posted by Yuki7104 2012.03.23 15:24
▶ 서울 재건축 24개 단지 조사 결과
▶ 대치동 청실 10년 10개월, 최고
▶ 반포동 한신1차 2년 7개월, 최저
 

부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)가 서울 24개 재건축 추진 아파트를 대상으로 조사한 결과 안전진단 신청부터 사업시행인가까지 평균 7년이 걸렸다. 


조사 대상 재건축 아파트 중 안전진단 신청에서 사업시행인가까지의 소요 기간이 가장 길었던 단지는 강남구 대치동 청실 아파트. 2000년 3월 안전진단을 신청해 2010년 12월 사업시행인가를 받아 10년 10개월이 걸렸다.

 

논 현동 경복 아파트도 10년 3개월로 소요 기간이 길었다. 2000년 11월 안전진단 신청 후 2010년 12월 사업시행인가를 받았다. 중소형 의무비율 확대와 리모델링으로 사업을 전환하자는 주민들간의 이견으로 사업 추진이 늦어진 것.

 

강동구 일대 재건축 아파트 중에서는 고덕동 고덕시영과 고덕주공2단지가 사업시행인가를 받기까지 8년 이상의 기간이 걸렸다.


고 덕시영이 사업시행인가를 받는데 까지 소요된 기간은 9년 3개월. 2002년 2월 안전진단 신청 후 2011년 4월이 돼서야 사업시행인가를 받았다. 고덕주공2단지는 2003년 3월 안전진단을 신청했고 8년 10개월 후인 2011년 12월에 사업시행인가를 받았다.


대치동 청실, 고덕동 고덕시영과 고덕주공2단지 등 3개 단지는 중소형 평형 의무비율 확대, 조합원 지위양도 금지, 개발이익환수제 등 참여정부 재건축 규제에 직접적인 영향을 받으면서 재건축 사업 추진에 어려움을 겪었다. 

 

송파구에서는 가락시영이 7년 11개월로 소요 기간이 가장 길었다. 2000년 6월에 안전진단을 신청한 이후 2008년 4월에 사업시행인가를 받았다.  


가 락시영은 재건축 추진 과정에서 조합원 분열, 시공사 재선정, 상가조합원 동의 여부 등의 문제로 어려움을 겪었고, 2003년 8월 서울시가 종세분화에서 용적률 200%를 적용하는 2종 일반주거지역으로 지정하면서 사업 진행이 중단되기도 했다.


한편 조사 대상 재건축 아파트 중 안전진단 신청에서 사업시행인가까지 사업 추진이 가장 빨랐던 단지는 서초구 반포동 한신1차. 2002년 11월 안전진단을 신청해 2005년 5월 사업시행인가를 받기까지 2년 7개월이 걸렸다.


한신1차는 개발이익환수제 시행 이전(2005년 5월 19일)에 사업계획 승인을 받아 재건축 규제에 따른 영향이 상대적으로 작았고, 이에 사업 추진이 비교적 순조롭게 진행된 것으로 파악됐다.


잠원동 대림 아파트도 3년 4개월로 소요 기간이 비교적 짧았다. 2003년 2월 안전진단 신청 이후 2006년 5월에 사업시행인가를 받았다.


대림 아파트의 경우 안전진단 신청 이후 안전진단 통과 및 조합설립인가(2003년 6월) 등 재건축 사업 초기 단계가 빠르게 진행되는 등 사업 추진이 순조로웠다. 


* 재건축 사업 절차


기본계획수립 → 안전진단 → 정비구역지정 → 추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 분양 → 준공인가 → 조합해산




posted by Yuki7104 2012.03.19 09:27



국토부 “중앙 위원회 기능 강화…지방 위원회 역할 재정립”

위원회 객관성·공정성 확보 위해 법 개선방안 마련

개포지구처럼 갈등 생기면 중앙 위원회가 의견도 제시


정부가 중앙 도시계획위원회의 기능을 강화하고 서울 개포지구 아파트 재건축처럼 지방 도시계획위원회에서 갈등이 생기면 의견을 제시할 수 있게 할 계획이다.

국 토해양부 관계자는 18일 “도시계획 권한의 상당 부분이 지방자치단체로 이양되면서 중앙 도시계획위원회의 기능과 역할이 많이 축소됐다”며 “정책적 자문이나 국가 차원의 도시개발 사업은 정부가 방향을 제시할 수 있게 중앙과 지방 위원회의 기능을 재정립할 계획”이라고 말했다.

도시계획위원회는 광역도시계획·도시기본계획·도시관리계획 등을 심의·자문하기 위해 국토부나 시·도, 시·군·구에 설치돼 있다. 중앙 도시계획위원회는 광역도시계획·토지거래계약허가구역 등 국토부 장관의 권한인 사항을 심의하기 위해 국토부에 마련돼 있고, 지방 도시계획위원회는 시·도지사나 대도시 시장이 결정하는 도시관리계획 등을 심의하기 위해 시·도, 시·군·구에 마련돼 있다.

도시계획위원회는 재건축·재개발 사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 지상층 총 바닥면적의 비율)을 결정하거나 도시환경정비구역 지정, 용도지역 변경 등 각종 도시 개발과 관련해 막강한 권한을 갖고 있다.

국 토부 관계자는 “도시계획 권한을 다 넘겨주다 보니 중앙 도시계획위원회가 보금자리주택을 지을 때 개발제한구역을 얼마나 해제하는지 처럼 개별 사업 집행을 위한 절차로 전락했다”며 “위상에 맞는 역할을 하도록 지방 도시계획위원회와 연계해 기능을 조정할 계획”이라고 말했다.

 

정부는 중앙부처 차원에서 추진하는 도시정책에 지자체가 다른 목소리를 내거나 갈등이 생길 경우 지자체에 권고하는 형태로 일종의 기준을 제시할 계획이다. 또 위원회 운영과 심의의 공정성·객관성을 확보하기 위한 방안도 마련한다.

국 토부 관계자는 “개별 도시계획에 대한 결정은 지자체가 하겠지만, 구도심 개발이나 도시재생 사업처럼 국가가 신경 써야 할 부분은 정부가 가이드 라인을 제시할 필요가 있다”며 “도시계획위원회 기능을 재정립하고 운영과 심의의 공정성, 객관성을 확보하기 위해 관련 법제 개선 방안을 마련할 계획”이라고 말했다.

