posted by Yuki7104 2012.03.15 09:07
전국의 신축오피스텔 전용면적 평균 26㎡, 소형 비율 높아졌다
분양가는 오르고 전용률은 낮아져, 실거주 만족도 하락 우려


최 근 공급되는 오피스텔의 면적이 점점 작아지고 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2011년에 분양된 전국 오피스텔의 평균 전용면적은 29㎡로 최근 몇 년간 꾸준히 각 실당 내부면적이 감소하는 추세이다. 올해 들어 공급된 오피스텔의 규모는 더욱 작아지고 있어 전용면적은 평균 26㎡으로 줄었다.
반면 전용면적당 오피스텔 분양가격은 꾸준히 오르고 있어 소비자들의 부담은 커졌고 전용률도 낮아져 실거주 목적으로 소형 오피스텔을 분양 받는 경우에는 신중해야 한다.



서울 신축 오피스텔 전용면적 2005년 이후 꾸준히 감소, 올 들어 24㎡까지 줄어
현재 서울 오피스텔 전체 재고를 대상으로 평균 전용면적을 산출해보면 87㎡로 전국 기준 61㎡보다 규모가 큰 편이다. 수도권에서도 경기(45㎡), 인천(41㎡) 지역은 기존 오피스텔 중 소형 비중이 높아 지역 평균 전용면적도 전국 평균보다 작다.
하지만 서울에서도 최근 소형 오피스텔 공급 비중이 늘어나면서 연도별 신규분양 오피스텔의 평균 전용면적은 2005년 이후 계속 줄어들고 있다. 2005년 분양된 오피스텔의 평균 전용면적은 66㎡였지만 지난 해에는 평균 26㎡까지 줄어들었고 올해 공급된 오피스텔의 전용면적은 평균 24㎡까지 작아졌다.
전국 평균으로도 2008년 이후 두드러지게 면적이 줄어들기 시작해 지난 해에는 평균 29㎡를 기록했고 올해는 평균 26㎡의 전용면적을 나타내고 있다.

40㎡미만 소형 오피스텔 공급 비중 급증, 2011년 분양 오피스텔 중 89% 차지
이처럼 평균 전용면적이 계속 줄어드는 것은 소형 오피스텔 공급량이 늘고 있기 때문이다. 1~2인 가구의 증가에 따라 소형 오피스텔 공급 비중이 크게 증가했고 투자자들도 자금 부담이 적은 소형 오피스텔을 선호하고 있다.
정 부도 도심 소형주택을 대체할 소형 오피스텔의 공급과 구매를 지원하는 정책을 적극적으로 내놓고 있어 소형 오피스텔 공급 비중은 꾸준히 늘어날 전망이다. 2011년 8.18대책에 따라 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌는데 등록 가능한 오피스텔의 범위를 전용면적 85㎡이하로 한정한 상태이다. 주택임대사업자에게 주어지는 취득세, 재산세 감면 혜택도 면적별로 차등을 두어 소형일수록 혜택이 크다.
수요 니즈와 정부 지원이 맞물리면서 건설사들도 소형 오피스텔 위주로 공급하고 있다. 매년 신규 분양된 오피스텔을 면적별로 분석해보니 최근에는 99㎡이상 규모의 오피스텔은 거의 공급되지 않고 40㎡미만 소형 오피스텔 비중이 2010년부터 크게 늘어나고 있다. 2011년에는 분양된 오피스텔 중 89.24%가 전용면적 40㎡미만의 초소형으로 분양했다. 2012년에도 현재까지 분양한 강남역 효성인텔리안더퍼스트, 강남역 쉐르빌, 비즈트위트4차, 잠실아이파크 등 서울에서 선 보인 주요 분양 단지들이 전용면적 40㎡미만으로만 상품을 구성했다.
수요-공급 양쪽이 소형 오피스텔을 선호하는데다가 주거용 오피스텔로서 주택임대사업자 등록시 전용면적 40㎡이하는 재산제가 100% 면제되고 취득세도 면제된다.



