posted by Yuki7104 2012.03.23 15:34
참여정부 시절인 지난 2003년 10.29대책 직후 청약통장 무용론이 크게 대두된 적이 있습니다. 최근 청약통장 가입자수가 줄어들면서 다시 한번 청약통장 무용론이 고개를 들고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 왜 앞으로 계속 청약통장이 유효한가? 그리고 왜 청약통장이 내집마련을 꿈꾸는 실수요자에게 왜 최고의 재테크인가?를 사례를 들어 설명해보겠습니다.


김철수씨의 청약통장 내집마련 스토리


불 과 5개월전까지 분당에 살았던 46세 김철수(가명)씨는 지금도 새 집에 들어갈 때마다 웃음이  절로 나옵니다. 왜 웃냐고요. 지난 2009년 1월 동판교 아파트 36평형에 당첨돼 지난해 9월 입주했기 때문입니다. 늦었지만 생애 최초의 내집마련을 판교신도시에 한 것입니다.


결 혼을 10년전인 36세에 한 황씨는 내집마련에 관심이 없다 결혼하고 나서야 남이 하는대로 청약예금 통장에 가입했습니다. 그것도 3백만원짜리로 말입니다. 알고 보니 전용면적 25.8평 초과~30.8평 이하 민영아파트만 우선 청약할 수 있는 것입니다. 분양물량이 많지 않아 해약할까 마음먹기를 수차례. 하지만 언젠가는 청약할 기회가 있겠지? 하는 막연한 생각을 갖고 해약하지 않았습니다.


늦게 결혼해 아이도 빨리 낳아야 했습니다. 다행인지 허니문 베이비가 생겼고 또 2년 뒤 임신해 1남 1녀를 뒀습니다. 아이들이 하루하루 커가는 것을 보고 이제 전세로 이리저리 떠돌기보다는 한곳에 정착해야겠다는 생각이 들었습니다.


그 리고 기회가 왔습니다. 바로 판교신도시입니다. 2009년 1월 36평형에 다시 한번 청약할 기회가 생긴 것입니다. 판교 청약 열기가 2006년보다 식었지만 분양가도 경쟁력 있고, 마침 3백만원 통장으로 청약할 수 있는 아파트가 딱 맞춘 듯 나온 것입니다. 2006년처럼 큰 기대를 하지 않았지만 무려 51대 1의 경쟁률을 뚫고 당첨됐습니다.


기쁨도 잠시 중도금 납부에 걱정이 컸지만 대출에다 부모님에게 도움을 받아 간신히 중도금과 잔금을 마련했습니다. 2010년, 2011년 전셋값이 폭등해도 내집이 생기기 때문에 마음이 느긋했습니다.


드디어 2011년 9월 입주했습니다. 분양가 대비 입주시점에 프리미엄이 4억3천만원이 붙었습니다. 남들은 로또를 맞았다고 부러워합니다. 퇴근해서 초인종을 누를 때마다 황씨는 항상 미소를 짓습니다.  


 청약통장 가치는 유효하다


당신이 만약 부정적인 청약자라면 이렇게 반문할 것입니다. 그렇게 희박한 당첨확률을 믿고 청약통장을 보유하라는 게 말이 되냐고 말입니다. 그리고 이제 청약통장 시대는 한 물 갔다고 말할 것입니다.


하지만 그렇지 않습니다.


우 선 청약통장 무용론이 대두되는 시기는 항상 집값이 하락할 때입니다. 집값이 오를 때는 청약통장 무용론이 나오지 않습니다. 매수자가 아닌 매도자 우위인 활황기 주택시장에선 청약경쟁이 뜨겁습니다. 입주이후 시세차익을 볼 수 있다는 가격상승 기대심리가 크기 때문입니다.


청 약통장 가입자는 주택시장 침체기가 계속되면서 지난해 12월에는 전달 대비 가입자가 9만6천여명이 줄어 2011년 7월 가입자수가 줄어든 이후 감소폭이 가장 컸습니다. 청약통장으로 내집마련을 계획하고 있는 가입자에겐 오히려 가입자수가 줄어드는 건 호재라고 생각합니다.


개천에서 용 난다는 말은 이제 옛말이라고 하지요. 이무기도 나기 힘든 시절입니다. 승자독식(The Winner-Take-All)이 노골화되고 있는 신자유주의 시대에선 더욱 그렇습니다.


하 지만 내집마련에 있어선 아직도 개천에서 용이 날 수 있습니다. 바로 청약통장 때문입니다. 가짜 아파트 말고 모든 아파트는 분양가가 평당 4천만원이든, 5백만원이든 모두 최우선적으로 청약통장 가입자에게 청약 기회를 주고 있습니다.


이 같은 우선 청약 기회는 쉽게 사라지지 않을 것입니다. 실제 분양받을 사람이 얼마인지 관계없이, 청약통장 가입자가 1천5백만명에 달하기 때문입니다. 또 지금과 같은 선분양이 아닌 아파트를 거의 다 짓고 분양하는 후분양이 정착하지 않는 한 청약통장 우선권은 유지될 것입니다.


집값이 영원히 하락하지 않는 한 청약통장은 유효합니다. 그리고 언제일지 모르지만 주택시장 회복기나 상승기에 청약통장 가치는 다시 빛을 발할 것입니다.


지 금과 같은 주택시장 침체기에, 그리고 입주물량 감소가 본격화되는 2012년은 청약통장으로 내집마련할 수 있는 절호의 기회입니다. 입주물량 감소는 특히 수도권에서 2014년, 2015년에 절정에 달할 것입니다. 올해 당첨받으면 바로 입주하는 시점입니다.


청약시점에서 2~3년 뒤 입주시점에 미래가치를 내다보고 적극적으로 청약하세요. 당첨확률이 높은 지금이 오히려 최적의 기회입니다. 당첨후 입주시점에 자신의 선택이 옳았다는 것을 알게 될 것입니다. 


△ 내집마련이 필수라고 생각하지 않는 사람 △집값이 오르는 시대는 끝났다고 생각하는 사람 △청약통장 말고 내집마련 하는 방법은 얼마든지 있다고 생각하는 사람 △그리고 돈이 많다고 생각하는 사람은 청약통장을 해약해도 됩니다. 하지만 이에 해당되지 않는다면 청약통장을 보유하고 계세요. 큰 평형으로 갈아타기 위해서나, 노후대책으로 작은 평형을 마련하기 위해서도 청약통장 가치는 계속 유효합니다.


마 지막으로 2009년부터 2011년까지 3년간 수도권에서 입주한 아파트 중 분양가 대비 프리미엄이 1억원 이상 붙은 단지(평형)를 조사해봤습니다. 2백76개 평형이 나오더군요. 입주이후 현재 프리미엄이 가장 많이 붙은 곳은 판교 백현마을 1단지 100평형입니다. 프리미엄이 현재 15억2천만원이 붙었군요. 말 그대로 로또에 당첨된 것입니다. 맞습니다. 그러나 청약통장을 포기하면 15억원 로또에 당첨될 기회조차 없습니다.

posted by Yuki7104 2012.03.23 15:32

부동산 투자란 무엇인가?


내 가 하면 로맨스고 남이 하면 스캔들이라더니 부동산 투자로 돈을 번 사람들에 대한 시선이 곱지 않다. ‘사돈이 땅을 사면 배가 아프다’고 하던가, 돈을 벌었으면 칭찬해주고 어떻게 벌었는가 술을 사며 물어봐도 시원찮을 판에 ‘투기했다고’ 폄하하기 일쑤니 어처구니가 없다.


부동산 투자로 부자가 된 사람들에 대한 사회의 시선이 좋지 않은 것은 아마도 ‘투자’와 ‘투기’에 대한 정의가 공론화되지 않았기 때문일 것이다. 사실 투자와 투기를 구분하는 것은 쉽지 않다.


그러나 대부분의 부동산 전문가들은 어떤 노력 없이 시세 차익을 얻는 것을 투기라 하고, 본인의 노력을 기울여 개발 이익을 창출하는 것을 투자라 하는 데 의견의 일치를 보고 있다.


노 력 없이 불로소득을 얻는 것은 경제적으로 나쁜 영향을 미치는 데다 열심히 일해 돈을 버는 사람들의 의욕을 꺾기 때문에 바람직하지 않다. 아파트를 샀는데 많이 올랐다더라, 땅을 샀는데 그 옆에 도로가 생겨 몇 배로 뛰었다든가 하는 것은 투기로 비난의 대상이 되어야 마땅하다.


반 면 땅을 구입해 집을 짓거나 공장을 신축해 땅값을 올리거나, 낡은 집을 사서 리모델링을 해 건물의 가치를 올리는 것은 투자이므로 칭찬의 대상이 된다. 월세가 꾸준히 나오는 부동산을 구입해 임대료를 올리는 노력을 하는 것도 투기가 아니라 투자다.


우 리나라는 몇 년 전까지만 해도 투자가 아니라 투기가 판을 치는 세상이었다. 아파트나 땅을 ‘묻지마 식 구입’을 한 사람이 떼돈을 벌었던 시절이 있었다. 그 결과 부동산 공화국의 오명을 쓴 우리나라는 거품 때문에 국내 경제가 망가지고 열심히 일하는 사람들의 마음에 심각한 상처를 남겼다. 우리 모두 부동산 놀음에 잠시 넋이 나간 사이 투자가 무엇인지, 열심히 노력해 돈을 버는 방법을 망각한 것이 사실이다.


생 각해보라. 한 달에 월급 200만 원 벌기가 얼마나 어려운가. 새벽별 보고 출근해 저녁별 보고 퇴근하고, 주말에도 시도 때도 없이 나가야 하고, 게다가 성깔 더러운 상사의 비위를 맞추어 줘야 한다. 택시운전사가 한 달 150만 원 벌려면 한 달 뼈 빠지게 운전해야 하고, 술 취한 손님의 온갖 수발을 들어줘야 한다.


