만만한게 정부인터라 이런 부분에서도 정부에게 볼멘소리를 할 수 밖에 없겠는데요.
미국,일본을 떠나서 우리나라의 경우를 예로 들어보면, 다행스럽게도 디젤에 대한 인식은 꽤 좋아지고 있어서 점점 판매율이 늘어나고 있는 상황인데, 조금 더 가속화되었으면 하는 바램도 있습니다. 

이미 미국시장에서도 디젤엔진의 효율성이 가솔린보다 낫다라는 평가가 나오고 있을 정도로 (그들은 이미 알고 있었겠지만..) 현 시점에서 연료의 효율성을 높일 수 있는 가장 실효성 있는 수단은 디젤이라고 봅니다. 하이브리드도 적당한 대안이 되겠지만, 개인적으로 하이브리드에 대한 신뢰감을 아직 높일 수 없는 것은 역시나 운전자에게 강요하는 듯 한 시스템때문입니다.

물론 디젤도 소음과 진동문제를 여전히 문제삼는 소비자들이 많기 때문에 감안해야하는 부분들이 존재합니다.
받아들이기 나름인데, 이런 부분도 스트레스라고 여기는 분들이 많죠.
반대로 제 경우는 하이브리드에게 스트레스를 많이 느낀다고 생각됩니다. 가솔린의 가격이 올라갈수록 하이브리드가 가진 효율성 상승폭은 조금씩 줄어드는 데다가 사용방식이 여전히 강압적인(?)수준이라 왠지 모를 스트레스들이 생기곤 하는데요.

예를 들어 일전에 어떤 분과 나누었던 이야기로 프리우스 VS Golf GTD를 가지고 출퇴근을 했을때 둘 중에 어느쪽이 좀더 스트레스가 덜하면서 유지비가 저렴한가에 대한 것이 있었는데, 공통적으로 디젤쪽이 스트레스가 적고 유지비측면에서도 좀더 유리하다는 결론에 도달한 적이 있습니다.

이 대화가 절대적인 지표는 될 수 없습니다. 또한 표본집단이 달랑 2명이라 이건 뭐 올바른 통계자료라고 볼 수 없겠지만.진지하게 둘을 비교해서 어느쪽이 좀더 소비자들에게 유리한가를 비교해봐야할 필요는 있을 것 같습니다. 
여기에 포함되어야 할 것으로는 디젤과 하이브리드 모델의 가격차이, 그리고 가솔린과 디젤의 연료비 차이, 일상생황에서 사용했을때 연료의 효율성, 그리고 스트레스 ..정도 일텐데요.
개인적으로는 디젤이 보다 현실적으로 친환경에 가까운 형태가 되지 않을까 생각해봤습니다.

여러분들의 의견은 어떠하신지 잘 모르겠어서 일단 투표를 통해서 의견을 수렴해보도록 하겠습니다. 



그래서 저는 현 정부. 그리고 차기 정부가 가시적인 친환경 자동차 내지는 에너지 효율성 정책을 추진하려면 굳이 어플리케이션의 보급이 많이 이루어지지 않은 하이브리드 보다 환경기준에 의거하여 현재수준을 만족시키는 디젤엔진에 좀더 혜택을 주면 어떨까 싶습니다. 
유류세의 보조는 바라지도 않으니 최소한 구입비용에서 세금 감면정도는 해주는게 좋지 않나...이말이죠.
한때 디젤 차량들이 대부분 SUV에 포진해 있을때, 전시 군수물자로 환수된다는 조건으로 무슨 세금을 낮춰줬던걸로 기억되는데요.
지금은 그 제도가 폐지된 것으로 알고 있습니다만.

그 와 유사하지 않아도 되니, 디젤을 그린카, 친환경차량으로 인정해주고 여기에 대한 어떤 혜택을 마련하는게 현실적인 방안이 아닌가 생각해봤습니다. 재밌는것은 현재 일본도 디젤수요가 거의 상용차에 집중되어 있음에도 불구하고 디젤1톤트럭에 대해서는 그린카로 인정.
세금감면 대상으로 지정했다고 하는데요.
이보다 훨씬 디젤 수요가 많고 사용빈도가 높은 우리나라에서도 좀더 디젤엔진의 개발을 독려하는 의미에서 에코카 그린카 수준의 디젤엔진 배출 기준을 정하고 여기에 부합하면 감면혜택을 주는게 맞지 않나 싶습니다. 

