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  1. 2012.03.23 2012년 부동산세금의 맥을 잡아라
  2. 2012.03.13 多주택자,
posted by Yuki7104 2012.03.23 15:21
지난 해부터 올해까지 부동산 세금의 변화는 주택 공급 및 거래활성화에 초점을 맞추고 있다.

 

먼 저 임대주택 공급 활성화를 위해 매입임대사업자의 세제지원을 확대했다. 여기에 시장에 매물이 많이 나올 수 있게 다주택자들의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 등을 허용했다. 거래활성화를 위해서는 당초 지난 해 종료하기로 한 취득세 50% 감면을 올해 말까지 연장했다.


1. 매입임대주택 세제지원 요건 완화


요 건을 완화한 이유는 매입임대주택의 공급을 활성화 하기 위함이다. 8.18대책의 후속조치로 나온 세제개편안이다. 당초 매입임대주택 사업을 하기 위한 주택수 요건이 수도권은 3가구. 지방은 1가구 였다. 하지만 지난 해 10월 4일자로 전국 1가구로 통일됐다.


다 시말해 전국에서 전용면적 기준 149㎡ 이하의 1가구 이상의 주택을 가지고 5년 이상 임대사업을 할 경우 종부세 비과세, 양도세 계산시 6~35%의 기본세율 및 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


참고로 임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 가격(매입임대 및 건설임대 동일)기준은 기준시가 6억원 이하다. 단 수도권외 지역은 3억원 이하다.


2. 매입임대주택사업자의 거주용 자가주택 세재지원


이 조치 역시 매입임대주택 공급 활성화를 위한 것이다. 현재 자신이 살고 있는 집 한 채 외에 다른 주택을 매입해 임대사업용으로 이용할 경우 현재 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해 주기로 한 것이다. 단 3년이상 보유 2년이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


3. 다주택자 장기보유특별공제 허용


주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 허용했다. 그동안 다주택자가 집을 팔아서 양도차익이 발생했을 경우 보유 기간에 대한 공제없이 양도세를 내야했다.


하지만 2012년 1월 1일 이후 양도(계약)한 것 부터는 보유기간에 대한 공제를 허용하기로 한 것이다. 이때 공제률은 연 3%씩 최대 30%까지다. 공제를 허용한 이유는 주택거래활성화를 지원하기 위한 것이다.


4. 다주택자 양도세 중과 폐지 추진


중 과 폐지 역시 주택거래 활성화를 위해 지난 12.7대책에서 나왔다. 당초 올해(2012년) 12월 말까지 취득 및 양도한 주택에서 대해 한시적으로 기본세율로 과세할 예정이었다. 하지만 예상보다 주택거래 활성화가 미진한 탓인지 한시적 운용이 아닌 아예 폐지를 하게 이른 것이다.


양도세는 양도차익에 따라 기본세율(6~35%)로 양도세를 결정한다. 하지만 2주택자나 3주택자의 경우는 다르다. 각각 50%와 60%의 세율로 양도세를 매긴다. 다시말해 양도차익의 50%나 60%를 세금으로 내야 한다. 


12.7대책에 따른면 2012년 중에 안(폐지)을 만들기로 했다. 그런데 올해 12월 말까지 다주택자들의 양도세는 중과되지 않고 기본세율이 적용되고 있다.


5. 9억원 이하 1주택자 취득세 50% 감면


2011 년 말 종료되면서 논란이 있었던 취득세 감면조치. 당초 실거래가액의 4%를 취득세로 내야했지만 주택거래활성화를 2%로 감면했었다. 이런 감면조치가 2011년 12월 말로 종료됐다. 지방자치단체의 지속적인 세수감소가 종료의 이유다.


하지만 올해 들어 세부담 급증우려 등이 발생하면서 올해 12월말까지 취득세 감면(2%)을 해 주기로 했다. 대상은 실거래가 9억원 이하 1주택자에 한해서다.

posted by Yuki7104 2012.03.13 09:12

고객 양도상담 대부분은 "집이 두채가 있는데요, 한 채를 팔면 세금이 많이 나오나요?" 였다.

이 물음에 대해 지난해까지는 "두 채의 소재지가 어디인가요?, 기준시가가 얼마인가요?" 등 여러 가지 질문을 하여 장기보유특별공제를 적용을 받을 수 있는지 여부를 판단해야만 했다.

다주택자의 중과(50-60%)세율 적용은 올해까지 유예가 됐으나 장기보유특별공제(10-30%)는 배제되었기 때문이지만 그러나 올해 1월1일부터는 정부에서 부동산 시장 정상화 및 주택공급 활성화를 위하여 다주택자의 장기간 보유한 주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용키로 관련 세법이 개정됐다.

이에 따라 보유한 집 채수와 상관없이 양도시에 3년 이상만 보유한다면 양도차익에서 10-30%의 장기보유특별공제를 적용받고 일반누진세율(6-38%)을 적용하여 양도소득세를 내면 된다.

예를 들면 두채 소유한 김씨가...

그 중 한 채를 3억원에 매매, 취득가액이 1억원(취득세 등 경비포함)이고 3년 보유 후 양도시 양도소득세를 살펴보자.

(중과대상주택이라 가정)

①2012년 전 양도시, 양도세가 5422만원(35%세율)이고,

②2012년 이후 양도시, 양도세가 4355만원(38%세율)으로 1067만원의 세금이 차이가 난다.

세 율개정으로 세율차이가 나지만 장기보유특별공제로 양도소득세의 절감효과를 보는 셈이다. 현재 중과세율(50-60%)은 유예되어 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득·양도할 경우에 일반누진세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 더불어 적용되어 기존의 중과개념은 없어진 셈이므로 이 기간을 활용하여 주택을 취득·양도할 계획을 세우면 세부담에서는 효율적일 수 있다. 
한가지 더 살펴본다면 5년이상 임대할 계획이 있다면 주택임대사업자등록(구청·세무서)을 생각할 필요가 있다.

주 택임대외에 본인이 거주하는 주택 양도시 1세대1주택(3년보유, 2년거주, 9억원이하) 비과세를 적용받을 수 있고 임대주택을 취득시 요건 충족되면 취득세도 감면받을 수 있다. 주택취득을 재테크로 생각하는 분들은 다양한 세제혜택을 꼼꼼히 따져보고 시작하기를 권한다. / 예은서 <농협중앙회 대전PB센터 세무팀장>