posted by Yuki7104 2012.03.23 15:21
지난 해부터 올해까지 부동산 세금의 변화는 주택 공급 및 거래활성화에 초점을 맞추고 있다.

 

먼 저 임대주택 공급 활성화를 위해 매입임대사업자의 세제지원을 확대했다. 여기에 시장에 매물이 많이 나올 수 있게 다주택자들의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 등을 허용했다. 거래활성화를 위해서는 당초 지난 해 종료하기로 한 취득세 50% 감면을 올해 말까지 연장했다.


1. 매입임대주택 세제지원 요건 완화


요 건을 완화한 이유는 매입임대주택의 공급을 활성화 하기 위함이다. 8.18대책의 후속조치로 나온 세제개편안이다. 당초 매입임대주택 사업을 하기 위한 주택수 요건이 수도권은 3가구. 지방은 1가구 였다. 하지만 지난 해 10월 4일자로 전국 1가구로 통일됐다.


다 시말해 전국에서 전용면적 기준 149㎡ 이하의 1가구 이상의 주택을 가지고 5년 이상 임대사업을 할 경우 종부세 비과세, 양도세 계산시 6~35%의 기본세율 및 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


참고로 임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 가격(매입임대 및 건설임대 동일)기준은 기준시가 6억원 이하다. 단 수도권외 지역은 3억원 이하다.


2. 매입임대주택사업자의 거주용 자가주택 세재지원


이 조치 역시 매입임대주택 공급 활성화를 위한 것이다. 현재 자신이 살고 있는 집 한 채 외에 다른 주택을 매입해 임대사업용으로 이용할 경우 현재 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해 주기로 한 것이다. 단 3년이상 보유 2년이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


3. 다주택자 장기보유특별공제 허용


주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 허용했다. 그동안 다주택자가 집을 팔아서 양도차익이 발생했을 경우 보유 기간에 대한 공제없이 양도세를 내야했다.


하지만 2012년 1월 1일 이후 양도(계약)한 것 부터는 보유기간에 대한 공제를 허용하기로 한 것이다. 이때 공제률은 연 3%씩 최대 30%까지다. 공제를 허용한 이유는 주택거래활성화를 지원하기 위한 것이다.


4. 다주택자 양도세 중과 폐지 추진


중 과 폐지 역시 주택거래 활성화를 위해 지난 12.7대책에서 나왔다. 당초 올해(2012년) 12월 말까지 취득 및 양도한 주택에서 대해 한시적으로 기본세율로 과세할 예정이었다. 하지만 예상보다 주택거래 활성화가 미진한 탓인지 한시적 운용이 아닌 아예 폐지를 하게 이른 것이다.


양도세는 양도차익에 따라 기본세율(6~35%)로 양도세를 결정한다. 하지만 2주택자나 3주택자의 경우는 다르다. 각각 50%와 60%의 세율로 양도세를 매긴다. 다시말해 양도차익의 50%나 60%를 세금으로 내야 한다. 


12.7대책에 따른면 2012년 중에 안(폐지)을 만들기로 했다. 그런데 올해 12월 말까지 다주택자들의 양도세는 중과되지 않고 기본세율이 적용되고 있다.


5. 9억원 이하 1주택자 취득세 50% 감면


2011 년 말 종료되면서 논란이 있었던 취득세 감면조치. 당초 실거래가액의 4%를 취득세로 내야했지만 주택거래활성화를 2%로 감면했었다. 이런 감면조치가 2011년 12월 말로 종료됐다. 지방자치단체의 지속적인 세수감소가 종료의 이유다.


하지만 올해 들어 세부담 급증우려 등이 발생하면서 올해 12월말까지 취득세 감면(2%)을 해 주기로 했다. 대상은 실거래가 9억원 이하 1주택자에 한해서다.

posted by Yuki7104 2012.03.23 15:09
수익형부동산이 획일적인 원룸 형태에서 벗어나 변신을 거듭하고 있다. 건설사들은 앞다투어 고급스러운 커뮤니티시설이나 편의시설을 확충해 경쟁력을 확보하고 있다. 새로운 수익형 브랜드가 런칭됨은 물론 타운하우스 스타일을 접목하거나 1000실 이상의 메머드급 단지로 조성돼 차별화된 모습으로 분양을 앞두고 있어 투자자들의 눈길을 끈다.

21일 부동산정보업체 부동산써브는 기존의 오피스텔과 도시형생활주택을 능가하는 오피스텔ㆍ도시형생활주택 신규물량 분양을 조사했다.

답 답한 주거공간을 벗어나고 싶다면 소형평형에 타운하우스 단지의 쾌적함을 접목해 공급하는 ‘풍산역 와이하우스’를 주목해 볼 만하다. 요진건설은 경기도 고양시 일산 동구에 지하 1층, 지상 4층 총 8개동 전용면적 39~59㎡ 규모로 도시형생활주택을 공급한다. 풍산역 와이하우스는 소형평형의 프리미엄을 누리면서도 대형평형에서만 볼 수 있었던 타운하우스 스타일로 저밀도, 저층 단지로 설계해 눈길을 끈다. 단지 내 공원 조성으로 별장에 놀러 온 듯 주거쾌적성이 탁월하며 동간 거리 최대 26미터를 확보해 조망권, 채광권이 우수하다. 한편 일부 평형에는 침실과 거실에 가변형 벽체를 설치해 공간활용도를 높였다.

유림 E&C가 부산 동구 초량동 1165-1,11번지 일대에 분양 중인 ‘로미오&줄리엣’은 각 단지 내 약 330㎡ 규모의 커뮤니티 시설을 조성해 도시형생활주택의 단점이었던 단지 내 편의시설을 차별화 했다. 커뮤니티 시설에는 휘트니스센터, 공용회의실, 대형빨래가 가능한 빨래방 등이 제공된다. 또한 좁은 주차장 문제를 자주식 주차장 서비스를 도입해 해결했고 이면 도로변에 야간 무료주차도 가능해 넉넉한 주차공간을 마련했다. 특히 전면에는 북항이 배치돼 일부 가구에서는 바다 조망이 가능한 점도 장점이다. 한편 계약자에게는 임대관리 서비스까지 제공할 계획으로 전월세 임대차 계약시 분양계약자의 부담을 줄여 안정적인 임대수익 관리가 한결 용이하다.

한 라건설이 부산 부산진구 범천동에 분양하는 ‘범내골역 한라비발디 STUDIO 422’는 오피스텔과 도시형생활주택에 아파트 시설 중 커뮤니티시설의 장점을 선별해 적용한 대표적인 예로 손꼽힌다. 커뮤니티시설을 집중배치형으로 구성해 주거환경이 보호되고 커뮤니티공간이 효율적으로 이용되는 점이 특징이다. 도시형생활주택의 경우 3층 휘트니스시설, 8층 로비와 게스트룸, 10층 거실과 휴식공간으로 조성되고 오피스텔 커뮤니티는 12~14층에 마련되며 옥상광장에 운동시설을 각각 확보했다. 각 층별 특화설계로 커뮤니티 별로 성격을 부여했으며 외부 조경공간의 제공과 커뮤니티 공간내 계단을 설치했다.

한편 소형 평형 브랜드 런칭 각축을 벌이고 있는 대형 건설사 중 GS건설은 오는 4월 ‘신촌 자이엘라’를 공급하며 입주민을 위한 커뮤니티시설로 북카페와 휘트니스시설을 선보인다. 엘리베이터가 연결되는 스카이가든을 설치해 휴게시설을 편안하게 이용할 수 있다. 또한 테라스타입, 와이드타입, 컴팩트타입 등 그동한 지속적으로 개발해 온 다양한 소형주택 신평면을 처음으로 선보일 예정이다. 작지만 좁지 않은 공간을 만들기 위해 무빙 책장을 활용한 조닝(zoning) 설계로 다양한 공간 연출이 가능하며 풀퍼니시드 시스템을 적용했다.

대우건설이 4월 중 충남 세종시에서 공급하는 ‘푸르지오시티’는 도시형생활주택의 단점으로 꼽히는 주차난을 해결했다. 1실당 1대를 주차할 수 있도록 공간을 마련했으며 100% 자주식 주차시스템으로 운영한다. 근린공원과 호수공원이 인접해 조망이 가능하고 커뮤니티시설 또한 조성된다. 외부와 독립된 4층에 옥상정원을 조성해 쾌적한 생활환경 마련할 계획이다. 20층은 비즈니스 라운지 미팅룸으로 꾸며져 다목적 커뮤니티시설과 게스트룸 설치했다.

올해 상반기 두산건설이 충북 청원군 강외면 오송생명과학단지에 공급하는 오피스텔은 1,500실로 구성돼 아파트 못지 않은 덩치로 대단지 수익형부동산 트랜드를 만들어 나가고 있다. 이 밖에도 대우건설이 성남시와 세종시에서 분양하는 푸르지오시티 두 곳과 송도국제도시에 들어서는 오피스텔 단지도 1000실을 훌쩍 넘는 메머드급이다. 대단지로 조성되면 그 지역 랜드마크로 될 가능성이 높고 풍부한 기반시설이 조성될 것으로 기대된다. 또한 단지가 크면 편의시설을 다양하게 이용할 수 있는 주거환경이 조성되고 커뮤니티 시설이 확충돼 편리하다.

이처럼 국내 건설사들이 소형 아파트 시장에 적극적으로 뛰어 들면서 주택시장에 새로운 바람이 불고 있다. 차별화된 상품을 선보여 경쟁이 치열한 만큼 도시형생활주택이나 오피스텔이 고급화되면 임대가 쉽고 수익률도 높아져 투자가치가 커질 것으로 기대된다. 따라서 수익형부동산에 관심이 많은 수요자와 투자자는 상품을 선별할 때 입지 경쟁력 뿐만 아니라 차별화된 서비스도 함께 눈여겨 볼 필요가 있다.
posted by Yuki7104 2012.03.19 09:33
▶ 수도권 대형 아파트 평균 10% 하락
▶ 인천 연수구 평균 30% 떨어져 낙폭 최고
▶ 선호도 감소, 세금 부담, 대출 규제 영향
 

수도권 집값 하락은 대형아파트가 주도하고 있는 것으로 조사됐다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 수도권 대형 아파트 매매가 하락폭이 소형보다 11배나 컸다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 에 따르면 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 시작된 글로벌 금융위기 이후 현재(2008년 9월 12일~2012년 3월 14일)까지 수도권 아파트 매매가 변동률은 -6.16%. 소형에서 대형으로 갈수록 하락폭이 컸다. 대형(-9.95%)은 소형(-0.86%)보다 11.6배나 더 떨어졌다.



