posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:19

- "올해 리딩뱅크 입지 다지는 데 역량 집중"
- "사전리스크관리..퇴직때까지 책임지울 것"

[이데일리 문영재 이현정 기자] 민병덕 국민은행장(사진)은 20일 “부동산 투자는 지금이 적기”라고 강조했다. 
  
민 행장은 이날 이데일리와의 단독인터뷰에서 “삼성이나 미래에셋 등 다른 대기업들도 부동산을 사들이고 있다”며 이같이 말했다. 
  
인플레이션 우려가 높아지고 있지만 저금리 환경이 지속되면서 부동산 투자에는 호재일 수 있다는 게 그의 설명이다. 
  
민 행장의 이날 발언은 최근 국내 금융회사나 연기금 등 기관투자가들이 국내외의 부동산 사모펀드에 투자를 늘리고 있는 현상과 맥을 같이한다는 점에서 관심을 끌고 있다. 
  
민 행장은 “고객들은 부동산, 금융상품, 주식 등 자산 포트폴리오에 관심이 많다”며 “(총선과 대선을 앞두고) 정치권에서 부동산 규제를 더 푼다고 하는데 좀 더 지켜봐야 할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 이와 관련 “올 하반기 부동산종합관리서비스를 통해 고객들에게 부동산과 금융이 결합된 차별화된 상품을 제공할 것”이라며 “새로운 비즈니스가 될 것”이라고 말했다. 국민은행은 사업규모에 따라 부동산사업부문을 따로 떼어내 계열사인 KB부동산신탁과 합병하거나 별도의 계열사로 설립할 예정이다. 
  
그는 “건설업이 힘들어지고 부동산 시장이 침체되면서 과거 3년 동안 실적이 부진했던 게 사실”이라며 “올해는 리딩 뱅크로써 입지를 확고히 다지는데 역량을 집중하겠다”고 강조했다. 
  
그는 “사후적인 리스크 관리가 아닌 사전적인 건전성 관리에도 심혈을 기울일 것”이라며 “자신이 한 여신업무에 대해서는 퇴직할 때까지 책임지는 이른바 `책임관리`를 실시할 것”이라고 말했다. 
  
민 행장은 비이자 수익을 늘리겠다는 의지도 내비쳤다. 그는 자본상품을 팔아 수수료 수입을 올리는 `피 비즈니스`(Fee Business)와 관련 “현재 전체 포트폴리오에서 18% 수준인 수수료 수입비중을 향후 30%까지 끌어 올리겠다”고 말했다. 
  
민 행장은 성과 중심의 인재 활용방안 계획도 밝혔다. 국민은행은 최근 정기인사에서 본부장을 거치지 않고 부장을 부행장으로 바로 승진시키는 등 파격인사를 단행했다. 그는 “이런 발탁인사는 조직 내 우수 직원에 대한 사기 진작은 물론 전 직원에게 강한 동기부여 요인이 될 것”이라고 설명했다. 
  
그는 아울러 “올해도 인력은 자연스럽게 선순환이 될 수 있도록 상시 퇴직 제도를 활성화할 계획”이라며 “대규모 희망퇴직이 아니라 원하는 사람에게 기회를 주기 위한 차원”이라고 설명했다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:18

역세권이 상가시장에서 인기를 끄는 이유는 역시 해당 전철·지하철 이용객들 때문이다. 서울시에서 제공한 교통통계에 따르면 2010년 지하철 1~8호선 수송인원은 대략 23억 4937만명 정도였다. 이같이 적지 않은 전철·지하철 활용인원을 대상으로 한 수요확보가 가능하다는 기대감이 역세권 상가 투자를 선호하게 만드는 주된 이유라 할 수 있다. 
 
역세권은 교통시설을 이용하는 대규모 인원이 집중된다는 특성 덕분에 이동통신매장, SSM, 편의점, 은행, 제과점, 커피전문점, 병의원 등 거의 전 업종에 걸쳐 입점 선호도가 높은 편이다. 실제 역 바로 앞에 자리잡은 상가 중 상당수는 역세권이라는 장점을 가지고 활발한 임대와 분양에 나서는 중이다.

 

이러한 역세권 선호현상은 2012년 개통되는 역세권 상가로도 연결되는 분위기다. 기존에 역이 자리잡은 곳은 권리금과 임대료, 분양가가 만만치 않고 경쟁이 치열한 경우가 많아 새로 생기는 역 주변 상가에 주목하는 시선이 늘어난 것이다.

 

올해 개통예정인 대표적인 노선으로는 7호선 연장구간 (온수~부평구청), 분당선 연장구간 (선릉~왕십리 / 기흥~방죽), 수인선 (오이도~송도) 등을 들 수 있다. 이외에도 용인 경전철, 의정부 경전철, 경원선 등의 개통도 기대되는 상황이다.

 

한편 투자자 입장에서는 역 개통이 주변 상가의 수익성을 반드시 보장하는 것은 아니라는 사실을 감안할 필요가 있다. 실제 지난해 10월 개통된 신분당선 노선 중 신규로 등장한 역들 대부분은 아직까지 뚜렷한 상권활성화를 보이지 못하고 있는 모습이다. 또한, 역이 새로 생겨도 거대상권으로만 인구가 몰리는 빨대효과의 발생 가능성 역시 무시할 수 없다.

 

여기에 개통계획이 잡힌 역세권 주변은 분양가가 어느정도 선반영돼 추가적 가치상승을 기대하기 쉽지 않다는 지적도 만만치 않다.

 

신규 역의 등장이 상권에 큰 변화를 가져올 수 있는 요소임은 분명하다. 하지만 역 개통이 바로 상권 형성 및 발달로 연결된다고 보기는 어려우므로 투자자 입장에서는 해당 역주변 개발 및 발전 가능성을 잘 체크하는 것이 바람직하며, 동일한 역이라고 해도 입지에 따라 유동인구 흐름이 천차만별일 수 있으므로 이를 사전에 잘 파악하는 것이 중요하다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:17

내수와 부동산은 맥을 같이 한다

 

우리나라 경제는 수출이 되면 내수가 안되고, 내수가 되면 수출이 안되는 즉 수출과 내수가 번갈아가면서 성장하고 있습니다.

자원이 풍부하지 못한 우리나라로서는 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 이제 우리나라 경제 규모가 커지다보니 수출과 함께 내수도 상당히 큰 비중을 차지합니다.

내수가 본격적으로 살아나기 시작한 시기는 1988년 88서울올림픽때라고 할 수 있는데 그후 수출환경이 좋지않은 때에는 내수가 우리나라 경제를 이끌어가곤 했습니다.

1990년대에서 현재까지 우리나라 경제를 살펴보면 1997년 12월 IMF 국가비상사태 직후인 1998년 그리고 2008년 리먼사태, 2011년 유럽발 재정위기를 제외하고는 수출과 내수가 번갈아가면서 우리나라 경제를 이끌어 나갔습니다.

경제 충격이 있은 1998, 2008, 2011년에는 주식과 부동산이 동시에 추락했군요.

1997년 12월 IMF국가비상사태 직후인 1998년은 우리나라의 대외신용도가 추락하여 수출을 기대할 수가 없었는데 김대중정부는 내수경기를 살리기 위해 경기부양책을 썻습니다.

아시다시피 내수경기는 부동산경기와 맥을 같이하는데 이때부터 부동산경기가 살아나 2005년 8.31 부동산대책이 나오기전까지 서울 및 수도권 부동산시장은 광풍 그 자체였습니다.

이때는 지방 부동산을 도외시한채 서울 및 수도권 부동산만 대세상승하다시피했는데 이는 IMF 직후 국가경제가 취약한 상태에서 중소기업보다는 대기업이, 서민층보다는 부유층이 우위에 있는 경제환경, 사회환경에 기인합니다.

IMF 이후 대기업과 부유층 그리고 지방보다는 서울 및 수도권이 경쟁력이 있는 환경하에서는 지방보다는 서울 및 수도권 부동산만이 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.

2005년 8.31 부동산대책이 나와 부동산이 고개를 숙이니 이번에는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기를 맞아 2005년 하반기부터 2007년까지는 수출 전성시대였습니다.

경제논리상 내수 즉 부동산경기가 2005년 8.31 부동산대책으로 고개를 숙이니 당연히 수출경기가 바톤을 받아야 겠죠.

수출호경기인 2005년 하반기~2007년은 서울 강남권 부동산이 숨죽여 있었고 서울 강북권과 수도권소외지역 부동산이 틈새시장을 형성하기도 했습니다. 2006년 하반기~2008년 초까지는 서울 강북권, 수도권소외지역 부동산의 폭등이 있었습니다.

이후 수출경기는 2008년 리먼사태로 추락하였으며 부동산경기 역시 대외경제 악화를 맞으니 함께 추락하고 말았습니다. 그러고보면 경제가 안좋으면 주식, 부동산이 동시에 악영향을 받습니다.

비록 2008년에 리먼사태가 있었지만 경제는 살려야겠죠. 그래서 코스피지수가 1000 아래로 추락한 2008년 말경에 경기부양책이 발표되었습니다.

이 경기 부양책으로 2009~2011년 수출과 내수 양면성을 지니고 있는 현대자동차(주)이 폭등하였고 부동산시장에선 지방 대세가 본격화되었습니다. 이때 이미 주도부동산은 서울 및 수도권이 아니라 지방 부동산이라는 판명이 났습니다.

2011년 유럽발 재정위기로 수출환경이 악화되니 이제는 우리나라 경제를 내수가 이끌어 갈 수밖에 없는 상황이 되었습니다.

작년 12월 7일에 발표한 정부의 부동산대책도 어찌보면 부동산 자체의 문제뿐만 아니라 부동산경기를 통하여 내수를 살리자는 정부의 경제 전체적인 운영의 측면이 아닌가 합니다.

수출환경이 안좋은 이때에 이제 우리나라 경제는 수출이 아닌 내수가 이끌어 나가야 합니다.