그런데 부동산 잘 구입했다는 것만 가지고 아무 한 일도 없는데 일 년에 몇천 만 원을 번다면 그게 정상적인 나라인가.


다 행히도 경제가 제자리를 잡아가면서 부동산 거품이 걷히고 있다. 시세 차익을 위한 투기가 더 이상 돈이 되지 않는다는 사실을 알아차리는 사람들이 늘어가고 있다. 따라서 시세 차익을 위해 부동산을 구입하는 사람들은 줄어들고 발품을 팔아 좋은 물건을 찾아내고 정보를 분석해 선점하는 투자자들이 늘어나고 있다. 무리하게 대출을 받아 아파트를 구입한 하우스푸어들의 고통을 보면서 매월 현금흐름이 창출되는 부동산에 투자하려는 사람들이 늘어나고 있는 것이다.


그 런데 아직도 올바른 부동산 투자가 무엇인지 모르는 사람들이 많은 것 같다. 개발 이익을 창출하고 가치를 상승시킨다고 해서 다 투자는 아니다. 진정한 투자는 돈을 아예 들이지 않거나 최소한의 비용만 들여 부동산을 구입하는 것이다. 그 최소한의 비용도 내 돈이 아니라 은행 돈, 즉 레버리지 효과를 극대화하는 것이 투자의 요체다.


내 가 가진 여유 돈을 가지고 부동산을 구입하는 것은 투자가 아니라 매입이다. 아무리 돈이 많다고 해도 6억 원짜리 아파트를 6억 원을 다 주고 구입하는 것은 투자가 될 수 없다. 1억 원이나 2억 원을 들여 구입해야 기회비용을 살리고 개발 이익을 얻을 수 있어 투자가 될 수 있는 것이다.


게 으르고 무식한 자들의 귀에는 아파트나 땅을 잘 사놓으면 많이 오른다는 말만 들린다. 그러다 부동산 값이 오르기는커녕 떨어지자 팔려고 내놓아도 매도가 되지 않아 애간장만 타고 있다. 서민들은 ‘돈이 돈을 번다’면서 부동산 투자를 아예 포기하고 있다. 적은 비용으로 구입할 수 있는 물건을 구하기 위해 발품을 팔아보지도 않고, 노력을 기울여 개발할 생각은 하지 않고 돈 없다고 투덜댄다.


부 동산 거품이 걷힐수록 시세 차익을 위한 투기는 사라지게 되고, 진정한 투자만 돈을 버는 세상이 된다. 물건 찾아 발품을 팔고 남보다 먼저 정보를 입수하고 머리를 쥐어짜서 가치를 상승시키는 개발을 해야 돈을 버는 올바른 세상이 되는 것이다. 이제부터라도 부동산으로 돈을 벌려면 매입이 아니라 투자를 해야 하고, 그러기 위해서는 남보다 몇 배 노력해야 한다.


임 대수익률 10%의 월세가 나오는 서울 요지의 원룸을 1,000만 원 이하로도 살 수가 있다. 자주 나오는 물건이 아니기 때문에 이런 물건을 만나면 먼저 중개업자가 가지고, 두 번째 친지에게 권하고, 마지막으로 손님에게 판다. 곧 관리처분계획 인가가 나 3년 후면 입주하는 서울 도심의 재건축 구역 지분도 얼마 전 초기투자비용 5,000만 원으로 투자하게 해주었다.


부 동산 시장이 하향안정세로 가고 있다. 부동산 시장이 안정될수록 경제가 호전되기 때문에 미래의 한국 경제는 밝다. 그런데도 아직도 투기나 매입을 일삼을 셈인가. 편하게 돈을 버는 나라는 건전한 나라가 아니다. 개발 이익을 창출하기 위해 머리를 싸매고 초기투자비용을 줄이기 위해 발품을 팔고, 가치를 상승시키기 위해 노력을 하는 자가 승리하는 나라가 좋은 나라이다.


위 기가 곧 기회라는 말이 있다. 요즘처럼 부동산 경기가 나쁠 때가 사실 돈을 많이 벌 수 있는 절호의 기회이다. 지금도 부동산 고수들은 부동산 값이 더 떨어지라고 기도하고 있다. 부동산 침체기를 이용해 돈을 버는 부동산 부자들을 ‘묘지의 댄서’라고 부르는 것은 이 때문이다. 연구하면서 기다리고, 실탄을 준비해서 발품을 팔라. 그러면 돈 없이 투자할 수 있는 물건도 만나게 된다.
posted by Yuki7104 2012.03.15 09:15
지난해 40년 만에 처음 수도권으로 들어온 인구보다 빠져나간 인구가 더 많은 순유출 상황이 발생했다. 수도권은 취업, 진학 등을 위해 전국에서 유입되는 인구가 유출되는 인구보다 많은 특별한 지역이었으나 이러한 의미가 퇴색하고 있는 것이다. 수도권으로 유입되던 20-30대의 인구가 감소하고, 지방균형발전 계획 등으로 지방으로 이주하는 인구가 늘어난 것이다.

작년 순유출 규모는 8천명 수준으로 많지는 않지만, 2천 년대 들어 지속적으로 순유입인구가 줄어드는 추세가 결국 감소로 이어졌다는 점에서 유의할 필요가 있다. 연령별로 보면 10대와 20대는 순유입이 있었으나 이조차 규모가 점차 감소하고 있다. 반면 다른 연령대는 순유출이 지속되어왔고, 그 규모도 커지는 경향을 보여 왔다.

지역별로 보면 광역시에서 수도권으로의 순유입은 계속 있었으나 그 규모는 감소되어 왔다. 반면 2006년 이후 충청권과 강원도로는 수도권 인구의 순유출이 발생하기 시작했고, 2010-2011년부터는 전라권과 제주도로 순유출이 시작되었다. 특히 2009년부터는 수도권인구의 비수도권 군 지역으로 순유출이 일어나고 있다. 이러한 인구이동은 수도권에서 충남이나 중부권으로 이전한 사업체가 늘었다는 점, 강원, 전라지역은 50대 이상 베이비부머들의 귀농이 증가한다는 점이 반영된 것으로 보인다.

이처럼 수도권에서 지방으로의 인구 이동은 2008년 금융위기 이후 최근 3-4년간 지속되고 있는 수도권 주택시장 침체, 지방 주택시장 호황과도 무관치 않다. 이미 주택가격이 상당히 높게 형성된 수도권에서 장래 주택시장 전망이 어두워지면서 주택거래가 감소한 반면 지방의 경우는 주택시장이 호황을 누리면서 주택공급이 크게 늘어난 것에 영향을 받고 있는 것이다.

그런데 전체적으로 인구이동 규모는 지속적으로 감소하고 있다. 작년도 연간 인구이동자수는 812만 7천명으로 전체 인구 대비 16.2% 수준이다. 이러한 인구 이동률은 1975년 이래 가장 낮은 수준이다. 1975년 인구이동자수는 901만 명에 달했고, 이동률도 25.5%에 이르렀다. 이후 인구이동률이 가장 낮았던 해는 1998년으로 17.4%였으며, 이는 IMF 외환위기로 인한 경제침체에 따른 것이었다.

그 리고 현재는 2000년대 후반부터 연속해서 5년째 감소추세를 보이고 있다. 선진국에서도 이러한 추세는 크게 다르지 않은데, 미국의 경우 연간 12% 수준, 일본의 경우는 4%에 불과하고, 이동률이 감소하는 추세를 보이고 있다. 우리나라에서도 인구 고령화와 경제성장세가 둔화되면서 신규주택공급이나 수요가 감소하는 것과 무관치 않은 현상이라고 할 수 있고, 이러한 추세는 지속될 것으로 보인다.

인구이동에서 주목되는 또 다른 특징은 수도권 내에서 변화로 서울지역 순유출이 2010년 이후 급증했다는 점이다. 2년 연속 순유출 규모는 11만 명 수준에 이른다. 반면 경기도와 인천은 수도권 내에서 지속적으로 순유입되는 추세이다. 경기도는 2000년대 초반에 20만 명 수준에서 최근 8-9만 명으로 줄어들기는 했지만, 순유입 상태이고, 인천은 2006년 이후 지속적으로 순유입(2011년 3만2천명)을 보이고 있다.

최근의 이러한 수도권내 변화는 서울지역 주택가격이 높고, 전세가마저 고가로 되면서 비교적 주택가격이나 전세가가 저렴한 경기도 지역을 중심으로 수도권인구가 이동한 결과라고 할 수 있다. 그러나 고유가, 교통난 등으로 인한 도심회귀현상과 전체적인 수도권 주택가격의 하강추세를 고려할 때 이러한 수도권 내 서울지역 순유출 추세는 일시적일 가능성이 높다.

이상영(미래에셋부동산연구소 소장, 명지대 부동산학과 교수)
posted by Yuki7104 2012.03.15 09:13
"땅콩집" 열풍의 이유
삶의 질이 높아질수록 주택에 대한 사람들의 기대치가 커 지고 만족 기준은 까다로워진다. 잔디가 깔린 마당과 잘 가꿔진 정원이 있는 단독주택이나 전원주택에 대한 동경의 이유도 여기서 찾을 수 있다. 부동산 시장의 장기 침체로 인해 아파트의 투자성이 하락하면서 상대적으로 단독주택에 대한 관심이 높아졌다.
지난 해 잠시 열풍이 불었던 "땅콩집" 내집마련도 같은 맥락이다. 3억 원 정도의 서울 시내 소형 아파트 전셋값이면 서울 근교의 마당 있는 집을 지을 수 있다는 경험담을 실은 책은 부동산 분야 베스트셀러 반열에 올랐다. 수도권 곳곳에서는 땅콩집 단지 계획이 쏟아졌고 대형 건설사와 시행사까지 가세했다. 과열된 관심 속에서 몇 가지 문제점이 노출되긴 했지만 매일 땅을 밟을 수 있는 주거공간에 대한 관심과 차별화된 주거 공간에 대한 기대가 점차 높아지고 있음을 보여줬다.
판교신도시의 단독주택지에 대한 관심도 다르지 않다. 서울 근교의 대규모 주택지로 떠오른 서판교 단독주택촌은 재벌가의 고급주택으로 먼저 조명을 받기 시작했다. 현재는 차별화된 주택 디자인과 커뮤니티, 우수한 입지와 고급스런 주거환경으로 주목 받으며 아파트 생활에 지친 중산층이 꿈꾸는 단독주택가로 자리매김했다. 서판교의 경우 입지적 장점이 뚜렷해 주택은 물론 땅의 미래가치에 거는 기대도 높다.