중앙·지방 위원회의 기능이 재조정되고 일종의 지침이 만들어지면 도시계획위원회의 ‘고무줄 행정’이 줄어들지 관심이다. 최근 서울시 도시계획위원회 소위원회는 개포지구 단지에 있던 기존 소형 가구 중 절반을 소형으로 짓지 않으면 재건축 사업을 승인하지 않겠다고 해 단지 주민과 마찰을 빚고 있다. 현행 서울시 도시계획조례는 재건축 사업을 할 때 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택을 전체 주택의 20%로 정하고 있지만, 소위원회 방침대로 하면 소형 주택을 조례보다 두 배 이상 많이 지어야 한다.

한 시행사 관계자는 “개포지구처럼 위원회 심의가 지자체 정책에 따라 수시로 달라지기 때문에 도시계획위원회의 공정성과 객관성이 의심받는 경우가 많다”며 “업계에서는 위원회 심의를 지자체장 의중을 실행하기 위한 ‘짜고 치는 고스톱’으로 받아들인다”고 말했다.
posted by Yuki7104 2012.03.15 16:56



첫째, 서울 등에서 1주택을 보유하고 있으면서 거주요건을 갖추지 못한 경우

그 동안 거주요건이 필요한 지역에서 이를 충족하지 못한 경우 1주택자에 해당하더라도 양도소득세가 부과되었다. 물론 1주택자에 대해서는 장기보유특별공제가 최고 80%까지 적용되어 세부담수준이 높지 않았으나 이번 조치로 실거래가액이 9억 원 이하에 해당하는 경우에는 100% 비과세가 되어 큰 혜택을 누리게 되었다.

 

둘째, 서울 등에 1주택을 보유하고 기타 지역에서 1주택을 보유하고 있는 경우

거 주요건 폐지로 지방에 거주하면서 서울 등 거주요건이 적용되던 지역에 집을 사놓은 사람들도 혜택을 보게 된다. 두 채 중 나중에 파는 집은 보유기간 3년만 채우면 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 아무런 주택을 먼저 팔아도 괜찮을까? 아니다. 이러한 상황에서는 양도차익이 적게 나는 것을 먼저 처분하는 것이 유리하다. 양도차익이 크게 난 주택을 나중에 양도하는 것이 더 유리하기 때문이다. 예를 들어 서울에 양도차익이 1억 원이 난 주택이 있고 대전에 2억 원이 난 주택이 있다면 서울에 있는 주택을 먼저 처분한 후 대전에 있는 주택을 양도하는 식이다. 이 경우 서울 주택에 대해서는 과세가 되며, 대전 집은 비과세를 받을 수 있게 된다.

 

셋째, 위장전입 등으로 거주요건을 맞추어 놓은 투자자의 경우

그 동안 서울 등 거주요건이 필요한 지역에서 위장전입을 하는 경우가 종종 있었다. 미리 거주요건을 채워두고 나중에 양도할 때 비과세를 받기 위함이다. 하지만 이러한 위장전입 문제는 과세관청의 조사에 의해 그 내용이 밝혀지는 경우가 많았다. 그 결과 많은 세금이 추징되는 한편 납세자의 불안이 가중되기도 하였다. 하지만 앞으로는 거주요건 폐지로 인해 이러한 현상이 없어질 것으로 보인다. 다만, 자녀 등이 세대분리를 하여 주택 수를 조절하는 경우에는 역시 위장전입의 문제가 있으므로 이에 대해서는 각별히 유의하는 것이 좋다.


비과세 요건의 원칙과 예외
비과세는 세금을 전액 없앨 수 있는 수단이 된다. 따라서 미리 비과세 요건을 챙기고 이를 충족시켜두는 지혜를 발휘하자. 다음의 내용은 비과세 요건을 한 눈에 알아볼 수 있도록 한 표다.


양도소득세 비과세는 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 기준으로 판단한다. 따라서 다주택자라도 최종적으로 보유한 주택을 처분하면 그 전의 보유한 주택 수와 관계없이 비과세를 받을 수 있다.

posted by Yuki7104 2012.03.13 09:12

고객 양도상담 대부분은 "집이 두채가 있는데요, 한 채를 팔면 세금이 많이 나오나요?" 였다.

이 물음에 대해 지난해까지는 "두 채의 소재지가 어디인가요?, 기준시가가 얼마인가요?" 등 여러 가지 질문을 하여 장기보유특별공제를 적용을 받을 수 있는지 여부를 판단해야만 했다.

다주택자의 중과(50-60%)세율 적용은 올해까지 유예가 됐으나 장기보유특별공제(10-30%)는 배제되었기 때문이지만 그러나 올해 1월1일부터는 정부에서 부동산 시장 정상화 및 주택공급 활성화를 위하여 다주택자의 장기간 보유한 주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용키로 관련 세법이 개정됐다.

이에 따라 보유한 집 채수와 상관없이 양도시에 3년 이상만 보유한다면 양도차익에서 10-30%의 장기보유특별공제를 적용받고 일반누진세율(6-38%)을 적용하여 양도소득세를 내면 된다.

예를 들면 두채 소유한 김씨가...

그 중 한 채를 3억원에 매매, 취득가액이 1억원(취득세 등 경비포함)이고 3년 보유 후 양도시 양도소득세를 살펴보자.

(중과대상주택이라 가정)

①2012년 전 양도시, 양도세가 5422만원(35%세율)이고,

②2012년 이후 양도시, 양도세가 4355만원(38%세율)으로 1067만원의 세금이 차이가 난다.

세 율개정으로 세율차이가 나지만 장기보유특별공제로 양도소득세의 절감효과를 보는 셈이다. 현재 중과세율(50-60%)은 유예되어 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득·양도할 경우에 일반누진세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 더불어 적용되어 기존의 중과개념은 없어진 셈이므로 이 기간을 활용하여 주택을 취득·양도할 계획을 세우면 세부담에서는 효율적일 수 있다. 
한가지 더 살펴본다면 5년이상 임대할 계획이 있다면 주택임대사업자등록(구청·세무서)을 생각할 필요가 있다.