내수경기에 있어서 부동산경기는 큰 비중을 차지하며 작년 12.7 부동산대책으로 지방 부동산경기는 올초부터 살아나기 시작하는데 박원순 서울시장 출범이후 서울 부동산경기는 서울 도시개발의 위축으로 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않습니다.

지금 서울 부동산시장은 IMF 이후 최대의 위기를 맞고 있습니다.

안그래도 서울 부동산시장은 2010년대 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 이론에 따라 수도권2기 신도시인 판교, 광교, 동탄신도시에 주도권을 물려주었고, 세종시.혁신도시 건설로 지방대세에도 밀리고 있는 판국인데 박원순 서울시장의 출범으로 서울 도시개발의 위축 즉 서울 부동산시장도 침체되니 그야말로 엎친데 덮친격 즉 설상가상인 처지가 되었습니다.

이제 서울 부동산은 지방 부동산 꽁무니에 따라오는 처지가 되었으며 박원순 서울시장 재임기간동안은 서울 부동산의 폭등은 기대난입니다.

서울 부동산이 침체되는동안 지방은 지방 산업단지 경제 부활과 세종시.혁신도시 건설로 향후 몇년동안 최대의 호황을 누릴 것으로 예견됩니다.

향후 몇년뒤 도래할 큰 수출호경기 이전까지는 우리나라 경제를 내수경기 즉 부동산경기가 이끌어 갈 수 밖에 없는데 이때까지 지방 부동산이 주도하는 부동산경기가 되지않을까 합니다.

복잡다단하게 움직이는 실물경제를 획일적으로 전망할 수는 없지만 1985년 하반기~1987년과 2005년 하반기~2007년에 큰 수출호경기가 있었고 10년마다 한번씩 큰 수출호경기가 도래한다는 점 등을 미루어 보아 2015년 하반기쯤부터 수출경기가 살아나지않을까 합니다.

실물경제는 크게 수출과 내수로 나눌 수 있는데 수출은 남성적, 내수는 여성적이고 수출은 주식(수출관련주)과, 내수는 부동산.내수관련주와 맥을 같이하며 내수경기는 곧 부동산경기, 주택건설경기, 민생경제, 서민경제, 자영업경기를 말합니다.

대외 수출환경이 어렵고 총선과 대선을 앞두고 있는 이때에 정부는 작년 12.7 부동산대책으로 내수경기 살리기에 들어갔고 실물경제의 바로메타인 주식시장에서는 올 1월부터 내수관련주인 증권, 은행, 건설주의 움직임이 심상치않는 점 그리고 올 1월부터 지방 후발주자 대구, 울산, 강원도, 광주 등의 부동산소비심리지수가 상승 반전하는 등 내수경기에 청신호가 켜지고 있습니다.

지방 부동산은 작년 12.7 부동산대책 등 경기 부양에 힘입어 올초부터 회복조짐이 있지만 서울 부동산은 정부와 서울시의 엇박자 정책으로 서로 다른 길을 걷고 있습니다.

정부의 내수 부양과 경제 정책, 부동산대책, 부동산경기는 상관관계가 있습니다. 그러나 정부와 서울시 정책은 서로 상반된 의견으로 또다른 부동산시장을 형성하기도 합니다.

이제 경제 규모가 크지고, 정부와 지방자치단체 서울시의 의견이 다르다보니 과거와는 달리 정부가 부동산시장을 좌지우지하는 시대는 지나간 것 같습니다. 그러나 지방 부동산은 정부의 의지대로 가고 있습니다.

경제 특히 수출이 아닌 내수와 부동산은 밀접한 관계가 있습니다. 이변이 없는한 큰 수출호경기 이전까지는 내수경기 즉 부동산경기가 우리나라 경제 전체를 주도해 나가야 합니다. 그러나 부동산은 어떤 지역, 평형, 상품이 주도하는가가 문제입니다.

필자의 사견으로는 대구, 울산, 강원도, 광주 등 지방 후발주자 소형아파트 그리고 수도권에서는 전세가가 매매가에 육박하는 저가아파트, 오피스텔.도시형생활주택.상가 등 수익형부동산이 주도하는 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.

요약하자면 경제 특히 내수와 부동산은 맥을 같이 합니다. 부동산을 경제 등 타 분야와 융합하여 분석해야 하는 시대가 아닌가 합니다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:17

“요즘 젊은 층은 부동산 구매를 일시적으로 포기한 것으로 봐야 하지 않을까요.”

최근 서울의 한 대학 부동산학과 교수는 젊은 층에서 부동산을 대하는 인식에 분명 변화가 생기고 있다며 이같이 말했다.


사실 주위를 둘러보면 20~30대 젊은 층이 부동산에 대한 집착은 확실히 기성세대보다 줄어든 듯하다. 아예 관심 자체가 시들어지고 있는, 말하자면 ‘부동산 무관심 세대’인 지도 모른다. 이런 사회적 현상이 표출되려면 분명 그 안에 내재된 원인들이 있을 것이다.


우선 부동산이 소유 대상의 자산(asset)으로 매력을 느끼지 못하는 것이 가장 큰 원인이 아닐까 싶다. 가격이 오르지 않는 부동산은 더 이상 소유 욕망이 발동하지 않는다. 관심 영역 밖의 존재이나 귀찮은 존재일 뿐이다.


지난 2000년 초반, 지금 되돌아보면 글로벌 부동산 버블기였지만 한국에도 부동산 투기 광풍이 불었다. 당시에 집은 주거서비스의 대상이라기보다 자본이득이라는 욕망을 실현하는 도구일 뿐이었다. 넘치는 유동성은 고수익의 화려한 잔치가 될 만 대상을 찾아다닌다.


당시에는 그 대상이 부동산이었을 뿐이다. 지금은 그 유동성들이 게릴라처럼 몰려다니며 원유, 금, 심지어 동충하초까지 투기장으로 만든다. 그래서 유동성 시각에서 본다면 언제든지 부동산은 투기의 대상이 될 수 있다. 다만 지금은 조건이나 시기가 맞지 않을 뿐이다. 투기가 일어나려면 두가지 전제조건이 있어야 한다.


첫 번째는 시장 참여자 사이에서 가격상승에 대한 기대가 광범위하게 형성돼 있을 것이다. 지금 가격 상승에 대한 기대가 형성되려면 가격이 싸야 한다. 즉 가격메리트가 생겨야 만이 랠리가 가능해진다. 하지만 지금은 소득에 비해 가격이 비싸다고 인식을 하고 있는데다 가격 상승에 대한 기대조차 크지 않은 상황이다.


두 번째, 부동산에 유입되는 유동성이 크게 늘어나야 한다. 하지만 지금은 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인증비율(LTV) 규제로 부동산시장으로 유입되는 유동성이 크게 줄어들었다. 지금까지 투기는 은행문턱이 높은 곳에서는 일어난 적이 없다.


투기는 유동성의 크기와 비례한다. 지금은 부동산으로 흘러들어갈 돈이 많지 않다. 이런 상황에서 부동산은 투기 가능성이 희박한 상황이다. 투기는 부동산에서 취득과 운용, 처분 등 3단계에서 운용이 빠진 것이다. 말하자면 운용과정없이 시세차익만 노리고 투자를 하는 것을 말한다.


2000년대 초 10년 간 부동산시장은 자본이득에 맞춘 투기광풍에 휩싸여 있었다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과도한 집착은 후유증을 낳기 마련이다. 고수익의 화려한 잔치는 항상 펼쳐지는 것은 아니다. 누군가는 부풀려진 버블은 떠안아야 한다. 과도한 빚을 내 투자를 했지만 시세차익은 커녕 고통만 안겨주는 ‘하우스 푸어’는 버블시대가 낳은 후유증의 단면이다.


이제는 과거처럼 집값이 오르지 않는 시대다. 젊은 층이든, 장년층이든 부동시장 참여자들은 가격이 올라야 하나 더 갖고 싶은 소유 욕망이 생긴다. 가격이 오른다면 달러 빚이라도 내서 배팅을 할 것이다. 하지만 지금은 가격이 오를 것을 기대하기보다는 하락할까 더 두렵다.


요즘처럼 집을 자산으로 생각하지 않는 시대에는 삶의 안식처(shelter)에 대한 수요만 있을 뿐이다. 실수요라는 '반쪽 수요'만 있다. 수요기반이 취약할 수밖에 없는 것이다.


또 하나 구매력의 문제이다. 88만원 세대라는 사회적 용어에서 보듯 집을 사고 싶어도 돈이 없어서 살 수 없다. 투자수요는 금리나 유동성에 민감하지만 실수요는 소득에 예민하게 움직인다. 하지만 경기가 급랭하면 현재는 물론 미래의 소득이나 일자리에 불안을 느끼는 상황에서 집을 사기가 어렵다.


월 20만~30만 짜리 고시원에 살기도 녹록치 않은 그들에겐 집은 사치다. 집 사는 것은 엄두도 못하고 체념하고 산다. 이렇게 사는 사람이 한두명이면 모를까 집단적으로 나타난다면 하나의 트렌드가 된다.


이런 상황이 지속되면 5~10년 뒤에 주택시장 펀드멘탈이 취약해 작은 충격만으로 휘청거릴 수 있다. 결국 구매력이다. 집값이 안 떨어지게 하려면 젊은이들에게 제대로 된 일자리를 만들어줘야 한다. 부동산 시장이 기성세대만의 잔치가 되지 않으려면 말이다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:16

무주택자들의 효과적인 내집마련 전략은?

 

현재 무주택자들을 위해 정부에서 많은 대책과 배려를 해오고 있는 상황이다. 대표적인 것이 바로 무주택자들을 위한 보금자리주택 정책과 공공임대아파트제도, 그리고 아파트 청약제도다. 보금자리주택의 경우 무주택자들에게 청약 우선권이 주어진다는점에서 기존 자산여력이 높은 유주택자들이나 다주택자들에 비해 보금자리주택을 마련하는데 있어서 강력한 선택권이 주어지고 있다. 공공임대아파트제도 역시 무주택자들에게는 좋은 제도다.

