'임대사업'에 해당되는 글 2건

  1. 2012.03.23 2012년 부동산세금의 맥을 잡아라
  2. 2012.03.15 변화하는 단독주택 투자 전략
posted by Yuki7104 2012.03.23 15:21
지난 해부터 올해까지 부동산 세금의 변화는 주택 공급 및 거래활성화에 초점을 맞추고 있다.

 

먼 저 임대주택 공급 활성화를 위해 매입임대사업자의 세제지원을 확대했다. 여기에 시장에 매물이 많이 나올 수 있게 다주택자들의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 등을 허용했다. 거래활성화를 위해서는 당초 지난 해 종료하기로 한 취득세 50% 감면을 올해 말까지 연장했다.


1. 매입임대주택 세제지원 요건 완화


요 건을 완화한 이유는 매입임대주택의 공급을 활성화 하기 위함이다. 8.18대책의 후속조치로 나온 세제개편안이다. 당초 매입임대주택 사업을 하기 위한 주택수 요건이 수도권은 3가구. 지방은 1가구 였다. 하지만 지난 해 10월 4일자로 전국 1가구로 통일됐다.


다 시말해 전국에서 전용면적 기준 149㎡ 이하의 1가구 이상의 주택을 가지고 5년 이상 임대사업을 할 경우 종부세 비과세, 양도세 계산시 6~35%의 기본세율 및 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


참고로 임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 가격(매입임대 및 건설임대 동일)기준은 기준시가 6억원 이하다. 단 수도권외 지역은 3억원 이하다.


2. 매입임대주택사업자의 거주용 자가주택 세재지원


이 조치 역시 매입임대주택 공급 활성화를 위한 것이다. 현재 자신이 살고 있는 집 한 채 외에 다른 주택을 매입해 임대사업용으로 이용할 경우 현재 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해 주기로 한 것이다. 단 3년이상 보유 2년이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 시행은 지난 해 10월 14일자로 시행중이다.


3. 다주택자 장기보유특별공제 허용


주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 허용했다. 그동안 다주택자가 집을 팔아서 양도차익이 발생했을 경우 보유 기간에 대한 공제없이 양도세를 내야했다.


하지만 2012년 1월 1일 이후 양도(계약)한 것 부터는 보유기간에 대한 공제를 허용하기로 한 것이다. 이때 공제률은 연 3%씩 최대 30%까지다. 공제를 허용한 이유는 주택거래활성화를 지원하기 위한 것이다.


4. 다주택자 양도세 중과 폐지 추진


중 과 폐지 역시 주택거래 활성화를 위해 지난 12.7대책에서 나왔다. 당초 올해(2012년) 12월 말까지 취득 및 양도한 주택에서 대해 한시적으로 기본세율로 과세할 예정이었다. 하지만 예상보다 주택거래 활성화가 미진한 탓인지 한시적 운용이 아닌 아예 폐지를 하게 이른 것이다.


양도세는 양도차익에 따라 기본세율(6~35%)로 양도세를 결정한다. 하지만 2주택자나 3주택자의 경우는 다르다. 각각 50%와 60%의 세율로 양도세를 매긴다. 다시말해 양도차익의 50%나 60%를 세금으로 내야 한다. 


12.7대책에 따른면 2012년 중에 안(폐지)을 만들기로 했다. 그런데 올해 12월 말까지 다주택자들의 양도세는 중과되지 않고 기본세율이 적용되고 있다.


5. 9억원 이하 1주택자 취득세 50% 감면


2011 년 말 종료되면서 논란이 있었던 취득세 감면조치. 당초 실거래가액의 4%를 취득세로 내야했지만 주택거래활성화를 2%로 감면했었다. 이런 감면조치가 2011년 12월 말로 종료됐다. 지방자치단체의 지속적인 세수감소가 종료의 이유다.


