posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:42
▶ 강남권 오피스텔 평균 청약 경쟁률 33대1
▶ 수요 많고 높은 환금성으로 인기 몰이
▶ 상반기중 오피스텔 1149실, 도시형생활주택 90가구 분양

최근 강남권 수익형 부동산에 대한 청약 열기가 뜨겁다.


지 난 2월 6일부터 현재(28일)까지 강남권에 공급된 수익형 부동산은 모두 오피스텔로 3개가 분양됐다. 경쟁률은 평균 33대1로 모두 순위내 청약을 마쳤다. 실제 지난 24일과 25일 이틀간 청약 접수를 받은 강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 3백58실 공급에 1만26명이 몰렸다.




수 익형 부동산의 청약 열기가 뜨거운 이유는 2가지. 먼저 안정적인 임대수익이 가능하기 때문이다. 실제 강남 오피스텔 수익률은 5%대. 전용면적 기준 21~25㎡으로 현재 받을 수 있는 보증금과 월세는 대략 500만원에 75만원 수준. 신축 일 경우 보증금은 천만원까지 월세도 100만원 이상을 기대 할 수 있다.


두 번째 이유는 환금성이다. 시세차익이 크지 않더라도 금액이 적기 때문에 매매가 쉽다. 현재 분양에 되고 있는 전용면적 21~25㎡ 오피스텔의 분양가는 3억원이 넘지 않는다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)에서 조사한 바에 따르면 올 상반기까지 강남권에 분양을 예정하고 있는 수익형 부동산은 오피스텔 3곳과 도시형생활주택 1곳이다.


먼저 3월 강남구 삼성동과 역삼동에서 각각 오피스텔과 도시형생활주택이 분양을 예정하고 있다.


대우건설은 강남구 삼성동 58-2번지 일대에서 청담역 푸르지오 시티 1백83실을 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 20층 1개 동 규모며 분양은 전용면적 기준 25~29㎡ 소형만 예정하고 있다.


서울지하철 7호선 청담역 2번 출구 바로 앞에 입지한 초역세권 오피스텔로 7호선을 이용해 논현, 반포 등 강남권 일대로 이동이 쉬운 곳이다. 또한 영동대로를 따라서도 삼성역 뿐만 아니라 테헤란로 등으로 이동이 쉽다.


앞으로 예상되는 임대료 수준은 보증금 1천만원에 월세 1백20만원 수준. 청담역 2번 방면으로 오피스텔이 없다 보니 희소하고 입지적으로 초역세권 그리고 신축 이라는 점 때문이다.


EG 건설은 강남구 역삼동 828-28번지에서 도시형생활주택 EG SoulLeader 90가구를 3월에  분양 예정이다. 분양은 전용면적 기준 13~27㎡ 등 다양한 주택형이 예정돼 있으며 서울지하철 2호선 및 신분당선을 이용할 수 있는 강남역 역세권에 위치했다. 앞으로 예상되는 보증금과 월세는 전용 27㎡ 기준으로 1천만원에 1백30만원 수준.


대 우건설은 세곡동 소재 강남보금자리지구 업무용지 1-1블록과 1-2블록에서 강남 푸르지오 시티 오피스텔 3백90실 분양을 예정하고 있다. 분양예정 시기는 올 상반기다. 현재 수서역 인근 전용 25㎡ 소형 오피스텔의 보증금과 월세는 1천만원에 50~60만원 수준. 역세권으로 볼 수는 없지만 신축이고 브랜드가 있기 때문에 수서역 수준의 임대료는 형성 될 것으로 예상된다.


강 동구 천호동 425-17 번지 일대에서도 오피스텔 분양을 예정하고 있다. 상반기 중으로 나올 예정으로 총 5백76실 규모다. 서울지하철 5호선 풍납토성역과 8호선 천호역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이다. 현재 천호역 인근 오피스텔 수준 이상으로 임대료 수준을 예상된다. 전용 27㎡기준으로 보증금 및 월세는 약 1천만원에 65~70만원 수준이다. 