실제 개인 생활공간도 좁아져, 평균 전용률 낮아져
전용면적뿐만 아니라 전용률도 낮아진 것으로 나타났다. 실제 거주자가 생활하는 주거공간이 과거 동일한 계약면적의 오피스텔과 비교해 더 좁아졌다는 의미다. 주거용 오피스텔이 "아파텔"이라 불리며 투자와 공급이 가장 활발했던 2001년 분양한 단지의 경우 전국 평균 전용률이 58.1%였는데 2011년에는 평균 46.7%까지 줄었다.
서울 분양 오피스텔의 경우에도 2001년 평균 전용률 57.0%에서 2011년에는 평균 50.4%까지 낮아졌다. 경기 지역도 2011년 평균 47.4%로 50% 미만의 평균 전용률로 공급되고 있고 인천도 2001년에는 평균 64.8%의 높은 평균 전용률을 강점으로 내세웠지만 최근에는 53.3%로 낮아졌다.
최근 강남권에서 분양한 오피스텔을 살펴보면 효성인텔리안더퍼스트, 강남 쉐르빌 등의 전용률이 47%~48% 수준이고 전용면적 기준 18㎡~28㎡의 초소형으로 공급됐다. 지난 2001년 당시 강남구에서 분양한 오피스텔인 메가시티, 신일유토빌, 우림루미아트 등은 전용률이 55%~65% 정도는 됐다. 전용면적 기준 규모도 30㎡는 넘는 세대들로 구성됐었다.
주거용 오피스텔의 전용률이 점점 낮아지는 이유는 실제 거주공간은 콤팩트형으로 만들고 단지 내 부대시설 등의 공간을 넓혔기 때문이다. 최근 분양하는 오피스텔은 운동시설, 옥상정원, 공동 테라스, 무인택배시스템, 인포데스크 등 다각적으로 임차인의 편의를 높이는 데 공간 할애를 늘리고 있다.



분양가격은 올라, 공간대비 소비자 가격 부담은 오히려 커져
실제 거주공간이 좁아진 반면 전용면적 기준 단위당 가격은 오히려 올랐다. 전국 오피스텔의 전용면적 3.3㎡당 분양가격은 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 올라 2배 이상 상승했다. 2010년 이후 단위당 가격이 크게 올랐고 유지되고 있다. 경기 지역도 지난 해부터 가격이 더 오르고 있다. 판교신도시 등에 전용면적3.3㎡당 3000만원이 넘는 고가의 오피스텔들이 선 보이면서 전용면적 단위당 분양가격이 2011년에는 1987만원까지 올랐고 올해 분양분은 평균 2255만원에 달한다.
서울은 올 들어 가격이 비싼 강남권 분양이 많았던 탓도 있으나 2012년 분양가격이 전용면적 3.3㎡당 3442만원까지 올라 2001년에 비해 3배 넘게 올랐다. 신축 오피스텔 분양가격이 크게 올랐던 2010년 이후 지난 2011년에는 분양가격 상승세가 둔화되는 듯 했으나 올 들어 다시 고가의 오피스텔들이 강남권 일대에 공급되면서 다시 크게 오른 것으로 나타났다.



전용률 낮으면 단지 공용시설 살펴봐야, 개인공간 넓어야 실주거에는 효율적
오피스텔이 점차 소형화되고 있다. 1-2인가구가 늘고 수요자들의 니즈와 맞아 떨어진 결과이긴 하지만 동시에 전용률도 낮아지고 상대적으로 분양가격은 올라 소비자들의 실질 부담은 가중될 우려가 있다. 전용률이 높아야 실제 개인의 거주공간이 계약면적에 비해 유리하게 확보된다고 볼 때 전용률이 낮은 오피스텔은 매입이나 분양에 유의해야 한다. 전월세 임차인의 경우에도 마찬가지이다. 신축 오피스텔의 경우 전용률이 낮다면 단지 내 공용시설 설치 비율이 높기 때문일 수 있는데, 이 경우 낮은 전용률을 보상할 만큼의 메리트가 있는 서비스나 시설이 제공되는 것인지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
posted by Yuki7104 2012.03.13 09:13

오피스텔 임대사업 종류별 세금 A to Z

 

요즘 임대사업이 짭짤한 부업으로 인기다. 은퇴를 앞둔 중•장년층은 물론 젊은 직장인들까지 오피스텔 한 두 채를 사서 임대하는 일이 부쩍 늘었다.

비교적 소액 투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다. 그런데 이 오피스텔 한 두 채로 부업을 하더라도 세금이 적지 않다. 

세금 생각을 않고 임대수익률을 계산한 경우 낭패를 볼 수 있다. 세금에 따라 임대수익률이 연 2% 정도 왔다갔다 하기 때문이다. 

오피스텔 한두 채로 사서 주거용으로 임대하는 경우 크게 세 가지 형태가 있다. 형태별로 내야 할 세금은 어떻게 될까. 

◆사업자 등록 않고 임대하는 경우

 

-부가가치세: 오피스텔 건물가액의 10%. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 기존 오피스텔을 매입한 경우 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 포함되거나 빠질 수도 있는데, 빠진 경우 매입자가 내야 한다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 0.25% 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남 3구가 아니라면 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용된다.


3주택 이상 다주택자의 경우 중과세 될 수 있다. 

-종합부동산세: 과세 대상으로 합산 대상이다. 

◆일반 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

-부가가치세: 면제된다. 신규 분양을 받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해 준다. 

다 만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 

-월세 수익에 대한 부가가치세: 1년에 두 번 월세 수익에 대한 부가가치세를 내야 한다. 임대소득의 5%다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)에 일반세율(6~35%)이 적용된다. 단 3주택 이상 다주택자가 주거용 임대한 게 발각되면 중과세될 수 있다.