물론 장기적인 플랜으로 보자면 하이브리드도 아닌 전기차나 다른 청정에너지로 투자를 하는게 맞겠지만.
현정부건 차기 정부건 어차피 정치인들이야 당대 자기들의 인기만 채우면 그 뿐인 단타성 정책을 펼치고 있고, 거의 인스턴트식 정책들 뿐인데, 이왕 단타성이라면 디젤엔진에 대한 혜택을 줘서 표몰이라도 하면 서로 윈윈 아니겠습니까?ㅋㅋㅋㅋㅋ

정 치,나라를 다스린 다는 것은 10년후 50년후 100년후의 나라의 장래를 생각하는 일인데, 뭐 사실 그간의 정부들 중에서 과연 누가 100년 대계를 세우고 정책을 추진했습니까? 물론 표면적으로는 50년까지도 내다보고 하는 일이라 하지만, 정권이 바뀌면 그 정책을 이어나갈 생각은 않고 그냥 때려엎어버리는 일이 비일비재하죠. 게다가 요즘은 정치를 바라보는 국민들도 먼 미래를 보지 않으려 하고
일시성, 선심성 정책에 물끓듯 반응하는데, 이는 단지 정치인들만 두고 욕할 일도 아니라고 봅니다. 

이야기가 엇나가는 것 같은데, 이 부분만 마무리를 해보면
국민의 정치참여 자세에는 반드시 우리의 후손들을 위한 국가발전 정책을 오랫동안 지켜보고 그것을 실행해나갈 수 있는 사람을 선출하는 투표권의 행사가 매우 중요하다고 봅니다. 하지만 요즘은 세상이 너무 빨라져서 그런가...
단 5년앞도 내다보지 않고 우선 내가 얻을 이득이 무엇인지 확인하고선, 그게 발전이고 진보인양 생각해버리고 쉽게 투표를 해버리는 것이 너무 아쉽습니다. 
(그게 결국 부메랑이라는걸 왜 모를까요? 아님 차라리 북유럽 국가들 처럼 세금 왕창 내고 다들 반쯤은 평등하게 사는게 낫지 않을까 싶습니다. 의견의 통합이 잘 안되는 특성때문에 그건 아마 죽었다 깨나도 안될 것 같긴 합니다만.)

지도자가 과연 어떤 국가의 미래를 그리고 얼마나 멀리 내다보고 정책을 펼치며 비록 반대당의 정책이라 할지라도 정권을 이양받았을때
좋은 정책이라면 그것을 얼마나 충실히 이어받을 자세가 있는지 정말 고민하고 고민해서 올바른 한표를 행사해야 하겠습니다.
현 정권에 무조건적인 반대를 하는 것이 진보가 아니며 그렇다고 무턱대고 현 정권에 맹목적 지지를 보내는 것이 보수가 아닙니다.
진보와 보수는 공존하는 것이며, 그것의 기본은 절대적으로 국가의 발전과 국민의 보호에 있는 것 입니다. 

말이 여당 야당이지..솔직히 말해서 요즘 당이라는게 우파좌파가 어딧습니까?
귀에걸면 귀걸이 코에걸면 코걸이 아닌가요? 
박쥐처럼 새도 되었다가 쥐도 되었다가 하는 정당과 정치인들이 대부분인 마당에 이걸 뜯어고치려고 또다시 박쥐를 뽑아주는 어리석은 행동은 우리 스스로가 뿌리를 뽑아버립시다. 

정치하는 이들이 바뀌지 않는다면 이제 국민들이 정치하는 이들을 갈아치워야지요.

여튼...정치이야기는 안하려고 했는데, 또 언급을 하게 되었네요. 
참고로 이 이야기는 특정정당이나 특정인물에 대한 비판이 아니며, 모든 정치인들과 그들을 뽑는 국민들에 대한 비판과 성찰임을 알려드립니다. 절대 어떤 정당이나 정치인을 지지하지 않고 있습니다.