 

주택을 1채 라도 보유한 사람들은 임대가격이 주변시세에 비해 저렴하고 향후 분양전환을 주변시세대비 저렴하게 분양받을수 있는 메리트가 있는 공공임대아파트에 청약할수 없고 무주택자들에게만 신청권이 주어지기 때문에 공공임대는 보금자리주택제도와 마찬가지로 무주택자들을 우선 배려하는 대표적인 정책이라고 할수 있다. 또한 청약통장을 통해 아파트에 청약하는 청약제도역시 유주택자들보다는 무주택자들에게 더 유리한 제도로 이들 3가지 정책은 정부가 무주택 서민들을 위해 정책으로 배려하고 지원하는 대표적인 제도라고 할수 있다.

 

그런데, 이들 정책의 문제점이나 허점도 도사리고 있다. 먼저 보금자리주택제도의 경우 정책의 근간이 흔들릴정도로 무주택자들의 외면을 받기 시작하고 있다는점이다. 당초 주변시세의 절반수준 혹은 주변시세의 70%이하로 분양을 했던 보금자리 시범지구의 경우 청약경쟁률이나 청약인기가 상당히 높았지만 현재는 강남권과 위례신도시 보금자리를 제외하면 나머지 수도권 보금자리는 인기가 급속히 사그라들고 있는 상황이다.

 

이는 주변시세가 하락하여 보금자리주택 분양가 경쟁력이 떨어지는데다 필요이상의 전매제한기간이나 실거주 의무기간등의 제약으로 무주택자들이 외면하고 있기 때문이다. 시세차익메리트도 없는 상태에서 규제까지 심하다보니 무주택자들의 복음(福音)’이었던 보금자리주택이 설자리를 점점 잃고 있는 것이다.

 

공공임대아파트 제도의 경우, 본래 취지가 무주택자들의 주거안정을 위한 제도였지만 현재는

투기꾼들이 발호하는 온상이 되고 있다. 예컨대 공공임대 입주권(임차권)을 불법으로 웃돈을 얹어 사고파는 주택공급질서 교란이 수도권을 중심으로 빈번하게 나타나고 있다.

 

임대아파트 입주후 세대원 전원이 수도권이외의 지역으로 부득이한 생업상의 사정, 혹은 질별치료, 취학, 해외장기거주등의 사유로 인해 이전하게되는 경우 임차권의 양도와 전대가 예외적으로 허용되는 임대주택법을 악용하는 사례가 많이 나타나고 있기 때문이다.

 

판교신도시나 수원일대 인기 주거지역의 임대아파트의 경우에는 억대의 웃돈이 붙어 암암리에 거래되는 경우도 발생하고 있는데, 결 국 주택을 구입할수 있는 자금여력이 충분히 되는 사람들조차도 공공임대아파트에 들어가기위해 주택을 구입하지 않고 거액의 전세금으로 무주택 요건을 유지하거나 무주택자들이 보유하고 있는 청약통장을 불법으로 사들여 임대아파트 청약후 당첨되면 예외사유를 인위적으로 만들어 거액의 프리미엄을 받고 사고파는 부작용으로 인해 무주택자들의 주거안정을 해치는 일이 비일비재하게 발생하고 있는 것이다.

 

마지막으로 청약통장의 경우에는 무주택자들에게 유리하게 청약제도가 운영되고는 있지만, 우선청약조건이 너무 까다롭고, 자산유무에 대한 검증보다는 무주택기간에 초점을 맞추다보니, 정작 내집마련이 절실한 서민들이, 자산여력이 높으면서 무주택기간이 긴 사람들에게 청약순위에서 밀리는 현상들도 나타나고 있다. 이런 3가지 정책들이 안고 있는 문제점들로 인해 무주택 서민들의 내집마련이 점점더 어려워지고 있어서 정책적인 수정이 절실하다.

 

 

무주택 서민들은 현재의 열악한 주거환경에서 조금이라도 더 나은 주거지를 꿈꾸지만 현실적인 장벽(자금여력등)에 부딪혀 내집마련의 꿈을 쉽게 이루기가 힘든경우가 많다. 자본주의국가에서 어쩔 수 없는 측면이 있기는 하지만, 공공성 차원에서 정부의 정책적인 배려를 통해 서민들의 내집마련을 도울수 있는 방법은 찾아보면 얼마든지 있을수 있다.

 

예컨대, 현재 보금자리주택의 대부분을 차지하고 있는 분양물량을 축소하고, 공공임대나 국민임대(분양전환되지 않는 임대아파트)를 대폭 늘려, 공공임대아파트에 청약할때마다 낙첨되는 서민들을 흡수하여야 한다. 분양물량의 경우에는 강남권과 위례신도시의 경우 당첨즉시 잠재적인 시세차익이 수억원을 호가하는 상황에서 이들 지역에서 낙첨된 대다수의 무주택서민들에게 위화감을 조성하는경우가 많다. 따라서 보금자리주택을 분양위주에서 탈피하여 공공성 위주로 공공임대아파트중심으로 전환하는 것이 필요하다. 또한 공공임대아파트의 투기를 방지하기위해, 예외적인 사유발생시에는 서류심사와 실사를 강화해 허위 이전사례등을 관리감독하는 것이 절실하다.

 

 

한편, 우리거 사는 주거형태는 두가지다. 내집마련을 한 상태에서 내집에 거주하느냐 아니면 무주택상태에서 전월세로 거주하느냐 2가지다. 물론 내집은 있지만 전월세로 거주하는 분들의 경우에는 내집마련을 한 것으로 봐도 무방할 것이다. 그렇다면, 전월세로 거주하는 무주택 서민들의 경우에는 내집마련을 하지 않았기 때문에 전월세로 거주하다보면 전월세가격이라도 내려야 상실감이 덜할수 있지만 현실적으로 전월세 가격이 내려가기란 쉬운일이 아니다. 따라서 자금여력이나 대출금 상황여력등을 잘 체크하여 검토해야 하겠지만, 전월세로 계속해서 거주하면서 2년마다 이사를 가거나 2년마다 전월세 보증금과 임차료를 올려주는 것을 과감히 탈피하여 최소한의 내집마련을 통한 가족들의 안정적인 공간확보를 가급적 빨리 하는 것이 좋다고 본다.

 

따 라서 무작정 집값이 더 떨어지기를 기다리면서 내집마련을 계속해서 미루기보다는 자금사정에 알맞은 주택을 구입하거나 청약통장을 적극적으로 활용하거나 혹은 현재 가용자금이 여의치 않는 무주택자들의 경우라면 초기자금이 적게들어가는 분양전환되는 공공임대아파트 청약에 적극적으로 임하고, 내집마련관련 인터넷 정보업체나 전문가가 운영하는 내집마련 정보카페나 부동산카페등에서 다양한 의견을 통해 정보습득을 병행하여 좀더 적극적으로 내집마련을 위해 노력하는 것이 유리하다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:15

15일 제12차 국토부-수도권 지자체 협의회 열려
전월세시장 안정, 재정비 사업 등에 대한 공조와 협조 논의

서 울시의 뉴타운 출구전략 발표 이후 국토해양부가 "시장위축과 주택공급 감소"에 대한 우려를 표명하면서 마찰을 빚고 있는 가운데 국토해양부와 지방자치단체 실무진들이 모여 협의하는 자리가 마련됐다. 하지만 뉴타운 사업 조정에 따른 주택공급 차질 여부와 주택공급 방식 등에 대해서는 시각차를 크게 좁히지 못한 것으로 알려졌다.

안정적인 주택 공급을 위한 다양한 이슈 논의돼,
정부부처-지자체 간의 긴밀한 협조를 통한 주택 시장 안정 기대 높여


15 일 열린 "제12차 국토부-수도권 지자체 주택정책협의회"에서 국토해양부는 전월세 시장 안정, 뉴타운 사업추진 관련, 보금자리주택 지구 지정 등에 대해 지자체가 필요한 조치를 해줄 것을 요청했고 지자체에서는 뉴타운 해제지역에 대한 기반시설 설치 비용 지원, 부분임대주택 건설기준 완화 등을 건의했다.

주요 논의 내용을 보면 우선 전월세 시장 안정을 위해 지자체가 재정비 지구 인근지역 입주정보를 제공하고 전세자금지원 안내 등을 추진하는 등 시장 안정 노력을 상호 강화하기로 했다.

뉴 타운 등 재정비 사업추진과 관련해서는 추진위원회나 조합이 구성된 구역의 분담금 등 실태조사는 지자체가 필요 여부를 판단해 실시하는 것을 원칙으로 하되 도정법 시행령 등 관련 제도와 규정이 마련된 후 해당 지역 주민의 자발적 동의와 요청이 있는 경우에 실시하는 내용이 논의됐다.

아울러 국토해양부는 뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 기반시설 설치비의 국고지원 확대를 적극 추진하는 등 지원 방안을 검토하기로 했다.

보 금자리주택이 원활하게 공급되도록 국토해양부와 서울시는 현재 지구지정을 추진 중인 서울 송파구 오금지구와 양천구 신정4지구의 지구지정을 조속히 완료하고 올해 안에 주택공급이 가능하도록 협조하기로 했다. 서울시가 앞서 제출한 공급계획 외에도 주택 공급을 위한 소규모 주택용지를 적극 발굴한다는 의견도 논의됐다.

이와 함께 주택의 일부를 임대주택으로 이용하는 "부분임대형 주택"의 공급 활성화를 위해 현행 85㎡ 초과로 규정돼 있는 주택 규모 기준과 30㎡ 이하로 정해져 있는 분할 공간 기준 완화를 검토키로 했다. 또 "공공주택 장기 미착공 해소 TF"에서 미착공 임대주택의 조기 착공을 유도하는 구체적인 실행방안을 지자체와 협의해 마련하기로 했다.