 

                               <올 상반기 강남권 분양예정 수익형 부동산>    



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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:40
▶ 상반기중 12곳 2천4백가구 분양 예정
▶ 아현3․4구역, 왕십리뉴타운1구역 등 노른자위 분양
▶ 직주근접, 교통․편의시설 잘 갖춰 수요자들에게 인기
 

서울 알짜 도심 재개발 아파트에 관심 있는 수요자라면 올 상반기를 주목하자.  


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 에 따르면 6월까지 상반기중 서울 도심권(마포구, 성동구, 용산구, 동대문구)에서 분양을 앞둔 재개발 아파트는 총 12곳, 2천4백97가구. 서울 노른자위 재개발 지역으로 꼽히는 마포구 아현3구역과 4구역, 성동구 왕십리뉴타운1구역 등이 분양을 준비하고 있어 이목이 집중된다.


서 울 도심권 아파트는 업무시설이 밀집된 광화문, 여의도 등으로의 출퇴근이 용이하고, 교통 및 편의시설까지 잘 갖춰 실수요자는 물론 투자자들에게도 인기다. 특히 도심권 재개발 아파트 중에는 뉴타운, 역세권 개발 등 개발호재까지 갖춘 곳들도 있어 더 눈길을 끈다.


닥터아파트가 올 상반기 분양 예정인 서울 알짜 도심권 재개발 아파트를 지역별로 소개한다.


>> 마포구


마포구에서는 용강2구역, 상수1․2구역, 아현3․4구역에서 분양이 계획돼 있다.


삼 성물산이 시공하는 용강2구역은 5백63가구 규모로 이중 84~145㎡ 1백15가구가 일반에 분양된다. 분양 시기는 3월 예정. 서울지하철 5호선 마포역과 6호선 대흥역이 가깝고 강변북로, 마포대교, 올림픽대로 등으로의 진입이 용이하다. 주변 편의시설로는 이마트(공덕점), 현대백화점(신촌점), 신촌세브란스병원 등이 있다.


상 수1․2구역 분양도 삼성물산에서 맡았다. 4월 분양 예정이며 일반분양 물량은 상수1구역이 4백29가구 중 84~160㎡ 1백70가구, 상수2구역은 5백30가구 중 84~176㎡ 1백56가구. 서울지하철 6호선 상수역 역세권에 위치하며 서강대교를 건너 여의도까지 차로 10분이면 닿는다.


아 현뉴타운 내에 위치한 아현3구역은 삼성물산과 대우건설이 공동으로 시공한다. 3천8백63가구 규모의 대단지로 이중 110~315㎡ 8백55가구를 4월에 일반분양할 계획. 서울지하철 2호선 아현역, 5호선 애오개역을 이용할 수 있는 더블 역세권 아파트이며 광화문, 을지로, 서울역 등으로의 접근성이 우수하다.


아현3구역 맞은편에 위치한 아현4구역도 4월 중 분양 예정이다. 시공은 GS건설이 맡았고,  1천1백64가구 중 85~152㎡ 1백34가구를 일반에 분양할 계획.


>> 성동구


성동구에서는 금호동과 하왕십리동 일대에서 재개발 아파트 분양소식이 있다.


우 선 3월에 금호14구역, 18구역, 19구역 등 3개 구역에서 분양이 진행될 계획. 금호14구역은 대우건설이 시공을 맡아 7백7가구 중 146㎡ 23가구를, 금호18구역은 GS건설이 시공을 맡아 4백3가구 중 82~148㎡ 40가구를 일반에 분양할 예정이다. 금호19구역은 삼성물산이 시공을 맡았으며 1천57가구 중 150㎡ 33가구를 일반분양할 계획.


금호동 일대 재개발 아파트는 강변북로, 동부간선도로, 올림픽대로 등으로의 진입이 용이하고 동호대교를 건너면 바로 강남, 서초 등과 연결돼 강남 접근성이 우수하다.


하왕십리동 일대에서는 왕십리뉴타운1구역과 하왕십리1-5구역 재개발 아파트가 분양을 준비 중이다.