주 택임대외에 본인이 거주하는 주택 양도시 1세대1주택(3년보유, 2년거주, 9억원이하) 비과세를 적용받을 수 있고 임대주택을 취득시 요건 충족되면 취득세도 감면받을 수 있다. 주택취득을 재테크로 생각하는 분들은 다양한 세제혜택을 꼼꼼히 따져보고 시작하기를 권한다. / 예은서 <농협중앙회 대전PB센터 세무팀장>
posted by Yuki7104 2012.03.13 09:10



신도시를 개발해 도시 외곽으로 확장하기보다는 도심 고밀 개발과 도시 재생 등을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략이 바뀐다.
국 토해양부는 새 국토 개발 전략과 4대강 사업, KTX 개통 등에 따른 국토 공간 변화를 반영한 제4차 국토종합계획(2000~2020년)의 수정계획(2011~2020년)이 18일 국무회의에서 심의·의결돼 이달 중 확정·고시한다고 밝혔다.
수정계획은 우선 저탄소ㆍ에너지 절감형 녹색국토 실현을 제시했다.
온실가스 배출 가이드라인이 제시된 녹색도시계획을 세우고 도심·역세권 고밀 개발, 도심 내 주택 공급 확대, 대중교통 지향형 개발(TOD), 미이용 시가지 우선 개발 등을 통해 한국형 압축도시를 조성한다는 것이다.
신규 개발보다 도시 재생, 도심 중추 기능 회복 위주로 국토 관리 기조를 바꾸고 유사·중복 계획·지구제도 통폐합, 대규모 개발 사업 재조정 국토의 수용 능력을 고려한 개발 체제를 갖추도록 했다.
노 령화, 1~2인 가구 증가 등 인구 구조 변화에 맞춰 고령자 전용 주택, 도심 소형 주택, 재택근무 지원형 주택 등을 공급하고, 다문화 사회에 대응해 다문화 특별지구 지정, 다문화 체험거리 조성 등을 중점 추진한다는 내용도 포함됐다.
교통 인프라는 철도ㆍ해운 중심으로 재편하고 복합환승센터 설치, BRT(간선급행버스) 확충 등을 통해 대중교통의 기능을 강화하며 자전거, 전기자동차, 하이브리드카 등 친환경 교통수단을 활성화하도록 했다.
산업 측면에서 에너지 순환형 생태산업단지 조성, 에코산업 등 친환경 산업 육성, 스마트 그리드 시스템 개발, 신재생 에너지 사용 건축 기준 강화, 그린홈 보급 등이 담겼다.
지역 경쟁력 강화 전략으로 5+2 광역경제권(수도·충청·호남·대경·동남권+강원·제주권)을 개발하고 초광역 동ㆍ서ㆍ남해안권을 대륙과 해양으로 진출하는 성장축으로 육성하게 된다.
해양 부문에서는 해양자원 확보(북극해 항로 참여, 극지 해양자원 공동 개발), 무인도 등 해양영토 관리 강화, 풍력·조력·파력 등 신재생에너지 산업 육성, 해양 산업 클러스터 조성 등이 포함됐다.
수정계획은 또 최근 빈발하는 기후변화·기상이변에도 적극 대응하도록 했다.
도시계획 수립 시 재해 위험도 분석, 재해 위험 지도 작성, 대형 건축물 및 지하공간 설계기준 강화, 도시 내 방재거점 설정, 재해 발생 시 긴급수송 등 비상대응 체계 강화 등이 주요 내용이다.
4 대강 정비를 계기로 품격 있는 국토를 만든다는 취지에 따라 강·산·바다 통합형 국토 관리 네트워크 구축, 수변공간의 다목적 활용, 국가조망점 지정, 전통 건축양식 보급 확대, 상징거리 조성, 고도(古都) 정비, 역사ㆍ문화축 복원 등도 추진하도록 했다.
항공 자유화 확대, 인천공항 허브화, 한반도 철도망과 TSR(시베리아횡단철도)·TCR(중국횡단철도) 연계, `아시안 하이웨이' 결손 부분 연결 등 항만과 공항을 활용한 글로벌 거점·게이트웨이 육성 전략도 담겼다.
posted by Yuki7104 2012.03.09 10:09

경기부동산포털 공람공고 신설~!

경기도가 경기도내 도시계획관련 공람ㆍ공고를 한눈에 확인할 수 있는 콘텐츠를 제공한다.

경기도(북부청)는 25일부터 도민들이 도내 시행중인 도시계획관련 공람ㆍ공고 내용을 한눈에 확인할 수 있도록「경기 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)」홈페이지 내 공람ㆍ공고 콘텐츠를 신설ㆍ운영 했다.

도 관계자는 그간 도시관리계획 입안시 주민 의견청취를 위해 실시하는 공람ㆍ공고가 형식적 측면에 치우쳐 고질적인 민원과 분쟁의 요인으로 작용하고 있어 이를 더 많은 도민이 손쉽게 알아볼 수 있는 실질적인 방법으로 개선하기 위한 것이라고 밝혔다.

공 람ㆍ공고 내용에는 단위도시계획시설(도로ㆍ공원 등), 지구단위계획 등 각각의 개발계획과 이에 포함되는 토지지번ㆍ위치도ㆍ토지이용계획 등이 포함되어 있으며, 2011년 12월부터 주민공람공고가 시작된 경기도내 약 60여개 도시계획에 대한 내용을 한눈에 확인할 수 있다.

경 기도 북부청 관계자는 "도시계획은 주민의 재산과 생활권에 직결되는 사항인 만큼 신설 콘텐츠 운영을 통해 도민의 재산권 보호와 도시관리계획에 대한 도민들의 관심을 이끌어 내 도민과 소통하는 도시관리계획이 이뤄질 것" 이라고 기대했다.

한 편,「경기도 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)」홈페이지는 도내 부동산에 관한 각종 정보를 제공하는 사이트서 도시계획관련 공람ㆍ공고 콘텐츠가 신설됨에 따라 도민들은 시·군의 개발 정비 및 보전을 위해 수립하는 토지이용ㆍ교통ㆍ환경ㆍ산업 등에 관한 도시계획 정보를 손쉽고, 정확하게 확인할 수 있게 됐다.

posted by Yuki7104 2012.03.09 10:08

오는 4월 말부터 임대사업자가 사서 주거용으로 세를 놓는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다.


행정안전부는 지방세특례제한법 개정안이 지난 27일 국회 본회의를 통과함에 따라 오는 4월 27일부터 지방세가 감면된다고 밝혔다. 개정안은 지난해 정부가 발표한 8.18전월세안정대책의 일환이다.