주택공급 확대는 "동의" 물량과 방식에 대해서는 "평행선"
세부적인 논의 사항에서 시각차 엿보여


이 날 국토해양부는 재정비사업을 통해 연간 3만 가구 이상의 주택을 공급해야 한다고 밝히면서 어제 서울시가 서민주거 안정 대책을 통해 "오는 2018년까지 재정비사업에서 연평균 2만2000가구를 공급해도 급격한 수급불균형은 없을 것"이란 주장에 대해 우려감을 표했다. 공급방식에 대해서도 국토해양부는 정비사업으로 양질의 주택을, 서울시는 정비사업을 포함한 다양한 방식으로 주택을 공급해야 한다면서 다소 입장 차이를 보였다.

주택공급 확대와 시장 안정을 위한 협력에는 동의하나 구체적인 공급물량과 진행 방식에 대해서는 아직 합의점을 도출하지 못한 상황이다. 추후 지속적인 논의와 협력을 통해 조속한 정책적 합의가 도출된다면 주택시장의 불확실성이 해소되고 수요자들도 정책을 기준으로 한 계획과 전략을 수립할 수 있을 것으로 보인다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:14



박원순 시장, 10년만에 거래허가구역서 해제

市 “부동산시장 살아날것”… 일부선 투기 우려

재건축시장에 ‘뉴타운 추진 제동 신호’ 해석도

[동아일보]

서 울시가 한남 흑석 아현 거여·마천 등 뉴타운 28곳을 10년 만에 토지거래허가구역에서 해제했다. 시는 뉴타운·균형발전촉진지구 등 재정비촉진지구 28곳 2459만8883m²(약 745만4206평)를 토지거래허가구역에서 해제했다고 17일 밝혔다. 개인 재산권을 보호하면서 관 주도의 획일적 개발은 지양하겠다는 서울시의 새로운 개발 방침이 반영된 조치로 풀이된다.

이번에 해제되는 구역은 △성북구 길음뉴타운 등 시범뉴타운 2개 지구 474만2312m²(약 143만7064평) △용산구 한남뉴타운 등 2차 뉴타운 10개 지구 782만9353m²(약 237만2531평) △성북구 장위뉴타운 등 3차 뉴타운 10개 지구 999만1227m²(약 302만7644평) △서대문구 홍제균형발전촉진지구 등 시범 균형발전촉진지구 3곳 86만9527m²(약 26만3493평) △광진구 구의·자양균형발전촉진지구 등 2차 균형발전촉진지구 3곳 116만6464m²(약 35만3473평)다.

서 울 시내에는 모두 35곳의 뉴타운(균형발전촉진지구 포함)이 있다. 이 중 28곳이 이번 해제 대상에 포함됐다. 왕십리 돈의문 천호 미아 등 4곳은 2010년 말 이미 제한이 풀렸고 창신·숭인 가리봉 세운 뉴타운도 허가 제한 기간이 끝나는 대로 허가구역에서 풀릴 것으로 전망된다. 이에 따라 해당 지역에서는 허가 없이 자유롭게 부동산을 매매할 수 있게 됐다. 부동산 경기 침체로 가격은 떨어졌지만 개발은 늦춰지고 거래에도 제약이 많아 그동안 사유재산권을 지나치게 침해하던 조치를 다소 완화한 것으로 풀이된다.

시 와 해당 자치구에서는 이번 조치로 토지거래가 활성화돼 침체된 부동산 경기가 다시 살아날 수 있을 것으로 기대하고 있다. 하지만 부동산 경기 침체가 지속돼 왔고 시의 뉴타운 출구 전략에 대한 불안감이 커 당장 거래가 활성화되지 못할 것으로 보는 시각도 있다. 하지만 개발 가능성이 높았던 지역에서는 투기 세력이 끼어들 수 있다는 우려도 있다.

또 이번 조치는 뉴타운을 직접 해제할 수 없는 서울시가 재건축 시장에 뉴타운 해제를 추진하고 있다는 강력한 신호를 보냈다는 해석도 나오고 있다.

토 지거래허가구역은 투기거래가 성행하거나 가능성이 있을 만한 지역의 거래를 제한하기 위해 지정한다. 제한구역에서 부동산 거래를 할 때 거래면적이 일정 한도(주거지역 180m², 상업지역 200m², 녹지지역 100m², 공업지역 660m²)를 넘으면 계약 전 관할 자치구의 허가를 받아야 한다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:13

박원순호 서울시가 기존 내용을 뒤집는 개발 관련 정책을 잇달아 내놓고 있는데 ‘뉴타운 출구전략’ ‘한강변 초고층 재건축 제한’ ‘도심재개발 세입자 대책 강화’ ‘개포지구 소형주택 건립 확대’ 등이다. 이들 정책의 핵심은 ‘공공성 강화’로 요약된다. 조합원 등 사업주체들이 가능한 많이 얻으려고 하는 개발이익을 억제하는 것이어서 논란이 일고 있다. 부동산 전문가들은 “박원순식 정책이 시장에 메가톤급 파장을 불러 일으키고 있다”며 “재개발·재건축 신규공급이 중단되거나 늦어지면 중장기적으로 수급 미스매치에 따른 부작용이 우려된다”고 입을 모으고 있다.

◆뚜렷해진 ‘박원순식 부동산 정책’
서울시의 각종 개발 정책은 공공성 강화와 사회적 약자 보호로 전환하고 있다.
박원순 시장 취임 이후 도시계획위원회 주요 심의내용은 △가락시영 종(種)상향 △개포지구 정비계획안 보류 △신반포6차 등 한강변 고층 재건축 보류 등이다. 서울시는 재건축 활성화 기대감을 불러 일으킨 가락시영 종상향 결정에 대해 △대로변에 위치한 역세권 단지 △임대주택과 공공커뮤니티시설 등 공공성 확보 △종상향에 따른 용적률 상승(265%→285%) 미미 등을 들었다. 이후 서울시는 뉴타운 출구전략, 신반포6차(한신6차) 재건축 보류 등을 통해 공공성 강화라는 잣대를 더욱 강화하고 있다. 서울시 관계자는 “조합 측이 공공성을 보완한다며 임대주택 몇 가구를 끼워넣는 식으로 심의를 신청하고 있지만 조망권 경관조화 등도 중요하다는 것이 서울시 입장”이라고 말했다.



◆재건축·재개발 사업 멀어지나
세입자 영세상인 등을 중시하는 것도 새로운 정책 변화다. 주민 반대가 심한 뉴타운을 부분해제하거나 도시환경정비사업(옛 도심재개발) 구역지정 때부터 세입자 대책을 요구하는 것이 대표적이다.
개포주공2·3·4·시영 등 개포지구 4개 단지에 대해 “서민 주거안정과 세입자 재입주를 위해 소형아파트를 기존 가구의 50% 이상 지으라”고 주문한 도시계획위원회 소위원회의 심의결과도 마찬가지다. 개포지구 등은 소형 위주로 지어져 있어 서울시 주문을 수용하면 재건축 이후 넓은 집에 못 들어가는 조합원들이 다수 생겨 사업 차질이 우려된다. 건설업계 관계자는 “용적률은 깐깐하게 적용하면서 소형 아파트를 더 지으라는 것은 원칙 없는 이중 규제”라며 “일부 재건축 단지에서는 박 시장 임기가 끝날 때까지 사업을 추진하지 말자는 의견이 나오고 있다”고 전했다.

◆2~3년 이후 수급 불균형 우려
전문가들은 박원순식 정책이 단기적으로 해당지역 가격 하락을, 중장기적으로 수급 불안을 가져올 수 있다고 지적했다. 기존 재개발·재건축 패러다임은 개발이익을 조합원이 갖고, 일부를 공공의 목적으로 사용하는 것이다. 하지만 공공성이 강화되면서 서울시와 조합, 조합원 간 시각차가 생겨 충격이 불가피할 전망이다. 박원갑 국민은행 수석 부동산팀장은 “재개발·재건축 등은 지방자치단체의 정책에 민감한 사업”이라며 “조합원들은 갑자기 달라지는 정책에 자신들의 이익을 희생하지 않으려 하기 때문에 현상 유지에 치중할 것”이라고 말했다.
아파트 수급 불균형 우려도 나오고 있다. 재건축·재개발 사업은 서울지역 신규아파트 주요 공급원이다. 이로 인해 잇단 규제는 중장기적인 수급 불균형을 낳을 수 있다는 분석이다. 부동산 컨설팅업체인 나비에셋의 곽창석 대표는 “재건축과 재개발 사업 중단은 2~3년 후 신규 공급 부족으로 이어질 것”이라며 “향후 아파트 가격 상승 압력으로 작용할 수 있다”고 내다봤다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:01
2009년 말 기준 독신가구는 388만세대로, 전체인구의 5분의 1 이상을 차지하고 있다. 혼인율 감소, 이혼 증가, 고령화, 부모부양 회피 등 다양한 사회현상으로 인해 독신가구는 가파른 증가세를 보이고 있다.

자 발적인 싱글이든 어쩔 수 없는 싱글이든 그들만의 재테크 비법이 필요하다. 모두가 꿈꾸는 화려한 싱글을 위해서 당장의 자유와 행복보다는, 혼자서 모든 것을 준비하고 감수해야 한다. 냉정한 현실을 직시하며 꼼꼼하게 준비해 나가야 한다. 이번에는 싱글들을 위한 7가지 재테크 전략을 아래와 같이 제시한다.

1. 단기·중기·장기 목표를 설정하라

싱글이지만 가족의 대소사, 부모님 봉양, 내 집 마련, 은퇴 후 사업 및 활동, 노후 생활비 등의 목표를 설정해야 한다. 목표를 설정하고 나면 현재의 자산, 유입될 현금흐름, 그리고 경제활동 가능 연령 등을 감안하여 냉철하게 현실의 ‘나’를 받아들이고, 실현 가능한 구체적인 계획을 수립하는 것이 급선무이다.