4 월 분양 예정인 왕십리뉴타운1구역은 1천7백2가구 규모로 이중 83~179㎡ 6백가구가 일반에 분양된다. 시공은 현대산업개발, GS건설, 삼성물산, 대림산업이 공동으로 맡았고, 앞서 분양한 왕십리뉴타운2구역과 함께 ‘텐즈힐’이라는 브랜드로 2천8백50가구 규모의 대단지를 이룰 전망. 서울지하철 2호선 상왕십리역을 걸어서 이용할 수 있고 지하철로 서울시청, 을지로까지 10분이면 도달이 가능하다.


GS 건설은 하왕십리1-5구역을 재개발해 5백70가구 중 84~195㎡ 1백23가구 분양을 6월 목표로 준비 중이다. 서울지하철 2호선 상왕십리역과 5호선 행당역을 걸어서 이용할 수 있고, 왕십리뉴타운과 인접해 뉴타운 개발에 따른 간접적인 수혜가 기대된다.


>> 용산구, 동대문구


용 산에서는 삼성물산이 용산전면3구역을 재개발해 주상복합 아파트 1백94가구를 지어 분양한다. 일반분양 물량은 1백40가구(주택형 미정)이며 분양 시기는 6월 예정. 서울지하철 4호선 신용산역, 1호선과 중앙선 환승역인 용산역 더블 역세권 아파트이며 단지 주변으로 용산역세권 개발 및 용산민족공원 조성 등 개발호재가 풍부하다. 


롯데건설도 6월에 동대문구 용두4구역 분양을 계획 중이다. 2백32가구 규모로 이중 82~145㎡ 1백8가구를 일반분양할 예정. 서울지하철 1호선 제기동역 역세권에 위치하며 종로, 시청 등으로의 접근성이 우수하다.

 

<올 상반기 서울 도심권 재개발 분양 예정 단지>

위치 건설사 단지
규모
공급면적(㎡) 일반
분양
분양
예정
문의
마포구 용강동(용강2구역) 삼성물산 563 84~145 115 3월 02-792-2929
성동구 금호동2가(금호19구역) 삼성물산 1057 150 33 3월 1588-3588
성동구 금호동3가(금호18구역) GS건설 403 82~148 40 3월 1577-4254
성동구 금호동4가(금호14구역) 대우건설 707 146 23 3월 02-2288-3000,539-5020
마포구 상수동(상수1구역) 삼성물산 429 84~160 170 4월 1588-3588
마포구 상수동(상수2구역) 삼성물산 530 84~176 156 4월 1588-3588
마포구 아현동(아현4구역) GS건설 1164 85~152 134 4월 1577-4254
마포구 아현동(아현3구역) 대우건설,삼성물산 3863 110~315 855 4월 02-539-5020
성동구 하왕십리동(왕십리뉴타운1구역) 현대산업개발,GS건설,대림산업,삼성물산 1702 83~179 600 4월 02-728-3662,1577-4254
성동구 하왕십리동(하왕십리1-5구역) GS건설 570 84~195 123 6월 1577-4254
용산구 한강로2가(용산전면3구역) 삼성물산 194 미정 140 6월 1588-3588
동대문구 용두동(용두4구역) 롯데건설 232 82~145 108 6월 1688-5500

* 단지규모 및 분양시기는 건설사 사정에 의해 변경될 수 있습니다.

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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:23

중대형 전세 사는 4명의 사연은

2년 여간 서민들을 두려움에 떨게 했던 전세난. 요즘 그 등등했던 기세가 주춤해졌다. 지난해부터 올해 초 극심한 전세난이 우려됐지만 전세시장에 별다른 움직임이 없다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 올 들어 서울 아파트 전셋값은 보합세를 유지하고 있다. 되레 강남권 등은 전셋값이 하락세를 보이고 있다.

수 도권도 비슷한 분위기다. 1월 보합세를 유지하다가 2월 들어 소폭 상승세(0.01~0.03%)다. 그런데 잠잠한 전세시장에서 성남시 분당신도시가 눈에 띈다. 전셋값이 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 데다 중대형 전셋값도 쑥쑥 오른다.