개정안에 따르면 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡이하는 취득세와 지역자원시설세 전액이 감면되며 재산세는 50% 감면된다. 전용면적 85㎡이하는 재산세만 25% 감면된다.


단 취득세의 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 오피스텔만 감면 적용을 받을 수 있고 주택거래신고지역의 경우는 기존 임대주택과 마찬가지로 취득세 감면혜택이 배제된다.


다 시 말해 임대사업자가 최근 강남구와 송파구에서 분양되고 있는 오피스텔을 분양받고 2~3년 후 입주할 때까지 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 주택거래신고지역으로 해제되지 않는 다면 취득세 감면은 받을 수 없다. 이유는 강남구, 서초구, 송파구는 주택거래신고지역이기 때문이다.


또한 재산세와 지역자원시설세의 경우도 오피스텔 2개 실 이상을 임대주택으로 제공해야 감면대상이다.



posted by Yuki7104 2012.03.09 10:03


현대와 과거의 유산이 결합된 현대적 복고를 의미하는 '모던 헤리티지'가 올해를 이끌 주거 트렌드로 예측됐다.

롯데건설은 7일 사회현상과 소비문화를 반영한 주거분야 2012년 트렌드와 디자인 키워드를 발표했다.

가계 불안정과 생존을 위협하는 환경 재앙 등 불안한 사회분위기 속에 안정과 신뢰를 선호하면서 역사와 전통이 있는 과거의 가치가 공감을 얻을 것이란 분석이다.

롯데건설 디자인연구소는 소비자들의 트렌드를 조사한 결과 스마트 제품의 발달에 따른 ‘테크노 스트레스’가 늘어나면서 낯선 첨단 제품보다는 친근하고 본질적인 기능을 중시하는 경향이 나타나고 있다고 분석했다.

또 경제위기와 자연재해에 따른 불안한 심리가 지속되면서 건강과 친환경에 대한 관심이 증가했고 생필품은 저렴한 것을 선호하면서도 가족을 위한 것과 자신이 가치를 두는 것에는 돈을 아끼지 않는 ‘스마트 컨슈머’가 증가하고 있다고 진단했다.

롯데건설은 이런 분석을 통해 올해를 이끌 주거 트렌드로 '모던 헤리티지'로 보고 △미니막스 △레트로 테크 △그레이시 파스텔 △마더 네이쳐 △모던 에스닉 등 5가지 디자인 키워드를 제시했다.

모던 헤리티지는 현대를 뜻하는 모던과 유산을 뜻하는 헤리티지의 합성어로 현대와 과거의 유산이 믹스 매치된 현대적 복고를 의미한다.

미 니막스는 전체 가구의 50%에 육박한 1~2인 가구를 위한 공간에 한정된 공간의 활용성을 극대화시킨 단순하지만 다기능으로 활용 가능한 공간을 의미한다. 레트로 테크는 편리한 첨단기기에 아날로그 감성을 접목한 제품을 뜻하며 그레이시 파스텔은 테크노 스트레스에 시달린 현대인에게 정서적 치유 작용을 하는 색상을 말한다.

소재로는 자연과의 조화를 통해 포근함이 느껴지는 마더 네이쳐 소재가 인기를 끌 전망이며 판타지와 이국에 대한 동경을 현대적 소재로 표현한 모던 에스닉 패턴도 주목받을 것으로 내다봤다

박 영준 롯데건설 디자인연구소 상품개발팀장은 "1~2인 가구가 증가하고 있는 사회 현상을 반영해 소형 평형에서 부족한 공간을 대체해 사용할 수 있는 공간과 호텔에서 즐길 수 있었던 서비스를 커뮤니티 시설을 통해 저렴하게 제공하는 등 소비자 욕구에 맞춘 선도형 상품으로 고객감동을 이끌어 갈 것"이라고 말했다.
posted by Yuki7104 2012.02.28 16:28
취득세 관련 오피스텔 허의 분양광고 등 유의
향후 정책 방향 지켜보면서 매입하는 것이 유리 할 수도


은퇴를 앞두고 주택임대사업을 계획 중인 김모(56세)씨. 강남의 오피스텔을 알아보던 중에 깜짝 놀랐다. 오는 4월 27일부터 주거용 오피스텔도 주택임대사업이 가능해져 취득세 감면 등 다양한 세제혜택이 있다는 소식을 접했지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 취득세 감면 혜택을 받을 수 없다는 말을 전해 들었다. 김모씨는 "애초에 신축 혹은 분양 받은 주택에 한해서만 취득세 감면 혜택이 주어지는 사실도 몰랐다"며 난감해했다.

강남의 한 중개업소도 "테헤란로 주변으로 오피스텔 매수 문의가 종종 있지만 강남3구가 취득세 감면 혜택이 제외 된다는 사실을 아는 사람은 별로 없는 것 같다."며 오피스텔 임대사업에 앞서 세제 혜택이 어떻게 주어지는지 꼼꼼히 체크한 후 거래에 나서는 것이 좋다고 조언했다.

지난 8.18 대책으로 임대사업자로 등록할 경우 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔도 동일하게 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 주거용 오피스텔로 임대사업을 할 경우 종부세는 합산과 양도세 중과가 배제되고 재산세와 취득세는 매입 조건에 따라 면제되거나 25~50% 감면 받을 수 있게 됐다. 특히 매입 임대주택 사업자가 거주하는 주택 1채에 대해서는 비과세 요건(보유 3년이상)을 갖춘 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심이 높다.

하지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 임대사업자에 대한 취득세 감면 혜택이 처음부터 제외 된 점을 모르는 경우가 종종 있어 매입시 주의가 요구되고 있다.

오피스텔을 매입하는 경우 취득세 감면 혜택은 최초로 분양 받은 경우에만 적용되며 면적 별로는 60㎡ 이하 주택을 5년 이상 임대한 경우 취득세가 면제되고 60~85㎡ 는 25%를 감면 받을 수 있다. 그러나 강남3구는 지난 2004년 주택거래신고지역으로 지정된 이후 현재까지 이어지고 있어 취득세 감면 대상에서 애초부터 제외됐다.

