posted by Yuki7104 2012.03.23 15:09
수익형부동산이 획일적인 원룸 형태에서 벗어나 변신을 거듭하고 있다. 건설사들은 앞다투어 고급스러운 커뮤니티시설이나 편의시설을 확충해 경쟁력을 확보하고 있다. 새로운 수익형 브랜드가 런칭됨은 물론 타운하우스 스타일을 접목하거나 1000실 이상의 메머드급 단지로 조성돼 차별화된 모습으로 분양을 앞두고 있어 투자자들의 눈길을 끈다.

21일 부동산정보업체 부동산써브는 기존의 오피스텔과 도시형생활주택을 능가하는 오피스텔ㆍ도시형생활주택 신규물량 분양을 조사했다.

답 답한 주거공간을 벗어나고 싶다면 소형평형에 타운하우스 단지의 쾌적함을 접목해 공급하는 ‘풍산역 와이하우스’를 주목해 볼 만하다. 요진건설은 경기도 고양시 일산 동구에 지하 1층, 지상 4층 총 8개동 전용면적 39~59㎡ 규모로 도시형생활주택을 공급한다. 풍산역 와이하우스는 소형평형의 프리미엄을 누리면서도 대형평형에서만 볼 수 있었던 타운하우스 스타일로 저밀도, 저층 단지로 설계해 눈길을 끈다. 단지 내 공원 조성으로 별장에 놀러 온 듯 주거쾌적성이 탁월하며 동간 거리 최대 26미터를 확보해 조망권, 채광권이 우수하다. 한편 일부 평형에는 침실과 거실에 가변형 벽체를 설치해 공간활용도를 높였다.

유림 E&C가 부산 동구 초량동 1165-1,11번지 일대에 분양 중인 ‘로미오&줄리엣’은 각 단지 내 약 330㎡ 규모의 커뮤니티 시설을 조성해 도시형생활주택의 단점이었던 단지 내 편의시설을 차별화 했다. 커뮤니티 시설에는 휘트니스센터, 공용회의실, 대형빨래가 가능한 빨래방 등이 제공된다. 또한 좁은 주차장 문제를 자주식 주차장 서비스를 도입해 해결했고 이면 도로변에 야간 무료주차도 가능해 넉넉한 주차공간을 마련했다. 특히 전면에는 북항이 배치돼 일부 가구에서는 바다 조망이 가능한 점도 장점이다. 한편 계약자에게는 임대관리 서비스까지 제공할 계획으로 전월세 임대차 계약시 분양계약자의 부담을 줄여 안정적인 임대수익 관리가 한결 용이하다.

한 라건설이 부산 부산진구 범천동에 분양하는 ‘범내골역 한라비발디 STUDIO 422’는 오피스텔과 도시형생활주택에 아파트 시설 중 커뮤니티시설의 장점을 선별해 적용한 대표적인 예로 손꼽힌다. 커뮤니티시설을 집중배치형으로 구성해 주거환경이 보호되고 커뮤니티공간이 효율적으로 이용되는 점이 특징이다. 도시형생활주택의 경우 3층 휘트니스시설, 8층 로비와 게스트룸, 10층 거실과 휴식공간으로 조성되고 오피스텔 커뮤니티는 12~14층에 마련되며 옥상광장에 운동시설을 각각 확보했다. 각 층별 특화설계로 커뮤니티 별로 성격을 부여했으며 외부 조경공간의 제공과 커뮤니티 공간내 계단을 설치했다.

한편 소형 평형 브랜드 런칭 각축을 벌이고 있는 대형 건설사 중 GS건설은 오는 4월 ‘신촌 자이엘라’를 공급하며 입주민을 위한 커뮤니티시설로 북카페와 휘트니스시설을 선보인다. 엘리베이터가 연결되는 스카이가든을 설치해 휴게시설을 편안하게 이용할 수 있다. 또한 테라스타입, 와이드타입, 컴팩트타입 등 그동한 지속적으로 개발해 온 다양한 소형주택 신평면을 처음으로 선보일 예정이다. 작지만 좁지 않은 공간을 만들기 위해 무빙 책장을 활용한 조닝(zoning) 설계로 다양한 공간 연출이 가능하며 풀퍼니시드 시스템을 적용했다.