2. 목표에 맞는 상품을 골라 자동 이체해, ‘선 저축·후 소비’하는 습관을 길러라

싱 글족은 결혼이나 자녀양육 등으로부터 자유롭기 때문에 자신을 위한 소비와 투자를 아끼지 않는 경향이 있다. 왜냐하면 혼자 있는 시간이 많아짐에 따라 외로움을 이기고 자기만족을 위한 무계획적인 소비습관을 가지기 쉬우며, 지름신의 유혹을 뿌리치기가 쉽지 않기 때문이다.

따라서 목표가 설정되면 목표에 맞는 금융상품을 선정 후 소액이라도 반드시 저축과 투자를 시작하는 것이 중요하다. 방법 또한 시황이나 기분 내키는대로 투자하기보다는 자동이체를 활용해, 먼저 저축한 후에 소비하는 습관을 가지는 것이 중요하다.

3. 보험설계: 사망보험보다는 보장성 위주로

독신은 부양가족이 없다는 특징과 경제적인 자유로움 등을 고려해 보험도 전략적으로 가입해야 한다. 가정이 있고 부양해야 할 가족이 있다면, 만일에 내가 다치거나 사망했을 때의 유족들을 위한 안전장치와 상해 등에 대비해야 한다.

하지만 독신이라면 질병이나 상해에 대비한 보장성 보험 위주로, 특히 여성의 경우 부인성 질환에 대비하고 가족력이 있는 경우 그에 맞는 보험설계가 필요하다.

4. 내 집 마련: 무리하게 투자에 나서지 말고 이동성·편의성을 고려하라

부동산 정책을 생각하면 싱글족은 서럽다. 보조금에서부터 금융권의 대출까지 무엇 하나 독신자에게 이로운 측면이 없기 때문이다.

전 세자금 대출도 그렇다. 부양가족이 없는 독신자의 경우 주택금융공사에서 지원하는 연 2%~3%의 저리가 적용되는 영세민 전세자금대출이나, 4.5%~5.5%의 낮은 금리가 적용되는 근로자 서민 전세자금대출을 받을 수 없다. 이처럼 싱글족의 재무상담을 할 때마다 정부의 세제지원이나 주택지원이 필요함을 절실히 느끼곤 한다.

일반적으로 4인 가정을 꾸려가기 위해서는 내 집의 필요성은 크다. 하지만, 부양해야 할 가족 없이 혼자 사는 싱글에게는 경비와 생활비가 적게 드는 공간일수록 좋다.

그 간 ‘부동산 혹은 아파트를 사 놓으면 무조건 돈이 된다’는 식의 투자는 그 논리를 잃어가고 있다. 점점 쌓여만 가는 미분양, 베이비부머 세대의 은퇴에 이은 대형에서 소형으로의 갈아타기, 실질소득의 감소 그리고 ‘뉴타운, 신도시, 재개발, 보금자리, 시프트’라는 이름으로 쏟아지는 공급요인이 수요를 앞지르는 상황에서 기존의 부동산에 대한 생각의 틀을 깨야 한다.

가뜩이나 어려운 살림에 무리해서 대출받아 내 집 장만에 나서기보다는, 이동성과 편의성을 고려하여 역세권의 싱글하우스를 구입하거나 전·월세도 좋다.

5. 은퇴 후, 제2의 인생을 준비하라

현재 전문직이나 프리랜서가 아니라면 언젠가는 지금의 일로부터 은퇴를 해야 한다.

은퇴라 하면 단순히 경제력을 상실하는 것에 그치지 않고, 그간의 삶의 리듬이 통째로 바뀐다는 것이다. 은퇴 후에 갈 곳 없이 나 홀로 집안에만 머물러야 한다면, 이는 인생의 마감이나 마찬가지다.

따 라서 1차 경제활동에 이어, 은퇴 후의 제2의 경제활동도 준비해야 한다. 재정적인 은퇴준비가 완벽하게 되었다면 취미나 봉사활동을 함께할 친구가 있어야 할 것이다. 재정적인 준비가 안 된 상황이라면 경제활동을 멈춰서는 안 된다. 따라서 제2의 경제활동을 위한 종자돈을 미리 준비하는 것이 중요하다.

6. 노후준비: 연금이라면 열 효자 안 부럽다

현대를 살아가는 사람이라면 가장 걱정스러운 부분이 바로 노후 준비이다.

그러나 소득 없이 그간 벌어놓은 자산으로 살아가야 하는 현실이 당장 크게 다가오지 않을 것이다. 10년 후, 또는 몇 십년 후의 일이기 때문이다.

그러나 국가에서 보장해주는 국민연금만 갖고 살기는 힘들다. 국민연금 수급여건마저 불리해지는 상황이다. 따라서 기업에서 지원하는 퇴직연금과 개인이 직접 부담하는 개인연금 등을 통해 미리미리 준비해야 한다.

처음부터 거창하게 목돈을 들여 노후준비에 나설 필요는 없다. 비록 적은 돈이라도 지금부터 투자에 나선다면 수익률의 가장 큰 지원군인 시간에 투자하는 복리효과를 볼 수 있기 때문이다.

7. 비빌 언덕은 오직 ‘내 자신’, 자신에게 과감히 투자하라

필 자가 만나는 대부분의 부자들의 공통점은 모두 자기가 몸담고 있는 분야에서 1인자였다. 물론 부동산과 주식으로 부자가 된 경우도 있었지만, 재테크의 출발점이자 근원인 본업에 충실했을 때 부가가치를 창출하고 더 큰 기회를 가질 수가 있었다는 것이다.

현재 생활자금과 투자하고 있는 예금과 펀드의 재원은 바로 내가 소속된 직장과 직업에서 나오는 것이다. 따라서 자기개발 노력은 아무리 강조해도 지나칠 수 없다.

싱글족의 경우 속된말로 ‘비비고 기댈 언덕이 없다’는 각오로 살아야 한다. 때문에 소득의 10%는 자기계발과 노후에 편하게 만나서 함께할 수 있는 친구를 많이 만드는 데 사용해야 한다.

▶딸기아빠 김종석은?

현재 우리투자증권 마포지점 WM팀장으로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’ 저자이기도 하다.

온 라인에서 ‘딸기아빠의 재무설계펀드 이야기’라는 카페를 운영해 재테크 분야의 고수로 이름을 떨치고 있다. 주식, 채권, 부동산, 세금 등 다방면에 전문가적 식견을 자랑한다. 신문, 잡지 등에 고정 칼럼을 기고하고 방송에도 자주 출연한다. 저서로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’(굿인포메이션) 등의 저서가 있다.

[김종석 우리투자증권 마포지점 WM팀장]

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:00

경기가 조금만 이상현상이 감지되면 항상 나오는 주제입니다.

대부분 아시겠지만, 그래도 용어가 헷갈리시는 분들을 위해 간단히 설명해봅니다.

인플레이션은 화폐가치가 하락하여 일반 물가수준이 지속적으로 상승하는 현상을 뜻하며, 디플레이션은 경기가 하강하면서 물가도 하락하는 경제현상을 말합니다.

 

경기가 완만히 풀리는 것이 가장 좋습니다. 하지만 미리 대비하는 것도 나쁘진 않겠지요. 현재의 분위기로 볼 때 인플레이션과 디플레이션 중 어느 것에 가능성을 높게 두고 대비하여야 할까요?

전반적으로 현재는 경기가 조금씩 회복되어 간다는 지표들이 속속 나오고 있습니다.

일 반적으로 경기가 좋지 않으면, 각 중앙은행들이 천문학적인 통화량을 공급하게 되고 그러면 그 통화량을 기반으로 인플레이션 우려가 있으니 실물자산으로 이동하라고 말을 합니다. 얼핏 들으면 맞는 것처럼 보이지만, 조금 더 자세히 들여다보면 꼭 그렇다고 말할 순 없습니다.

 

용어를 정확히 해석하면 이런 오해를 풀 수 있습니다. 먼저 한국은행이 시장유동성을 위해 공급하는 것은 통화량이 아닌 본원통화입니다.

쉽게 말해서 ‘돈’인데 이것을 은행에서 일반 기업과 가계에 대출을 해줍니다. 이 과정에서 통화량이 급격하게 증가하게 됩니다.

핵심은 본원통화(돈)를 풀어내는 것보다 그 돈을 팽창시키는 과정이 훨씬 중요하다는 것입니다.

정 상적인 시장에서는 통화량팽창이 아주 자연스럽게 일어납니다. 그런데 경기가 위축되어 있을 때에는 은행이 대출을 꺼려합니다. 당연하게도 은행 역시 무리한 대출 및 경기 불확실성 때문에 현금보유가 다급하기 때문입니다. 그래서 정부가 돈을 풀어도 시중에 돌지 않게 되는 현상이 나오고, 이명박대통령이 은행들이 대출을 안해준다고 언론에서 말했던 것도 이런 상황이었기 때문입니다.

 

하 지만 은행도 한치 앞도 모르는 상황에서 즉 내 자신이 부도가 날지도 모르는 상황에서 남에게 돈을 빌려준다? 그것도 ‘돈이 없어 힘들어하는 남(=돈 빌려주고 못 받을 확률이 높은 남)’한테 돈을 빌려준다는 것이 말처럼 쉽지 않았을 것입니다.

 

결국 위기상황일 때는 돈을 풀어도 돈이 잘 돌지 않는(정확하게는 은행에서만 돈이 도는) 현상이 나타날 가능성이 큰 것입니다.

경기가 안 좋으니 사업이 잘될리 없고, 그렇다보니 신규투자도 안하고 오히려 사업규모를 축소하거나 지연시키고, 현찰보유액을 늘리려고 하며 되는대로 이자부담을 안하려고 대출상환을 하려고 합니다. 가계도 마찬가지이지요.

결국 통화량 팽창이 갈수록 줄어들게 됩니다. 그러자 버틸때까지 버티다가 안되면 자산매각을 통한 채무상환에 이르게 됩니다.

결국 주식이든 부동산이든 손절매와 급매가 빈번하게 나타나고, 이런 과정을 통해 디플레이션이 등장하게 되고 디플레이션의 특성상 갈수록 심각해지는 겁니다.