이처럼 대형아파트 가격이 크게 하락한 원인은 주택시장이 침체기에 접어들면서 넓은 아파트에 대한 선호도가 급격하게 줄어든 점, 세금 부담과 대출 규제 등으로 매수세가 좀처럼 살아나기 힘든 환경 등을 꼽을 수 있다.


수 도권 대형아파트 중 가장 큰 하락폭을 보인 곳은 인천 연수구로 조사됐다. 글로벌 금융위기 이후 현재까지 매매가 변동률은 -30.45%다. 송도동 아이파크송도 전용 182㎡는 금융위기 이전 평균 시세가 14억2천만원이었으나 현재는 8억7천5백만원으로 5억4천5백만원이 하락했다.


2기신도시인 파주운정도 -26.20%나 떨어졌다. 목동동 산내마을현대2차 전용면적 170㎡는 금융위기 이전 8억원을 호가했으나 현재 5억3천만원으로 2억7천만원 내렸다.


경기도는 고양시가 -21.27%로 가장 많은 하락폭을 기록했다. 대화동 GS자이(1단지) 전용면적 163㎡는 금융위기 이전 9억5천만원에서 현재는 6억5천만원으로 3억원 하락했다.


서울은 강서구 하락폭이 -21.06%로 가장 컸다. 화곡동 화곡푸르지오 전용면적 156㎡는 금융위기 이전 9억8천만원에서 현재 7억3천만원으로 2억5천만원 떨어졌다.


1기신도시에서 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 평촌으로 -20.99%를 기록했다. 호계동 목련마을선경1단지 전용면적 152㎡는 금융위기 이전 10억5천만원에서 현재 8억9천만원으로 1억6천만원 내렸다.



posted by Yuki7104 2012.03.19 09:22



#사례1 서울 구로구의 한 아파트에서 전세를 사는 주부 차모(33)씨는 이사를 앞두고 오피스텔로 옮기거나 시집으로 들어가는 방안을 고민하고 있다. 2년간 치솟은 아파트 전셋값을 감당하기가 벅차서다. 차씨는 “같은 단지의 아파트는 2년 전보다 6000만원 이상 올랐다.”면서 “비슷한 면적의 오피스텔은 1000만~2000만원만 보태면 계약할 수 있어 고민 중”이라고 말했다.

#사례2 경기지역에선 오피스텔 재고 물량이 쌓인 고양과 수원, 부천에서 저렴한 오피스텔을 주거용으로 매입하거나 빌리려는 20~30대 젊은층의 발걸음이 부쩍 잦아졌다. 경기권에서도 이곳의 오피스텔 가격은 저렴한 편이다. 수원 매탄동의 한 중개업소 관계자는 “전용면적 3.3㎡당 가격을 고려하면 불황기에 오피스텔을 사무실로 쓰려는 임차인은 많지 않다.”고 전했다.

봄 이사철에도 아파트 전세난이 예년에 비해 잠잠하자 그 이유에 관심이 몰리고 있다. 일부 경기지역에서 본격적인 전셋값 상승 움직임이 감지되지만 여전히 대다수 지역에선 전셋값이 안정세를 띠고 있다.

18 일 부동산업계에 따르면 최근의 전셋값 하향 안정세는 지난해 급등에 따른 반작용으로 풀이된다. 임대 수요에는 변화가 없지만 수년간 수도권 아파트 전셋값이 크게 올라 수요자들이 아파트가 아닌 다른 주거 형태로 내몰리는 등 수요가 골고루 아래쪽으로 퍼졌기 때문이라는 것이다.

●절대값으로 보면 현재 전셋값 역대 최고

실제로 서울 시내에선 강서, 구로, 영등포 지역에서 실거주 목적의 오피스텔 임대 움직임이 많이 포착되고 있다. 세입자들이 재계약을 앞두고 아파트를 아예 임대 대상에서 제외시키면서 상대적으로 전세시장에 여유가 생겼다는 설명도 가능하다. 이 경우 최근 전셋값 안정세는 착시효과라 할 수 있다.

전 셋값은 지난해 말부터 보합세 혹은 하락세를 띠어 왔다. 이는 상대값의 개념이라 할 수 있다. 국민은행의 지난 26년간 서울 아파트 전셋값 동향에서 전월 대비 월평균 전세가 증감률은 1월과 2월이 각각 1.2%, 2.6%를 기록했다. 올해에는 각각 0.1%와 0.2% 오르는 데 그쳤다. 천정부지로 치솟던 서울 강남지역 전셋값이 지난해 급등에 따른 피로감으로 하락세로 돌아선 것이 좋은 사례다.

반면 절대값으로 보면 현재 전셋값은 역대 최고 수준이다. 지난해 6월 전세값을 100으로 잡았을 때 이달 중순 서울 아파트 전세가지수는 1월 106.3, 2월 106.5를 각각 나타냈다. 2010년 1월(87.8), 2월(88.7)과 비교하면 폭등한 것이다.

국민은행은 지난해 전셋값 상승률이 12%를 넘어 10년 만에 최고치를 기록하며 전셋값을 크게 끌어올렸다고 밝혔다. 부동산써브 관계자는 “이명박 정부 출범 이후 지난 4년간 전국 아파트 전셋값은 평균 36%, 강남3구는 39%나 올랐다.”고 말했다.

이로 인해 봄 이사철을 앞두고 일종의 통과의례처럼 자리 잡은 전세난이 완전히 수그러든 것은 아니라는 의견이 강하다. 부동산1번지의 3월 셋째주 서울과 신도시, 수도권의 전세가 추이를 보면 모두 0.01~0.03% 상승세로 돌아섰다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 “전세난이 사라진 게 아니라 수면 아래로 내려간 것”이라며 “수요는 여전하지만 아파트 전셋값을 감당할 능력이 없어 대체재인 오피스텔이나 다세대주택 등으로 주거의 하향이동현상이 나타나고 있다.”고 분석했다.

●임대료 보조 공약이 가격 상승 부추길 수도

올 해도 전셋값 폭등에 대한 불안요소는 널려 있다. 우선 올해 아파트 입주물량은 지난해의 절반 수준으로 줄어든다. 지난해 단기급등에 따른 피로감으로 상승폭이 둔화될 수 있으나 입주물량 급감으로 3~4인가구 위주의 전세시장이 흔들릴 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

아울러 총선과 대선이 전·월세 가격의 상승을 부추길 가능성도 제기된다. 부동산 시장을 한치 앞도 내다보기 힘든 상황에서 불똥이 전·월세 시장으로 튈 수 있다는 얘기다. 주택공급이 원활치 않은 데 정부가 바우처 등 주거비 보조정책을 꺼내든다면 집주인들이 이를 감안해 집값을 올려 임대료 상승효과를 가져온다는 설명이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “복지공약이 봇물을 이루면서 임대료 보조 공약이 전셋값을 자극할 가능성이 있다.”고 지적했다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

posted by Yuki7104 2012.03.15 09:07
전국의 신축오피스텔 전용면적 평균 26㎡, 소형 비율 높아졌다
분양가는 오르고 전용률은 낮아져, 실거주 만족도 하락 우려


최 근 공급되는 오피스텔의 면적이 점점 작아지고 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2011년에 분양된 전국 오피스텔의 평균 전용면적은 29㎡로 최근 몇 년간 꾸준히 각 실당 내부면적이 감소하는 추세이다. 올해 들어 공급된 오피스텔의 규모는 더욱 작아지고 있어 전용면적은 평균 26㎡으로 줄었다.
반면 전용면적당 오피스텔 분양가격은 꾸준히 오르고 있어 소비자들의 부담은 커졌고 전용률도 낮아져 실거주 목적으로 소형 오피스텔을 분양 받는 경우에는 신중해야 한다.



서울 신축 오피스텔 전용면적 2005년 이후 꾸준히 감소, 올 들어 24㎡까지 줄어
현재 서울 오피스텔 전체 재고를 대상으로 평균 전용면적을 산출해보면 87㎡로 전국 기준 61㎡보다 규모가 큰 편이다. 수도권에서도 경기(45㎡), 인천(41㎡) 지역은 기존 오피스텔 중 소형 비중이 높아 지역 평균 전용면적도 전국 평균보다 작다.
하지만 서울에서도 최근 소형 오피스텔 공급 비중이 늘어나면서 연도별 신규분양 오피스텔의 평균 전용면적은 2005년 이후 계속 줄어들고 있다. 2005년 분양된 오피스텔의 평균 전용면적은 66㎡였지만 지난 해에는 평균 26㎡까지 줄어들었고 올해 공급된 오피스텔의 전용면적은 평균 24㎡까지 작아졌다.
전국 평균으로도 2008년 이후 두드러지게 면적이 줄어들기 시작해 지난 해에는 평균 29㎡를 기록했고 올해는 평균 26㎡의 전용면적을 나타내고 있다.