전세난이 심각했던 1년 전에도 사실상 중소형 전셋값이 급등했을 뿐 중대형은 큰 변화가 없었다.

그런데 지금 분당신도시는 중소형 뿐 아니라 중대형 전세도 인기인 것. 이달 들어 전용 85㎡ 이하 전셋값 상승률이 평균 0.04%였지만 중대형은 0.06~0.11% 올랐다.

정자동 P공인 관계자는 “전셋값이 크게 오르지는 않지만 수요가 꾸준해 시세도 꾸준히 오르고 있다”고 말했다.

전세수요가 분당으로 몰리는 이유는 뭘까. 그것도 중대형 전셋집으로 말이다. 알고 보니 사연들이 많았다.

#“중소형 살고 싶은데 전세물건이 없어 중대형 왔어요”

저는 다음달에 결혼하는 33세 직장 여성입니다. 친정 옆에 있고 싶은 마음에 분당에 신혼집을 얻기로 했죠. 그런데 본의 아니게 129㎡(이하 공급면적)에 살게 됐네요.

신혼집치고는 많이 크죠. 물론 66㎡대나 99㎡를 원했죠. 하지만 전세물건이 있어야죠.

중소형 전세 나오길 기다렸다가는 집 못 구하겠더라구요. 그래서 큰 집으로 눈을 돌렸죠. 다행히 남편도 저도 직장생활을 10년씩 해서 모아 놓은 돈은 좀 있었어요.

 

그리고 사실 전셋값이 큰 차이도 나지 않더군요. 제가 얻은 야탑동 A아파트 129㎡형 전셋값이 2억7000만원인데요, 같은 단지 107㎡형은 2억5000만원이래요. 집이 좀 횡~하긴 한데 언제 큰 집 살아보겠나 싶어서 만족하려구요.




▲ 중소형 아파트 전세난이 심해지면서 중대형을 찾는 전세 수요자들이 늘고 있다.


#“그래도 전통의 명문학교에 보내야죠”

사실 애가 있으면 교육환경을 따지지 않을 수가 없어요. 저는 지난해 말 성남시 수정구 태평동에서 서현동으로 이사온, 14세 아들이 있는 주부(48)입니다.

요 즘 자율형 사립고다 혁신학교다 해서 학군수요가 흩어지고 있다고 하지만 그래도 분위기라는 게 있잖아요. 전통적으로 명문학군으로 군림했던 지역은 면학 분위기가 달라요. 학원도 많고 학교도 상급 학교로 진학시키는데 필요한 노하우라는 게 쌓여있지 않겠어요.

살 던 집은 전세 주고 돈을 더 보태서 애가 다닐 학교 바로 옆에 있는 서현동 B아파트 156㎡형로 이사했어요. 같은 단지에 107㎡형이 있는데 전세물건이 나오지도 않고 이왕이면 아들에게 넓고 쾌적한 공부방을 주고 싶어서 큰 집으로 이사했습니다.

침실에 공부방도 따로 마련해주니 아들이 참 좋아해요. 성적도 잘 나와주면 좋으련만….

#“교통 좋아져서 서울 강남서 이사왔어요”

얼마전 서울 강남구 역삼동에 살다가 정자동으로 이사온 직장 남성(38)입니다. 다 쓰러져가는 79㎡형 아파트에 전세 살고 있었는데 집주인이 전셋값을 4000만원 올려서 4억원을 달라더군요.

전셋값 올려줄 돈도 없고 낡은 집도 싫어서 이사할 집 찾다가 분당으로 눈을 돌리게 됐어요. 분당도 아파트가 오래 되긴 했지만 주거환경은 좋잖아요. 녹지도 많고 공원도 많고 탄천도 있고….

사 실 결정적인 이유는 신분당선 때문이죠. 아무리 살기 좋아도 출‧퇴근 불편하면 이사 못 하는데 신분당선 타면 20분이면 되겠더라구요. 전셋값 4억 들고 정자동에서 전셋집을 찾아보니 근사한 주상복합 194㎡형 전셋값이 4억원이네요. 욕심 내지 않고 158㎡형 3억3000만원에 전세 얻어서 만족스럽게 살고 있습니다.