 

그만큼 통화량은 중요합니다.

그런데 통화량은 단순이 돈을 찍어서 뿌리는 것이 문제가 아니라 그 돈을 어떻게 많이 팽창시키느냐가 관건입니다. 이때 경기가 정상적이라면 팽창이 알아서 일어나지만 경기가 좋지 않을 때는 팽창이 일어나기 매우 힘듭니다.

 

경기동향에 따라 달라질 것이지만 현재 상황으로는 위험수준은 지났다고 많은 이들이 판단하는 만큼 디플레이션 가능성은 높지 않을 것으로 보입니다.

실제 지표도 완연하게 회복세를 보이고 있고 다른 한편에선 유동자금이 풍부해져 걱정하고 있는만큼 디플레이션리스크는 현재는 매우 적다고 판단됩니다.

 

우 리나라는 일본의 디플레이션이나 독일의 하이퍼인플레이션을 맞이해본 경험이 없습니다. 하룻강아지 범 무서운 줄 모른다고 겪어본 적이 없기때문에 더 용감해질수 있습니다. 한 치 앞도 알수 없는 세상에서 속된 말로 너무 나대면 안됩니다.

공격적인 투자도 좋지만 이제는 내 자산을 지키면서 안정적인 투자를 하는 편이 옳다고 봅니다. 투자는 도박이 아니니까요..

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:59
부동산 고수 고준석이 들려주는 '부자들의 투자 패턴'

분위기 아닌 미래보고 투자…검토 후엔 바로 실행 '과단성'
손해보더라도 버릴 줄 알고 적당한 레버리지 활용해야

"부동산고수는 미래를 보고 투자하지만 하수는 분위기에 편승한다. 손해를 보더라도 버릴 줄 알면 부동산 고수이고,매도 타이밍에도 주저하면 하수다. 부동산 고수가 투자를 위해 대출을 두려워하지 않는 데 반해 하수는 금리인상을 겁낸다. "

부 동산 컨설턴트로도 유명세를 타고 있는 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장의 재테크 투자 금언이다. 그는 지난 9일 동국대 덕암세미나실에서 한국경제신문 후원으로 열린 '2011년 부동산시장전망 및 내집마련 전략'이란 주제의 강연에서도 "부자들의 투자습관을 배워야 한다"며 이같이 강조했다.

그는 이번 강연을 '부동산 콘서트'라고 이름 짓기도 했다. 세미나 형식에서 벗어나 투자자들이 부동산에 좀 더 쉽게 다가갈 수 있도록 진행하기 위해서다. 부동산 투자에 성공한 부자들의 공통점을 사례를 들어가며 소개할 때는 150여명의 아이러브 고준석과 부동산재테크 카페(http://cafe.daum.net/gsm888/) 회원을 비롯한 참석자들의 눈이 반짝였다.

고 지점장이 말하는 '부자들의 부동산 투자패턴'을 요약한다.

◆분위기에 편승한 투자는 금물


고 지점장은 "마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 현재 600조원으로 추산된다"며 "이는 투자하고자 하는 사람들은 많지만 침체된 시장 분위기에 휩쓸려 투자를 실행에 옮기지 못하고 있는 것을 방증하는 수치"라고 진단했다.

그 는 부동산 투자에 성공하지 못하는 가장 큰 이유 중에 하나가 바로 실행력 부족이라고 지적했다. 분위기에 편승해 집값이 하락할 때는 관망만 하다가 부동산 시장에 불이 붙어야 너도나도 매입에 나서는데 사실상 이때의 투자는 한발 늦다는 것이다.

때문에 부동산 투자에서도 주변 사람 얘기나 분위기에 흔들리지 않고 향후 미래가치를 보고 먼저 실행에 옮기는 게 현명하다고 설명했다.

그는 "부자들은 집값이 떨어질 때도 향후 10~15년 뒤의 미래가치를 보고 투자에 나선다"며 "모두들 매입을 꺼리는 시점에 저렴한 가격으로 사들여 시세가 회복된 이후 매도하는 것이 부자들의 역발상 투자방식"이라고 전했다.

이 러한 역발상 투자방식에는 알짜 미분양 아파트를 구입하는 것도 성공적인 투자가 될 수 있다고 조언했다. 대표적인 사례로 분양 당시에는 미분양됐지만 현재는 우리나라 최고가 아파트로 올라선 서울 삼성동 아이파크와 소형이란 이유로 인기가 적었지만 현재 2년 새 2억원의 웃돈이 붙은 잠실리센츠 전용 27㎡ 등을 꼽았다.

그 는 "지금도 주변에 향후 10년 이후가 기대되는 부동산이 충분히 있다"며 "강남에서 아직 재건축이 이뤄지지 않은 둔촌주공,개포주공을 비롯,한강변 저층 단지,청담동 일부 재건축 단지 등과 강북에서는 마포 공덕동 일대와 여의도 등도 기대해볼 만하다"고 전망했다.

◆과감하게 버리고 신속하게 결정하라


투자에서 타이밍은 무엇보다 중요한 요인이다. 하지만 부동산 투자의 경우 적게는 수억원에서 많게는 수십억원이 소요되는 결정이기 때문에 선택을 내리기가 쉽지 않은 것이 사실이다.

고 지점장은 "많은 예비 투자자들이 투자를 결정하는 데 있어 고민을 너무 많이 한다"며 "전문가와 충분한 상담을 거친 이후 지금이 타이밍이란 판단이 들면 즉시 행동으로 옮겨야 성공적인 투자를 할 수 있다"고 강조했다.

이러한 결정은 단지 매수에만 해당하는 것은 아니다. 매도를 할 때도 타이밍이 중요하다고 했다. 실패한 투자라고 판단이 될 때는 일정 금액을 손해 보더라도 과감히 버릴 수 있어야 한다는 게 그의 조언이다.

그는 "향후 손실이 예상되는 부동산은 빨리 처분하고 알짜배기 부동산으로 갈아타는 것이 현명한 투자"라며 "다만 부동산을 투자할 때는 실전과 이론을 겸비한 전문가와 충분한 상담을 거치는 것이 바람직하다"고 말했다.

◆대출을 두려워하지 말라


일 반적으로 우리나라 사람은 대출받기를 꺼려한다. 대출은 곧 빚이기 때문에 앞으로 갚아나가야 할 짐이라고 여기기 때문이다. 그러나 고 지점장은 대출도 유용한 투자방법 중의 하나이므로 레버리지를 두려워하지 말라고 조언했다. 그는 "지금의 저금리 기조에서 향후 대출금리가 상승하면 가계에 미치는 악영향이 클 것이라고 생각하지만 실제로는 그렇지 않다"며 "가령 대출금리가 0.25% 인상될 경우 1억원을 대출받은 사람이 추가로 부담해야 할 이자는 매달 2만원에 불과하다"고 말했다.

때 문에 대출금리 상승에 대한 부담으로 대출을 두려워할 필요는 없다는 설명이다. 그래도 대출이 주저될 경우에는 전세를 안고 매입을 하는 것도 금리부담을 줄여 투자할 수 있는 또 다른 방법이라고 덧붙였다. 특히 최근에는 전셋값이 많이 올라 실투자금을 줄여 매입할 수 있는 기회이기도 하다고 강조했다.

고 지점장은 "대출을 활용한 투자가 부동산 부자들의 성공의 요인"이라며 "조금 무리하더라도 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서는 대출을 두려워하지 말라"며 강연을 마무리했다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:58
한미 자유무역협정(FTA)이 다음달 15일로 발효일이 확정되자 자동차 부품과 섬유업체 주가가 상승했다. 일명 '쇠고기주'로 불리는수입육 유통 관련주는 일제히 가격제한폭까지 올랐다.
 22일 주식시장에서 자동차부품 대표 업체인 현대모비스는 전날보다 4천500원(1.62%) 오른 28만1천500원에 마감했다.
 다른 자동차부품주도 동반 강세였다.

 SJM과 한일이화는 3% 넘게 올랐다. 만도와 에스엘은 1% 이상 반등했다.
 증시 전문가들은 한미 FTA 발효에 따라 자동차 부품업체가 가장 큰 수혜를 입을것으로 보고 있다.
 한미 FTA가 발효되면 자동차 부품에 적용되는 관세(2.5~4%)가 즉시 철폐돼 국내부품업체들의 대미 수출 물량이 늘어날 전망이기 때문이다.

 한국투자증권 서성문 연구원은 "자동차 부품에 적용되는 관세가 즉시 철폐되면 경쟁력 있는 부품업체들이 다시 주목을 받을 것이다. S&T대우와 만도가 한미 FTA의 가장 많은 수혜를 볼 것으로 예상한다"고 말했다.
 완성차 업체에 대한 전문가들 평가는 엇갈린다.
 승용차 관세는 양국의 FTA 발효 후 5년째에 완전히 철폐되는데 한국시장은 발효후 즉시 8% 관세율을 4%로 낮추기 때문에 오히려 국내 완성차 업체가 불리할 수 있다.
 다만 미국산 자동차의 경쟁력이 낮아 부정적 영향 역시 제한적일 것이라는 평가가 우세하다.
 대우증권은 완성차 업체는 쌍방이 시장을 개방하는 상황이고 한국시장의 개방 일정이 미국보다 일부 빨라 긍정적인 측면은 제한적이라고 분석했다.