대우건설이 4월 중 충남 세종시에서 공급하는 ‘푸르지오시티’는 도시형생활주택의 단점으로 꼽히는 주차난을 해결했다. 1실당 1대를 주차할 수 있도록 공간을 마련했으며 100% 자주식 주차시스템으로 운영한다. 근린공원과 호수공원이 인접해 조망이 가능하고 커뮤니티시설 또한 조성된다. 외부와 독립된 4층에 옥상정원을 조성해 쾌적한 생활환경 마련할 계획이다. 20층은 비즈니스 라운지 미팅룸으로 꾸며져 다목적 커뮤니티시설과 게스트룸 설치했다.

올해 상반기 두산건설이 충북 청원군 강외면 오송생명과학단지에 공급하는 오피스텔은 1,500실로 구성돼 아파트 못지 않은 덩치로 대단지 수익형부동산 트랜드를 만들어 나가고 있다. 이 밖에도 대우건설이 성남시와 세종시에서 분양하는 푸르지오시티 두 곳과 송도국제도시에 들어서는 오피스텔 단지도 1000실을 훌쩍 넘는 메머드급이다. 대단지로 조성되면 그 지역 랜드마크로 될 가능성이 높고 풍부한 기반시설이 조성될 것으로 기대된다. 또한 단지가 크면 편의시설을 다양하게 이용할 수 있는 주거환경이 조성되고 커뮤니티 시설이 확충돼 편리하다.

이처럼 국내 건설사들이 소형 아파트 시장에 적극적으로 뛰어 들면서 주택시장에 새로운 바람이 불고 있다. 차별화된 상품을 선보여 경쟁이 치열한 만큼 도시형생활주택이나 오피스텔이 고급화되면 임대가 쉽고 수익률도 높아져 투자가치가 커질 것으로 기대된다. 따라서 수익형부동산에 관심이 많은 수요자와 투자자는 상품을 선별할 때 입지 경쟁력 뿐만 아니라 차별화된 서비스도 함께 눈여겨 볼 필요가 있다.
posted by Yuki7104 2012.02.24 09:52

서울 주택시장 '박원순 회오리' 속으로

[중앙일보 조인스랜드] 입력 2011-10-27 10:00 / 수정 2011-10-27 17:51

재건축ㆍ재개발, 한강르네상스 타격

10.26 서울시장 보궐선거에서 무소속 박원순 후보가 승리했다. 박원순 신임 시장은 오세훈 전 시장이 추진했던 대부분의 부동산 정책을 전면 수정하겠다고 강조해왔다. 서울시 부동산 정책의 일대 변화가 불가피한 상황이다.

새 로운 시장이 당선되면서 부동산 시장은 어떤 변화를 맞을까. 박 시장의 공약집을 보면 서울시 부채 축소를 목표로 한강르네상스 개발 사업을 비롯한 각종 개발 사업을 유보내지 폐지하고 서민을 위한 공공임대아파트 대거 공급하겠다는 내용이 부동산 정책의 핵심이다.

뉴타운 재건축 시장 충격 불가피

당 장 뉴타운 및 재건축 재개발 사업은 위축될 가능성이 크다. 박 시장은 출마 전부터 “현재 진행되는 뉴타운, 재개발은 주민의 정주권을 일방적으로 박탈하기 때문에 위헌”이라고 강하게 비판했다. 대신 “재건축·재개발의 과속추진을 방지하고 새로운 임대정책을 도입하겠다”는 생각을 수차례 언급했다.

이에따라 뉴타운 사업은 전면 재검토에 들어갈 가능성이 크다 .현재 서울시내 뉴타운 촉진구역 241곳 중 70곳은 주민들의 사업추진 의지가 없어 조합추진위 조차 구성하지 못하고 있을 정도로 침체돼 있다.

공약대로라면 정비구역별로 현지조사, 사업성 분석, 주민부담금과 부담능력 등에 대해 재조사 후, 조합원 투표에 의해 상당수 지역이 뉴타운 지구에서 해제되는 과정을 겪을 전망이다.