하지만 올해 들어 세부담 급증우려 등이 발생하면서 올해 12월말까지 취득세 감면(2%)을 해 주기로 했다. 대상은 실거래가 9억원 이하 1주택자에 한해서다.

posted by Yuki7104 2012.03.15 09:13
"땅콩집" 열풍의 이유
삶의 질이 높아질수록 주택에 대한 사람들의 기대치가 커 지고 만족 기준은 까다로워진다. 잔디가 깔린 마당과 잘 가꿔진 정원이 있는 단독주택이나 전원주택에 대한 동경의 이유도 여기서 찾을 수 있다. 부동산 시장의 장기 침체로 인해 아파트의 투자성이 하락하면서 상대적으로 단독주택에 대한 관심이 높아졌다.
지난 해 잠시 열풍이 불었던 "땅콩집" 내집마련도 같은 맥락이다. 3억 원 정도의 서울 시내 소형 아파트 전셋값이면 서울 근교의 마당 있는 집을 지을 수 있다는 경험담을 실은 책은 부동산 분야 베스트셀러 반열에 올랐다. 수도권 곳곳에서는 땅콩집 단지 계획이 쏟아졌고 대형 건설사와 시행사까지 가세했다. 과열된 관심 속에서 몇 가지 문제점이 노출되긴 했지만 매일 땅을 밟을 수 있는 주거공간에 대한 관심과 차별화된 주거 공간에 대한 기대가 점차 높아지고 있음을 보여줬다.
판교신도시의 단독주택지에 대한 관심도 다르지 않다. 서울 근교의 대규모 주택지로 떠오른 서판교 단독주택촌은 재벌가의 고급주택으로 먼저 조명을 받기 시작했다. 현재는 차별화된 주택 디자인과 커뮤니티, 우수한 입지와 고급스런 주거환경으로 주목 받으며 아파트 생활에 지친 중산층이 꿈꾸는 단독주택가로 자리매김했다. 서판교의 경우 입지적 장점이 뚜렷해 주택은 물론 땅의 미래가치에 거는 기대도 높다.

아파트 가치 하락과 전세난이 단독주택 관심 높여
단독주택에 대한 관심이 다시 늘어난 데는 차별화된 주거공간에 대한 관심 외에도 아파트의 가치 하락과 전세난의 영향이 적지 않다. 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매거래의 침체로 인한 아파트 공급 감소와 전월세의 상승은 주거 불안을 가중시켰다. 이에 정부는 2009년 5월 도시형생활주택과 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 시행했다. 단지형다세대, 원룸형 등으로 구분된 도시형생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모 주택으로서 기존 건축규제보다 대폭 완화된 용적률, 주차장 기준, 사업계획 승인 조건을 적용 받았고 2011년 한 해 동안의 인허가 물량만 8만가구가 넘는다.
2011년 5월부터는 단독다가구 주택에 대한 규제 또한 확장 완화하기에 이른다. 2011년 한 해 단독다가구 주택의 건설실적은 7만 3097동으로 2010년에 비해 17.6% 늘었고 2009년 이후 건설실적이 다시 증가하는 추세를 보였다.
거래량도 늘었다. 전국적으로 전체 주택 거래량 중 아파트 거래비중은 2009년 이후 줄고 있는데 반해 단독다가구 주택 거래비중은 증가했다. 지난 2011년 서울의 단독다가구 주택 거래비중은 전체 주택 거래량 중 11.4%로 늘었고 아파트 거래비중은 58.1%로 감소세를 보였다.