최근 강남3구 내 오피스텔 분양관련 기사를 보면 취득세 감면 혜택 관련 내용이 포함되어 있는 경우가 종종 있어 투자자들을 더욱 혼란스럽게 하고 있다. 더욱이 현재 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔 범위도 확정되지 않았고 잔금(또는 등기일) 납부일에 따라 세제 혜택 여부가 달라질 수 있어 오피스텔 매입 시 제도 변경 사항과 함께 정책 진행 방향 등을 꼼꼼하게 챙겨볼 필요가 있다.


posted by Yuki7104 2012.02.26 11:49
지구단위계획이란? … 도시계획에서 막강한 위상 차지, 종 변경도 가능

기부채납시 인센티브 적용, 용적률 상승 가능

 

■ 지구단위의 개관

2000 년 기존의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획이 지구단위계획으로 통합되었고, 2003년 다시 제1종 지구단위계획에서 제2종 지구단위계획으로 확대되었다. 따라서 지구단위계획이란 무엇인가에 대해 알아야 할 필요가 있다.

< 국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제2조에서는 지구단위계획을 도시계획 수립대상 안에서 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시의 기능·미관을 증진시키며, 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시관리계획으로, 그 지역이 특성을 유지·강화하는 방향으로 도시기반 시설·공공시설 및 민간 건축물에 대해 종합적이고 체계적인 공간 계획을 수립하는 것으로 정의하고 있다.

자연 과 인간이 공존하는 환경 친화적 도시환경을 조성하고, 지속 가능한 도시개발 및 관리를 하며, 토지이용을 구체화·합리화하는 것이 지구단위계획의 목적이다. 다시 말해서 지구단위계획이란 어떻게 하면 토지를 효율적으로 이용할 수 있는지, 어떻게 하면 보기 좋은 환경친화적 도시를 만들 수 있는지, 어떻게 하면 지역적 특성을 도출해 낼 수 있는지를 종합적으로 고려하는 계획이라 할 수 있을 것이다.


■ 1종·2종 지구단위계획의 분류

지구단위계획의 종류에는 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획이 있다. 제1종 지구단위계획이란 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농촌·산촌·어촌의 기능을 증진시키며, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획이다. 그리고 제2종 지구단위계획이란 계획관리지역 또는 개발진흥 지구를 체계적이고 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물, 시설의 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 각각의 대상지역이나 목적에서 차이를 보이고 있다. 제1종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역내 신규개발 사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳이고, 제2종 지구단위계획의 대상지역은 도시지역 밖의 계획관리지역과 개발진흥지구이다. 전자의 목적이 토지이용의 합리화·구체화 및 기능·미관의 증진이라면 후자의 목적은 도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하는 것이다.

제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획은 도시관리계획 절차에 따라 계획을 수립해야 하는데, 그 수립기준은 제1종과 제2종 공통되는 것으로 기초조사와 환경관리, 교통처리, 가구 및 획지, 건축물의 용도·규모, 경관, 공원 및 녹지, 기반시설 관리 등이 그 기준이 된다. 여기서 기초조사란 도시기본계획수립지침의 기초조사 항목에 준하는 일반기초조사, 도시 관리 계획수립지침의 환경성 검토방법으로 수행하는 환경성 검토, 토지적성평가지침에 따르는 토지적성평가가 포함되는 것이다.


■ 기반시설 사항

지 구단위계획구역으로 결정 가능한 기반시설로서는 교통시설(도로, 주차장), 공간시설(광장, 공원, 녹지, 공공공지), 유통·업무시설(수도, 공급설비, 공동구), 공공·문화체육시설(시장, 학교, 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업 훈련시설, 청소년 수련시설,) 보건·위생시설(종합의료시설), 환경기초시설(하수도, 폐기물 처리시설), 기타시설 등이다.


■ 절차

앞에서 살펴본 내용을 기반으로 지구단위계획이 이루어지는 절차는 다음 그림과 같다.

기존의 지구단위계획이 2003년 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 확대되었으므로 각각의 경우에 대해서 좀 더 자세히 알아보자.

1)제1종 지구단위계획

지 구단위계획이라 함은 통상 제1종 지구단위계획을 의미하며, 제1종 지구단위계획은 우선 도시관리계획의 수립대상이 되는 지역 안에서 특별한 문제점이나 발전 잠재력이 있는 곳으로 지구단위 계획을 통해 체계적이고 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 한다.

제1종 지구단위계획에는 도시재개발구역·택지개발예정지구 또는 주거환경개선지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과된 지역이나, 시가화 조정구역이나 공원에서 해제되는 지역으로 면적이 30만㎡ 이상인 지역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역으로써 면적 30만㎡이상인 지역은 반드시 포함되어야 한다. 그 외에 제1종지구단위계획 지정이 가능한 지역은 첫째, 토지이용을 개별 건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역(용도지구), 둘째, 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역, 셋째, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등이 필요한 지역이다.

지구단위계획구역을 지정할 때는 해당 구역 및 주변지역의 여건도 함께 고려해서 의도하는 목적이 달성 될 수 있도록 지정 목적을 분명히 해야 한다. 제1종 지구단위계획의 지정목적은 대략 5가지로 각각의 내용을 상세히 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 기존의 시가지가 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 기존 시가지의 정비가 지정 목적이 되는 경우.

둘째, 도시 성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립 할 필요가 있는 곳으로 도로 등 기반시설을 재정비 하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키는 기존 시가지의 관리를 지정목적으로 하는 경우.

셋째, 개발보다는 도시 형태와 기능을 현재의 상태로 유지·관리에 초점을 두는 기존시가지의 보전이 지정 목적이 되는 경우.

넷째, 도시 안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시 팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하는 신시가지의 개발하는 것을 지정 목적으로 하는 경우.

마지막으로 위의 지정목적 중에서 둘 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우는 복합적인 사항이 그 지정 목적이 된다.


2)제2종 지구단위계획

제 2종 지구단위계획은 과거 준농림지역에서 준도시지역으로 국토이용계획 변경을 통해 도시계획적 제어요소(기반시설 확보, 도시경관 문제 등) 없이 아파트를 건설함으로써 파생되는 문제점을 극복하기 위해 생긴 제도로 도시화가 예상되는 도시지역 밖의 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발 또는 관리하기 위한 것으로 용도지역의 건축물 외에 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획이다. 이는 난개발 방지를 위해 개발수요를 집단화하고, 충분한 기반 시설을 확보하여, 개발 예상 지역을 체계적으로 개발·관리하고, 환경 친화적인 환경 조성 및 지속 가능한 개발을 유도하기 위함이다.