아파트 가치 하락과 전세난이 단독주택 관심 높여
단독주택에 대한 관심이 다시 늘어난 데는 차별화된 주거공간에 대한 관심 외에도 아파트의 가치 하락과 전세난의 영향이 적지 않다. 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매거래의 침체로 인한 아파트 공급 감소와 전월세의 상승은 주거 불안을 가중시켰다. 이에 정부는 2009년 5월 도시형생활주택과 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 시행했다. 단지형다세대, 원룸형 등으로 구분된 도시형생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모 주택으로서 기존 건축규제보다 대폭 완화된 용적률, 주차장 기준, 사업계획 승인 조건을 적용 받았고 2011년 한 해 동안의 인허가 물량만 8만가구가 넘는다.
2011년 5월부터는 단독다가구 주택에 대한 규제 또한 확장 완화하기에 이른다. 2011년 한 해 단독다가구 주택의 건설실적은 7만 3097동으로 2010년에 비해 17.6% 늘었고 2009년 이후 건설실적이 다시 증가하는 추세를 보였다.
거래량도 늘었다. 전국적으로 전체 주택 거래량 중 아파트 거래비중은 2009년 이후 줄고 있는데 반해 단독다가구 주택 거래비중은 증가했다. 지난 2011년 서울의 단독다가구 주택 거래비중은 전체 주택 거래량 중 11.4%로 늘었고 아파트 거래비중은 58.1%로 감소세를 보였다.



임대수익에 기대는 투자상품으로 변화 가능성 엿보여
전세난 해소 방안으로 공급량이 늘고 임대사업 상품으로 각광받으면서 단독다가구 주택의 투자 방식 또한 달라지고 있다. 2006년 이전까지는 단독다가구 주택을 연립다세대로 변경하여 뉴타운 재개발 사업을 통해 분양권을 확보하려는 지분쪼개기 전략이 주요한 투자 방식이었다.
하 지만 정부 규제로 이러한 방식은 불가능해졌고 대신 글로벌 금융위기 이후 투자 대안으로서 비아파트 시장이 관심을 끌기 시작하면서 단독다가구 주택이 다시 주목 받기 시작했다. 매매보다 임대시장에 대한 관심이 높아졌고 아파트나 오피스텔보다 임대료 부담이 적고 전세가격 역시 저렴해 임대료 부담이 증가해 이탈하는 임차인을 공략할 수 있는 상품으로 인지되기 시작했다.
과거 단독다가구 주택의 매매가격은 대부분 재개발에 의한 가치 변화, 매매가격 상승에 의해 형성됐지만 재개발 투자성이 하락하고 임대시장이 성장하면서 단독다가구 주택의 경우 시세 차익보다는 임대수익에 근거한 투자 상품으로 변화할 가능성이 커졌다.
실제로 2008년 이후 아파트나 오피스텔보다 단독다가구, 연립다세대의 전월세 임대료 상승률이 더 높게 형성되는 등 임대시장에서의 비아파트 선호 현상이 나타나고 있다. 향후 인구 고령화와 1인 가구의 증가, 그리고 가구당 실질 소득의 정체 현상은 단독다가구, 연립다세대 등 비아파트 소형주택의 임대 선호도를 높아지게 할 것으로 예측된다.

장기적으로 공급량 증가와 수요 감소 주의해야
임 대사업을 염두에 둔 단독다가구 주택의 투자나 관련 부지 매입의 경우 도시형생활주택 건축 방식도 검토해 볼 수 있다. 분양이나 임대를 목적으로 건설하는 일정 규모 이하의 도시형생활주택의 경우 올 연말까지 연 2.0%대의 우대금리로 건설 자금을 지원 받을 수 있다. 세대당 전용면적 12㎡이상 50㎡이하의 원룸이나 세대당 전용면적 75㎡이하의 단지형연립, 다세대 분양의 경우 도시형생활주택 자금을 받을 수 있고(민간사업자는 60㎡ 이하만 가능) 임대의 경우 세대당 전용면적 85㎡이하까지 저금리로 건설 자금을 이용할 수 있다. 지원 규모는 원룸형의 경우 최대 4000만원까지 가능하고 단지형 다세대ㆍ연립의 경우 세대당 5,000만원까지 지원 받을 수 있다. 실제로 임대사업을 위해 단독주택이나 관련 부지를 매입하여 저금리 건설자금을 지원 받아 도시형생활주택을 새로 짓는 방식의 투자 사례를 지난 해 심심찮게 볼 수 있었다.

주의할 점도 있다. 도심의 소형주택과 임대 상품의 공급물량이 빠르게 증가하고 있고 인구 변화와 주택 수요 감소를 감안할 때 장기적으로 가격 안정 가능성을 배제할 수만은 없다. 임차인 확보 경쟁이나 수익률 우위를 점하기 위해서는 주택의 유지 보수, 임대 서비스 품질, 공실 관리 등의 중요성을 잊지 말아야 한다.

또한 부대 비용의 증가도 염두에 두어야 한다. 대표적으로 보유세 부담 같은 것이다. 2012년 1월 발표된 단독주택 표준 공시가격 현황을 살펴보면 아파트 등 공동주택에 비해 그 동안 상대적으로 낮게 형성돼 있었던 일반 주택의 시장가격 반영률을 점차 현실화한다는 방침이다. 올해 발표분에서는 지역간 반영률 차이를 조정하는 것을 우선으로 했지만 그럼에도 불구하고 지난 해 주택가격 상승분이 반영되면서 과표가 높아지고 재산세 부담이 증가한 경우가 많았다. 종합부동산세 부과 기준을 넘기게 되면 단기간 보유세 부담이 커지고 결과적으로 수익률 하락 부담은 높아질 것으로 보인다. 향후 다른 주택 상품의 시장 가격 반영률 수준에 맞춰 단계적인 현실화 작업을 할 예정으로 알려져 단독주택 투자시 주의해야 할 변수로 부각될 수 있다.


posted by Yuki7104 2012.03.09 10:06

최 근 서울에서 가난한 동네 주민들이 부자 동네 사람들보다 평균 4년 일찍 죽고 100명당 사망률도 가난한 동네가 잘 사는 부자 동네보다 2배 더 높은 것으로 나타났다고 모 언론 기관이 조사결과를 발표하였다. 참으로 씁쓸하기 그지없는 현실이 그저 안타까울 따름이다. 가난하게 사는 것도 서러운데 가난하기 때문에 일찍 죽어야 한다니...
 
이제부터라도 부동산 재테크를 통해서 부자의 길로 다가서야 한다.
부자와 가난한 자를 가르는 결정적인 요인은 삶을 이끌어가는 일종의 습관 문제라고 본다. 
부자들에게는 부를 쌓을 수 있는 부자 습관이 있는 반면, 가난한 자에게는 더욱 가난해지는 가난한 자의 습관이 많은 것을 볼 수 있다. 
 
결국 가난한 자도 부자의 습관을 갖추고 부자가 되려고 움직이면 반드시 부자가 될 수 있다. 가난한 자들을 분석해보면 지금 당장 하지 않고 다음으로 ‘미루는 습관’을 가지고 있다는 한 가지 공통점을 발견할 수 있다. 

 

항 상 미루기만 하고 행동하지 않게 되면 그저 가난한 자의 인생에서 벗어날 수가 없는 것이다. 이런 수동적인 성격을 버리고 적극적인 사고방식으로 진정 부동산 재테크의 분야에서 최고가 되도록 노력한다면 머지않아 부자로 가는 열차에 오를 수 있을 것이라고 필자는 강조하고 싶다. 

그러기 위해서는 부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙을 반드시 기억하고 투자 시 적용하면 성공하리라고 확신한다.

 

부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 3개 이상의 부동산을 수집 및 분석해야 한다.

 

부 동산 투자는 ‘현재’에 하는 것이지만 투자대상은 ‘미래의 가치’를 보고 하는 것이다. 그렇기 때문에 ‘1개의 부동산’만 보고 투자하는 것이 아니라 최소 ‘3개 이상의 부동산’을 비교하여 최적의 상품에 투자하는 것이 투자에서 실패하지 않는 기본적인 상식이다.

아 파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 빌딩, 토지 등 부동산과 관련된 어떤 상품이든지 최소 동일한 상품을 3개 이상 비교 분석한 후 결정해야 실패보다는 성공할 확률이 높은 것이다. 특히 초역세권의 부동산을 대상으로 보면 더욱 좋을 것 같다.
 
최 근 부동산 시장의 침체에도 불구하고 실수요자들이 많이 찾는 초 역세권 물건은 가격의 안정성 확보와 더불어 오히려 강세를 나타내고 있는 실정이고, 미래의 가치를 가득 품고 있는 부동산임으로 그런 초역세권 위주로 3개 이상의 부동산을 수집하고 분석 한 후 환금성과 안정성을 확보하고 운영 및 관리하기에도 편리한 부동산이라고 판단이 되면 투자해야 한다. 
 