40㎡미만 소형 오피스텔 공급 비중 급증, 2011년 분양 오피스텔 중 89% 차지
이처럼 평균 전용면적이 계속 줄어드는 것은 소형 오피스텔 공급량이 늘고 있기 때문이다. 1~2인 가구의 증가에 따라 소형 오피스텔 공급 비중이 크게 증가했고 투자자들도 자금 부담이 적은 소형 오피스텔을 선호하고 있다.
정 부도 도심 소형주택을 대체할 소형 오피스텔의 공급과 구매를 지원하는 정책을 적극적으로 내놓고 있어 소형 오피스텔 공급 비중은 꾸준히 늘어날 전망이다. 2011년 8.18대책에 따라 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌는데 등록 가능한 오피스텔의 범위를 전용면적 85㎡이하로 한정한 상태이다. 주택임대사업자에게 주어지는 취득세, 재산세 감면 혜택도 면적별로 차등을 두어 소형일수록 혜택이 크다.
수요 니즈와 정부 지원이 맞물리면서 건설사들도 소형 오피스텔 위주로 공급하고 있다. 매년 신규 분양된 오피스텔을 면적별로 분석해보니 최근에는 99㎡이상 규모의 오피스텔은 거의 공급되지 않고 40㎡미만 소형 오피스텔 비중이 2010년부터 크게 늘어나고 있다. 2011년에는 분양된 오피스텔 중 89.24%가 전용면적 40㎡미만의 초소형으로 분양했다. 2012년에도 현재까지 분양한 강남역 효성인텔리안더퍼스트, 강남역 쉐르빌, 비즈트위트4차, 잠실아이파크 등 서울에서 선 보인 주요 분양 단지들이 전용면적 40㎡미만으로만 상품을 구성했다.
수요-공급 양쪽이 소형 오피스텔을 선호하는데다가 주거용 오피스텔로서 주택임대사업자 등록시 전용면적 40㎡이하는 재산제가 100% 면제되고 취득세도 면제된다.



실제 개인 생활공간도 좁아져, 평균 전용률 낮아져
전용면적뿐만 아니라 전용률도 낮아진 것으로 나타났다. 실제 거주자가 생활하는 주거공간이 과거 동일한 계약면적의 오피스텔과 비교해 더 좁아졌다는 의미다. 주거용 오피스텔이 "아파텔"이라 불리며 투자와 공급이 가장 활발했던 2001년 분양한 단지의 경우 전국 평균 전용률이 58.1%였는데 2011년에는 평균 46.7%까지 줄었다.
서울 분양 오피스텔의 경우에도 2001년 평균 전용률 57.0%에서 2011년에는 평균 50.4%까지 낮아졌다. 경기 지역도 2011년 평균 47.4%로 50% 미만의 평균 전용률로 공급되고 있고 인천도 2001년에는 평균 64.8%의 높은 평균 전용률을 강점으로 내세웠지만 최근에는 53.3%로 낮아졌다.
최근 강남권에서 분양한 오피스텔을 살펴보면 효성인텔리안더퍼스트, 강남 쉐르빌 등의 전용률이 47%~48% 수준이고 전용면적 기준 18㎡~28㎡의 초소형으로 공급됐다. 지난 2001년 당시 강남구에서 분양한 오피스텔인 메가시티, 신일유토빌, 우림루미아트 등은 전용률이 55%~65% 정도는 됐다. 전용면적 기준 규모도 30㎡는 넘는 세대들로 구성됐었다.
주거용 오피스텔의 전용률이 점점 낮아지는 이유는 실제 거주공간은 콤팩트형으로 만들고 단지 내 부대시설 등의 공간을 넓혔기 때문이다. 최근 분양하는 오피스텔은 운동시설, 옥상정원, 공동 테라스, 무인택배시스템, 인포데스크 등 다각적으로 임차인의 편의를 높이는 데 공간 할애를 늘리고 있다.



분양가격은 올라, 공간대비 소비자 가격 부담은 오히려 커져
실제 거주공간이 좁아진 반면 전용면적 기준 단위당 가격은 오히려 올랐다. 전국 오피스텔의 전용면적 3.3㎡당 분양가격은 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 올라 2배 이상 상승했다. 2010년 이후 단위당 가격이 크게 올랐고 유지되고 있다. 경기 지역도 지난 해부터 가격이 더 오르고 있다. 판교신도시 등에 전용면적3.3㎡당 3000만원이 넘는 고가의 오피스텔들이 선 보이면서 전용면적 단위당 분양가격이 2011년에는 1987만원까지 올랐고 올해 분양분은 평균 2255만원에 달한다.
서울은 올 들어 가격이 비싼 강남권 분양이 많았던 탓도 있으나 2012년 분양가격이 전용면적 3.3㎡당 3442만원까지 올라 2001년에 비해 3배 넘게 올랐다. 신축 오피스텔 분양가격이 크게 올랐던 2010년 이후 지난 2011년에는 분양가격 상승세가 둔화되는 듯 했으나 올 들어 다시 고가의 오피스텔들이 강남권 일대에 공급되면서 다시 크게 오른 것으로 나타났다.



전용률 낮으면 단지 공용시설 살펴봐야, 개인공간 넓어야 실주거에는 효율적
오피스텔이 점차 소형화되고 있다. 1-2인가구가 늘고 수요자들의 니즈와 맞아 떨어진 결과이긴 하지만 동시에 전용률도 낮아지고 상대적으로 분양가격은 올라 소비자들의 실질 부담은 가중될 우려가 있다. 전용률이 높아야 실제 개인의 거주공간이 계약면적에 비해 유리하게 확보된다고 볼 때 전용률이 낮은 오피스텔은 매입이나 분양에 유의해야 한다. 전월세 임차인의 경우에도 마찬가지이다. 신축 오피스텔의 경우 전용률이 낮다면 단지 내 공용시설 설치 비율이 높기 때문일 수 있는데, 이 경우 낮은 전용률을 보상할 만큼의 메리트가 있는 서비스나 시설이 제공되는 것인지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
posted by Yuki7104 2012.03.15 08:59
신규공급 부족으로 이사철 마다 매매ㆍ전월세 가격 상승
대기업 유치, 산업단지 개발 등으로 임대투자 수요도 꾸준


각 종 개발계획 발표와 산업체유치 소식으로 평택, 오산, 안성이 연일 시끄럽다. 서울 및 수도권 아파트 시장이 약세를 면치 못하고 있는데 반해 대기업 입주 및 쇼핑몰 개발, 물류단지 유치 등 각종 개발 계획이 발표되면서 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 동탄, 수원 등에 비해 초기 투자비용도 크지 않아 투자수요의 발길도 꾸준히 이어지고 있다. 부동산114(www.r114.com)는 굵직한 개발호재를 안고 있는 평택, 오산, 안성 등 경기남부권의 거래시장 분위기를 살펴봤다.

소폭이지만 꾸준한 상승세 이어져
최 근 1년 평택, 오산, 안성 등에서 매매가격 오름세를 이어지고 있다. 눈에 띄는 상승세는 아니지만 각종 개발 계획이 연이어 발표되면서 실수요 및 투자수요의 유입이 끊이지 않는 모습이다. 2012년 1월과 2월의 매매가격을 비교해볼 때 안성의 가격변동이 특히 눈에 띈다. 대형쇼핑몰 호재와 물류단지의 유치 소식이 전해지면서 저렴한 매물이 소진되며 가격이 올랐다. 오산과 평택도 전세물건을 구하는 일부 세입자들이 매매로 발길을 돌리는 등 최근 중소형 면적 대 위주로 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다. 여기에 소형 주택의 매매가격 수준이 저렴해 임대 목적의 투자수요도 꾸준히 이어지고 있다. 소형아파트(전용 60㎡이하) 가격이 3.3㎡당 평균 500만원을 넘지 않고 있다.


평택, 오산, 안성 등 주요 개발 계획 어떤 것들이 있나?

평택, 고덕산업단지 삼성전자입주와 KTX 개통 등 기대감 높아
지 난 해 삼성전자의 고덕국제화계획지구 산업단지 입주가 결정되면서 최근에는 삼성전자 직원을 대상으로 임대수익을 노리는 투자수요도 늘고 있다. 이들은 주로 입주한 지 얼마 되지 않은 아파트들을 선호한다. 오래된 아파트보다 가치도 높고 대규모 단지일수록 되팔기도 수월하기 때문이다. 2015년에는 KTX 지제역(KTX 평택 정차역)이 개통할 예정이다. KTX 개통으로 수서와 평택은 22분이면 이동할 수 있어 서울 및 수도권에 대한 접근성이 더욱 개선될 전망이다.

동삭동에 위치한 삼익사이버 79 ㎡형은 지난 해 가을, 1억 500만원이었던 매매가격이 최근에는 1억 3000만원까지 올랐다. 인근에 위치한 중개업소 사장은 "삼성전자수요로 전세물건이 부족해 매매도 소진되고 있다"고 전했다.

이충동 현대아파트는 체육공원, 상업지구 등 편의시설 이용이 편리해 수요자들에게 인기가 많다. 89㎡형의 현재 매매가격은 1억 7000만원-1억 8000만원으로 매매가격에 대한 전세가격 비중이 높아 매매도 간간히 거래된다.

인근 중개업소에 의하면 "평택은 새 아파트 공급이 너무 부족해 내부에서 움직이는 수요만으로도 가격상승여력이 충분하다" 말해 추가 상승여력을 높을 것으로 예상했다.

오산, 가장산업단지와 서울대학교 병원 건립 등 계획 이어져
오 산 아파트 시장은 2008년 가장산업단지의 입주로 수요가 꾸준하다. 가장산업단지는 총 51만4000㎡의 면적으로 34개 기업이 입주해 있고 고용근로자만 2300여 명에 이른다. 게다가 그 동안 미뤄왔던 서울대학교병원 건립이 속도가 붙을 것으로 보여 오산의 아파트 가격이 오를 것으로 기대되고 있다. 서울대학교병원은 내삼미동 일대에 위치해 트라우마센터, 국가재난병원 등 특성화된 병원을 건립할 계획이다.

이에 따라 오산의 아파트 매매가격은 전년동월을 비교했을 때 약 5배 상승했다. 거래는 주로 중소형 면적대 위주로 이뤄지며 69-82㎡ 대의 면적대가 가장 큰 오름세를 보였다.

전 세물건을 찾는 수요도 다양해졌다. 수원 및 동탄의 전세가격에 부담을 느낀 일부 세입자들이 오산을 찾고 있다. 평택의 전세가격이 오르면서 가격이 비교적 저렴한 오산으로 오는 산업단지 수요도 있다. 한 중개업소에 따르면 오산은 평택보다 비교적 전세가격이 저렴한 편으로 삼성전자수요가 퍼질 가능성이 높다고 전하기도 했다.