#“판교 전셋값 너무 올라서 분당으로 왔어요”

저는 성남시 판교신도시에서 수내동으로 이사왔어요. 남편 회사가 판교로 이전을 해서 동판교에 살았는데 전셋값이 너무 오른거죠. 2년 전에 2억원도 안하던 109㎡형 전셋값이 지금은 3억3000만~4000만원씩 해요.

고 민하다가 이사를 결정했는데 이사도 쉽지 않잖아요. 고등학생인 딸 학교가 수내동에 있거든요. 기왕 이사할 거면 생활권이 비슷한 곳으로 가자 했죠. 그래서 동판교 바로 앞인 수내동으로 이사했어요. 사실 주거여건은 수내동이 좀 더 편해요. 일단 애 학교 가깝고 백화점 가기도 좋고 버스노선도 다양하고….

전셋값이요? 수내동 C아파트 126㎡형을 3억원에 전세 얻었어요. 아파트가 낡은 점은 싫은데 판교보다는 싸잖아요. 그런데 집이 넓어진 건 잘 모르겠네요. 판교 아파트는 새 아파트라 그런지 평면이 좋았거든요.

공간이 넓었는데 이사온 아파트는 주택형은 더 큰데 살림살이 채워보니 비슷해요. 어쨌든 전셋값은 좀 아꼈으니 만족해야죠.
최현주기자

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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:20

통장 사용 자제로 청약 1•2순위 동시접수 늘어

요즘 신규 분양 아파트는 청약 1•2순위 접수를 한꺼번에 받는 경우가 많다. 보통 1~3순위를 하루씩 3일에 걸쳐 받던 것과는 달라진 모습이다.

특히 1순위 청약 접수일도 지금까지는 화요일이나 수요일 중 하루였다. 3순위까지 청약 접수를 하려면 최소한 수요일에는 1순위 접수를 받아야 하기 때문이다.

우선 1•2순위 동시접수가 늘어난 것은 정부가 지난해 말 내놓은 부동산 대책에서 동시접수를 활성화한 데 따른 것이다. 그렇다고 법이 바뀐 것은 아니다.

동시접수는 종전에도 가능했다. 그러나 3일에 걸쳐 청약 접수를 받는 게 익숙한 데다 금융결제원 청약 시스템이 3일에 맞춰져 있어 물리적으로 힘들었다.

이 때문에 직접 청약 시스템을 운용하는 한국토지주택공사(LH)만 이따금 동시접수를 진행했다. 그러다 1월 금융결제원 전사시스템이 최근 동시접수에 맞춰 개편되면서 이후 분양하는 단지들이 대부분 1•2순위 동시접수에 나서고 있다.

효과 없어도 당분간 늘어날 듯

오는 16일 청약 접수를 받은 경기도 김포시 한강래미안2차 아파트도 이날 1•2순위를 동시접수한다. 최근 송도에서 나온 포스코건설•대우건설 단지 역시 1•2순위를 동시접수했다.

1월 나온 광주 첨단2지구 호반베르디움이나 양산시와 부산 범일동에서 각각 아파트를 분양 중인 수영종합건설과 수근종합건설도 1•2순위 동시접수를 받았다.

1•2순위를 동시접수하면 분양시장 활성화에 도움이 될 것이라는 게 정부의 생각이다. 재당첨 금지조항 한시 배제 등으로 청약통장을 써야 하는 1•2순위 접수가 의미가 없어지면서 최근 몇 년간 3순위에만 청약자가 몰렸다.

이런 분위기를 반영해 1•2순위 접수 기간을 줄여주면 3순위 청약률 상승에 도움이 될 것이라는 판단이다.

건설업계도 비슷한 생각이다. 한 대형건설업체 관계자는 “요즘은 특히 2순위 청약이 의미가 없어져 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다”며 “처음부터 3순위에 집중해 마케팅할 수 있어 오히려 편리하다”고 말했다.