다시 본론으로 돌아와서 결론을 지어보면.
디젤엔진이 현시점에서는 가장 효율적인 엔진이라고 생각해봤습니다.
미국과 일본도 그 현실은 알고 있지만, 현재 인프라자체가 그를 뒷받침해주고 있지 못하기 때문에 어쩔 수 없이 디젤을 멀리 할 수 밖에 없는 것이구요. 
디젤차가 대세라는 모회사 광고가 있던데 (언제부터 디젤차에 그렇게 신경을 많이 쓴건지는 모르겠으나..) 여튼 그렇게 까지는 아니지만, 그래도 현재로서는 스트레스로 작용하는 것을 가장 많이 참아줄 수 있는 방식이라는 거죠.
(결국 광고카피 이상하게 썼다가 회장님한테 줘박히고는 다시 고쳐썼다죠?ㅋㅋㅋㅋ 
회장님이 쥐어박기전에 대체 그 윗선들은 뭐하고 있었던 건지...ㅉㅉㅉ!! 한마디로 결제할때 서류 제대로 안읽어본다는 증거.)

디젤의 상대적으로 저렴한 기름값이 아닌 디젤의 효율성과 일상생활에서 조금더 현실적으로 즐길 수 있는 즐거움에 포커스를 맞춰 볼 필요도 있을 것 같습니다. 자동차 선진국인 유럽이 괜히 디젤 모델을 50%나 배치하고 있는건 아니란 말이죠.
하긴 몇년전만해도 디젤 SUV를 5년만 타면 경차 한대값이 빠진다는 이야기가 요즘은 좀 줄어들긴 했습니다.ㅋㅋㅋㅋㅋ
디젤의 연료비가 올라간 탓도 있겠지만, 이제는 상대적인 비교가 아니라 효율성이나 로우엔드에서의 반응성같은 좀더 독립적인 부분에 대한 감상이 많아진 탓도 있을 것 같네요.













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지난해 40년 만에 처음 수도권으로 들어온 인구보다 빠져나간 인구가 더 많은 순유출 상황이 발생했다. 수도권은 취업, 진학 등을 위해 전국에서 유입되는 인구가 유출되는 인구보다 많은 특별한 지역이었으나 이러한 의미가 퇴색하고 있는 것이다. 수도권으로 유입되던 20-30대의 인구가 감소하고, 지방균형발전 계획 등으로 지방으로 이주하는 인구가 늘어난 것이다.

작년 순유출 규모는 8천명 수준으로 많지는 않지만, 2천 년대 들어 지속적으로 순유입인구가 줄어드는 추세가 결국 감소로 이어졌다는 점에서 유의할 필요가 있다. 연령별로 보면 10대와 20대는 순유입이 있었으나 이조차 규모가 점차 감소하고 있다. 반면 다른 연령대는 순유출이 지속되어왔고, 그 규모도 커지는 경향을 보여 왔다.

지역별로 보면 광역시에서 수도권으로의 순유입은 계속 있었으나 그 규모는 감소되어 왔다. 반면 2006년 이후 충청권과 강원도로는 수도권 인구의 순유출이 발생하기 시작했고, 2010-2011년부터는 전라권과 제주도로 순유출이 시작되었다. 특히 2009년부터는 수도권인구의 비수도권 군 지역으로 순유출이 일어나고 있다. 이러한 인구이동은 수도권에서 충남이나 중부권으로 이전한 사업체가 늘었다는 점, 강원, 전라지역은 50대 이상 베이비부머들의 귀농이 증가한다는 점이 반영된 것으로 보인다.

이처럼 수도권에서 지방으로의 인구 이동은 2008년 금융위기 이후 최근 3-4년간 지속되고 있는 수도권 주택시장 침체, 지방 주택시장 호황과도 무관치 않다. 이미 주택가격이 상당히 높게 형성된 수도권에서 장래 주택시장 전망이 어두워지면서 주택거래가 감소한 반면 지방의 경우는 주택시장이 호황을 누리면서 주택공급이 크게 늘어난 것에 영향을 받고 있는 것이다.

그런데 전체적으로 인구이동 규모는 지속적으로 감소하고 있다. 작년도 연간 인구이동자수는 812만 7천명으로 전체 인구 대비 16.2% 수준이다. 이러한 인구 이동률은 1975년 이래 가장 낮은 수준이다. 1975년 인구이동자수는 901만 명에 달했고, 이동률도 25.5%에 이르렀다. 이후 인구이동률이 가장 낮았던 해는 1998년으로 17.4%였으며, 이는 IMF 외환위기로 인한 경제침체에 따른 것이었다.