3)계획관리지역에서의 제2종 지구단위계획

제2종 지구단위계획 지정이 가능한 지역·지구는 계획관리지역과 개발진흥지구로써, 계획관리지역에서는 첫째로 지정하고자 하는 지역에 아파트 또는 연립주택 건설계획이 포함되는 경우에는 면적기준 30만㎡ 이상이어야 하며, 기타의 경우 3만㎡ 이상이어야 한다. 둘째로 당해 지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있어야 하며, 셋째로 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손 우려가 없어야 2종지구단위계획을 수립할 수 있다.

4)계획진흥지구에서의 2종지구단위계획

개발진흥지구에는 첫째, 계획관리지역 안에 지정된 개발진흥지구, 둘째, 계획관리지역·생산관리지역 및 농림지역 내 산업개발진흥지구·유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 않은 지역에 한함), 마지막으로 도시지역 외의 지역 안에 지정된 관광·휴양개발진흥지구로 분류될 수 있다.

둘째의 경우에는 주거기능이 포함되지 않는 지역에 한한다. 또한 각각의 개발진흥지구 목적에 따라 주거형, 산업형, 유통형, 관광·휴양형, 복합형 지구단위계획이 가능하다. ‘주거형 지구단위계획’은 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로 계획적인 개발을, ‘산업형 지구단위계획’은 농공단지나 공장, 이에 부수되는 근로자 주택이나 기타 농어촌관련 시설을 설치하기 위한 계획적인 개발을 지정목적으로 구분하고 있다.

‘유통형 지구단위계획’은 물류시설이나 유통단지, 공동 집배송 단지 및 집배송 센터 등의 시설 설치를 위한 계획적인 개발을, ‘관광·휴양형 지구단위계획’은 관광사업을 영위하기 위해 설치하는 시설, 체육시설 등의 설치를 위한 계획적인 개발을 목적으로 한다. 마지막으로 ‘복합형 지구단위계획’은 위의 사항 중에서 둘 이상을 동시에 지정하는 경우이다. 각 유형별의 상세내용은 아래 표를 참고하면 된다.

5)1·2종 지구단위계획의 기부채납(인센티브)

제2종 지구단위계획에는 기반시설의 배치와 규모, 가구 및 획지의 규모와 조성계획, 건축물 용도·건폐율·용적률·높이의 최고한도·최저한도 그리고 교통처리계획이 반드시 포함되어야 한다.

아 울러 지구단위계획이 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 확대되면서 기존의 행위제한이 완화되었다. 제1종 지구단위계획에서는 일부가 완화되어 대지면적의 일부를 공공시설 용지로 제공할 때 건폐율, 용적률, 높이 등이 완화(인센티브 적용)되고, 공개공지 또는 공개공간 의무면적을 초과해 설치할 때 용적률, 높이 등이 완화된다.

또 완화가 적용되는 건폐율, 용적률의 한계는 적용항목 중 각각 150%, 200%를 초과해선 안 되며, 지구단위 계획으로 결정되지 않으면 적용되지 않는 것이 원칙이다. 또한 제1종 지구단위계획에서 한옥마을을 보존하거나 보행자 전용거리를 조성할 때 주차장 설치 기준이 100%까지 완화되고, 도시지역 내 개발진흥지구가 지구단위구역으로 지정될 때 높이와 용적률이 120% 이내에서, 공동개발 시에는 용적률이 120% 이내에서 각각 완화된다.
제2종 지구단위계획의 행위제한은 1종보다 완화범위가 확대되어 구역내 인센티브가 건폐율, 용적률 부분에서 계획수립 및 기반시설 부담의 대가로 계획관리지역의 1.5배 이하(건폐율 60%이하, 용적률 150%이하)가 되고, 당해 용도지역상 불가능한 건축물도 지구단위계획에서 허용하는 경우에는 건축이 가능해졌다.

6)주민제안

지구단위계획구역지정 및 계획결정의 입안권은 시장·군수·구청장이지만 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률> 제26조에 의거, 주민들이 구역지정 및 계획을 제안할 수 있다.

첫째, 주민들이 지구단위계획구역의 지정을 제안하는 경우는
·지구단위계획을 통하여 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
·지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
·기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우이다.

둘째, 지구단위계획구역의 변경을 제안할 수 있는 경우는
·이미 지정된 지구단위계획구역이 매우 불합리하여 이를 조정할 필요가 있다고 판단되는 경우
·주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리, 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
·쾌적한 주거환경 확보 등을 위해 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 관리할 필요가 있는 경우이다.

셋째, 지구단위계획의 입안의 경우는 주민제안으로 지정된 지구단위계획 구역 또는 변경된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 지구단위계획을 수립하고자 하는 경우
·이미 지정된 지구단위계획구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립 관리하고자 하는 경우
·이미 수립된 지구단위 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우가 있다.

지 구단위계획구역 및 지구단위계획의 제안인 경우 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획 수립지침에 적합해야 하고, 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 하며, 제안한 지역의 대상 토지면적(국공유지의 면적은 제외)의 80% 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의 및 국공유지에 대해서는 해당 재산관리청과 사전에 협의가 이뤄져야 한다.

7)특별계획구역

지구단위 계획구역 중에서 현상설계 등에 의해 창의적인 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되는 경우가 있다. 이런 경우에는 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 특별계획구역으로 구분 짓는다.

이러한 특별계획구역의 지정대상은 크게 다섯 가지로 각각의 내용을 자세히 살펴보면 다음과 같다.

첫 째, 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물과 다양한 용도를 수용하기 위하여 특별한 건축적 프로그램을 만들어 복합 개발하는 것이 필요한 경우로써 대규모 쇼핑단지나 전시장, 터미널, 농수산물 도매시장, 출판 단지 등 일반화되기 어려운 특수 기능의 건축시설이며, 둘째는 지형조건상 지반의 높낮이 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획을 수립하는 경우인데 복잡한 지형의 재개발 구역을 종합적으로 재개발하는 경우가 있다. 셋째, 지구단위계획구역안의 일정지역에 대하여 우수한 설계안을 반영하기 위하여 현상설계 등을 하고자 하는 경우로써 중심상업지역 등 상징적 공간 형성을 필요로 하는 신시가지 등이 포함되고, 넷째, 주요 지표물 지점으로서 지구단위 계획안 작성 당시의 대지 소유자의 개발프로그램이 뚜렷하지 않았으나 우수한 개발 안을 유도할 필요가 있는 경우로 가각부 대규모 필지나 이전적지 등이 있다. 다섯째, 지구단위계획의 지정 목적을 달성하기 위하여 특별계획구역으로 지정하여 개발하는 것이 필요한 경우에는 공공사업의 시행, 대형 건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지 소유자의 공동개발 등이 포함된다.