지방 일부지역에서는 청약통장을 갖고 있는 수요자가 별로 없는 경우도 많다는 게 업체들의 설명이다. 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다는 것이다.

그 러다 보니 1•2순위 동시접수일을 금요일에 하는 경우도 늘고 있다. 과거에는 특별한 경우를 제외하고는 금요일에 1순위 청약 접수를 받는 경우는 드물었다. 익명을 요구한 한 중견업체 관계자는 “1•2순위 청약 접수를 사실상 포기하는 경우”라며 “청약 1순위에서 모집 가구 수를 채울 때는 상상도 못했던 일”이라고 말했다.

하지만 일부에서는 별 효과가 없다는 얘기도 나온다. 마케팅 비용 절감 등의 부수적인 효과는 물론 청약률을 끌어올리고 계약률을 올리는 데 별 의미가 없다는 것이다.

그러나 효과가 있든 없든 당분간 1•2순위 동시접수는 이어질 것 같다. 재당첨 금지조항 한시 배제가 연장된 데다 인기 단지가 아니라면 주택 수요자들이 청약통장 사용을 꺼리고 있기 때문이다.
황정일기자

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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:13

오피스텔 임대사업 종류별 세금 A to Z

 

요즘 임대사업이 짭짤한 부업으로 인기다. 은퇴를 앞둔 중•장년층은 물론 젊은 직장인들까지 오피스텔 한 두 채를 사서 임대하는 일이 부쩍 늘었다.

비교적 소액 투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다. 그런데 이 오피스텔 한 두 채로 부업을 하더라도 세금이 적지 않다. 

세금 생각을 않고 임대수익률을 계산한 경우 낭패를 볼 수 있다. 세금에 따라 임대수익률이 연 2% 정도 왔다갔다 하기 때문이다. 

오피스텔 한두 채로 사서 주거용으로 임대하는 경우 크게 세 가지 형태가 있다. 형태별로 내야 할 세금은 어떻게 될까. 

◆사업자 등록 않고 임대하는 경우

 

-부가가치세: 오피스텔 건물가액의 10%. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 기존 오피스텔을 매입한 경우 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 포함되거나 빠질 수도 있는데, 빠진 경우 매입자가 내야 한다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 0.25% 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남 3구가 아니라면 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용된다.


3주택 이상 다주택자의 경우 중과세 될 수 있다. 

-종합부동산세: 과세 대상으로 합산 대상이다. 

◆일반 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

-부가가치세: 면제된다. 신규 분양을 받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해 준다. 

다 만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 

-월세 수익에 대한 부가가치세: 1년에 두 번 월세 수익에 대한 부가가치세를 내야 한다. 임대소득의 5%다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)에 일반세율(6~35%)이 적용된다. 단 3주택 이상 다주택자가 주거용 임대한 게 발각되면 중과세될 수 있다.

-종합부동산세: 비과세(단 토지는 합산 대상). 그러나 이 역시 주거용으로 사용한 게 발각되면 과세 대상으로 합산 대상이 될 수 있다. 

◆주택 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

오는 4월27일부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해진다. 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제 혜택을 받을 수 있다.

-부가가치세: 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 

-취득세: 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제•감면된다. 60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 주택거래신고지역은 서울 강남•서초•송파구는 제외된다.

 

다만 취득세 감면 혜택은 신규 분양 단지에만 해당된다. 기존 오피스텔을 사는 경우는 취득세 4.6%를 다 내야 한다. 

-재산세: 주택임대용으로 등록하면 재산세도 면제•감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 하면 된다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 

-양도소득세: 3주택 이상 다주택자라도 시세 차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

-종합부동산세: 비과세

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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:12

고객 양도상담 대부분은 "집이 두채가 있는데요, 한 채를 팔면 세금이 많이 나오나요?" 였다.

이 물음에 대해 지난해까지는 "두 채의 소재지가 어디인가요?, 기준시가가 얼마인가요?" 등 여러 가지 질문을 하여 장기보유특별공제를 적용을 받을 수 있는지 여부를 판단해야만 했다.