수청동 우미이노스빌은 전세물건이 부족해서 매매거래가 되는 단지 중 하나이다. 작년 여름 1억 7000만원 대였던 매매가격은 현재 2억 원 초반까지 올랐다. 전세물건이 소진되자 저가매물에 관심을 가지는 수요자가 늘면서 매매도 간헐적으로 거래가 된다. 1천 가구에 육박하는 대규모 단지이며 중소형 물건으로만 구성돼 있어 선호도가 높다. 수요의 대부분은 실 수요자로 아직 투자자는 많지 않은 상황이다. 단지 주변으로 홈플러스 입점이 예정돼 있어 생활환경은 더욱 더 편리해질 것으로 보인다.

안성, KCC산업단지 및 신세계 대형 쇼핑센터 입점 예정
안 성은 KCC 첨단산업단지와 신세계 대형 쇼핑복합시설이 들어설 예정에 있다. 신세계는 지난 해 4월 안성 IC일대에 3천억 원을 투자할 계획이라고 밝혔다. 2014년에 엔터테인먼트와 스포츠기능이 포함된 대형복합쇼핑몰이 들어설 예정이며 해외 직 배송, 점포배송을 통합한 물류단지도 개발한다. 올해 초반에는 세계 3대 유통기업인 영국 테스코사(TESCO)사와 물류시설설치를 위한 오산 투자협약을 체결해 2014년 2월이면 총 25만㎡의 물류시설이 구축될 예정이다.

안성은 기존 아파트도 턱없이 부족한데다 신규 공급도 많지 않아 전세물건 부족으로 중소형 물건 위주로 매매거래가 이뤄지고 있다. 물류단지 및 신세계 쇼핑센터 개발은 지역 내 고용창출 및 주거수요증가까지 기대할 수 있는 매력적인 호재로 당분간 가격 상승이 예상되고 있다.

공 도읍 우림아파트 인근에 위치한 K공인은 신세계와 KCC의 개발 소식이 전해지면서 아파트 가격 상승을 노린 투자수요가 늘고 있다고 전했다. 매매는 저렴한 물건 위주로 거래가 되고 있고 매물도 어느 정도 여유가 있는 편이다. 82㎡형의 최근 전세시세는 7500만원-8000만원을, 매매가격은 1억 1500만원-1억2000만원 대를 형성하고 있다.

대기업 유치, 다양한 개발호재로 투자 기대감 이어질 전망
투자시 가격 적정성과 개발 현황 꼼꼼히 체크해야

평 택, 오산, 안성은 수도권에서 다소 남쪽으로 치우쳐있어 관심을 덜 받았던 지역이지만 이사철 및 약세시장 속에서 공급부족으로 매매가격이 오르곤 했다. 최근 여러 개발호재 수요도 꾸준이 이어지고 있다. 교통여건의 개선으로 수도권으로의 접근성도 점차 나아지고 있고 삼성, 신세계 등 대기업들의 투자도 적극적으로 이뤄져 전망이 좋다. 투자를 목적으로 매입에 나서기에도 수도권에 비해 가격도 저렴하다. 소액으로 초기 부담 없이 부동산 투자를 고려하고 있는 수요자라면 개발호재를 안고 있는 경기남부지역에 관심을 가져보는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 다만, 소폭이지만 가격 상승세가 꾸준했던 만큼 투자 물건의 가격 적정성과 함께 주변 개발 진행상황 등을 점검해 나가면서 투자에 임하는 것이 바람직해 보인다.

posted by Yuki7104 2012.03.13 09:23

중대형 전세 사는 4명의 사연은

2년 여간 서민들을 두려움에 떨게 했던 전세난. 요즘 그 등등했던 기세가 주춤해졌다. 지난해부터 올해 초 극심한 전세난이 우려됐지만 전세시장에 별다른 움직임이 없다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 올 들어 서울 아파트 전셋값은 보합세를 유지하고 있다. 되레 강남권 등은 전셋값이 하락세를 보이고 있다.

수 도권도 비슷한 분위기다. 1월 보합세를 유지하다가 2월 들어 소폭 상승세(0.01~0.03%)다. 그런데 잠잠한 전세시장에서 성남시 분당신도시가 눈에 띈다. 전셋값이 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 데다 중대형 전셋값도 쑥쑥 오른다.

전세난이 심각했던 1년 전에도 사실상 중소형 전셋값이 급등했을 뿐 중대형은 큰 변화가 없었다.

그런데 지금 분당신도시는 중소형 뿐 아니라 중대형 전세도 인기인 것. 이달 들어 전용 85㎡ 이하 전셋값 상승률이 평균 0.04%였지만 중대형은 0.06~0.11% 올랐다.

정자동 P공인 관계자는 “전셋값이 크게 오르지는 않지만 수요가 꾸준해 시세도 꾸준히 오르고 있다”고 말했다.

전세수요가 분당으로 몰리는 이유는 뭘까. 그것도 중대형 전셋집으로 말이다. 알고 보니 사연들이 많았다.

#“중소형 살고 싶은데 전세물건이 없어 중대형 왔어요”

저는 다음달에 결혼하는 33세 직장 여성입니다. 친정 옆에 있고 싶은 마음에 분당에 신혼집을 얻기로 했죠. 그런데 본의 아니게 129㎡(이하 공급면적)에 살게 됐네요.

신혼집치고는 많이 크죠. 물론 66㎡대나 99㎡를 원했죠. 하지만 전세물건이 있어야죠.

중소형 전세 나오길 기다렸다가는 집 못 구하겠더라구요. 그래서 큰 집으로 눈을 돌렸죠. 다행히 남편도 저도 직장생활을 10년씩 해서 모아 놓은 돈은 좀 있었어요.

 

그리고 사실 전셋값이 큰 차이도 나지 않더군요. 제가 얻은 야탑동 A아파트 129㎡형 전셋값이 2억7000만원인데요, 같은 단지 107㎡형은 2억5000만원이래요. 집이 좀 횡~하긴 한데 언제 큰 집 살아보겠나 싶어서 만족하려구요.




▲ 중소형 아파트 전세난이 심해지면서 중대형을 찾는 전세 수요자들이 늘고 있다.


#“그래도 전통의 명문학교에 보내야죠”

사실 애가 있으면 교육환경을 따지지 않을 수가 없어요. 저는 지난해 말 성남시 수정구 태평동에서 서현동으로 이사온, 14세 아들이 있는 주부(48)입니다.

요 즘 자율형 사립고다 혁신학교다 해서 학군수요가 흩어지고 있다고 하지만 그래도 분위기라는 게 있잖아요. 전통적으로 명문학군으로 군림했던 지역은 면학 분위기가 달라요. 학원도 많고 학교도 상급 학교로 진학시키는데 필요한 노하우라는 게 쌓여있지 않겠어요.

살 던 집은 전세 주고 돈을 더 보태서 애가 다닐 학교 바로 옆에 있는 서현동 B아파트 156㎡형로 이사했어요. 같은 단지에 107㎡형이 있는데 전세물건이 나오지도 않고 이왕이면 아들에게 넓고 쾌적한 공부방을 주고 싶어서 큰 집으로 이사했습니다.

침실에 공부방도 따로 마련해주니 아들이 참 좋아해요. 성적도 잘 나와주면 좋으련만….

#“교통 좋아져서 서울 강남서 이사왔어요”

얼마전 서울 강남구 역삼동에 살다가 정자동으로 이사온 직장 남성(38)입니다. 다 쓰러져가는 79㎡형 아파트에 전세 살고 있었는데 집주인이 전셋값을 4000만원 올려서 4억원을 달라더군요.

전셋값 올려줄 돈도 없고 낡은 집도 싫어서 이사할 집 찾다가 분당으로 눈을 돌리게 됐어요. 분당도 아파트가 오래 되긴 했지만 주거환경은 좋잖아요. 녹지도 많고 공원도 많고 탄천도 있고….

사 실 결정적인 이유는 신분당선 때문이죠. 아무리 살기 좋아도 출‧퇴근 불편하면 이사 못 하는데 신분당선 타면 20분이면 되겠더라구요. 전셋값 4억 들고 정자동에서 전셋집을 찾아보니 근사한 주상복합 194㎡형 전셋값이 4억원이네요. 욕심 내지 않고 158㎡형 3억3000만원에 전세 얻어서 만족스럽게 살고 있습니다.

#“판교 전셋값 너무 올라서 분당으로 왔어요”

저는 성남시 판교신도시에서 수내동으로 이사왔어요. 남편 회사가 판교로 이전을 해서 동판교에 살았는데 전셋값이 너무 오른거죠. 2년 전에 2억원도 안하던 109㎡형 전셋값이 지금은 3억3000만~4000만원씩 해요.

고 민하다가 이사를 결정했는데 이사도 쉽지 않잖아요. 고등학생인 딸 학교가 수내동에 있거든요. 기왕 이사할 거면 생활권이 비슷한 곳으로 가자 했죠. 그래서 동판교 바로 앞인 수내동으로 이사했어요. 사실 주거여건은 수내동이 좀 더 편해요. 일단 애 학교 가깝고 백화점 가기도 좋고 버스노선도 다양하고….

전셋값이요? 수내동 C아파트 126㎡형을 3억원에 전세 얻었어요. 아파트가 낡은 점은 싫은데 판교보다는 싸잖아요. 그런데 집이 넓어진 건 잘 모르겠네요. 판교 아파트는 새 아파트라 그런지 평면이 좋았거든요.

공간이 넓었는데 이사온 아파트는 주택형은 더 큰데 살림살이 채워보니 비슷해요. 어쨌든 전셋값은 좀 아꼈으니 만족해야죠.
최현주기자
posted by Yuki7104 2012.03.13 09:20

통장 사용 자제로 청약 1•2순위 동시접수 늘어

요즘 신규 분양 아파트는 청약 1•2순위 접수를 한꺼번에 받는 경우가 많다. 보통 1~3순위를 하루씩 3일에 걸쳐 받던 것과는 달라진 모습이다.