요 즘처럼 급변하는 부동산시장에서 투자를 할 때는 먼 거리에 있어 운영이나 관리를 하기에 어려운 곳은 3개 이상의 부동산을 수집 분석하기 어려우므로 피하고, 직접 운영 및 관리를 할 수 있는 가까운 거리에 있는 초 역세권 지역의 부동산을 투자물건으로 보는 것이 리스크도 적을뿐더러 상황에 따른 가격의 변동성도 적기 때문임을 간과해서는 안 될 것이다. 

그러나 초역세권 물건은 대체로 보면 비싸다. 
그렇지만 부동산은 ‘오르는 부동산만 오른다.’는 것을 반드시 기억해야 하고 항상 가슴속에 품어 두어야 할 공식이며, 투자에 실패하지 않는 유일한 법칙임을 잊어서는 안 될 것이다.

즉, 부동산 투자 시에는 최소 3개 이상의 부동산을 수집하고 분석해야 한다.

 

두 번째는 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 한다.

 

투자하기에 합리적 물건을 판단하기 위해서는 조건 없이 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 한다. 틈만 나면 현장에 가야 한다는 뜻이다.
부 동산 투자에 성공한 부자들의 습관이 바로 현장에 수도 없이 가는 것임을 알아야 하고, 발품을 많이 팔수록 수익률은 높아지고 현장답사를 통해서만이 부동산의 가치를 판단할 수 있기 때문이다. 즉, 부동산 투자는 현장에 길이 있고 답이 있기 때문에 확인하고 또 확인해야 한다. 
 
주 변 부동산 중개업소에 들러 시세를 물어보거나 수익률의 정도, 부동산의 현재 상태, 공급물량의 정도, 최근의 가격변동 현황, 주변 현황, 향후 3~5년 후의 가치 등을 판단하고 확인 또 확인해야 한다. 특별한 일이 없으면 언제나 현장에 깊은 관심을 가지고 시간에 따른 특징 등을 철저히 체크하고 그 물건의 가치를 스스로 판단할 줄 알아야 실패를 줄일 수 있는 것이다. 

그래서 어떤 물건이든지 최소 3번 이상 현장에 가서 정확한 현황조사를 기초로 투자를 해야 함을 항상 기억해야 할 것이다. 

부동산 투자를 통해 부자가 된 이들을 보면 그들만의 거창하고 특별한 방법과 방식이 있는 것이 아니고 현장이 바로 부자가 되는 본질적인 요소가 되기에 그들은 철저하게 현장을 샅샅이 분석한 후 투자함을 결코 잊어서는 안 될 것이다. 

부자가 되기 위한 첫 걸음은 바로 현장이고 일생에 몇 번 없는 매도와 매수의 부동산 거래에 성공하고 실수를 줄이기 위해서는 현장에 대한 정확한 정보와 판단으로 미래의 가치를 분석하는 것이 그 무엇보다 중요하다. 

부동산에 투자를 할 그 당시에는 투자의 성공여부를 쉽사리 파악하기가 어려운 것이기 때문에 실수나 실패할 가능성을 줄이고 성공하기 위해서는 현장의 상세한 현황파악뿐이 없기 때문에 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 하는 것이다. 
 
예를 들어 토지에는 등기부에 공시되지 않은 ‘특수지역권’이 있다. 특수지역권이란 인근 주민들이 공동으로 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취 등으로 수익을 얻는 권리다. 

이 특수 지역권이 성립이 되면 인근 주민들에게 일정 금액을 위로금 명목으로 주어야만 토지를 사용할 수 있게 되는 것이다. 즉, 눈에 보이는 등기부상 권리관계만 따져서 투자하면 큰 낭패를 보게 되기 때문에 현장에 가서 상세하게 내용을 파악하는 것이 그만큼 중요한 요소인 것이다.

따라서 부동산 투자에 성공하려면 더 빠르고 더 깊이 있게 현장과 교감을 최소 3번 이상 무조건 가져야만 하는 것이다.

 

세 번째는 3번 이상 욕심나는 명품 부동산을 사고 팔아야 한다.

 

먼저, 부동산을 살 때는 반드시 욕심나는 부동산을 사야 한다.

내가 욕심나는 것도 중요하지만 남들이 볼 때 욕심나는 그런 부동산을 말이다.

남들이 볼 때 욕심나는 부동산은 나에게 큰 이익을 주고, 이런 욕심나는 부동산을 3번 이상 매매하다보면 어느 순간 부자가 되어 있는 것을 알게 될 것이다.

부동산을 살 때는 반드시 남들이 볼 때 욕심나는 부동산에 대해 욕심을 내야 한다. 
 
대 체로 주위에서 재테크로 큰돈을 벌었다는 소문만 듣고 그저 조급한 마음에 명품의 유무를 따지지 않고 투자에 나서게 되는 사람들이 많다. 이런 서툰 부동산 재테크는 평생 후회로 이어질 수 있기 때문에 투자에 앞서 명품인지의 유무를 점검해야 할 것이고 성공적인 재테크를 원한다면 지식과 결단성 그리고 인내심을 바탕으로 반드시 남들이 욕심나는 명품에 투자를 하여야 한다. 

명품을 사야 명품 대접을 받으면서 팔 수 있고. 그 차익으로 인해 부자로 한 걸음 다가설 수 있게 되기 때문이다. 

다 음으로 부동산을 팔 때는 시기 또한 너무나 중요하다. 그 시기에 의해 엄청난 금액을 얻을 수 있고, 잃을 수 있기 때문이다. 매수자보다 매도자 우위의 시기에 팔아야 된다. 파는 것을 서두르거나 급하게 하는 것은 부자가 되는 것을 거부하는 것과 같은 것이다. 

이것은 바로 부동산 재테크의 가장 기본적인 실수에 해당하는 매도방식이다. 

부동산 투자에서는 ‘단 1%의 실수라도 100%의 실패’를 낳을 수 있기 때문이다. 언제나 작은 문제들이 커다란 낭패를 불러오는 것이다. 

현 재의 부동산 시장에서 매도 타이밍의 적절한 시기에 대해서 간략하게 말씀드리면, 올해의 부동산 시장은 선거로 인해 각종 개발공약들이 넘쳐날 것이고, 그 개발공약들로 인해 지역별로 부동산 가격이 꿈틀댈 가능성이 매우 높고, 내년에는 새 정부가 들어서면서 부동산 경기를 부양하기 위해 새로운 정책이 쏟아져 나올 가능성이 크기 때문에 매도 타이밍은 내년 이후로 잡는 것이 여러 가지 측면에서 유리할 것으로 필자는 판단하고 있다. 

이처럼 부동산 투자에서 성공하고 부자가 되려면 욕심나는 부동산을 3번 이상 사고팔아야 한다.

 

부 자는 부자가 되겠다는 뜨거운 열망과 즐기는 마음이 있어야 그에 따른 행동을 하게 되고 마침내 원하는 것을 이룰 수 있다. 필자는 가슴 깊은 곳에 부자의 꿈을 가지고 있고 그에 따라 움직이다 보면 머지않아 경제적 자유를 누리고 부자의 반열에 오를 수 있을 것이라고 확신한다. 

부자는 결코 신이 내려주는 것이 아니고 스스로 만들어 나가는 것이다. 열정을 가득 안고 움직이는 자가 부자가 될 수 있을 것이다. 

움직이지 않으면 아무것도 결코 아무 일도 일어나지 않기 때문에 오늘부터 당장 부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙을 토대로 나의 모든 것을 부자시스템으로 바꿔서 행복한 부자가 되기를 간절히 간구해본다.

posted by Yuki7104 2012.03.09 10:06

지 난 27일부터 지방의 주택 청약 지역이 종전 시·군에서 '도' 단위로 확대됐다. 동일 생활권인 광역시와 도를 하나로 묶어 주택 공급 단위 지역을 재정비한 것이다. 이에 따라 시·군 거주자는 도 지역까지 청약 범위가 넓어졌고 같은 생활권에 속한 광역시 새 아파트에도 청약할 수 있게 됐다.

예를 들어 충남 천안시 거주자는 앞으로 천안시 아파트는 물론 충남과 대전에서 공급하는 아파트까지 청약할 수 있다. 경남 지역은 부산, 울산과 동일 생활권에 포함되고 대구와 경북, 광주와 전라 지역이 같은 생활권으로 묶여 광역 단위의 청약이 가능해졌다.

강원 원주, 전남 무안 등 지방의 기업도시에 짓는 아파트 청약 대상도 전국으로 확대돼 서울 수도권 거주자는 물론, 타지역 거주자도 분양받을 기회가 생겼다. 단 동일 순위에서 당첨 경쟁을 하게 되면 해당 주택이 건설되는 시·군에 거주하는 사람이 우선 순위를 갖는다.

주택 청약 지역이 확대되면서 지방 분양시장에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다. 분양 사업장별로 더 많은 지역의 예비 청약자를 확보할 수 있게 돼 분양 경쟁력도 높아질 전망이다.

다 만, 지난해까지 단기간 분양 물량이 급증해 공급 과잉 우려가 높아진 만큼 인기 지역과 유망 단지에 대한 청약 쏠림은 더욱 가속될 것으로 예상된다. 부산, 광주, 대전 등 광역도시의 분양예정 사업장 중에서 분양가격 경쟁력과 입지적 투자성이 부각되는 곳에는 동일 생활권에 놓인 인접 도시에서 청약자가 유입될 것이기 때문이다. 같은 생활권에 속한 시·군 간에도 호재가 있는 인기 지역에 관심이 집중될 수 있다. 청약 수요시장의 범위가 넓어지면서 인기 단지의 청약 경쟁은 더욱 치열해지고 동시에 비인기 지역의 청약 수요는 감소하는 현상이 심화될 수 있다.