그 리고 현재는 2000년대 후반부터 연속해서 5년째 감소추세를 보이고 있다. 선진국에서도 이러한 추세는 크게 다르지 않은데, 미국의 경우 연간 12% 수준, 일본의 경우는 4%에 불과하고, 이동률이 감소하는 추세를 보이고 있다. 우리나라에서도 인구 고령화와 경제성장세가 둔화되면서 신규주택공급이나 수요가 감소하는 것과 무관치 않은 현상이라고 할 수 있고, 이러한 추세는 지속될 것으로 보인다.

인구이동에서 주목되는 또 다른 특징은 수도권 내에서 변화로 서울지역 순유출이 2010년 이후 급증했다는 점이다. 2년 연속 순유출 규모는 11만 명 수준에 이른다. 반면 경기도와 인천은 수도권 내에서 지속적으로 순유입되는 추세이다. 경기도는 2000년대 초반에 20만 명 수준에서 최근 8-9만 명으로 줄어들기는 했지만, 순유입 상태이고, 인천은 2006년 이후 지속적으로 순유입(2011년 3만2천명)을 보이고 있다.

최근의 이러한 수도권내 변화는 서울지역 주택가격이 높고, 전세가마저 고가로 되면서 비교적 주택가격이나 전세가가 저렴한 경기도 지역을 중심으로 수도권인구가 이동한 결과라고 할 수 있다. 그러나 고유가, 교통난 등으로 인한 도심회귀현상과 전체적인 수도권 주택가격의 하강추세를 고려할 때 이러한 수도권 내 서울지역 순유출 추세는 일시적일 가능성이 높다.

이상영(미래에셋부동산연구소 소장, 명지대 부동산학과 교수)
posted by Yuki7104 2012.03.15 09:13
"땅콩집" 열풍의 이유
삶의 질이 높아질수록 주택에 대한 사람들의 기대치가 커 지고 만족 기준은 까다로워진다. 잔디가 깔린 마당과 잘 가꿔진 정원이 있는 단독주택이나 전원주택에 대한 동경의 이유도 여기서 찾을 수 있다. 부동산 시장의 장기 침체로 인해 아파트의 투자성이 하락하면서 상대적으로 단독주택에 대한 관심이 높아졌다.
지난 해 잠시 열풍이 불었던 "땅콩집" 내집마련도 같은 맥락이다. 3억 원 정도의 서울 시내 소형 아파트 전셋값이면 서울 근교의 마당 있는 집을 지을 수 있다는 경험담을 실은 책은 부동산 분야 베스트셀러 반열에 올랐다. 수도권 곳곳에서는 땅콩집 단지 계획이 쏟아졌고 대형 건설사와 시행사까지 가세했다. 과열된 관심 속에서 몇 가지 문제점이 노출되긴 했지만 매일 땅을 밟을 수 있는 주거공간에 대한 관심과 차별화된 주거 공간에 대한 기대가 점차 높아지고 있음을 보여줬다.
판교신도시의 단독주택지에 대한 관심도 다르지 않다. 서울 근교의 대규모 주택지로 떠오른 서판교 단독주택촌은 재벌가의 고급주택으로 먼저 조명을 받기 시작했다. 현재는 차별화된 주택 디자인과 커뮤니티, 우수한 입지와 고급스런 주거환경으로 주목 받으며 아파트 생활에 지친 중산층이 꿈꾸는 단독주택가로 자리매김했다. 서판교의 경우 입지적 장점이 뚜렷해 주택은 물론 땅의 미래가치에 거는 기대도 높다.

아파트 가치 하락과 전세난이 단독주택 관심 높여
단독주택에 대한 관심이 다시 늘어난 데는 차별화된 주거공간에 대한 관심 외에도 아파트의 가치 하락과 전세난의 영향이 적지 않다. 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매거래의 침체로 인한 아파트 공급 감소와 전월세의 상승은 주거 불안을 가중시켰다. 이에 정부는 2009년 5월 도시형생활주택과 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 시행했다. 단지형다세대, 원룸형 등으로 구분된 도시형생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모 주택으로서 기존 건축규제보다 대폭 완화된 용적률, 주차장 기준, 사업계획 승인 조건을 적용 받았고 2011년 한 해 동안의 인허가 물량만 8만가구가 넘는다.
2011년 5월부터는 단독다가구 주택에 대한 규제 또한 확장 완화하기에 이른다. 2011년 한 해 단독다가구 주택의 건설실적은 7만 3097동으로 2010년에 비해 17.6% 늘었고 2009년 이후 건설실적이 다시 증가하는 추세를 보였다.
거래량도 늘었다. 전국적으로 전체 주택 거래량 중 아파트 거래비중은 2009년 이후 줄고 있는데 반해 단독다가구 주택 거래비중은 증가했다. 지난 2011년 서울의 단독다가구 주택 거래비중은 전체 주택 거래량 중 11.4%로 늘었고 아파트 거래비중은 58.1%로 감소세를 보였다.