마 지막으로 살펴볼 것은 지구단위계획 결정도서이다. 지구단위계획이 이뤄지기 위해서는 지구단위계획 결정도서를 작성해야 하는데 이는 주민제안서, 지구단위계획 결정도서, 계획 설명서로 나눌 수 있다. 주민제안서에는 제안자, 사업개요, 제안사유 등이며, 지구단위계획 결정도서에는 도시관리계획 결정 조서 및 도서이고, 계획 설명서에는 사업개요, 기초조사, 계획 방향 기본구상, 경관계획, 환경에 대한 검토 결과, 교통영향 분석, 재원조달 방안 등이 포함된다.

여기까지 지구단위계획에 대해서 간략하게 정리해 보았으며, 개념과 종류별 내용, 절차, 주민제안, 도서내용 등 전반적인 내용으로 개념 정리에 많은 도움이 되길 희망해 본다.


박병옥 / (주)하우드엔지니어링종합건축사사무소 도시정비사업소 소장
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:15

15일 제12차 국토부-수도권 지자체 협의회 열려
전월세시장 안정, 재정비 사업 등에 대한 공조와 협조 논의

서 울시의 뉴타운 출구전략 발표 이후 국토해양부가 "시장위축과 주택공급 감소"에 대한 우려를 표명하면서 마찰을 빚고 있는 가운데 국토해양부와 지방자치단체 실무진들이 모여 협의하는 자리가 마련됐다. 하지만 뉴타운 사업 조정에 따른 주택공급 차질 여부와 주택공급 방식 등에 대해서는 시각차를 크게 좁히지 못한 것으로 알려졌다.

안정적인 주택 공급을 위한 다양한 이슈 논의돼,
정부부처-지자체 간의 긴밀한 협조를 통한 주택 시장 안정 기대 높여


15 일 열린 "제12차 국토부-수도권 지자체 주택정책협의회"에서 국토해양부는 전월세 시장 안정, 뉴타운 사업추진 관련, 보금자리주택 지구 지정 등에 대해 지자체가 필요한 조치를 해줄 것을 요청했고 지자체에서는 뉴타운 해제지역에 대한 기반시설 설치 비용 지원, 부분임대주택 건설기준 완화 등을 건의했다.

주요 논의 내용을 보면 우선 전월세 시장 안정을 위해 지자체가 재정비 지구 인근지역 입주정보를 제공하고 전세자금지원 안내 등을 추진하는 등 시장 안정 노력을 상호 강화하기로 했다.

뉴 타운 등 재정비 사업추진과 관련해서는 추진위원회나 조합이 구성된 구역의 분담금 등 실태조사는 지자체가 필요 여부를 판단해 실시하는 것을 원칙으로 하되 도정법 시행령 등 관련 제도와 규정이 마련된 후 해당 지역 주민의 자발적 동의와 요청이 있는 경우에 실시하는 내용이 논의됐다.

아울러 국토해양부는 뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 기반시설 설치비의 국고지원 확대를 적극 추진하는 등 지원 방안을 검토하기로 했다.

보 금자리주택이 원활하게 공급되도록 국토해양부와 서울시는 현재 지구지정을 추진 중인 서울 송파구 오금지구와 양천구 신정4지구의 지구지정을 조속히 완료하고 올해 안에 주택공급이 가능하도록 협조하기로 했다. 서울시가 앞서 제출한 공급계획 외에도 주택 공급을 위한 소규모 주택용지를 적극 발굴한다는 의견도 논의됐다.

이와 함께 주택의 일부를 임대주택으로 이용하는 "부분임대형 주택"의 공급 활성화를 위해 현행 85㎡ 초과로 규정돼 있는 주택 규모 기준과 30㎡ 이하로 정해져 있는 분할 공간 기준 완화를 검토키로 했다. 또 "공공주택 장기 미착공 해소 TF"에서 미착공 임대주택의 조기 착공을 유도하는 구체적인 실행방안을 지자체와 협의해 마련하기로 했다.

주택공급 확대는 "동의" 물량과 방식에 대해서는 "평행선"
세부적인 논의 사항에서 시각차 엿보여


이 날 국토해양부는 재정비사업을 통해 연간 3만 가구 이상의 주택을 공급해야 한다고 밝히면서 어제 서울시가 서민주거 안정 대책을 통해 "오는 2018년까지 재정비사업에서 연평균 2만2000가구를 공급해도 급격한 수급불균형은 없을 것"이란 주장에 대해 우려감을 표했다. 공급방식에 대해서도 국토해양부는 정비사업으로 양질의 주택을, 서울시는 정비사업을 포함한 다양한 방식으로 주택을 공급해야 한다면서 다소 입장 차이를 보였다.

주택공급 확대와 시장 안정을 위한 협력에는 동의하나 구체적인 공급물량과 진행 방식에 대해서는 아직 합의점을 도출하지 못한 상황이다. 추후 지속적인 논의와 협력을 통해 조속한 정책적 합의가 도출된다면 주택시장의 불확실성이 해소되고 수요자들도 정책을 기준으로 한 계획과 전략을 수립할 수 있을 것으로 보인다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:14



박원순 시장, 10년만에 거래허가구역서 해제

市 “부동산시장 살아날것”… 일부선 투기 우려

재건축시장에 ‘뉴타운 추진 제동 신호’ 해석도

[동아일보]

서 울시가 한남 흑석 아현 거여·마천 등 뉴타운 28곳을 10년 만에 토지거래허가구역에서 해제했다. 시는 뉴타운·균형발전촉진지구 등 재정비촉진지구 28곳 2459만8883m²(약 745만4206평)를 토지거래허가구역에서 해제했다고 17일 밝혔다. 개인 재산권을 보호하면서 관 주도의 획일적 개발은 지양하겠다는 서울시의 새로운 개발 방침이 반영된 조치로 풀이된다.

이번에 해제되는 구역은 △성북구 길음뉴타운 등 시범뉴타운 2개 지구 474만2312m²(약 143만7064평) △용산구 한남뉴타운 등 2차 뉴타운 10개 지구 782만9353m²(약 237만2531평) △성북구 장위뉴타운 등 3차 뉴타운 10개 지구 999만1227m²(약 302만7644평) △서대문구 홍제균형발전촉진지구 등 시범 균형발전촉진지구 3곳 86만9527m²(약 26만3493평) △광진구 구의·자양균형발전촉진지구 등 2차 균형발전촉진지구 3곳 116만6464m²(약 35만3473평)다.