특히 1순위 청약 접수일도 지금까지는 화요일이나 수요일 중 하루였다. 3순위까지 청약 접수를 하려면 최소한 수요일에는 1순위 접수를 받아야 하기 때문이다.

우선 1•2순위 동시접수가 늘어난 것은 정부가 지난해 말 내놓은 부동산 대책에서 동시접수를 활성화한 데 따른 것이다. 그렇다고 법이 바뀐 것은 아니다.

동시접수는 종전에도 가능했다. 그러나 3일에 걸쳐 청약 접수를 받는 게 익숙한 데다 금융결제원 청약 시스템이 3일에 맞춰져 있어 물리적으로 힘들었다.

이 때문에 직접 청약 시스템을 운용하는 한국토지주택공사(LH)만 이따금 동시접수를 진행했다. 그러다 1월 금융결제원 전사시스템이 최근 동시접수에 맞춰 개편되면서 이후 분양하는 단지들이 대부분 1•2순위 동시접수에 나서고 있다.

효과 없어도 당분간 늘어날 듯

오는 16일 청약 접수를 받은 경기도 김포시 한강래미안2차 아파트도 이날 1•2순위를 동시접수한다. 최근 송도에서 나온 포스코건설•대우건설 단지 역시 1•2순위를 동시접수했다.

1월 나온 광주 첨단2지구 호반베르디움이나 양산시와 부산 범일동에서 각각 아파트를 분양 중인 수영종합건설과 수근종합건설도 1•2순위 동시접수를 받았다.

1•2순위를 동시접수하면 분양시장 활성화에 도움이 될 것이라는 게 정부의 생각이다. 재당첨 금지조항 한시 배제 등으로 청약통장을 써야 하는 1•2순위 접수가 의미가 없어지면서 최근 몇 년간 3순위에만 청약자가 몰렸다.

이런 분위기를 반영해 1•2순위 접수 기간을 줄여주면 3순위 청약률 상승에 도움이 될 것이라는 판단이다.

건설업계도 비슷한 생각이다. 한 대형건설업체 관계자는 “요즘은 특히 2순위 청약이 의미가 없어져 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다”며 “처음부터 3순위에 집중해 마케팅할 수 있어 오히려 편리하다”고 말했다.

지방 일부지역에서는 청약통장을 갖고 있는 수요자가 별로 없는 경우도 많다는 게 업체들의 설명이다. 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다는 것이다.

그 러다 보니 1•2순위 동시접수일을 금요일에 하는 경우도 늘고 있다. 과거에는 특별한 경우를 제외하고는 금요일에 1순위 청약 접수를 받는 경우는 드물었다. 익명을 요구한 한 중견업체 관계자는 “1•2순위 청약 접수를 사실상 포기하는 경우”라며 “청약 1순위에서 모집 가구 수를 채울 때는 상상도 못했던 일”이라고 말했다.

하지만 일부에서는 별 효과가 없다는 얘기도 나온다. 마케팅 비용 절감 등의 부수적인 효과는 물론 청약률을 끌어올리고 계약률을 올리는 데 별 의미가 없다는 것이다.

그러나 효과가 있든 없든 당분간 1•2순위 동시접수는 이어질 것 같다. 재당첨 금지조항 한시 배제가 연장된 데다 인기 단지가 아니라면 주택 수요자들이 청약통장 사용을 꺼리고 있기 때문이다.
황정일기자
posted by Yuki7104 2012.03.13 09:13

오피스텔 임대사업 종류별 세금 A to Z

 

요즘 임대사업이 짭짤한 부업으로 인기다. 은퇴를 앞둔 중•장년층은 물론 젊은 직장인들까지 오피스텔 한 두 채를 사서 임대하는 일이 부쩍 늘었다.

비교적 소액 투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다. 그런데 이 오피스텔 한 두 채로 부업을 하더라도 세금이 적지 않다. 

세금 생각을 않고 임대수익률을 계산한 경우 낭패를 볼 수 있다. 세금에 따라 임대수익률이 연 2% 정도 왔다갔다 하기 때문이다. 

오피스텔 한두 채로 사서 주거용으로 임대하는 경우 크게 세 가지 형태가 있다. 형태별로 내야 할 세금은 어떻게 될까. 

◆사업자 등록 않고 임대하는 경우

 

-부가가치세: 오피스텔 건물가액의 10%. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 기존 오피스텔을 매입한 경우 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 포함되거나 빠질 수도 있는데, 빠진 경우 매입자가 내야 한다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 0.25% 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남 3구가 아니라면 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용된다.


3주택 이상 다주택자의 경우 중과세 될 수 있다. 

-종합부동산세: 과세 대상으로 합산 대상이다. 

◆일반 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

-부가가치세: 면제된다. 신규 분양을 받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해 준다. 

다 만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 

-월세 수익에 대한 부가가치세: 1년에 두 번 월세 수익에 대한 부가가치세를 내야 한다. 임대소득의 5%다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)에 일반세율(6~35%)이 적용된다. 단 3주택 이상 다주택자가 주거용 임대한 게 발각되면 중과세될 수 있다.

-종합부동산세: 비과세(단 토지는 합산 대상). 그러나 이 역시 주거용으로 사용한 게 발각되면 과세 대상으로 합산 대상이 될 수 있다. 

◆주택 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

오는 4월27일부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해진다. 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제 혜택을 받을 수 있다.

-부가가치세: 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 

-취득세: 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제•감면된다. 60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 주택거래신고지역은 서울 강남•서초•송파구는 제외된다.

 

다만 취득세 감면 혜택은 신규 분양 단지에만 해당된다. 기존 오피스텔을 사는 경우는 취득세 4.6%를 다 내야 한다. 

-재산세: 주택임대용으로 등록하면 재산세도 면제•감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 하면 된다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 

-양도소득세: 3주택 이상 다주택자라도 시세 차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

-종합부동산세: 비과세

posted by Yuki7104 2012.03.09 10:02

외면받던 소규모 단지 중 70%, 금융위기 후 집값 10% 올라
교통 편리해 젊은 층에 인기… 전세 올라 값싼 소형주택 찾아
"도시형 생활 주택 점점 늘어 1~2년 뒤 희소성 적을 수도"

서울 강서구에 있는 S아파트. 주택 경기가 호황이던 4~5년 전 이 아파트는 투자자들의 관심을 받지 못했다. 80여 가구로 이뤄진 1동짜리 '나홀로' 단지라서 투자가치가 떨어진다는 평가 때문이었다. 그러나 최근 들어서는 매물이 나오자마자 거래가 될 정도로 인기가 높아졌다. 2008년 8월 말 2억1000만원 수준이었던 집값도 2억7000만원까지 올랐다. 단지 인근 S부동산중개소 사장은 "작년까지만 해도 대부분 투자자들이 대단지 중대형 주택을 찾던 것과 달리 올 들어서는 가격이 저렴한 소규모 단지를 찾는 고객이 늘고 있다"고 말했다.

2008년 9월 미국발 글로벌 금융위기 이후 서울과 수도권 주택시장이 침체를 거듭하는 가운데서도 도심의 1~2동짜리 '나홀로' 단지는 오히려 강세다. 본지와 부동산정보업체 '부동산114'가 2008년 9월 미국의 투자은행 리먼브러더스가 파산한 이후 서울과 수도권 아파트 가격을 조사한 결과, 금융위기 이전보다 집값이 10% 이상 오른 단지 가운데 주택 수가 300가구 이하인 소규모 단지가 70%를 차지하는 것으로 나타났다. 특히 서울은 300가구 이하 단지(80%)를 비롯해 500가구 이하 소형 단지가 10개 중 9곳 이상을 차지할 정도로 '나홀로' 단지가 강세를 보였다.



국토해양부가 발표하는 아파트 실거래가 조사에서도 2008년 금융위기 전 1억6250만원이었던 영등포구 당산동 대우디오빌(전용 28㎡·총 212가구)은 최근 2억1500만원에 거래됐고, 같은 기간 수원의 쌍용스윗닷홈(59㎡·287가구) 시세는 1억6750만원에서 1억9000만원으로 올랐다.

집값이 사상 최고치를 기록하며 가격 '거품'을 형성하던 2003~2006년 당시 소비자들은 서울과 수도권 인기 주거지역에 들어선 1000가구 이상 중대형 주택에 투자하려고 몰려들었다. 집값이 오를 때 중대형 주택으로 구성된 대단지가 더 크게 오를 뿐 아니라 상가·편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활환경도 쾌적하다는 점에서였다.



반 대로 소규모 단지는 주로 상업시설 주변에 있어 주거여건이 나쁘고 환금성도 떨어져 투자자들에게 외면받았다. 그러나 최근 들어서는 가격이 상대적으로 저렴하고 1~2인 가구 등 젊은 층들로부터 직장에 출퇴근하기 편리하다는 점이 부각되면서 투자가치가 새롭게 재조명 받고 있다.

서울 영등포구 당산동의 D부동산중개소 직원은 "최근 전세시세가 많이 올라 전셋집을 찾다가 주변의 값싼 소형 단지 아파트를 사들이는 실수요자들도 많다"며 "교통여건을 중시하는 맞벌이 부부 위주로 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다"고 말했다.

소규모 단지는 대부분 전용면적 85㎡ 이하 소형주택으로 이뤄진 점도 인기 비결 중 하나다. 실제 금융위기 이전보다 집값이 10% 이상 오른 아파트 가운데 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택이 94%를 차지했다.

부동산에 대한 투자심리 위축이 지속되고 자산 증식보다 실거주를 목적으로 하는 실수요자들이 계속해서 증가하는 만큼 '나홀로' 단지의 인기는 당분간 지속될 것으로 보인다.

