'양도소득세'에 해당되는 글 2건

  1. 2012.03.15 비과세 요건의 원칙과 예외
  2. 2012.03.13 多주택자,
posted by Yuki7104 2012.03.15 16:56



첫째, 서울 등에서 1주택을 보유하고 있으면서 거주요건을 갖추지 못한 경우

그 동안 거주요건이 필요한 지역에서 이를 충족하지 못한 경우 1주택자에 해당하더라도 양도소득세가 부과되었다. 물론 1주택자에 대해서는 장기보유특별공제가 최고 80%까지 적용되어 세부담수준이 높지 않았으나 이번 조치로 실거래가액이 9억 원 이하에 해당하는 경우에는 100% 비과세가 되어 큰 혜택을 누리게 되었다.

 

둘째, 서울 등에 1주택을 보유하고 기타 지역에서 1주택을 보유하고 있는 경우

거 주요건 폐지로 지방에 거주하면서 서울 등 거주요건이 적용되던 지역에 집을 사놓은 사람들도 혜택을 보게 된다. 두 채 중 나중에 파는 집은 보유기간 3년만 채우면 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 그렇다면 아무런 주택을 먼저 팔아도 괜찮을까? 아니다. 이러한 상황에서는 양도차익이 적게 나는 것을 먼저 처분하는 것이 유리하다. 양도차익이 크게 난 주택을 나중에 양도하는 것이 더 유리하기 때문이다. 예를 들어 서울에 양도차익이 1억 원이 난 주택이 있고 대전에 2억 원이 난 주택이 있다면 서울에 있는 주택을 먼저 처분한 후 대전에 있는 주택을 양도하는 식이다. 이 경우 서울 주택에 대해서는 과세가 되며, 대전 집은 비과세를 받을 수 있게 된다.

 

셋째, 위장전입 등으로 거주요건을 맞추어 놓은 투자자의 경우

그 동안 서울 등 거주요건이 필요한 지역에서 위장전입을 하는 경우가 종종 있었다. 미리 거주요건을 채워두고 나중에 양도할 때 비과세를 받기 위함이다. 하지만 이러한 위장전입 문제는 과세관청의 조사에 의해 그 내용이 밝혀지는 경우가 많았다. 그 결과 많은 세금이 추징되는 한편 납세자의 불안이 가중되기도 하였다. 하지만 앞으로는 거주요건 폐지로 인해 이러한 현상이 없어질 것으로 보인다. 다만, 자녀 등이 세대분리를 하여 주택 수를 조절하는 경우에는 역시 위장전입의 문제가 있으므로 이에 대해서는 각별히 유의하는 것이 좋다.


비과세 요건의 원칙과 예외
비과세는 세금을 전액 없앨 수 있는 수단이 된다. 따라서 미리 비과세 요건을 챙기고 이를 충족시켜두는 지혜를 발휘하자. 다음의 내용은 비과세 요건을 한 눈에 알아볼 수 있도록 한 표다.


양도소득세 비과세는 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)을 기준으로 판단한다. 따라서 다주택자라도 최종적으로 보유한 주택을 처분하면 그 전의 보유한 주택 수와 관계없이 비과세를 받을 수 있다.

posted by Yuki7104 2012.03.13 09:12

고객 양도상담 대부분은 "집이 두채가 있는데요, 한 채를 팔면 세금이 많이 나오나요?" 였다.

이 물음에 대해 지난해까지는 "두 채의 소재지가 어디인가요?, 기준시가가 얼마인가요?" 등 여러 가지 질문을 하여 장기보유특별공제를 적용을 받을 수 있는지 여부를 판단해야만 했다.

다주택자의 중과(50-60%)세율 적용은 올해까지 유예가 됐으나 장기보유특별공제(10-30%)는 배제되었기 때문이지만 그러나 올해 1월1일부터는 정부에서 부동산 시장 정상화 및 주택공급 활성화를 위하여 다주택자의 장기간 보유한 주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용키로 관련 세법이 개정됐다.

이에 따라 보유한 집 채수와 상관없이 양도시에 3년 이상만 보유한다면 양도차익에서 10-30%의 장기보유특별공제를 적용받고 일반누진세율(6-38%)을 적용하여 양도소득세를 내면 된다.

예를 들면 두채 소유한 김씨가...

그 중 한 채를 3억원에 매매, 취득가액이 1억원(취득세 등 경비포함)이고 3년 보유 후 양도시 양도소득세를 살펴보자.

(중과대상주택이라 가정)

①2012년 전 양도시, 양도세가 5422만원(35%세율)이고,

②2012년 이후 양도시, 양도세가 4355만원(38%세율)으로 1067만원의 세금이 차이가 난다.

세 율개정으로 세율차이가 나지만 장기보유특별공제로 양도소득세의 절감효과를 보는 셈이다. 현재 중과세율(50-60%)은 유예되어 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득·양도할 경우에 일반누진세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 더불어 적용되어 기존의 중과개념은 없어진 셈이므로 이 기간을 활용하여 주택을 취득·양도할 계획을 세우면 세부담에서는 효율적일 수 있다. 
한가지 더 살펴본다면 5년이상 임대할 계획이 있다면 주택임대사업자등록(구청·세무서)을 생각할 필요가 있다.

주 택임대외에 본인이 거주하는 주택 양도시 1세대1주택(3년보유, 2년거주, 9억원이하) 비과세를 적용받을 수 있고 임대주택을 취득시 요건 충족되면 취득세도 감면받을 수 있다. 주택취득을 재테크로 생각하는 분들은 다양한 세제혜택을 꼼꼼히 따져보고 시작하기를 권한다. / 예은서 <농협중앙회 대전PB센터 세무팀장>