뉴 타운 지역을 정리하는 한편, 보수·관리를 중심으로 하는 시민 참여형 프로그램을 대폭 늘릴 전망이다. 공약집에서 열악한 지역을 선별해 전면 철거가 아닌 노후된 단독 다세대주택 등을 유지 보수하는 방식의 ‘두꺼비하우짱 사업을 본격화하겠다는 입장을 제시하고 있다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “지금도 찬바람이 불고 있는 서울지역 뉴타운과 강남권 재건축시장을 비롯한 일반주택시장의 추가적인 가격하락도 불가피할것”이라고 관측했다.

한강르네상스 해당지역, 타격 불가피

박 시장은 한강르네상스 사업을 대표적인 전시성 토건사업이라고 생각한다. 서해뱃길, 한강예술섬, 양화대교 확장 등으로 수조원의 예산이 낭비되는 쓸데없는 사업이라고 본다.

이를 백지화하거나 대폭 축소해 생기는 비용으로 서민 주거 복지에 집중하겠다는 게 박 시장의 또 다른 핵심 부동산 공약이다.

박 시장은 구체적으로 서해뱃길 사업으로 2200억원, 한강예술섬 사업으로 3500억원의 예산을 줄일 수 있다고 판단하고 있다. 여기에 한강 주변 생태공원, 진입로 공사 등의 비용을 합하면 1조원 이상의 예산이 소요되는데 이를 대폭 줄이겠다는 것이다.

자연스럽게 한강르네상스 개발 계획의 일환으로 추진되던 한강변 초고층 사업은 위축될 가능성이 크다. 전략정비구역, 유도정비구역으로 나눠 추진되면서 해당지역 부동산값이 많이 뛰었지만 사업이 전면 재검토 될 가능성이 크다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “주민 반발이 심한 여의도나 압구정동 전략정비구역은 규모가 대폭 줄어들거나 개발계획 변경이나 폐지가 될 가능성도 있다”고 내다봤다.

한 편, 박 시장은 서울의 대표적인 전시성 사업으로 도심지하공간 네트워크 구축사업(1800억원), 국가상징거리조성사업(1382억원) 등도 모두 대폭 축소하거나 백지화하겠다는 입장이다. 해당 지역 개발 기대감이 사라지면서 시장은 더 위축될 가능성이 크다는 게 전문가들의 진단이다.

공공 임대주택 공급 늘어날 듯

박 시장은 공약집의 첫 번째 항목을 ‘집 걱정 없는 서울, 희망둥지 프로젝트’로 정했을 정도로, 임대주택 공급 확충 공약을 강조하고 있다.

임기 중 공공 임대주택을 기존 계획보다 2만가구 늘어난 8만가구 공급하겠다고 하고, 장기전세주택 공급을 대폭 늘리겠다는 입장이다.

임대주택도 SH공사가 매입해 세를 놓는 매입 임대, 사유지를 활용하는 협동 조합형 주택, 공공계약 민간임대주택인 장기안심주택 등 다양한 제도를 염두에 두고 구체적인 실행 방안을 마련하고 있다.

특히 대학 주변 1~2인 소형주택 공급을 늘리기 위해 인센티브 부여하는 제도를 도입할 예정이어서 도시형생활주택 등 관련 사업은 더 활성화될 전망이다.

또 주거비를 지원하는 주택바우처제도, 전세보증금센터 등을 설립해 전세난으로 어려움을 겪는 서민들의 주거안정을 꾀하겠다는 방침이다.

특히 이를 위해 SH공사를 도시재생 및 주거복지 전담기구로 만들겠다고 밝혀 SH공사의 대대적인 구조변화가 예고된다.

전 문가들은 "각종 개발 건설 중심의 사업을 축소하고 복지정책과 맞물려 공동체 회복에 중심을 둔 작은 규모의 개발 사업을 하겠다는 게 박시장의 부동산 정책"이라며 "새 시장의 임기동안 기존 부동산 시장은 큰 변화가 불기파하다"고 설명했다.
-중앙일보 박일한기자-

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