서 울 시내에는 모두 35곳의 뉴타운(균형발전촉진지구 포함)이 있다. 이 중 28곳이 이번 해제 대상에 포함됐다. 왕십리 돈의문 천호 미아 등 4곳은 2010년 말 이미 제한이 풀렸고 창신·숭인 가리봉 세운 뉴타운도 허가 제한 기간이 끝나는 대로 허가구역에서 풀릴 것으로 전망된다. 이에 따라 해당 지역에서는 허가 없이 자유롭게 부동산을 매매할 수 있게 됐다. 부동산 경기 침체로 가격은 떨어졌지만 개발은 늦춰지고 거래에도 제약이 많아 그동안 사유재산권을 지나치게 침해하던 조치를 다소 완화한 것으로 풀이된다.

시 와 해당 자치구에서는 이번 조치로 토지거래가 활성화돼 침체된 부동산 경기가 다시 살아날 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 부동산 경기 침체가 지속돼 왔고 시의 뉴타운 출구 전략에 대한 불안감이 커 당장 거래가 활성화되지 못할 것으로 보는 시각도 있다. 하지만 개발 가능성이 높았던 지역에서는 투기 세력이 끼어들 수 있다는 우려도 있다.

또 이번 조치는 뉴타운을 직접 해제할 수 없는 서울시가 재건축 시장에 뉴타운 해제를 추진하고 있다는 강력한 신호를 보냈다는 해석도 나오고 있다.

토 지거래허가구역은 투기거래가 성행하거나 가능성이 있을 만한 지역의 거래를 제한하기 위해 지정한다. 제한구역에서 부동산 거래를 할 때 거래면적이 일정 한도(주거지역 180m², 상업지역 200m², 녹지지역 100m², 공업지역 660m²)를 넘으면 계약 전 관할 자치구의 허가를 받아야 한다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 10:13

박원순호 서울시가 기존 내용을 뒤집는 개발 관련 정책을 잇달아 내놓고 있는데 ‘뉴타운 출구전략’ ‘한강변 초고층 재건축 제한’ ‘도심재개발 세입자 대책 강화’ ‘개포지구 소형주택 건립 확대’ 등이다. 이들 정책의 핵심은 ‘공공성 강화’로 요약된다. 조합원 등 사업주체들이 가능한 많이 얻으려고 하는 개발이익을 억제하는 것이어서 논란이 일고 있다. 부동산 전문가들은 “박원순식 정책이 시장에 메가톤급 파장을 불러 일으키고 있다”며 “재개발·재건축 신규공급이 중단되거나 늦어지면 중장기적으로 수급 미스매치에 따른 부작용이 우려된다”고 입을 모으고 있다.

◆뚜렷해진 ‘박원순식 부동산 정책’
서울시의 각종 개발 정책은 공공성 강화와 사회적 약자 보호로 전환하고 있다.
박원순 시장 취임 이후 도시계획위원회 주요 심의내용은 △가락시영 종(種)상향 △개포지구 정비계획안 보류 △신반포6차 등 한강변 고층 재건축 보류 등이다. 서울시는 재건축 활성화 기대감을 불러 일으킨 가락시영 종상향 결정에 대해 △대로변에 위치한 역세권 단지 △임대주택과 공공커뮤니티시설 등 공공성 확보 △종상향에 따른 용적률 상승(265%→285%) 미미 등을 들었다. 이후 서울시는 뉴타운 출구전략, 신반포6차(한신6차) 재건축 보류 등을 통해 공공성 강화라는 잣대를 더욱 강화하고 있다. 서울시 관계자는 “조합 측이 공공성을 보완한다며 임대주택 몇 가구를 끼워넣는 식으로 심의를 신청하고 있지만 조망권 경관조화 등도 중요하다는 것이 서울시 입장”이라고 말했다.



◆재건축·재개발 사업 멀어지나
세입자 영세상인 등을 중시하는 것도 새로운 정책 변화다. 주민 반대가 심한 뉴타운을 부분해제하거나 도시환경정비사업(옛 도심재개발) 구역지정 때부터 세입자 대책을 요구하는 것이 대표적이다.
개포주공2·3·4·시영 등 개포지구 4개 단지에 대해 “서민 주거안정과 세입자 재입주를 위해 소형아파트를 기존 가구의 50% 이상 지으라”고 주문한 도시계획위원회 소위원회의 심의결과도 마찬가지다. 개포지구 등은 소형 위주로 지어져 있어 서울시 주문을 수용하면 재건축 이후 넓은 집에 못 들어가는 조합원들이 다수 생겨 사업 차질이 우려된다. 건설업계 관계자는 “용적률은 깐깐하게 적용하면서 소형 아파트를 더 지으라는 것은 원칙 없는 이중 규제”라며 “일부 재건축 단지에서는 박 시장 임기가 끝날 때까지 사업을 추진하지 말자는 의견이 나오고 있다”고 전했다.

◆2~3년 이후 수급 불균형 우려
전문가들은 박원순식 정책이 단기적으로 해당지역 가격 하락을, 중장기적으로 수급 불안을 가져올 수 있다고 지적했다. 기존 재개발·재건축 패러다임은 개발이익을 조합원이 갖고, 일부를 공공의 목적으로 사용하는 것이다. 하지만 공공성이 강화되면서 서울시와 조합, 조합원 간 시각차가 생겨 충격이 불가피할 전망이다. 박원갑 국민은행 수석 부동산팀장은 “재개발·재건축 등은 지방자치단체의 정책에 민감한 사업”이라며 “조합원들은 갑자기 달라지는 정책에 자신들의 이익을 희생하지 않으려 하기 때문에 현상 유지에 치중할 것”이라고 말했다.
아파트 수급 불균형 우려도 나오고 있다. 재건축·재개발 사업은 서울지역 신규아파트 주요 공급원이다. 이로 인해 잇단 규제는 중장기적인 수급 불균형을 낳을 수 있다는 분석이다. 부동산 컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 대표는 “재건축과 재개발 사업 중단은 2~3년 후 신규 공급 부족으로 이어질 것”이라며 “향후 아파트 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.

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