임대수익에 기대는 투자상품으로 변화 가능성 엿보여
전세난 해소 방안으로 공급량이 늘고 임대사업 상품으로 각광받으면서 단독다가구 주택의 투자 방식 또한 달라지고 있다. 2006년 이전까지는 단독다가구 주택을 연립다세대로 변경하여 뉴타운 재개발 사업을 통해 분양권을 확보하려는 지분쪼개기 전략이 주요한 투자 방식이었다.
하 지만 정부 규제로 이러한 방식은 불가능해졌고 대신 글로벌 금융위기 이후 투자 대안으로서 비아파트 시장이 관심을 끌기 시작하면서 단독다가구 주택이 다시 주목 받기 시작했다. 매매보다 임대시장에 대한 관심이 높아졌고 아파트나 오피스텔보다 임대료 부담이 적고 전세가격 역시 저렴해 임대료 부담이 증가해 이탈하는 임차인을 공략할 수 있는 상품으로 인지되기 시작했다.
과거 단독다가구 주택의 매매가격은 대부분 재개발에 의한 가치 변화, 매매가격 상승에 의해 형성됐지만 재개발 투자성이 하락하고 임대시장이 성장하면서 단독다가구 주택의 경우 시세 차익보다는 임대수익에 근거한 투자 상품으로 변화할 가능성이 커졌다.
실제로 2008년 이후 아파트나 오피스텔보다 단독다가구, 연립다세대의 전월세 임대료 상승률이 더 높게 형성되는 등 임대시장에서의 비아파트 선호 현상이 나타나고 있다. 향후 인구 고령화와 1인 가구의 증가, 그리고 가구당 실질 소득의 정체 현상은 단독다가구, 연립다세대 등 비아파트 소형주택의 임대 선호도를 높아지게 할 것으로 예측된다.

장기적으로 공급량 증가와 수요 감소 주의해야
임 대사업을 염두에 둔 단독다가구 주택의 투자나 관련 부지 매입의 경우 도시형생활주택 건축 방식도 검토해 볼 수 있다. 분양이나 임대를 목적으로 건설하는 일정 규모 이하의 도시형생활주택의 경우 올 연말까지 연 2.0%대의 우대금리로 건설 자금을 지원 받을 수 있다. 세대당 전용면적 12㎡이상 50㎡이하의 원룸이나 세대당 전용면적 75㎡이하의 단지형연립, 다세대 분양의 경우 도시형생활주택 자금을 받을 수 있고(민간사업자는 60㎡ 이하만 가능) 임대의 경우 세대당 전용면적 85㎡이하까지 저금리로 건설 자금을 이용할 수 있다. 지원 규모는 원룸형의 경우 최대 4000만원까지 가능하고 단지형 다세대ㆍ연립의 경우 세대당 5,000만원까지 지원 받을 수 있다. 실제로 임대사업을 위해 단독주택이나 관련 부지를 매입하여 저금리 건설자금을 지원 받아 도시형생활주택을 새로 짓는 방식의 투자 사례를 지난 해 심심찮게 볼 수 있었다.

주의할 점도 있다. 도심의 소형주택과 임대 상품의 공급물량이 빠르게 증가하고 있고 인구 변화와 주택 수요 감소를 감안할 때 장기적으로 가격 안정 가능성을 배제할 수만은 없다. 임차인 확보 경쟁이나 수익률 우위를 점하기 위해서는 주택의 유지 보수, 임대 서비스 품질, 공실 관리 등의 중요성을 잊지 말아야 한다.