인천을 제외한 5개 광역시의 올해 분양계획은 2월 현재 3만3317가구 정도로 집계됐다. 연내 분양계획 물량의 13.5%를 차지한다. 광역시를 제외한 지방 물량은 4만7296가구로 전체 분양계획의 19.1% 정도다. 지난해에 비해 광역시와 지방 분양계획이 감소했지만 충남, 부산, 경남, 광주 등지에서 공급계획이 상당량 잡혀 있다. 지난 한 해 지방 분양시장의 활황세에서도 비인기 지역에서는 여전히 미달 사태가 나타났던 점을 감안해 보면 지척에 위치한 유사 생활권 내에서도 일부 아파트에만 청약 접수가 몰리는 '양극화' 현상은 더 심화될 가능성이 커졌다.

한편 세종시와 도청 이전 신도시, 
혁신도시 등은 원래 해당 주택의 건설지역에 거주하지 않는 자도 청약할 수 있었기 때문에 이번에 크게 달라진 점은 없다.

부동산114
 리서치센터장


posted by Yuki7104 2012.03.09 10:05
광교신도시 입주 - 상현, 흥덕, 매탄동 일대 파급효과 분석
2011년~2013년 광교신도시 2만 가구 입주예정
주변 부동산 시장 3곳에 미치는 영향은 차별적


광 교신도시 입주에 따른 파급효과가 본격화될 전망이다. 광교는 지난해 7월 첫 입주가 시작된 이후 2013년까지 약 2만 가구 정도가 공급된다. 특히 입주물량 확대는 광교신도시와 마주한 용인시 상현동 일대와 흥덕지구, 수원시 매탄동 등 3개 지역에 직접적인 영향을 줄 것으로 예상되고 있다. 상현동 등 일부 지역에서는 가격이 조정되는 등 광교 입주 영향이 감지되고 있기도 하다 


부동산114(www.r114.com)는 광교신도시와 인접한 3개 지역의 거래 분위기와 앞으로의 투자전망 등을 중심으로 긴급 점검해 봤다. 

용인 상현ㆍ흥덕, 수원 매탄 등 광교 입주 직접적인 영향 받아

광교 2014년까지 2만여 가구 공급 예정
2011 년~2013년까지 광교신도시에서 1만8223가구의 입주물량이 예정돼 있다. 2011년 하반기 7346가구, 2012년 7837가구, 2013년 3040가구가 순차적으로 공급된다. 반면 같은 시기 용인시 영덕동(흥덕지구), 수원시 매탄동 일대(우만동, 원천동 포함) 내 공급은 전무한 상태고 상현동에서만 2011년 하반기 388가구가 입주했다. 사실상 광교신도시 대규모 입주가 주변 부동산시장을 좌우할 주요 변수 임에 틀림 없다. 


광교 주변지역 인구 감소하기도
2011년 하반기부터 광교신도시 입주가 시작됐고 입주가 완료 되기까지 통상적으로 3개월~6개월의 시간이 걸리는 점을 감안하면 아직은 인구의 유출, 유입을 통해 지역 영향력을 점검하기 어려운 한계가 있다. 
다 만 2011년 광교 입주가 본격화 되면서 주변 지역 인구가 감소하는 모습이 나타나기도 했다. 통계청의 인구유출입 통계에 따르면 2010년 대비 2011년에 용인시 영덕동과 수원시 매탄동의 인구유입이 큰 폭으로 줄었다. 유출인구가 광교로 유입된 통계는 확인이 어렵지만 광교 입주가 적잖은 영향을 주었을 것으로 예상된다.


광교 입주영향, 지역에 따라 가격조정 시차 달라
매 매, 전세가격을 살펴보면 실제로 광교신도시 입주가 시작되면서 주변지역 부동산가격에 영향력을 발휘하는 모양새다. 일반적으로 지역 내에 공급물량이 몰릴 경우 매매가격과 전세가격이 동반 하락하는 경향이 크다. 광교신도시 입주도 이와 다르지 않은 모습이다. 특히 용인 상현동이 광교 입주 영향이 빠르게 나타나고 있다. 편의시설 부족과 갈아타기 수요 등으로 전세와 매매가격이 조정됐다. 



용인 상현동ㆍ흥덕지구, 수원 매탄동 투자 전망

용인 상현동 - 아파트 노후ㆍ편의시설 부족해 가격 비싸도 광교로 간다
용 인시 상현동 일대는 1997년 이후부터 아파트 입주가 시작하면서 주거지역이 조성되기 시작한 곳으로 대부분 1997년~2003년 사이에 입주가 이루어졌으며 2011년 현재 아파트기준 약 2만가구가 거주하는 지역이다. 첫 입주를 시작한지 10년 가까이 지나고 일정 수준 노후가 시작하면서 새 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 가격 차이가 크지 않아 광교신도시로 주거지를 대체하려는 수요가 있는데다 광교 초기 입주물량이 상현동과 인접한 곳에 집중되면서 그 영향력도 크게 받는 모양새다. 주거인구에 비해 대형마트 등의 편의시설과 업무시설 접근성이 떨어지는 것도 단점으로 작용하는 분위기다.


상 현동에서 광교신도시 분양권을 매매하는 중개업소는 "지난해 광교신도시 입주가 시작되면서 전용85㎡ 기준으로 매매가격이 1천~2천만원 정도, 전세가격은 5백~1천만원 가량 떨어졌지만 올해 들어서 매매가격은 조용하고 전세가격은 원래 가격으로 회복되는 분위기다" 라며 "하지만 앞으로도 입주가 계속될 것으로 예상되고 있어 당분간 더 지켜봐야 할 것 같다"고 전했다. 

한 편 다른 중개업소는 "투자문의를 하시는 분들이 같은 면적에서 상현동 보다 1억원 이상 비싼 가격이라도 광교신도시를 선호하는 경향이 있다." 또 "상현동에 비해 새 아파트고 앞으로 가격상승 가능성과 편의시설이 잘 조성되는 점 등에 우선순위를 부여하는 모습이다. 실제 상현동에서 광교로 이주하시는 분들도 많은 편"이라며 광교신도시 분양권 매입을 추천하기도 했다. 

광 교신도시의 입주가 상당부분 마무리되지 않은 상황에서 상현동 아파트 매매가격이 단기간에 회복되기는 힘든 상황이다. 하지만 2013년부터는 광교신도시 전체 입주물량이 크게 감소한다. 특히 상현동과 마주한 광교신도시 1권역 8개 블록 중 4개 블록은 입주를 시작했으며 2개블록은 2013년까지 순차적으로 공급된다. 2013년 전체 공급 물량 추이를 점검하면서 상현동 저가 매물 중심으로 매수 전략을 짜는 것도 괜찮아 보인다. 

용인 흥덕지구 - 편의시설, 대체주거지로 인해 광교 입주 영향 아직 덜해
용 인시 흥덕지구(영덕동) 일대는 대부분 2009년~2010년부터 아파트 입주가 시작된 곳으로 상현동과 달리 새 아파트와 새 상가주택이 대부분인 곳이다. 흥덕지구는 아파트기준으로 약4428가구가 거주하는 지역으로 이제 막 조성된 광교신도시처럼 새 주택이 대부분이고 대형마트 2곳 외 다양한 상업시설이 활성화된 상황이어서 편의시설이 부족한 광교신도시로 이주하려는 수요는 많지 않다. 이 때문에 매매가격은 광교 입주의 영향을 덜 받는 반면 저렴한 전세집에 민감한 수요자들은 광교신도시에도 일부 입주를 하는 모습이다. 또한 입지적으로 광교신도시와 마주한 상현동, 수원 매탄동과 달리 흥덕지구는 원천저수지와 신대저수지가 가로막고 있는 지형 때문에 가격 영향을 덜 받고 있다. 


아 파트와 상가주택의 현재 분위기를 문의한 결과 일부 중개업소는 "광교신도시가 입주하면서 매매가격은 별다른 영향을 안 받고 있다. 다만 이 쪽 지역이 기반시설이 먼저 조성되고 삼성전자, 삼성전기로의 출퇴근 직장인들로 인해 전세가격은 오히려 높은 경향이 있어 광교신도시로 이주하는 세입자들도 더러 있다. 하지만 초기 입주물량은 어느 정도 소진된 상황이고 세입자가 4층 이하의 2룸~3룸의 상가주택으로 눈길을 돌릴 경우 아파트 보다 3천~5천만원 전세가격이 저렴해 아직까지는 영향이 덜하다"고 밝혔다.

반 면 앞으로는 전세가격에 영향이 커질 것이라는 의견도 있었다. "작년에는 전세물건이 계속 부족해서 강세를 보였는데 올해 들어서는 1건~2건씩 중개업소에 가지고 있는 상황이다. 실제로 가격이 빠진 것은 아니지만 물건이 남아있는 이상 광교신도시 입주가 계속되면 전세가격 하락은 불가피할 것으로 전망된다"고 말했다. 

광 교신도시 전체물량이 영향을 미치겠지만 직접적으로 흥덕지구에 영향을 주는 2권역(중앙권역)에서의 입주는 7개 블록 정도로 확인된다. 이 중 5개 블록이 2013년 이후 입주가 예정돼 있어 당장에 큰 영향을 주기는 어려운 상황이다. 따라서 투자자에게 흥덕지구는 아직은 매력적인 물건이 많은 곳으로 볼 수 없으므로 계약시기를 다소 늦춰 본격적으로 영향이 미치는 2012년 하반기부터 2013년 상반기 중 저가매물에 진입시기를 저울질 해 볼 필요가 있다. 다만 임차인이라면 이미 과도하게 오른 아파트보다는 4층 이하의 상가주택을 대체주거지로 활용할 필요가 있다.

수원시 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 - 일부 주민 새 아파트에서 더 좋은 광교 새도시로
수 원시 매탄, 원천, 우만동 일대는 수원 구 시가지에 해당되는 곳으로 1980년대에 입주해서 재건축을 추진 중인 곳부터 2010년 입주한 새 아파트까지 다양한 유형의 아파트와 단독주택, 다세대, 연립 등의 주택이 혼재된 지역이다. 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 일대는 아파트 기준으로 약 3만4000가구가 거주하는 지역으로 금전적인 여유가 있는 가구들은 광교신도시에 매력을 느끼고 진입시기를 저울질하는 분위기다. 하지만 앞서 살펴본 지역들보다 거주범위가 넓고 소득과 주거환경 편차가 심한 지역이어서 광교신도시 입주 여파는 매탄동 일대에서 차별화된 영향력을 발휘하고 있다.