' 부동산114' 김은선 선임연구원은 "주택 투자자들 사이에 단기간에 시세차익을 내는 것보다 초기 투자비 부담을 줄이려는 경향이 짙어지고 있다"며 "다만 교통여건이 좋은 도시형생활주택, 오피스텔이 도심에 계속해서 지어지고 있는 만큼 이들 주택이 입주하는 1~2년 뒤에는 희소가치가 떨어질 수 있다"고 말했다.
posted by Yuki7104 2012.02.29 17:06



아파트 값 주춤…‘마당 있는 집’ 욕구 봇물

아파트의 시대가 저물고 단독주택의 전성기가 도래하는 것일까. 재테크 수단으로서의 아파트의 매력이 금융 위기와 함께 사그라지면서 그간 참았던 단독주택에 대한 욕구가 한꺼번에 분출되고 있는 양상이다. 재력이 되는 자산가들이라면 앞마당이 있고 프라이버시가 보호되는 단독주택을 당연히 선호하겠지만 재테크를 위해 아파트 생활을 감수해야 했다. 그러나 이젠 그럴 이유가 없어진 것이다. 서판교의 고급 주택단지는 부자들의 이런 욕구를 보여주는 좋은 사례다.

부자만 단독주택을 선호하는 것은 아니다. 중산층의 욕구도 최근 다양한 방식으로 표현되고 있다. 이현욱 광장건축사사무소 소장이 직접 지은 듀플렉스 주택(일명 땅콩집)이나 건축과 교수 두 명이 용인 죽전에 지은 단독주택(일명 살구나무집)은 수도권의 아파트 한 채 가격으로 수도권에 단독주택을 소유할 수 있다는 것을 보여준다. 이들 집들은 집짓기 과정을 책으로 펴내면서 유명세를 타고 있다. ‘살구나무집’은 건축학과 교수인 박인석 명지대 교수와 박철수 서울시립대 교수가 분당과 중계동의 아파트를 판 돈으로 죽전에 아파트보다 1.5배 큰 평수의 집을 함께 지은 것이다.

단독주택 붐은 통계로도 확인된다. 국토해양부가 발표한 주택 인허가 실적(전국)을 보면 아파트는 2007년 47만 호를 정점으로 2008년 26만 호로 하락한 이후 소폭 늘어 지난해 35만 호가 인허가를 받았다. 반면 단독주택은 2005년 2만 호에서 매년 꾸준히 늘어 지난해 4만9903호로 5만 호에 육박한다(표 참조). 인허가 실적이 실제 착공·준공 실적과 일치하지는 않겠지만 실제 지어지는 주택의 수를 가늠해 보는 지표로 참고할 만하다.


아파트 팔아 단독주택 짓기 가능한가

같은 단독주택이라고 하더라도 약간의 구분이 필요하다. 국토해양부는 주택을 ‘단독·다세대·연립·아파트’의 네 가지로 구분하고 있다. 단독주택은 다시 ‘(순수)단독·다가구’로 나뉜다. 다가구는 소유 형태는 단독에 가깝지만 건물 형태는 다세대에 가깝다. 연립은 다세대와 비슷하지만 면적이 660㎡를 넘어가면 연립으로 분류된다. 일반인들이 흔히 상상하는 단독주택은 아마도 단독 중에서도 다가구가 아닌 순수 단독주택일 것이다.

형태적인 구분 외에도 집을 짓는 방식에 따라서는 크게 세 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째는 개인이 직접 토지 소유주로부터 땅을 사 집을 짓는 것이다. 이때 땅값은 상대적으로 저렴하겠지만 상하수도·가스·전기 등의 기반 시설이 없는 상태에서 짓게 돼 공사비가 많이 들 수 있다. 주로 교외에 드문드문 한 채씩 있는 전원주택이 그렇다.

둘 째는 한국토지주택공사(LH)나 지방의 개발 공사에서 분양하는 택지지구를 분양받아 집을 짓는 것이다. 이때는 기반 시설이 이미 갖춰져 있고 이 비용이 토지 분양가에 포함돼 있다. 게다가 택지지구는 주위에 아파트 단지나 상업지구 등과 함께 개발되기 때문에 생활의 불편함도 덜 수 있다. 다만 원하는 토지의 면적만 구매할 수 없고 정해진 면적을 분양받아야 한다. 100㎡ 이하 면적도 있지만 대개 300㎡ 이상의 큰 면적이 많아 수도권 소형 아파트 소유주들이 토지를 직접 분양받아 집을 짓기는 현실적으로 힘들 수 있다.

이 에 대한 해법이 바로 듀플렉스 주택이다. 두 가구가 하나의 필지를 분양받은 뒤 일종의 다세대주택을 짓는 방법이다. 마당을 소유하기 위해 1, 2층으로 가구를 구분하지 않고 세로로 두 집을 구분한 것이다. 수도권에서 10억 원대의 중형 아파트를 소유하고 있다면 한 필지에 자신의 집을 원하는 형태로 지을 수 있다.

예술적인 집을 지을 수도 있고 한옥을 지을 수도 있다. 천편일률적인 아파트에 싫증 난 이들 위주로 개성적인 집짓기가 최근 관심을 끌고 있는 추세다. 이때 건축가·시공사를 선정하는 것에서부터 자잘한 것까지 많은 것을 신경 써야 한다. 게다가 한정된 비용으로 토지 비용을 맞추려면 입지가 서울과 점점 멀어지게 돼 출퇴근의 불편함을 감수해야 하는 것이 현실이다.

한옥은 건축비가 비싼 단점을 개선해 외관과 지붕은 한옥의 느낌을 살리되 내부는 아파트처럼 꾸민 하이브리드 한옥이 꾸준히 지어지고 있다. 그렇지만 수도권보다 지방의 귀농 인구를 주 고객으로 하고 있다.
셋째는 단지형 단독주택을 분양받는 방법이다. 흔히 말하는 타운하우스가 이런 형태다. 집을 사는 행위는 아파트를 사는 것과 다를 바 없지만, 다만 그것이 고층이 아니라 저층의 집일 따름이다. 단지형 단독주택은 일종의 기성품이므로 집을 직접 지을 때 신경 써야 할 자질구레한 일들을 신경 쓸 필요 없이 원하는 집을 구매하면 된다. 최근 지어지는 타운하우스는 20억 원 이상의 고가로 분양되는 편이다. 지난해 말 분양을 시작한 분당의 ‘율동공원 라플리움’의 분양가는 20억~34억 원대다.
posted by Yuki7104 2012.02.26 13:32
서울 강남구 개포동에 사는 L씨(50)는 땅 잘 고르기로 이름난 부동산 고수다. 전원주택 사업을 한다. 좋은 땅을 매입해 멋진 전원주택을 짓기로 입소문이 난 터라 집을 산 고객이 다른 고객을 소개시켜주는 경우가 많다. 근래 경기도와 강원도 일대에 연간 5채 이상 전원주택을 지어 분양했다. 그가 부동산 고수가 되기까지의 과정을 돌아보면 땅을 살 때의 유의점을 배울 수 있다. 지난번 중앙SUNDAY 기고(1월 29~30일자 23면)에서 부동산 투자 때 토지이용계획확인서를 확인해보는 것이 얼마나 중요한지 강조했다. 이번엔 L씨의 사례를 통해 실전에서 겪을 만한 어려움과 해법을 알아본다.

지금으로부터 10년 전, L씨는 휴가지인 강원도에서 보기 드문 전원주택 부지를 발견했다. 배산임수(背山臨水)에 풍치가 빼어난 지형이었다. 야트막한 임야에 자작나무와 조선육송이 빽빽이 들어섰고 앞에는 실개천이 흐르고 있었다. 그림 같은 전원주택을 지을 수 있다고 생각하니 흥분됐다. 평상시에는 침착하고 꼼꼼하던 그였지만 마음이 앞섰다. 등기부상 권리관계만 간단히 확인한 뒤 볼 것 없이 임야인 전원주택 부지를 매입했다. 소유권 이전등기를 마치고 집을 짓기 위해 해당 지방자치단체에 형질변경 등 인허가 신청을 했다.

그런데 이게 웬 걸, 관청에서 ‘마을 주민 민원 때문에 허가를 내줄 수 없다’는 답신이 돌아왔다. 처음엔 대수롭지 않게 생각했지만 찬찬히 들여다보니 문제가 꽤 심각했다. 마을 사람들은 대대손손 그 산에서 송이버섯을 채취해 연간 수백만원씩 돈벌이를 하고 있었다. ‘일정 금액의 보상을 해주지 않는 한 전원주택을 지을 수 없다’는 게 주민들의 민원이었다. 요구 액수도 만만찮았다. 11가구에 2000만원씩 총 2억2000만원에 달했다.

어떻게 이런 일이 생겼을까. 이 토지에는 등기부에 공시되지 않은 ‘특수지역권’이 있었던 것이다. 특수지역권이란 인근 주민들이 공동으로 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취 등으로 수익을 얻는 권리다. 마을 사람들이 오랜 기간 송이버섯을 공동 채취해 온 땅이기에 특수지역권이 성립한 것이다. 그는 ‘울며 겨자 먹기’ 심정으로 마을 사람들에게 2억원 넘는 위로금을 지급한 후에야 전원주택을 지을 수 있었다. 눈에 보이는 등기부상 권리관계만 따졌다가 수업료를 호되게 치른 것이다.

그 뒤부터 L씨는 땅을 살 때 등기부에 공시되는 권리와 함께 공시되지 않는 권리도 철저히 살폈다. 한번은 경기도 소재 땅을 매입하려고 현장을 찾았다가 한쪽 땅이 파인 것을 발견했다. 땅 주인은 “별것 아니다”고 얼버무렸다. 의심이 든 그는 현장 사진을 찍어 전문가에게 자문했다. 아니나 다를까, 전문가의 답변은 “등기부에 공시되지 않았지만 땅을 파놓은 형태로 볼 때 유치권(留置權)을 위한 터 파기 공사일 가능성이 크다”는 것이었다. 유치권이란 부동산을 신축 또는 수리한 경우 공사비를 받을 때까지 해당 부동산에 대해 공사비만큼의 담보를 설정할 수 있는 권리다. 민법 제320조에 명시돼 있다. 유치권이 성립하기 위해서는 법률적으로 다섯 가지 사항에 부합해야 한다. 첫째, 유치권 대상은 물건(부동산·동산)과 유가증권이어야 한다. 둘째, 유치권의 목적물(부동산·동산 등)에 관한 채권(받을 돈)이어야 한다. 가령 빌려준 돈을 못 받는다고 해서 채무자의 부동산에 유치권을 주장할 수 없다는 얘기다. 셋째, 채권이 변제기(돈을 갚아야 할 시기)에 있어야 한다. 넷째, 유치권자가 물건을 점유하고 있어야 한다. 다섯째, 유치권을 배제하는 법률 또는 계약상 사유가 없어야 한다.