-종합부동산세: 비과세(단 토지는 합산 대상). 그러나 이 역시 주거용으로 사용한 게 발각되면 과세 대상으로 합산 대상이 될 수 있다. 

◆주택 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

오는 4월27일부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해진다. 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제 혜택을 받을 수 있다.

-부가가치세: 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 

-취득세: 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제•감면된다. 60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 주택거래신고지역은 서울 강남•서초•송파구는 제외된다.

 

다만 취득세 감면 혜택은 신규 분양 단지에만 해당된다. 기존 오피스텔을 사는 경우는 취득세 4.6%를 다 내야 한다. 

-재산세: 주택임대용으로 등록하면 재산세도 면제•감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 하면 된다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 

-양도소득세: 3주택 이상 다주택자라도 시세 차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

-종합부동산세: 비과세

posted by Yuki7104 2012.03.09 10:08

오는 4월 말부터 임대사업자가 사서 주거용으로 세를 놓는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다.


행정안전부는 지방세특례제한법 개정안이 지난 27일 국회 본회의를 통과함에 따라 오는 4월 27일부터 지방세가 감면된다고 밝혔다. 개정안은 지난해 정부가 발표한 8.18전월세안정대책의 일환이다.


개정안에 따르면 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡이하는 취득세와 지역자원시설세 전액이 감면되며 재산세는 50% 감면된다. 전용면적 85㎡이하는 재산세만 25% 감면된다.


단 취득세의 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 오피스텔만 감면 적용을 받을 수 있고 주택거래신고지역의 경우는 기존 임대주택과 마찬가지로 취득세 감면혜택이 배제된다.


다 시 말해 임대사업자가 최근 강남구와 송파구에서 분양되고 있는 오피스텔을 분양받고 2~3년 후 입주할 때까지 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 주택거래신고지역으로 해제되지 않는 다면 취득세 감면은 받을 수 없다. 이유는 강남구, 서초구, 송파구는 주택거래신고지역이기 때문이다.


또한 재산세와 지역자원시설세의 경우도 오피스텔 2개 실 이상을 임대주택으로 제공해야 감면대상이다.



posted by Yuki7104 2012.02.28 16:28
취득세 관련 오피스텔 허의 분양광고 등 유의
향후 정책 방향 지켜보면서 매입하는 것이 유리 할 수도


은퇴를 앞두고 주택임대사업을 계획 중인 김모(56세)씨. 강남의 오피스텔을 알아보던 중에 깜짝 놀랐다. 오는 4월 27일부터 주거용 오피스텔도 주택임대사업이 가능해져 취득세 감면 등 다양한 세제혜택이 있다는 소식을 접했지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 취득세 감면 혜택을 받을 수 없다는 말을 전해 들었다. 김모씨는 "애초에 신축 혹은 분양 받은 주택에 한해서만 취득세 감면 혜택이 주어지는 사실도 몰랐다"며 난감해했다.

강남의 한 중개업소도 "테헤란로 주변으로 오피스텔 매수 문의가 종종 있지만 강남3구가 취득세 감면 혜택이 제외 된다는 사실을 아는 사람은 별로 없는 것 같다."며 오피스텔 임대사업에 앞서 세제 혜택이 어떻게 주어지는지 꼼꼼히 체크한 후 거래에 나서는 것이 좋다고 조언했다.

지난 8.18 대책으로 임대사업자로 등록할 경우 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔도 동일하게 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 주거용 오피스텔로 임대사업을 할 경우 종부세는 합산과 양도세 중과가 배제되고 재산세와 취득세는 매입 조건에 따라 면제되거나 25~50% 감면 받을 수 있게 됐다. 특히 매입 임대주택 사업자가 거주하는 주택 1채에 대해서는 비과세 요건(보유 3년이상)을 갖춘 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심이 높다.

하지만 강남3구는 주택거래신고지역으로 묶여 있어 임대사업자에 대한 취득세 감면 혜택이 처음부터 제외 된 점을 모르는 경우가 종종 있어 매입시 주의가 요구되고 있다.

오피스텔을 매입하는 경우 취득세 감면 혜택은 최초로 분양 받은 경우에만 적용되며 면적 별로는 60㎡ 이하 주택을 5년 이상 임대한 경우 취득세가 면제되고 60~85㎡ 는 25%를 감면 받을 수 있다. 그러나 강남3구는 지난 2004년 주택거래신고지역으로 지정된 이후 현재까지 이어지고 있어 취득세 감면 대상에서 애초부터 제외됐다.

최근 강남3구 내 오피스텔 분양관련 기사를 보면 취득세 감면 혜택 관련 내용이 포함되어 있는 경우가 종종 있어 투자자들을 더욱 혼란스럽게 하고 있다. 더욱이 현재 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔 범위도 확정되지 않았고 잔금(또는 등기일) 납부일에 따라 세제 혜택 여부가 달라질 수 있어 오피스텔 매입 시 제도 변경 사항과 함께 정책 진행 방향 등을 꼼꼼하게 챙겨볼 필요가 있다.