현 장 중개업소를 돌아보면 우만동 내 우만주공 아파트처럼 오래된 아파트보다는 2000년 이후 입주한 새 아파트들이 매매가격과 전세가격이 더 큰 영향을 받고 있다. 재건축이 추진될 정도로 오래된 아파트의 경우 전세가격이 1억원 수준으로 저렴해 광교신도시로 갈아타기가 쉽지 않고 집주인이 임대를 목적으로 매입한 경우가 많아 광교입주로 시세보다 저렴하게 매물을 내놓을 이유는 없기 때문이다. 반면 2005년에 입주한 매탄동 현대힐스테이트 등 새 아파트의 경우 광교신도시 대비 매매가격은 1억원 정도 저렴했지만 전세가격은 오히려 높게 형성되거나 비슷한 수준이어서 전세 재계약을 앞둔 임차인들이 이주하는 수요도 있었다.

주 변 중개업소는 "매매가격은 차이가 커서 여유가 있는 사람들 빼고는 광교신도시로 손 쉽게 갈아타지는 못하는 분위기다. 다만 전세가격이 작년에 강세를 보인 이후 매매가격의 70%수준까지 육박하면서 광교신도시 새 아파트에 입주하려는 수요는 생각보다 많은 편이다"라고 밝혔다. 또 "실제로 동네 전세매물이 하나, 둘 늘어나더니 2월 들어서는 계약이 안된 상태로 남은 물건이 많은 상황으로 광교신도시 입주가 시작되기 전과는 사뭇 다르다"고 말했다. 

매 탄동 일대는 용인시 상현동, 흥덕지구와 달리 대체 주거수단이 다양해 광교신도시의 입주효과를 섣불리 판단하기 이른 시점이다. 또한 지역 내 미분양아파트가 없고 매매가격도 2011년 1월부터 현재까지 제자리 걸음을 유지하고 있어 의미부여도 어렵다. 

투 자의 관점으로 매탄동 일대 매매계약을 시도한다면 광교신도시 입주가 절정에 이르는 2012년 하반기까지 가격추이를 지켜보고 판단해야 한다. 한편 전세가격은 지난해 수도권에서 시작된 불안으로 크게 오른 상태이므로 임차계약을 앞둔 세입자들은 보다 저렴한 광교신도시로의 이주를 본격화할 가능성이 있다. 이로 인해 매탄동 일대 전세가격은 2012년 올해 상반기부터 하락할 가능성이 높으므로 이사비용과 편의시설 불편 등이 부담스러운 세입자라면 현재 거주하는 곳에서의 재계약을 시도하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 

부동산114  윤지해


posted by Yuki7104 2012.02.24 10:19

- "올해 리딩뱅크 입지 다지는 데 역량 집중"
- "사전리스크관리..퇴직때까지 책임지울 것"

[이데일리 문영재 이현정 기자] 민병덕 국민은행장(사진)은 20일 “부동산 투자는 지금이 적기”라고 강조했다. 
  
민 행장은 이날 이데일리와의 단독인터뷰에서 “삼성이나 미래에셋 등 다른 대기업들도 부동산을 사들이고 있다”며 이같이 말했다. 
  
인플레이션 우려가 높아지고 있지만 저금리 환경이 지속되면서 부동산 투자에는 호재일 수 있다는 게 그의 설명이다. 
  
민 행장의 이날 발언은 최근 국내 금융회사나 연기금 등 기관투자가들이 국내외의 부동산 사모펀드에 투자를 늘리고 있는 현상과 맥을 같이한다는 점에서 관심을 끌고 있다. 
  
민 행장은 “고객들은 부동산, 금융상품, 주식 등 자산 포트폴리오에 관심이 많다”며 “(총선과 대선을 앞두고) 정치권에서 부동산 규제를 더 푼다고 하는데 좀 더 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 이와 관련 “올 하반기 부동산종합관리서비스를 통해 고객들에게 부동산과 금융이 결합된 차별화된 상품을 제공할 것”이라며 “새로운 비즈니스가 될 것”이라고 말했다. 국민은행은 사업규모에 따라 부동산사업부문을 따로 떼어내 계열사인 KB부동산신탁과 합병하거나 별도의 계열사로 설립할 예정이다. 
  
그는 “건설업이 힘들어지고 부동산 시장이 침체되면서 과거 3년 동안 실적이 부진했던 게 사실”이라며 “올해는 리딩 뱅크로써 입지를 확고히 다지는데 역량을 집중하겠다”고 강조했다. 
  
그는 “사후적인 리스크 관리가 아닌 사전적인 건전성 관리에도 심혈을 기울일 것”이라며 “자신이 한 여신업무에 대해서는 퇴직할 때까지 책임지는 이른바 `책임관리`를 실시할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 비이자 수익을 늘리겠다는 의지도 내비쳤다. 그는 자본상품을 팔아 수수료 수입을 올리는 `피 비즈니스`(Fee Business)와 관련 “현재 전체 포트폴리오에서 18% 수준인 수수료 수입비중을 향후 30%까지 끌어 올리겠다”고 말했다. 
  
민 행장은 성과 중심의 인재 활용방안 계획도 밝혔다. 국민은행은 최근 정기인사에서 본부장을 거치지 않고 부장을 부행장으로 바로 승진시키는 등 파격인사를 단행했다. 그는 “이런 발탁인사는 조직 내 우수 직원에 대한 사기 진작은 물론 전 직원에게 강한 동기부여 요인이 될 것”이라고 설명했다. 
  
그는 아울러 “올해도 인력은 자연스럽게 선순환이 될 수 있도록 상시 퇴직 제도를 활성화할 계획”이라며 “대규모 희망퇴직이 아니라 원하는 사람에게 기회를 주기 위한 차원”이라고 설명했다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:18

역세권이 상가시장에서 인기를 끄는 이유는 역시 해당 전철·지하철 이용객들 때문이다. 서울시에서 제공한 교통통계에 따르면 2010년 지하철 1~8호선 수송인원은 대략 23억 4937만명 정도였다. 이같이 적지 않은 전철·지하철 활용인원을 대상으로 한 수요확보가 가능하다는 기대감이 역세권 상가 투자를 선호하게 만드는 주된 이유라 할 수 있다. 
 
역세권은 교통시설을 이용하는 대규모 인원이 집중된다는 특성 덕분에 이동통신매장, SSM, 편의점, 은행, 제과점, 커피전문점, 병의원 등 거의 전 업종에 걸쳐 입점 선호도가 높은 편이다. 실제 역 바로 앞에 자리잡은 상가 중 상당수는 역세권이라는 장점을 가지고 활발한 임대와 분양에 나서는 중이다.

 

이러한 역세권 선호현상은 2012년 개통되는 역세권 상가로도 연결되는 분위기다. 기존에 역이 자리잡은 곳은 권리금과 임대료, 분양가가 만만치 않고 경쟁이 치열한 경우가 많아 새로 생기는 역 주변 상가에 주목하는 시선이 늘어난 것이다.

 

올해 개통예정인 대표적인 노선으로는 7호선 연장구간 (온수~부평구청), 분당선 연장구간 (선릉~왕십리 / 기흥~방죽), 수인선 (오이도~송도) 등을 들 수 있다. 이외에도 용인 경전철, 의정부 경전철, 경원선 등의 개통도 기대되는 상황이다.

 

한편 투자자 입장에서는 역 개통이 주변 상가의 수익성을 반드시 보장하는 것은 아니라는 사실을 감안할 필요가 있다. 실제 지난해 10월 개통된 신분당선 노선 중 신규로 등장한 역들 대부분은 아직까지 뚜렷한 상권활성화를 보이지 못하고 있는 모습이다. 또한, 역이 새로 생겨도 거대상권으로만 인구가 몰리는 빨대효과의 발생 가능성 역시 무시할 수 없다.

 

여기에 개통계획이 잡힌 역세권 주변은 분양가가 어느정도 선반영돼 추가적 가치상승을 기대하기 쉽지 않다는 지적도 만만치 않다.

 

신규 역의 등장이 상권에 큰 변화를 가져올 수 있는 요소임은 분명하다. 하지만 역 개통이 바로 상권 형성 및 발달로 연결된다고 보기는 어려우므로 투자자 입장에서는 해당 역주변 개발 및 발전 가능성을 잘 체크하는 것이 바람직하며, 동일한 역이라고 해도 입지에 따라 유동인구 흐름이 천차만별일 수 있으므로 이를 사전에 잘 파악하는 것이 중요하다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:17

내수와 부동산은 맥을 같이 한다

 

우리나라 경제는 수출이 되면 내수가 안되고, 내수가 되면 수출이 안되는 즉 수출과 내수가 번갈아가면서 성장하고 있습니다.

자원이 풍부하지 못한 우리나라로서는 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 이제 우리나라 경제 규모가 커지다보니 수출과 함께 내수도 상당히 큰 비중을 차지합니다.

내수가 본격적으로 살아나기 시작한 시기는 1988년 88서울올림픽때라고 할 수 있는데 그후 수출환경이 좋지않은 때에는 내수가 우리나라 경제를 이끌어가곤 했습니다.

1990년대에서 현재까지 우리나라 경제를 살펴보면 1997년 12월 IMF 국가비상사태 직후인 1998년 그리고 2008년 리먼사태, 2011년 유럽발 재정위기를 제외하고는 수출과 내수가 번갈아가면서 우리나라 경제를 이끌어 나갔습니다.