또한 부대 비용의 증가도 염두에 두어야 한다. 대표적으로 보유세 부담 같은 것이다. 2012년 1월 발표된 단독주택 표준 공시가격 현황을 살펴보면 아파트 등 공동주택에 비해 그 동안 상대적으로 낮게 형성돼 있었던 일반 주택의 시장가격 반영률을 점차 현실화한다는 방침이다. 올해 발표분에서는 지역간 반영률 차이를 조정하는 것을 우선으로 했지만 그럼에도 불구하고 지난 해 주택가격 상승분이 반영되면서 과표가 높아지고 재산세 부담이 증가한 경우가 많았다. 종합부동산세 부과 기준을 넘기게 되면 단기간 보유세 부담이 커지고 결과적으로 수익률 하락 부담은 높아질 것으로 보인다. 향후 다른 주택 상품의 시장 가격 반영률 수준에 맞춰 단계적인 현실화 작업을 할 예정으로 알려져 단독주택 투자시 주의해야 할 변수로 부각될 수 있다.


posted by Yuki7104 2012.03.15 09:07
전국의 신축오피스텔 전용면적 평균 26㎡, 소형 비율 높아졌다
분양가는 오르고 전용률은 낮아져, 실거주 만족도 하락 우려


최 근 공급되는 오피스텔의 면적이 점점 작아지고 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2011년에 분양된 전국 오피스텔의 평균 전용면적은 29㎡로 최근 몇 년간 꾸준히 각 실당 내부면적이 감소하는 추세이다. 올해 들어 공급된 오피스텔의 규모는 더욱 작아지고 있어 전용면적은 평균 26㎡으로 줄었다.
반면 전용면적당 오피스텔 분양가격은 꾸준히 오르고 있어 소비자들의 부담은 커졌고 전용률도 낮아져 실거주 목적으로 소형 오피스텔을 분양 받는 경우에는 신중해야 한다.



서울 신축 오피스텔 전용면적 2005년 이후 꾸준히 감소, 올 들어 24㎡까지 줄어
현재 서울 오피스텔 전체 재고를 대상으로 평균 전용면적을 산출해보면 87㎡로 전국 기준 61㎡보다 규모가 큰 편이다. 수도권에서도 경기(45㎡), 인천(41㎡) 지역은 기존 오피스텔 중 소형 비중이 높아 지역 평균 전용면적도 전국 평균보다 작다.
하지만 서울에서도 최근 소형 오피스텔 공급 비중이 늘어나면서 연도별 신규분양 오피스텔의 평균 전용면적은 2005년 이후 계속 줄어들고 있다. 2005년 분양된 오피스텔의 평균 전용면적은 66㎡였지만 지난 해에는 평균 26㎡까지 줄어들었고 올해 공급된 오피스텔의 전용면적은 평균 24㎡까지 작아졌다.
전국 평균으로도 2008년 이후 두드러지게 면적이 줄어들기 시작해 지난 해에는 평균 29㎡를 기록했고 올해는 평균 26㎡의 전용면적을 나타내고 있다.

40㎡미만 소형 오피스텔 공급 비중 급증, 2011년 분양 오피스텔 중 89% 차지
이처럼 평균 전용면적이 계속 줄어드는 것은 소형 오피스텔 공급량이 늘고 있기 때문이다. 1~2인 가구의 증가에 따라 소형 오피스텔 공급 비중이 크게 증가했고 투자자들도 자금 부담이 적은 소형 오피스텔을 선호하고 있다.
정 부도 도심 소형주택을 대체할 소형 오피스텔의 공급과 구매를 지원하는 정책을 적극적으로 내놓고 있어 소형 오피스텔 공급 비중은 꾸준히 늘어날 전망이다. 2011년 8.18대책에 따라 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌는데 등록 가능한 오피스텔의 범위를 전용면적 85㎡이하로 한정한 상태이다. 주택임대사업자에게 주어지는 취득세, 재산세 감면 혜택도 면적별로 차등을 두어 소형일수록 혜택이 크다.
수요 니즈와 정부 지원이 맞물리면서 건설사들도 소형 오피스텔 위주로 공급하고 있다. 매년 신규 분양된 오피스텔을 면적별로 분석해보니 최근에는 99㎡이상 규모의 오피스텔은 거의 공급되지 않고 40㎡미만 소형 오피스텔 비중이 2010년부터 크게 늘어나고 있다. 2011년에는 분양된 오피스텔 중 89.24%가 전용면적 40㎡미만의 초소형으로 분양했다. 2012년에도 현재까지 분양한 강남역 효성인텔리안더퍼스트, 강남역 쉐르빌, 비즈트위트4차, 잠실아이파크 등 서울에서 선 보인 주요 분양 단지들이 전용면적 40㎡미만으로만 상품을 구성했다.
수요-공급 양쪽이 소형 오피스텔을 선호하는데다가 주거용 오피스텔로서 주택임대사업자 등록시 전용면적 40㎡이하는 재산제가 100% 면제되고 취득세도 면제된다.