이 같은 법적 권리 사항을 숙지한 L씨는 땅 주인에게 유치권 설정 여부를 물었다. 상대방은 “건물을 지으려고 터 파기 공사를 일부 했지만 아직 공사비를 지불하지 않은 상태”라고 답했다. 결국 매매대금에서 유치권 우려가 있는 공사비 6500만원을 공제하고 땅을 매입했다. 만약 이런 사실을 모르고 샀더라면 6500만원의 공사비를 고스란히 덮어쓸 수 있었다.

필자가 만나본 땅 부자들은 특수지역권이나 유치권처럼 등기부상 드러나지 않는 권리까지 꼼꼼히 챙긴다. 경험을 통해 등기부가 전부가 아니라는 학습효과가 생긴 것이다. 물론 드러나지 않은 복병을 확인하려면 발품을 팔아야 한다. 터 파기 공사 여부는 현장을 돌아보지 않고는 알 수 없는 노릇이다. 문제될 만한 권리관계가 있으면 이를 해결한 후 부동산을 매입해야 한다. 부동산 초보자들은 “등기부에 공시되지 않는 권리도 있느냐”고 반문하곤 한다. 보통 사람들은 전 재산의 절반 이상을 들여 집이나 땅을 사는 경우가 많다. 그러면서 현장 확인조차 하지 않고 매매계약서에 도장 찍는 경우를 보면 안타깝기 짝이 없다.

물론 등기부를 꼼꼼히 살피는 것이 기본이다. 등기부에 있는 내용이 무얼 뜻하는지조차 잘 모르는 이도 적잖다. 등기부에서 부동산의 지번·지목·넓이 등 토지·건물의 현 상황은 ‘표제부’라는 항목에 나와 있다. 소유권과 관련된 권리 사항이 나오는 항목은 ‘갑구’다. ‘을구’는 소유권 이외의 권리 사항이 담겨 있다. 우리나라 등기제도는 등기의 형식적 성립 요건만 갖추면 서류심사만으로 등기할 수 있도록 돼 있다. 그래서 현장의 상황을 제대로 반영하지 못해 공신력이 떨어진다는 지적이 나온다. 이로 인해 부동산 매입 후 등기 내용이 사실과 달라 손해를 보는 경우가 종종 생긴다.

정 리해보자. 부동산 구입 때 먼저 등기부를 통해 소유자를 정확히 확인해야 한다. 이어 갑구와 을구에 나타나는 권리관계를 꼼꼼히 살핀다. 등기부에 문제가 없다면 등기부에 공시되지 않은 권리를 따져볼 순서다. 투자하기 전 유치권처럼 눈에 잘 보이지 않는 권리를 해결해놓지 않으면 인수 후 큰 부담이 돼 돌아올 수 있다.


고준석(48) 동국대 법학박사로, 전국을 누비며 발품을 판 부동산 전문 컨설턴트다. 이론과 실제에 두루 강하다는 평을 듣는다. 저서 '강남 부자들'이 있다
posted by Yuki7104 2012.02.26 11:51
부동산정책 표류…집값 뛴 지방 놔두고 강남만 옥좨 원칙없는 `투기지역`
부산북구 작년 집값 22%↑ 투기지역 요건 해당


강 남 3구의 총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 정치권 반대로 사실상 무산 상황으로 치달으면서 투기지역 지정과 해제를 둘러싼 형평성 논란이 가열되고 있다. 부산, 대전 등 지난해 집값이 폭등했던 지역은 정작 아무런 조치도 취하지 않으면서 집값이 되레 뒷걸음질친 강남 지역에만 유독 높은 규제를 고집하고 있기 때문이다. 주택투기지역은 직전 1개월의 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 지역으로 △최근 2개월간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 △지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은 지역이 지정 대상이다. 통계청이 고시한 지난해 전국 소비자물가 상승률은 2.9% 선이다. 국민은행 통계에 따르면 지난해 초 부산 집값이 달아오르기 시작한 2~4월 2개월 새 부산 북구 집값은 7.1%나 껑충 뛰었다. 부산 북구의 지난 1년간 집값 상승률은 22.4%에 달해 2009년 1월~2011년 12월 3년간 전국 평균 상승률 14.9%를 훌쩍 뛰어넘었다.

`지난 1년간 집값 상승률` 요건으로 보면 부산 북구는 당연히 투기지역으로 지정됐어야 했다. 반면 지난해 서울 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 전체 집값 변동률은 -0.9%에 머물렀다.

그러나 이런 `룰`과 상관없이 현재 전국에서 투기지역으로 남아 있는 곳은 강남 3구가 유일하다.

국 토부 관계자는 "부산 말고도 지난해 집값 상승이 두드러졌던 지방에선 투기지역 지정 요건에 해당되는 지역이 더 있을 수 있다"면서도 "룰은 그렇지만 규정된 조건 외에도 주변 집값 불안 요소나 정책적 판단 등도 중요 잣대여서 요건에 해당한다고 모두 묶어야 하는 것은 아니다"고 말했다.

전문가들은 과거 강남 집값이 폭등하던 시절 도입한 징벌적 규제를 합당한 이유도 없이 유지하는데 대해 정부나 정치권 모두 지나칠 정도로 `무원칙`이라는 비판 목소리가 높다.

이 원용 이원용부동산연구소장은 "DTI 문제를 자꾸 가계부채와 연결시키는데 늘어나는 담보대출이 집을 사는데 쓰이는지, 사업용도로 쓰이는지 정확한 구분과 분석이 필요하다"며 "수도권을 놓고 봤을 때 주택은 안팔리는데 주택구입 목적으로 대출이 증가할 것이라는 정부 주장은 난센스"라고 꼬집었다.

강남 3구 전ㆍ월세 상한제 도입안 역시 원칙ㆍ실효성ㆍ타이밍 3박자가 모두 빠진 전형적 포퓰리즘 공약이라는 비판 목소리가 높다.

강남지역 전체의 지난해 전세금 평균 상승률(아파트 기준)은 11.1%. 강남구만 놓고 봤을 때는 9.9%다. 반면 전국 평균은 15.1%다. 광주의 경우 지난 1년간 무려 24%나 전세금이 치솟았다.

수도권에선 오히려 화성(27.9%) 오산(23%) 같은 신도시 주변 전세금이 폭등한 것으로 나타났다.

전세금이 뛴 곳은 따로 있는데 오히려 전세금이 가장 적게 뛴 강남지역 전세금을 상한제로 묶자는 주장 자체가 앞뒤가 맞지 않는 셈이다. 주무부처인 국토해양부도 전세금 안정 실효성보다 부작용이 더 크다며 강력 반대하고 있다.

진보당도 아닌 보수당인 새누리당이 잇단 `강남 때리기` 공약을 만지작거리고 있는 것은 소위 `집토끼는 조금 버리더라도 산토끼를 잡는 게 낫다`는 전략의 일환으로 보인다.


posted by Yuki7104 2012.02.26 11:50
주거환경연합과 60여개 재개발ㆍ재건축 구역 주민 대표는 23일 긴급 대책회의를 열어 서울시의 재개발ㆍ재건축 정책에 항의하는 대규모 규탄집회를 열기로 결의했다고 24일 밝혔다.

오는 3월 16일 오후 4시 서울광장에 서 개최되는 이 집회에서 주최 측은 “현재 서울시 뉴타운 출구전략은 재개발ㆍ재건축 억제에만 치중해 사실상 재개발ㆍ재건축 죽이기 정책을 펼치고 있다”며 다수의 재개발ㆍ재건축 구역 주민들과 함께 서울시 정책에 대한 강력한 반대 의사를 표명할 예정이다.

행사에는 200여개 재개발ㆍ재건축 구역의 주민 1만여명이 참석할 예정이라고 주거환경연합은 전했다.

이들 구역의 주민 대표들은 전국 단위의 공동투쟁위원회를 결성해 서명운동, 항의집회, 단식투쟁, 정책토론회 등 다양한 활동을 지속적으로 펼칠 계획이다.

단체 규탄집회에 앞서 한남뉴타운 4개 재개발 추진위원회가 오는 28일, 강남구 개포지구 재건축 연합회가 오는 29일 각각 서울광장에서 별도로 집회를 연다.

이번 집회는 서울시의 뉴타운 출구대책과 일부 재건축 아파트 단지에 대한 용적률 상향 불허, 소형주택 의무비율 상향 등의 관련 정책에 항의하기 위한 것이라고 주최 측은 설명했다.

주거환경연합 관계자는 “최근 (서울시가) 뉴타운 출구전략과 용적률 억제 등 재개발 사업성을 악화시키는 정책만 발표하고 있다”며 “대다수 주민이 개발을 원하는 사업추진구역에는 용적률 상향, 도로 등 기반시설 설치비용 지원, 세입자 대책 비용의정부 분담 등 지원대책을 마련해야 한다”고 말했다.

헤럴드생생뉴스/onlinenews@heraldm.com
posted by Yuki7104 2012.02.24 09:57
올 상반기 서울 30개교, 경기 34개교 추가 지정
주변 주택가에 교육환경 중요시하는 학부모 수요 늘어날 것
봄 이사철 앞두고 전셋값 오르기 전에 미리 살펴봐야


요즘 맹모(孟母)들이 눈 여겨 보는 곳 중에 대표적인 곳이 바로 혁신학교다. 자녀들에게 차별화된 교육 환경을 제공할 수 있는 데다가 상대적으로 저렴한 전세물건도 찾을 수 있기 때문이다.