 현대차와 기아차는 전날보다 1% 넘게 하락했다.
 한미 FTA 발효는 섬유업종에도 큰 호재로 꼽힌다. 평균 13.1%의 섬유부문 관세가 폐지되면 국내 제품의 가격 경쟁력이 크게 높아질 것이란 평가다.
 주식시장에서 성안은 상한가까지 치솟았고 SG충남방적과 웰크론은 상승 마감했다.
 한미 FTA 발효에 따라 미국산 쇠고기 수입이 늘어날 것으로 예상되면서 수입육 유통 관련주도 급등했다.
 한일사료는 일찌감치 상한가에 진입했다. 에이티넘인베스트와 대국도 매매 공방 끝에 가격제한폭까지 올랐다. 연합뉴스

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:57
올 상반기 서울 30개교, 경기 34개교 추가 지정
주변 주택가에 교육환경 중요시하는 학부모 수요 늘어날 것
봄 이사철 앞두고 전셋값 오르기 전에 미리 살펴봐야


요즘 맹모(孟母)들이 눈 여겨 보는 곳 중에 대표적인 곳이 바로 혁신학교다. 자녀들에게 차별화된 교육 환경을 제공할 수 있는 데다가 상대적으로 저렴한 전세물건도 찾을 수 있기 때문이다.

올 2012년 상반기에 새롭게 지정된 서울수도권의 혁신학교는 총 64곳이다. 서울 소재 혁신학교가 30곳, 경기도에 34개 혁신학교가 추가로 지정돼 총 182개교가 운영된다.(아래 표 참조)
공교육의 새로운 바람을 일으킨 혁신학교는 작은 학교를 지향해 기존 일반 학교와는 차별화된 교육방식을 적용하는 것이 특징이다. 학급 당 학생 수가 적어 선생님과 학생 간의 소통이 원활하며 토론과 발표 중심의 수업방식이 새롭다. 최근에는 혁신학교가 학교폭력문제의 대안 중 하나로 떠오르고 있는 가운데 곽노현 서울 교육감이 복귀하면서 그의 핵심 정책인 혁신학교에 대한 지원 여건이 개선될 가능성도 적지 않다.

혁신학교의 새로운 교육환경을 주목하는 학부모 수요가 늘어나면서 인근의 주택시장, 전세가격도 상승하는 사례가 나타나고 있다. 대표적인 인기 혁신학교로 꼽히는 판교신도시의 보평초등학교와 고양의 서정초등학교의 경우 교육, 생활환경은 물론이고 교통여건과 입지가 뛰어나 주변 주택시장에는 자녀 교육을 염두에 둔 학부모 수요자들의 관심이 높다. 올 봄 이사철을 앞두고 전세물건이 부족하다 보니 전세가격이 많이 올랐다.

부동산114(www.r114.com)는 전세가격 부담과 아이 교육이 걱정인 수요자들을 위해 올 상반기 새롭게 지정되는 혁신학교의 주변 단지를 살펴봤다. 교육은 물론 생활환경, 교통 여건 등이 좋은 편이다. 그러나 아직은 본격적인 전세수요가 없고 신규로 지정된 혁신학교 소식이 알려지지 않은 곳들도 있어 전세물건은 여유가 있다.
새로 지정된 혁신학교 주변의 주거지역에서도 전세물건을 찾는 수요가 늘어날 것으로 예상돼 아직은 저렴한 전셋집이 남아있지만 봄 이사철을 앞두고 서두르는 것이 좋다.

2012년 상반기 새로 지정되는 혁신학교 주변의 전세가격은

서울 은평 수리초등학교 - 북한산 힐스테이트 3차
북한산 힐스테이트 3차는 2010년 8월 입주한 새 아파트로 올해 입주 2년 차를 맞는 단지다. 총 1332가구, 42-167㎡의 다양한 면적대로 이뤄져 있고 북한산을 조망할 수 있어 매력이 있다. 지하철 6호선 독바위역에 걸어서 5분 이내면 닿을 수 있고 지난 해에는 서울시 그린 빌리지 1호 아파트로 선정돼 대표적인 친환경 아파트로 자리잡았다. 단지 옆에는 지난 해 9월 개교한 수리초등학교가 자리잡고 있다. 수리초등학교는 개교 후 2개월 만에 혁신예비지정학교로 선정됐고 올해 3월부터 혁신학교로서 본격적인 발걸음을 내딛는다. 단지 내 위치한 E공인에 의하면 79A㎡형이 가장 많이 찾는 면적대로 2억3000만원-2억6000만원의 시세를 형성하고 있다. 한편 110㎡형대의 전세가격은 2억8000만원-3억 원 대로 79A㎡형과 큰 차이를 보이지 않는다. 북한산을 조망하길 원하는 수요자라면 79A㎡형을, 조망권보다는 넓은 집을 선호한다면 110㎡형대를 살펴 볼만 하다.


서울 강서 양천초등학교 - 한강타운 1단지
강서구에 위치한 한강타운 1단지는 최근 전세물건이 너무 많이 나와 고민인 단지 중 하나이다. 걸어서 10분이면 지하철 9호선 양천향교역을 이용할 수 있는 준 역세권 단지임에도 전세물건이 쏟아지고 있다. 총 990가구, 104㎡의 단일면적대로 이뤄져 있고 올림픽 대로 등 강남, 종로 등지로 이어지는 주요 도로가 가까워 주요 도심에 30-40분 안에는 충분히 이동할 수 있다. 지난 해 말 평균 2억2000만원이었던 전세시세는 최근에 물건이 넘치면서 1000만원 가량 하락했다. 여의도나 서울에 직장을 둔 신혼부부나 초등학교 자녀를 둔 가족이 많이 살고 있다. 걸어서 약 5분 거리에 위치한 양천초등학교가 혁신학교로 지정되면서 저렴한 전셋집을 찾는 수요자가 늘 것으로 보인다. 양천초등학교는 방과 후 창의요리시간을 갖고 가족음악회를 여는 등 다양한 시도로 사교육이 필요 없는 학교를 만들기 위해 노력 중이다.

경기 수원 영통중학교 - 실나무실주공 5단지
수원 영통동에 위치한 실나무실주공 5단지는 1997년에 12월에 입주를 맞이했고 총1504가구가 넘는 대규모 단지다. 72-79㎡ 의 면적대로 주민의 대부분은 서울에 직장을 둔 신혼부부이거나 자녀가 있는 가정이다. 단지 바로 앞에는 이번에 새로 혁신학교로 지정된 영통중학교가 자리잡고 있다. 영통중학교는 지난 해 7월 혁신예비지정학교로 선정된 이후 영재교육의 특화, 현장 중심의 교육을 꾸준히 시행해 올 해 혁신학교로 지정됐다. 영통중학교에서 가장 가까운 단지인 실나무실주공 5단지는 최근 저렴한 물건들이 속속 나오고 있다. 72C㎡형의 경우 지난 해 9월 1억3000만원-1억6000만원 선이었던 전세가격이 현재는 1억3000만원-1억4000만원 대의 비교적 저렴하게 거래되고 있다. 서울 지하철 2호선 사당역과 잠실 등지로 가는 버스도 이용하기 쉽다. 단지 주변이 전형적인 아파트 촌을 형성하고 있어 주민들이 자주 이용하는 편의시설이 많아 생활이 편리하며 학교도 가까워 아이를 둔 가정이 살기에 좋은 단지다.



경기 화성 숲속초등학교 - 모아미래도 1차
동탄신도시 내에 자리잡은 모아미래도 1차는 총 870가구의 중소형 면적 위주로 구성됐다. 2008년 2월 입주를 맞이했고 2011년 임대아파트에서 분양으로 전환을 마친 단지다. 신도시에 위치해 3-4인 가족이 많이 살고 인근에 홈플러스, 메타폴리스몰 등 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 인근에 위치한 M공인에 의하면 최근 설날이 지나면서 전세 문의가 조금씩 늘고 있지만 거래로 이어지는 경우는 뜸해 전세매물이 충분한 편이라고 설명했다. 79㎡형의 전세가격은 현재 1억5000만원-1억7000만원 대에서 거래 가능하다. 단지 앞에 바로 위치한 숲속초등학교는 2010년 1월 개교했으며 주변 학교보다 학급당 학생수가 적고 교사들의 의욕적인 태도로 인기가 좋다. 벌써부터 혁신학교로 지정된 것을 알고 찾아오는 수요자가 있다고 하니 저렴한 물건을 선점하기 위해선 빠른 움직임이 필요할 것으로 보인다.

기존 혁신학교 주변에서도 저렴한 전세물건 찾을 수 있어

한편 새 학기가 다가오면서 인기 혁신학교 주변 아파트의 전세물건도 소진되고 있다. 기존 혁신학교 중에서 아직 주변에 전세가격이 저렴한 물건이 남아있는 곳을 살펴봤다. 전세가격 부담이 적으면서도 주거환경도 양호한 아파트들이다.

경기 군포 둔대초등학교 - 대야미 e편한세상
군포 대야미동에 위치한 둔대초등학교는 올해로 혁신학교로 지정된 지 약 2년이 된다. 2009년까지는 학생 수 부족으로 폐교위기까지 몰렸지만 현재는 인기 혁신학교 중 하나로 자리잡았다. 학교 바로 뒤에 위치한 수리산에서 숲속독서교실을 진행하고 선생님과 학생 간의 일상적인 대화를 영어로 나누는 등 새로운 교육방식을 시도 중이다. 둔대초등학교로 배정을 받을 수 있는 단지로는 인근의 대야미e편한세상이 대표적이다. 총 689가구 81-112㎡의 면적대로 이뤄져 있으며 지하철 4호선 대야미역도 가깝다. 최근 학교 때문에 오는 수요가 간간히 있기는 하지만 계약으로 이어지는 경우가 별로 없어 전세물건도 어느 정도 확보된 상황이다. 109A㎡형의 전세시세는 1억9000만원-2억1000만원 대를 이루고 있다.  경기 파주 한빛초등학교 - 휴먼빌레이크팰리스
파주 운정신도시에서 109㎡의 유일한 단일 면적대 아파트인 휴먼빌레이크팰리스는 1000가구가 넘는 대규모 단지다. 층간소음을 최소화하고 기존 아파트보다 층고가 상당히 높아 답답함을 줄였다. 단지 내에는 관광생태하천, 광장, 다양한 주민 공동시설이 있어 주거환경도 우수한 편이다. 무엇보다도 단지 내 혁신학교가 자리잡고 있어 어린 자녀를 둔 부모들에게 추천할 만한 단지다. 휴먼빌레이크팰리스 109㎡형의 전세가격은 1억5000만원-1억8000만원 대를 이루고 있다. 최근에는 저렴한 전세물건 중심으로 거래되는 상황이다. 단지 내 위치한 한빛초등학교는 파주에서 첫 번째로 혁신학교로 지정됐다. 학생들의 자기 주도적 학습을 유도하고 어학, 미술, 독서에 대한 흥미를 유발하도록 해 인기가 높다. 심점순 교장은 이전에 근무했던 새금초등학교를 전국에서 으뜸으로 자리매김하는데 기여 해 학교에 대한 부모들의 신뢰도도 높다.