실제 개인 생활공간도 좁아져, 평균 전용률 낮아져
전용면적뿐만 아니라 전용률도 낮아진 것으로 나타났다. 실제 거주자가 생활하는 주거공간이 과거 동일한 계약면적의 오피스텔과 비교해 더 좁아졌다는 의미다. 주거용 오피스텔이 "아파텔"이라 불리며 투자와 공급이 가장 활발했던 2001년 분양한 단지의 경우 전국 평균 전용률이 58.1%였는데 2011년에는 평균 46.7%까지 줄었다.
서울 분양 오피스텔의 경우에도 2001년 평균 전용률 57.0%에서 2011년에는 평균 50.4%까지 낮아졌다. 경기 지역도 2011년 평균 47.4%로 50% 미만의 평균 전용률로 공급되고 있고 인천도 2001년에는 평균 64.8%의 높은 평균 전용률을 강점으로 내세웠지만 최근에는 53.3%로 낮아졌다.
최근 강남권에서 분양한 오피스텔을 살펴보면 효성인텔리안더퍼스트, 강남 쉐르빌 등의 전용률이 47%~48% 수준이고 전용면적 기준 18㎡~28㎡의 초소형으로 공급됐다. 지난 2001년 당시 강남구에서 분양한 오피스텔인 메가시티, 신일유토빌, 우림루미아트 등은 전용률이 55%~65% 정도는 됐다. 전용면적 기준 규모도 30㎡는 넘는 세대들로 구성됐었다.
주거용 오피스텔의 전용률이 점점 낮아지는 이유는 실제 거주공간은 콤팩트형으로 만들고 단지 내 부대시설 등의 공간을 넓혔기 때문이다. 최근 분양하는 오피스텔은 운동시설, 옥상정원, 공동 테라스, 무인택배시스템, 인포데스크 등 다각적으로 임차인의 편의를 높이는 데 공간 할애를 늘리고 있다.



분양가격은 올라, 공간대비 소비자 가격 부담은 오히려 커져
실제 거주공간이 좁아진 반면 전용면적 기준 단위당 가격은 오히려 올랐다. 전국 오피스텔의 전용면적 3.3㎡당 분양가격은 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 올라 2배 이상 상승했다. 2010년 이후 단위당 가격이 크게 올랐고 유지되고 있다. 경기 지역도 지난 해부터 가격이 더 오르고 있다. 판교신도시 등에 전용면적3.3㎡당 3000만원이 넘는 고가의 오피스텔들이 선 보이면서 전용면적 단위당 분양가격이 2011년에는 1987만원까지 올랐고 올해 분양분은 평균 2255만원에 달한다.
서울은 올 들어 가격이 비싼 강남권 분양이 많았던 탓도 있으나 2012년 분양가격이 전용면적 3.3㎡당 3442만원까지 올라 2001년에 비해 3배 넘게 올랐다. 신축 오피스텔 분양가격이 크게 올랐던 2010년 이후 지난 2011년에는 분양가격 상승세가 둔화되는 듯 했으나 올 들어 다시 고가의 오피스텔들이 강남권 일대에 공급되면서 다시 크게 오른 것으로 나타났다.



전용률 낮으면 단지 공용시설 살펴봐야, 개인공간 넓어야 실주거에는 효율적
오피스텔이 점차 소형화되고 있다. 1-2인가구가 늘고 수요자들의 니즈와 맞아 떨어진 결과이긴 하지만 동시에 전용률도 낮아지고 상대적으로 분양가격은 올라 소비자들의 실질 부담은 가중될 우려가 있다. 전용률이 높아야 실제 개인의 거주공간이 계약면적에 비해 유리하게 확보된다고 볼 때 전용률이 낮은 오피스텔은 매입이나 분양에 유의해야 한다. 전월세 임차인의 경우에도 마찬가지이다. 신축 오피스텔의 경우 전용률이 낮다면 단지 내 공용시설 설치 비율이 높기 때문일 수 있는데, 이 경우 낮은 전용률을 보상할 만큼의 메리트가 있는 서비스나 시설이 제공되는 것인지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.