경제 충격이 있은 1998, 2008, 2011년에는 주식과 부동산이 동시에 추락했군요.

1997년 12월 IMF국가비상사태 직후인 1998년은 우리나라의 대외신용도가 추락하여 수출을 기대할 수가 없었는데 김대중정부는 내수경기를 살리기 위해 경기부양책을 썻습니다.

아시다시피 내수경기는 부동산경기와 맥을 같이하는데 이때부터 부동산경기가 살아나 2005년 8.31 부동산대책이 나오기전까지 서울 및 수도권 부동산시장은 광풍 그 자체였습니다.

이때는 지방 부동산을 도외시한채 서울 및 수도권 부동산만 대세상승하다시피했는데 이는 IMF 직후 국가경제가 취약한 상태에서 중소기업보다는 대기업이, 서민층보다는 부유층이 우위에 있는 경제환경, 사회환경에 기인합니다.

IMF 이후 대기업과 부유층 그리고 지방보다는 서울 및 수도권이 경쟁력이 있는 환경하에서는 지방보다는 서울 및 수도권 부동산만이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

2005년 8.31 부동산대책이 나와 부동산이 고개를 숙이니 이번에는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 2005년 하반기부터 2007년까지는 수출 전성시대였습니다.

경제논리상 내수 즉 부동산경기가 2005년 8.31 부동산대책으로 고개를 숙이니 당연히 수출경기가 바톤을 받아야 겠죠.

수출호경기인 2005년 하반기~2007년은 서울 강남권 부동산이 숨죽여 있었고 서울 강북권과 수도권소외지역 부동산이 틈새시장을 형성하기도 했습니다. 2006년 하반기~2008년 초까지는 서울 강북권, 수도권소외지역 부동산의 폭등이 있었습니다.

이후 수출경기는 2008년 리먼사태로 추락하였으며 부동산경기 역시 대외경제 악화를 맞으니 함께 추락하고 말았습니다. 그러고보면 경제가 안좋으면 주식, 부동산이 동시에 악영향을 받습니다.

비록 2008년에 리먼사태가 있었지만 경제는 살려야겠죠. 그래서 코스피지수가 1000 아래로 추락한 2008년 말경에 경기부양책이 발표되었습니다.

이 경기 부양책으로 2009~2011년 수출과 내수 양면성을 지니고 있는 현대자동차(주)이 폭등하였고 부동산시장에선 지방 대세가 본격화되었습니다. 이때 이미 주도부동산은 서울 및 수도권이 아니라 지방 부동산이라는 판명이 났습니다.

2011년 유럽발 재정위기로 수출환경이 악화되니 이제는 우리나라 경제를 내수가 이끌어 갈 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

작년 12월 7일에 발표한 정부의 부동산대책도 어찌보면 부동산 자체의 문제뿐만 아니라 부동산경기를 통하여 내수를 살리자는 정부의 경제 전체적인 운영의 측면이 아닌가 합니다.

수출환경이 안좋은 이때에 이제 우리나라 경제는 수출이 아닌 내수가 이끌어 나가야 합니다.

내수경기에 있어서 부동산경기는 큰 비중을 차지하며 작년 12.7 부동산대책으로 지방 부동산경기는 올초부터 살아나기 시작하는데 박원순 서울시장 출범이후 서울 부동산경기는 서울 도시개발의 위축으로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않습니다.

지금 서울 부동산시장은 IMF 이후 최대의 위기를 맞고 있습니다.

안그래도 서울 부동산시장은 2010년대 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 이론에 따라 수도권2기 신도시인 판교, 광교, 동탄신도시에 주도권을 물려주었고, 세종시.혁신도시 건설로 지방대세에도 밀리고 있는 판국인데 박원순 서울시장의 출범으로 서울 도시개발의 위축 즉 서울 부동산시장도 침체되니 그야말로 엎친데 덮친격 즉 설상가상인 처지가 되었습니다.

이제 서울 부동산은 지방 부동산 꽁무니에 따라오는 처지가 되었으며 박원순 서울시장 재임기간동안은 서울 부동산의 폭등은 기대난입니다.

서울 부동산이 침체되는동안 지방은 지방 산업단지 경제 부활과 세종시.혁신도시 건설로 향후 몇년동안 최대의 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.

향후 몇년뒤 도래할 큰 수출호경기 이전까지는 우리나라 경제를 내수경기 즉 부동산경기가 이끌어 갈 수 밖에 없는데 이때까지 지방 부동산이 주도하는 부동산경기가 되지않을까 합니다.

복잡다단하게 움직이는 실물경제를 획일적으로 전망할 수는 없지만 1985년 하반기~1987년과 2005년 하반기~2007년에 큰 수출호경기가 있었고 10년마다 한번씩 큰 수출호경기가 도래한다는 점 등을 미루어 보아 2015년 하반기쯤부터 수출경기가 살아나지않을까 합니다.

실물경제는 크게 수출과 내수로 나눌 수 있는데 수출은 남성적, 내수는 여성적이고 수출은 주식(수출관련주)과, 내수는 부동산.내수관련주와 맥을 같이하며 내수경기는 곧 부동산경기, 주택건설경기, 민생경제, 서민경제, 자영업경기를 말합니다.

대외 수출환경이 어렵고 총선과 대선을 앞두고 있는 이때에 정부는 작년 12.7 부동산대책으로 내수경기 살리기에 들어갔고 실물경제의 바로메타인 주식시장에서는 올 1월부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치않는 점 그리고 올 1월부터 지방 후발주자 대구, 울산, 강원도, 광주 등의 부동산소비심리지수가 상승 반전하는 등 내수경기에 청신호가 켜지고 있습니다.

지방 부동산은 작년 12.7 부동산대책 등 경기 부양에 힘입어 올초부터 회복조짐이 있지만 서울 부동산은 정부와 서울시의 엇박자 정책으로 서로 다른 길을 걷고 있습니다.

정부의 내수 부양과 경제 정책, 부동산대책, 부동산경기는 상관관계가 있습니다. 그러나 정부와 서울시 정책은 서로 상반된 의견으로 또다른 부동산시장을 형성하기도 합니다.

이제 경제 규모가 크지고, 정부와 지방자치단체 서울시의 의견이 다르다보니 과거와는 달리 정부가 부동산시장을 좌지우지하는 시대는 지나간 것 같습니다. 그러나 지방 부동산은 정부의 의지대로 가고 있습니다.

경제 특히 수출이 아닌 내수와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다. 이변이 없는한 큰 수출호경기 이전까지는 내수경기 즉 부동산경기가 우리나라 경제 전체를 주도해 나가야 합니다. 그러나 부동산은 어떤 지역, 평형, 상품이 주도하는가가 문제입니다.

필자의 사견으로는 대구, 울산, 강원도, 광주 등 지방 후발주자 소형아파트 그리고 수도권에서는 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트, 오피스텔.도시형생활주택.상가 등 수익형부동산이 주도하는 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.

요약하자면 경제 특히 내수와 부동산은 맥을 같이 합니다. 부동산을 경제 등 타 분야와 융합하여 분석해야 하는 시대가 아닌가 합니다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:17

“요즘 젊은 층은 부동산 구매를 일시적으로 포기한 것으로 봐야 하지 않을까요.”

최근 서울의 한 대학 부동산학과 교수는 젊은 층에서 부동산을 대하는 인식에 분명 변화가 생기고 있다며 이같이 말했다.


사실 주위를 둘러보면 20~30대 젊은 층이 부동산에 대한 집착은 확실히 기성세대보다 줄어든 듯하다. 아예 관심 자체가 시들어지고 있는, 말하자면 ‘부동산 무관심 세대’인 지도 모른다. 이런 사회적 현상이 표출되려면 분명 그 안에 내재된 원인들이 있을 것이다.


우선 부동산이 소유 대상의 자산(asset)으로 매력을 느끼지 못하는 것이 가장 큰 원인이 아닐까 싶다. 가격이 오르지 않는 부동산은 더 이상 소유 욕망이 발동하지 않는다. 관심 영역 밖의 존재이나 귀찮은 존재일 뿐이다.


지난 2000년 초반, 지금 되돌아보면 글로벌 부동산 버블기였지만 한국에도 부동산 투기 광풍이 불었다. 당시에 집은 주거서비스의 대상이라기보다 자본이득이라는 욕망을 실현하는 도구일 뿐이었다. 넘치는 유동성은 고수익의 화려한 잔치가 될 만 대상을 찾아다닌다.


당시에는 그 대상이 부동산이었을 뿐이다. 지금은 그 유동성들이 게릴라처럼 몰려다니며 원유, 금, 심지어 동충하초까지 투기장으로 만든다. 그래서 유동성 시각에서 본다면 언제든지 부동산은 투기의 대상이 될 수 있다. 다만 지금은 조건이나 시기가 맞지 않을 뿐이다. 투기가 일어나려면 두가지 전제조건이 있어야 한다.


첫 번째는 시장 참여자 사이에서 가격상승에 대한 기대가 광범위하게 형성돼 있을 것이다. 지금 가격 상승에 대한 기대가 형성되려면 가격이 싸야 한다. 즉 가격메리트가 생겨야 만이 랠리가 가능해진다. 하지만 지금은 소득에 비해 가격이 비싸다고 인식을 하고 있는데다 가격 상승에 대한 기대조차 크지 않은 상황이다.


두 번째, 부동산에 유입되는 유동성이 크게 늘어나야 한다. 하지만 지금은 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인증비율(LTV) 규제로 부동산시장으로 유입되는 유동성이 크게 줄어들었다. 지금까지 투기는 은행문턱이 높은 곳에서는 일어난 적이 없다.


투기는 유동성의 크기와 비례한다. 지금은 부동산으로 흘러들어갈 돈이 많지 않다. 이런 상황에서 부동산은 투기 가능성이 희박한 상황이다. 투기는 부동산에서 취득과 운용, 처분 등 3단계에서 운용이 빠진 것이다. 말하자면 운용과정없이 시세차익만 노리고 투자를 하는 것을 말한다.