임대수익에 기대는 투자상품으로 변화 가능성 엿보여
전세난 해소 방안으로 공급량이 늘고 임대사업 상품으로 각광받으면서 단독다가구 주택의 투자 방식 또한 달라지고 있다. 2006년 이전까지는 단독다가구 주택을 연립다세대로 변경하여 뉴타운 재개발 사업을 통해 분양권을 확보하려는 지분쪼개기 전략이 주요한 투자 방식이었다.
하 지만 정부 규제로 이러한 방식은 불가능해졌고 대신 글로벌 금융위기 이후 투자 대안으로서 비아파트 시장이 관심을 끌기 시작하면서 단독다가구 주택이 다시 주목 받기 시작했다. 매매보다 임대시장에 대한 관심이 높아졌고 아파트나 오피스텔보다 임대료 부담이 적고 전세가격 역시 저렴해 임대료 부담이 증가해 이탈하는 임차인을 공략할 수 있는 상품으로 인지되기 시작했다.
과거 단독다가구 주택의 매매가격은 대부분 재개발에 의한 가치 변화, 매매가격 상승에 의해 형성됐지만 재개발 투자성이 하락하고 임대시장이 성장하면서 단독다가구 주택의 경우 시세 차익보다는 임대수익에 근거한 투자 상품으로 변화할 가능성이 커졌다.
실제로 2008년 이후 아파트나 오피스텔보다 단독다가구, 연립다세대의 전월세 임대료 상승률이 더 높게 형성되는 등 임대시장에서의 비아파트 선호 현상이 나타나고 있다. 향후 인구 고령화와 1인 가구의 증가, 그리고 가구당 실질 소득의 정체 현상은 단독다가구, 연립다세대 등 비아파트 소형주택의 임대 선호도를 높아지게 할 것으로 예측된다.

장기적으로 공급량 증가와 수요 감소 주의해야
임 대사업을 염두에 둔 단독다가구 주택의 투자나 관련 부지 매입의 경우 도시형생활주택 건축 방식도 검토해 볼 수 있다. 분양이나 임대를 목적으로 건설하는 일정 규모 이하의 도시형생활주택의 경우 올 연말까지 연 2.0%대의 우대금리로 건설 자금을 지원 받을 수 있다. 세대당 전용면적 12㎡이상 50㎡이하의 원룸이나 세대당 전용면적 75㎡이하의 단지형연립, 다세대 분양의 경우 도시형생활주택 자금을 받을 수 있고(민간사업자는 60㎡ 이하만 가능) 임대의 경우 세대당 전용면적 85㎡이하까지 저금리로 건설 자금을 이용할 수 있다. 지원 규모는 원룸형의 경우 최대 4000만원까지 가능하고 단지형 다세대ㆍ연립의 경우 세대당 5,000만원까지 지원 받을 수 있다. 실제로 임대사업을 위해 단독주택이나 관련 부지를 매입하여 저금리 건설자금을 지원 받아 도시형생활주택을 새로 짓는 방식의 투자 사례를 지난 해 심심찮게 볼 수 있었다.

주의할 점도 있다. 도심의 소형주택과 임대 상품의 공급물량이 빠르게 증가하고 있고 인구 변화와 주택 수요 감소를 감안할 때 장기적으로 가격 안정 가능성을 배제할 수만은 없다. 임차인 확보 경쟁이나 수익률 우위를 점하기 위해서는 주택의 유지 보수, 임대 서비스 품질, 공실 관리 등의 중요성을 잊지 말아야 한다.

또한 부대 비용의 증가도 염두에 두어야 한다. 대표적으로 보유세 부담 같은 것이다. 2012년 1월 발표된 단독주택 표준 공시가격 현황을 살펴보면 아파트 등 공동주택에 비해 그 동안 상대적으로 낮게 형성돼 있었던 일반 주택의 시장가격 반영률을 점차 현실화한다는 방침이다. 올해 발표분에서는 지역간 반영률 차이를 조정하는 것을 우선으로 했지만 그럼에도 불구하고 지난 해 주택가격 상승분이 반영되면서 과표가 높아지고 재산세 부담이 증가한 경우가 많았다. 종합부동산세 부과 기준을 넘기게 되면 단기간 보유세 부담이 커지고 결과적으로 수익률 하락 부담은 높아질 것으로 보인다. 향후 다른 주택 상품의 시장 가격 반영률 수준에 맞춰 단계적인 현실화 작업을 할 예정으로 알려져 단독주택 투자시 주의해야 할 변수로 부각될 수 있다.



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