▣ 혁신학교란 ?
혁신학교는 작은 학교를 지향하며 영어, 예능, 자연 등의 분야에서 특화 교육이 진행되는 학교이다. 혁신학교 지정 이후 정부로부터 일정 예산을 지원받기 때문에 일반 학교의 교육비로 사립초등학교 수준의 교육을 받을 수 있어 학부모들의 관심이 높다. 2012년 상반기에는 서울에서 30개교, 경기 34개교가 추가돼 서울 및 경기에서 총 182개교의 혁신학교가 운영된다.


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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:55
▶ 수도권 버블세븐 고가주택 시가총액 조사 결과
▶ 강남구 7조4천억원, 송파구 6조7백억원 사라져
▶ 분당신도시도 1조9천억원 감소
 

지난해 수도권 버블세븐 지역 고가주택의 시가총액이 16조원 이상 증발했다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2010년 12월말 대비 2011년 12월말 현재 버블세븐 9억원 초과(평균 시세 기준) 고가주택 시가총액을 계산한 결과 2백25조3백62억원에서 2백8조2천4백67억원으로 16조7천8백95억원이 줄었다(버블세븐지역: 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 용인시, 분당신도시, 평촌신도시).


시구별로는 강남구가 가장 많이 감소했다. 지난해 말 기준 시가총액은 81조3천5백40억원으로 2010년 동기(88조8천2백75억원)대비 7조4천7백35억원이 줄었다. 특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 개포동(4조74억원)과 대치동(3조1천3백37억원) 일대에서 전체 시가총액 감소액(7조4천7백35억원)의 95%인 7조1천4백11억원이 감소했다.




두 번째로 고가주택 시가총액 감소가 큰 지역은 송파구. 2010년 45조1천2백67억원에서 2011년 39조5백28억원으로 6조7백39억원이 줄었다. 재건축과 일반 아파트 시세가 모두 약세를 보이고 있는 잠실동과 신천동에서 각각 3조2천8백3억원, 1조9천7백40억원이 빠지면서 시가총액이 크게 감소했다.


다 음으로는 분당신도시가 14조7천15억원에서 12조7천3백63억원으로 1조9천6백52억원이 감소했다. 서현동(-7천8백29억원)과 금곡동(-4천1백99억원) 일대가 크게 줄었다. 이어 양천구(목동)가 15조2천6백38억원에서 13조9천39억원으로 1조3천5백99억원이 감소했다.


평촌신도시는 고가주택이 크게 줄면서 천억원대였던 시가총액이 백억원대로 떨어졌다. 2011년 12월말 기준 고가주택 시가총액은 2010년 동기간(2천7백24억원)보다 1천9백34억원이 감소한 7백90억원이다.    


경 기도 용인시는 다른 버블세븐 지역에 비해 고가주택 시가총액 감소액이 작았다. 2010년 12월 3조4천10억원에서 2011년 12월 3조3천8백38억원으로 1백72억원이 감소했다. 지역별로는 동백동, 성복동 일대 고가주택 시가총액이 각각 82억원, 50억원이 줄었다.


한 편 서초구는 버블세븐지역 가운데 유일하게 고가주택 시가총액이 늘었다. 2010년 12월 57조4천4백33억원에서 2011년 12월 57조7천3백69억원으로 2천9백36억원이 늘어난 것. 이는 반포동 일대 고가주택 시가총액(3천4백92억원)이 큰 폭으로 늘면서 서초동, 방배동 일대 고가주택 시가총액 감소(8백75억원)를 상쇄시킨 것으로 분석된다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:53

신분당선 28일 개통…강남-정자 16분 소요
분당 정자동 아파트 "올 겨울부터 전세 수요 몰릴 것"

서울 강남역과 경기 성남시의 정자역을 잇는 신분당선(DX Line) 개통이 하루 앞으로 다가오면서 이른바 ‘골드라인’ 특수에 관심이 집중되고 있다.

신분당선은 총 17.3km 구간으로 지하철 2호선 강남역에서 양재(서초구청)·양재시민의숲·청계산입구·판교·정자역으로 이어진다. 강남-정자 간 이동시간은 약 16분이다.

개 통 전날인 27일(정식운행 29일 오전 5시 30분) ‘신분당선 호재’ 지역으로 꼽히는 경기 성남시 분당구 판교·정자동의 아파트 및 주요 상권의 분위기는 차분한 편이었다. 인근 부동산 중개업소들은 이미 신분당선에 대한 프리미엄은 시세에 반영됐다고 입을 모았다. 다만 당장은 아니더라도 아파트에 수요가 붙지 않겠느냐고 했다. 점포의 경우 사람이 많이 몰릴 것인진 몰라도 월세가 오를지 몰라 걱정이라는 말이 많았다.

◆ “일일 이용객 20만명 육박할 것”

신분당선은 오전 5시 30분부터 다음날 새벽 1시까지 운행한다. 운행횟수는 평일 320회, 주말·공휴일 272회로 운행간격은 출·퇴근 시간인 오전 7시부터 9시와 오후 6시부터 8시까지는 5분, 평시에는 8분 간격이다. 기본 운임은 일반 1600원, 어린이 800원이다. 급행열차는 따로 없다.

신 분당선 운영회사인 ‘네오트랜스’ 관계자는 “신분당선이 개통되면 동판교와 서판교, 분당구 정자·이매·서현·미금역 인근의 아파트에서 출퇴근 하는 사람들이 많이 이용할 것”이라며 “현재 예상되는 일일 이용객은 19만1697명 수준이고 점차 늘어날 것”이라고 말했다.

신분당선 개통은 일단 서울로 출근하는 분당·판교 주민들에게 단비가 될 전망이다. 소요시간이 절반쯤 줄어들기 때문이다. 신분당선이 생기기 전에 분당 정자동 인근 지역 주민들은 대중교통으로 광역 버스나 지하철 분당선을 이용해왔다. 그러나 지하철은 강남역까지 가는데 선릉역 환승 시간까지 고려하면 50분 정도 소요되고, 광역 버스는 강남역까지 평균 40분, 빠르면 35분 정도 걸렸지만 용인 수지서 이미 만차(滿車) 상태인 경우가 잦아 탑승이 어려울 때가 많았다. 자가용으로 출·퇴근을 하는 사람도 많지만, 판교IC에서 강남역까지는 오전 7시면 이미 정체되기 시작한다.

한국교통연구원 관계자는 “출퇴근 시간이 줄어들 뿐만 아니라 기본요금이 1600원으로 광역 버스보다 싸고 탑승환경도 쾌적해 많은 사람들이 신분당선을 통해 출퇴근을 하려고 할 것”이라고 말했다.

◆ 신분당선 특수?‥“매매가엔 이미 先반영, 전세금은 더 오를 것”

신분당선 개통과 맞물려 아파트 시장과 인근 상권 분위기도 바뀔 전망이다. 다만 분당·판교 현지 중개업소나 부동산 전문가들은 아파트의 경우 이미 최근 1~2년간 부동산 침체기임에도 신분당선 인근의 아파트 가격이 타 지역에 비해 떨어지지 않았던 점을 감안하면 신분당선 호재가 이미 가격에 선반영됐다고 평가했다.

부동산 정보업체 닥터아파트 자료에 따르면 지난 1년간 신분당선 판교역 인근의 백현동 매매가격은 1.70% 올랐고 삼평동의 가격은 변화가 없다. 부동산경기가 침체국면을 걷고 있는 것을 고려하면 선방한 것이다.

정 자동의 경우 0.44% 떨어졌지만 중대형 아파트가 많은 점을 고려하면 하락폭이 크진 않은 편이다. 특히 판교역과 도보 5분 거리인 판교신도시 백현마을 1단지(121㎡)의 경우 시세 평균가격이 10억4000만원으로 분양가 5억8790만원의 두배로 뛰었다.

전세금은 상승폭이 크다. 지난 1년간 백현동과 이매동의 평균 전세금 변동률은 각각 14.21%, 12.75%로 서울 전체 전세금 변동률인 11.81%보다 높았고, 삼평동과 정자동도 각각 9.71%, 8.09%를 기록했다.

분 당선 정자역 인근의 한 부동산 중개업소 사장은 “현재 정자동의 조금 오래된 ‘한솔청구’·‘정든우성’·‘상록우성’아파트 중 신분당선·정자역과 가장 가까운 ‘상록우성’은 106㎡을 기준으로 109㎡형 한솔청구 아파트보다 1억원 이상 비싸다”며 “이미 매매가격에는 호재가 선반영됐다고 봐야 하고, 12월 정도면 다시 이사철이 시작되기 될 텐데 이때 신분당선 효과로 인근 지역 아파트의 전세금이 크게 오를 것”이라고 전망했다.

부동산 정보업체 ‘부동산써브’ 나인성 연구원은 “신분당선은 오는 2016년이면 광교신도시, 2018년이면 신사·용산까지 이어질 예정이기 때문에 광역 지하철로는 가장 큰 관심을 불러일으키는 노선”이라며 “서울까지의 소요시간이 대폭 단축되기 때문에 타 지역에 비해 전세난이 더욱 심해질 것으로 예상되고 매매가격은 현 상황에서 크게 오르긴 어렵겠지만 개통 이후 입소문이 돌면 상황이 바뀔 수도 있다”고 말했다.

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