2000년대 초 10년 간 부동산시장은 자본이득에 맞춘 투기광풍에 휩싸여 있었다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과도한 집착은 후유증을 낳기 마련이다. 고수익의 화려한 잔치는 항상 펼쳐지는 것은 아니다. 누군가는 부풀려진 버블은 떠안아야 한다. 과도한 빚을 내 투자를 했지만 시세차익은 커녕 고통만 안겨주는 ‘하우스 푸어’는 버블시대가 낳은 후유증의 단면이다.


이제는 과거처럼 집값이 오르지 않는 시대다. 젊은 층이든, 장년층이든 부동시장 참여자들은 가격이 올라야 하나 더 갖고 싶은 소유 욕망이 생긴다. 가격이 오른다면 달러 빚이라도 내서 배팅을 할 것이다. 하지만 지금은 가격이 오를 것을 기대하기보다는 하락할까 더 두렵다.


요즘처럼 집을 자산으로 생각하지 않는 시대에는 삶의 안식처(shelter)에 대한 수요만 있을 뿐이다. 실수요라는 '반쪽 수요'만 있다. 수요기반이 취약할 수밖에 없는 것이다.


또 하나 구매력의 문제이다. 88만원 세대라는 사회적 용어에서 보듯 집을 사고 싶어도 돈이 없어서 살 수 없다. 투자수요는 금리나 유동성에 민감하지만 실수요는 소득에 예민하게 움직인다. 하지만 경기가 급랭하면 현재는 물론 미래의 소득이나 일자리에 불안을 느끼는 상황에서 집을 사기가 어렵다.


월 20만~30만 짜리 고시원에 살기도 녹록치 않은 그들에겐 집은 사치다. 집 사는 것은 엄두도 못하고 체념하고 산다. 이렇게 사는 사람이 한두명이면 모를까 집단적으로 나타난다면 하나의 트렌드가 된다.


이런 상황이 지속되면 5~10년 뒤에 주택시장 펀드멘탈이 취약해 작은 충격만으로 휘청거릴 수 있다. 결국 구매력이다. 집값이 안 떨어지게 하려면 젊은이들에게 제대로 된 일자리를 만들어줘야 한다. 부동산 시장이 기성세대만의 잔치가 되지 않으려면 말이다.

posted by Yuki7104 2012.02.24 10:16

무주택자들의 효과적인 내집마련 전략은?

 

현재 무주택자들을 위해 정부에서 많은 대책과 배려를 해오고 있는 상황이다. 대표적인 것이 바로 무주택자들을 위한 보금자리주택 정책과 공공임대아파트제도, 그리고 아파트 청약제도다. 보금자리주택의 경우 무주택자들에게 청약 우선권이 주어진다는점에서 기존 자산여력이 높은 유주택자들이나 다주택자들에 비해 보금자리주택을 마련하는데 있어서 강력한 선택권이 주어지고 있다. 공공임대아파트제도 역시 무주택자들에게는 좋은 제도다.

 

주택을 1채 라도 보유한 사람들은 임대가격이 주변시세에 비해 저렴하고 향후 분양전환을 주변시세대비 저렴하게 분양받을수 있는 메리트가 있는 공공임대아파트에 청약할수 없고 무주택자들에게만 신청권이 주어지기 때문에 공공임대는 보금자리주택제도와 마찬가지로 무주택자들을 우선 배려하는 대표적인 정책이라고 할수 있다. 또한 청약통장을 통해 아파트에 청약하는 청약제도역시 유주택자들보다는 무주택자들에게 더 유리한 제도로 이들 3가지 정책은 정부가 무주택 서민들을 위해 정책으로 배려하고 지원하는 대표적인 제도라고 할수 있다.

 

그런데, 이들 정책의 문제점이나 허점도 도사리고 있다. 먼저 보금자리주택제도의 경우 정책의 근간이 흔들릴정도로 무주택자들의 외면을 받기 시작하고 있다는점이다. 당초 주변시세의 절반수준 혹은 주변시세의 70%이하로 분양을 했던 보금자리 시범지구의 경우 청약경쟁률이나 청약인기가 상당히 높았지만 현재는 강남권과 위례신도시 보금자리를 제외하면 나머지 수도권 보금자리는 인기가 급속히 사그라들고 있는 상황이다.

 

이는 주변시세가 하락하여 보금자리주택 분양가 경쟁력이 떨어지는데다 필요이상의 전매제한기간이나 실거주 의무기간등의 제약으로 무주택자들이 외면하고 있기 때문이다. 시세차익메리트도 없는 상태에서 규제까지 심하다보니 무주택자들의 복음(福音)’이었던 보금자리주택이 설자리를 점점 잃고 있는 것이다.

 

공공임대아파트 제도의 경우, 본래 취지가 무주택자들의 주거안정을 위한 제도였지만 현재는

투기꾼들이 발호하는 온상이 되고 있다. 예컨대 공공임대 입주권(임차권)을 불법으로 웃돈을 얹어 사고파는 주택공급질서 교란이 수도권을 중심으로 빈번하게 나타나고 있다.

 

임대아파트 입주후 세대원 전원이 수도권이외의 지역으로 부득이한 생업상의 사정, 혹은 질별치료, 취학, 해외장기거주등의 사유로 인해 이전하게되는 경우 임차권의 양도와 전대가 예외적으로 허용되는 임대주택법을 악용하는 사례가 많이 나타나고 있기 때문이다.

 

판교신도시나 수원일대 인기 주거지역의 임대아파트의 경우에는 억대의 웃돈이 붙어 암암리에 거래되는 경우도 발생하고 있는데, 결 국 주택을 구입할수 있는 자금여력이 충분히 되는 사람들조차도 공공임대아파트에 들어가기위해 주택을 구입하지 않고 거액의 전세금으로 무주택 요건을 유지하거나 무주택자들이 보유하고 있는 청약통장을 불법으로 사들여 임대아파트 청약후 당첨되면 예외사유를 인위적으로 만들어 거액의 프리미엄을 받고 사고파는 부작용으로 인해 무주택자들의 주거안정을 해치는 일이 비일비재하게 발생하고 있는 것이다.

 

마지막으로 청약통장의 경우에는 무주택자들에게 유리하게 청약제도가 운영되고는 있지만, 우선청약조건이 너무 까다롭고, 자산유무에 대한 검증보다는 무주택기간에 초점을 맞추다보니, 정작 내집마련이 절실한 서민들이, 자산여력이 높으면서 무주택기간이 긴 사람들에게 청약순위에서 밀리는 현상들도 나타나고 있다. 이런 3가지 정책들이 안고 있는 문제점들로 인해 무주택 서민들의 내집마련이 점점더 어려워지고 있어서 정책적인 수정이 절실하다.

 

 

무주택 서민들은 현재의 열악한 주거환경에서 조금이라도 더 나은 주거지를 꿈꾸지만 현실적인 장벽(자금여력등)에 부딪혀 내집마련의 꿈을 쉽게 이루기가 힘든경우가 많다. 자본주의국가에서 어쩔 수 없는 측면이 있기는 하지만, 공공성 차원에서 정부의 정책적인 배려를 통해 서민들의 내집마련을 도울수 있는 방법은 찾아보면 얼마든지 있을수 있다.

 

예컨대, 현재 보금자리주택의 대부분을 차지하고 있는 분양물량을 축소하고, 공공임대나 국민임대(분양전환되지 않는 임대아파트)를 대폭 늘려, 공공임대아파트에 청약할때마다 낙첨되는 서민들을 흡수하여야 한다. 분양물량의 경우에는 강남권과 위례신도시의 경우 당첨즉시 잠재적인 시세차익이 수억원을 호가하는 상황에서 이들 지역에서 낙첨된 대다수의 무주택서민들에게 위화감을 조성하는경우가 많다. 따라서 보금자리주택을 분양위주에서 탈피하여 공공성 위주로 공공임대아파트중심으로 전환하는 것이 필요하다. 또한 공공임대아파트의 투기를 방지하기위해, 예외적인 사유발생시에는 서류심사와 실사를 강화해 허위 이전사례등을 관리감독하는 것이 절실하다.

 

 

한편, 우리거 사는 주거형태는 두가지다. 내집마련을 한 상태에서 내집에 거주하느냐 아니면 무주택상태에서 전월세로 거주하느냐 2가지다. 물론 내집은 있지만 전월세로 거주하는 분들의 경우에는 내집마련을 한 것으로 봐도 무방할 것이다. 그렇다면, 전월세로 거주하는 무주택 서민들의 경우에는 내집마련을 하지 않았기 때문에 전월세로 거주하다보면 전월세가격이라도 내려야 상실감이 덜할수 있지만 현실적으로 전월세 가격이 내려가기란 쉬운일이 아니다. 따라서 자금여력이나 대출금 상황여력등을 잘 체크하여 검토해야 하겠지만, 전월세로 계속해서 거주하면서 2년마다 이사를 가거나 2년마다 전월세 보증금과 임차료를 올려주는 것을 과감히 탈피하여 최소한의 내집마련을 통한 가족들의 안정적인 공간확보를 가급적 빨리 하는 것이 좋다고 본다.

 

따 라서 무작정 집값이 더 떨어지기를 기다리면서 내집마련을 계속해서 미루기보다는 자금사정에 알맞은 주택을 구입하거나 청약통장을 적극적으로 활용하거나 혹은 현재 가용자금이 여의치 않는 무주택자들의 경우라면 초기자금이 적게들어가는 분양전환되는 공공임대아파트 청약에 적극적으로 임하고, 내집마련관련 인터넷 정보업체나 전문가가 운영하는 내집마련 정보카페나 부동산카페등에서 다양한 의견을 통해 정보습득을 병행하여 좀더 적극적으로 내집마련을 위해 노력하는 것이 유리하다.


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