올 2012년 상반기에 새롭게 지정된 서울수도권의 혁신학교는 총 64곳이다. 서울 소재 혁신학교가 30곳, 경기도에 34개 혁신학교가 추가로 지정돼 총 182개교가 운영된다.(아래 표 참조)
공교육의 새로운 바람을 일으킨 혁신학교는 작은 학교를 지향해 기존 일반 학교와는 차별화된 교육방식을 적용하는 것이 특징이다. 학급 당 학생 수가 적어 선생님과 학생 간의 소통이 원활하며 토론과 발표 중심의 수업방식이 새롭다. 최근에는 혁신학교가 학교폭력문제의 대안 중 하나로 떠오르고 있는 가운데 곽노현 서울 교육감이 복귀하면서 그의 핵심 정책인 혁신학교에 대한 지원 여건이 개선될 가능성도 적지 않다.

혁신학교의 새로운 교육환경을 주목하는 학부모 수요가 늘어나면서 인근의 주택시장, 전세가격도 상승하는 사례가 나타나고 있다. 대표적인 인기 혁신학교로 꼽히는 판교신도시의 보평초등학교와 고양의 서정초등학교의 경우 교육, 생활환경은 물론이고 교통여건과 입지가 뛰어나 주변 주택시장에는 자녀 교육을 염두에 둔 학부모 수요자들의 관심이 높다. 올 봄 이사철을 앞두고 전세물건이 부족하다 보니 전세가격이 많이 올랐다.

부동산114(www.r114.com)는 전세가격 부담과 아이 교육이 걱정인 수요자들을 위해 올 상반기 새롭게 지정되는 혁신학교의 주변 단지를 살펴봤다. 교육은 물론 생활환경, 교통 여건 등이 좋은 편이다. 그러나 아직은 본격적인 전세수요가 없고 신규로 지정된 혁신학교 소식이 알려지지 않은 곳들도 있어 전세물건은 여유가 있다.
새로 지정된 혁신학교 주변의 주거지역에서도 전세물건을 찾는 수요가 늘어날 것으로 예상돼 아직은 저렴한 전셋집이 남아있지만 봄 이사철을 앞두고 서두르는 것이 좋다.

2012년 상반기 새로 지정되는 혁신학교 주변의 전세가격은

서울 은평 수리초등학교 - 북한산 힐스테이트 3차
북한산 힐스테이트 3차는 2010년 8월 입주한 새 아파트로 올해 입주 2년 차를 맞는 단지다. 총 1332가구, 42-167㎡의 다양한 면적대로 이뤄져 있고 북한산을 조망할 수 있어 매력이 있다. 지하철 6호선 독바위역에 걸어서 5분 이내면 닿을 수 있고 지난 해에는 서울시 그린 빌리지 1호 아파트로 선정돼 대표적인 친환경 아파트로 자리잡았다. 단지 옆에는 지난 해 9월 개교한 수리초등학교가 자리잡고 있다. 수리초등학교는 개교 후 2개월 만에 혁신예비지정학교로 선정됐고 올해 3월부터 혁신학교로서 본격적인 발걸음을 내딛는다. 단지 내 위치한 E공인에 의하면 79A㎡형이 가장 많이 찾는 면적대로 2억3000만원-2억6000만원의 시세를 형성하고 있다. 한편 110㎡형대의 전세가격은 2억8000만원-3억 원 대로 79A㎡형과 큰 차이를 보이지 않는다. 북한산을 조망하길 원하는 수요자라면 79A㎡형을, 조망권보다는 넓은 집을 선호한다면 110㎡형대를 살펴 볼만 하다.


서울 강서 양천초등학교 - 한강타운 1단지
강서구에 위치한 한강타운 1단지는 최근 전세물건이 너무 많이 나와 고민인 단지 중 하나이다. 걸어서 10분이면 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있는 준 역세권 단지임에도 전세물건이 쏟아지고 있다. 총 990가구, 104㎡의 단일면적대로 이뤄져 있고 올림픽 대로 등 강남, 종로 등지로 이어지는 주요 도로가 가까워 주요 도심에 30-40분 안에는 충분히 이동할 수 있다. 지난 해 말 평균 2억2000만원이었던 전세시세는 최근에 물건이 넘치면서 1000만원 가량 하락했다. 여의도나 서울에 직장을 둔 신혼부부나 초등학교 자녀를 둔 가족이 많이 살고 있다. 걸어서 약 5분 거리에 위치한 양천초등학교가 혁신학교로 지정되면서 저렴한 전셋집을 찾는 수요자가 늘 것으로 보인다. 양천초등학교는 방과 후 창의요리시간을 갖고 가족음악회를 여는 등 다양한 시도로 사교육이 필요 없는 학교를 만들기 위해 노력 중이다.

경기 수원 영통중학교 - 실나무실주공 5단지
수원 영통동에 위치한 실나무실주공 5단지는 1997년에 12월에 입주를 맞이했고 총1504가구가 넘는 대규모 단지다. 72-79㎡ 의 면적대로 주민의 대부분은 서울에 직장을 둔 신혼부부이거나 자녀가 있는 가정이다. 단지 바로 앞에는 이번에 새로 혁신학교로 지정된 영통중학교가 자리잡고 있다. 영통중학교는 지난 해 7월 혁신예비지정학교로 선정된 이후 영재교육의 특화, 현장 중심의 교육을 꾸준히 시행해 올 해 혁신학교로 지정됐다. 영통중학교에서 가장 가까운 단지인 실나무실주공 5단지는 최근 저렴한 물건들이 속속 나오고 있다. 72C㎡형의 경우 지난 해 9월 1억3000만원-1억6000만원 선이었던 전세가격이 현재는 1억3000만원-1억4000만원 대의 비교적 저렴하게 거래되고 있다. 서울 지하철 2호선 사당역과 잠실 등지로 가는 버스도 이용하기 쉽다. 단지 주변이 전형적인 아파트 촌을 형성하고 있어 주민들이 자주 이용하는 편의시설이 많아 생활이 편리하며 학교도 가까워 아이를 둔 가정이 살기에 좋은 단지다.



경기 화성 숲속초등학교 - 모아미래도 1차
동탄신도시 내에 자리잡은 모아미래도 1차는 총 870가구의 중소형 면적 위주로 구성됐다. 2008년 2월 입주를 맞이했고 2011년 임대아파트에서 분양으로 전환을 마친 단지다. 신도시에 위치해 3-4인 가족이 많이 살고 인근에 홈플러스, 메타폴리스몰 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 인근에 위치한 M공인에 의하면 최근 설날이 지나면서 전세 문의가 조금씩 늘고 있지만 거래로 이어지는 경우는 뜸해 전세매물이 충분한 편이라고 설명했다. 79㎡형의 전세가격은 현재 1억5000만원-1억7000만원 대에서 거래 가능하다. 단지 앞에 바로 위치한 숲속초등학교는 2010년 1월 개교했으며 주변 학교보다 학급당 학생수가 적고 교사들의 의욕적인 태도로 인기가 좋다. 벌써부터 혁신학교로 지정된 것을 알고 찾아오는 수요자가 있다고 하니 저렴한 물건을 선점하기 위해선 빠른 움직임이 필요할 것으로 보인다.

기존 혁신학교 주변에서도 저렴한 전세물건 찾을 수 있어

한편 새 학기가 다가오면서 인기 혁신학교 주변 아파트의 전세물건도 소진되고 있다. 기존 혁신학교 중에서 아직 주변에 전세가격이 저렴한 물건이 남아있는 곳을 살펴봤다. 전세가격 부담이 적으면서도 주거환경도 양호한 아파트들이다.

경기 군포 둔대초등학교 - 대야미 e편한세상
군포 대야미동에 위치한 둔대초등학교는 올해로 혁신학교로 지정된 지 약 2년이 된다. 2009년까지는 학생 수 부족으로 폐교위기까지 몰렸지만 현재는 인기 혁신학교 중 하나로 자리잡았다. 학교 바로 뒤에 위치한 수리산에서 숲속독서교실을 진행하고 선생님과 학생 간의 일상적인 대화를 영어로 나누는 등 새로운 교육방식을 시도 중이다. 둔대초등학교로 배정을 받을 수 있는 단지로는 인근의 대야미e편한세상이 대표적이다. 총 689가구 81-112㎡의 면적대로 이뤄져 있으며 지하철 4호선 대야미역도 가깝다. 최근 학교 때문에 오는 수요가 간간히 있기는 하지만 계약으로 이어지는 경우가 별로 없어 전세물건도 어느 정도 확보된 상황이다. 109A㎡형의 전세시세는 1억9000만원-2억1000만원 대를 이루고 있다.  경기 파주 한빛초등학교 - 휴먼빌레이크팰리스
파주 운정신도시에서 109㎡의 유일한 단일 면적대 아파트인 휴먼빌레이크팰리스는 1000가구가 넘는 대규모 단지다. 층간소음을 최소화하고 기존 아파트보다 층고가 상당히 높아 답답함을 줄였다. 단지 내에는 관광생태하천, 광장, 다양한 주민 공동시설이 있어 주거환경도 우수한 편이다. 무엇보다도 단지 내 혁신학교가 자리잡고 있어 어린 자녀를 둔 부모들에게 추천할 만한 단지다. 휴먼빌레이크팰리스 109㎡형의 전세가격은 1억5000만원-1억8000만원 대를 이루고 있다. 최근에는 저렴한 전세물건 중심으로 거래되는 상황이다. 단지 내 위치한 한빛초등학교는 파주에서 첫 번째로 혁신학교로 지정됐다. 학생들의 자기 주도적 학습을 유도하고 어학, 미술, 독서에 대한 흥미를 유발하도록 해 인기가 높다. 심점순 교장은 이전에 근무했던 새금초등학교를 전국에서 으뜸으로 자리매김하는데 기여 해 학교에 대한 부모들의 신뢰도도 높다.

▣ 혁신학교란 ?
혁신학교는 작은 학교를 지향하며 영어, 예능, 자연 등의 분야에서 특화 교육이 진행되는 학교이다. 혁신학교 지정 이후 정부로부터 일정 예산을 지원받기 때문에 일반 학교의 교육비로 사립초등학교 수준의 교육을 받을 수 있어 학부모들의 관심이 높다. 2012년 상반기에는 서울에서 30개교, 경기 34개교가 추가돼 서울 및 경기에서 총 182개교의 혁신학교가 운영된다.