다주택자의 중과(50-60%)세율 적용은 올해까지 유예가 됐으나 장기보유특별공제(10-30%)는 배제되었기 때문이지만 그러나 올해 1월1일부터는 정부에서 부동산 시장 정상화 및 주택공급 활성화를 위하여 다주택자의 장기간 보유한 주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용키로 관련 세법이 개정됐다.

이에 따라 보유한 집 채수와 상관없이 양도시에 3년 이상만 보유한다면 양도차익에서 10-30%의 장기보유특별공제를 적용받고 일반누진세율(6-38%)을 적용하여 양도소득세를 내면 된다.

예를 들면 두채 소유한 김씨가...

그 중 한 채를 3억원에 매매, 취득가액이 1억원(취득세 등 경비포함)이고 3년 보유 후 양도시 양도소득세를 살펴보자.

(중과대상주택이라 가정)

①2012년 전 양도시, 양도세가 5422만원(35%세율)이고,

②2012년 이후 양도시, 양도세가 4355만원(38%세율)으로 1067만원의 세금이 차이가 난다.

세 율개정으로 세율차이가 나지만 장기보유특별공제로 양도소득세의 절감효과를 보는 셈이다. 현재 중과세율(50-60%)은 유예되어 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득·양도할 경우에 일반누진세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 더불어 적용되어 기존의 중과개념은 없어진 셈이므로 이 기간을 활용하여 주택을 취득·양도할 계획을 세우면 세부담에서는 효율적일 수 있다. 
한가지 더 살펴본다면 5년이상 임대할 계획이 있다면 주택임대사업자등록(구청·세무서)을 생각할 필요가 있다.

주 택임대외에 본인이 거주하는 주택 양도시 1세대1주택(3년보유, 2년거주, 9억원이하) 비과세를 적용받을 수 있고 임대주택을 취득시 요건 충족되면 취득세도 감면받을 수 있다. 주택취득을 재테크로 생각하는 분들은 다양한 세제혜택을 꼼꼼히 따져보고 시작하기를 권한다. / 예은서 <농협중앙회 대전PB센터 세무팀장>

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posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:10



신도시를 개발해 도시 외곽으로 확장하기보다는 도심 고밀 개발과 도시 재생 등을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략이 바뀐다.
국 토해양부는 새 국토 개발 전략과 4대강 사업, KTX 개통 등에 따른 국토 공간 변화를 반영한 제4차 국토종합계획(2000~2020년)의 수정계획(2011~2020년)이 18일 국무회의에서 심의·의결돼 이달 중 확정·고시한다고 밝혔다.
수정계획은 우선 저탄소ㆍ에너지 절감형 녹색국토 실현을 제시했다.
온실가스 배출 가이드라인이 제시된 녹색도시계획을 세우고 도심·역세권 고밀 개발, 도심 내 주택 공급 확대, 대중교통 지향형 개발(TOD), 미이용 시가지 우선 개발 등을 통해 한국형 압축도시를 조성한다는 것이다.
신규 개발보다 도시 재생, 도심 중추 기능 회복 위주로 국토 관리 기조를 바꾸고 유사·중복 계획·지구제도 통폐합, 대규모 개발 사업 재조정 국토의 수용 능력을 고려한 개발 체제를 갖추도록 했다.
노 령화, 1~2인 가구 증가 등 인구 구조 변화에 맞춰 고령자 전용 주택, 도심 소형 주택, 재택근무 지원형 주택 등을 공급하고, 다문화 사회에 대응해 다문화 특별지구 지정, 다문화 체험거리 조성 등을 중점 추진한다는 내용도 포함됐다.
교통 인프라는 철도ㆍ해운 중심으로 재편하고 복합환승센터 설치, BRT(간선급행버스) 확충 등을 통해 대중교통의 기능을 강화하며 자전거, 전기자동차, 하이브리드카 등 친환경 교통수단을 활성화하도록 했다.
산업 측면에서 에너지 순환형 생태산업단지 조성, 에코산업 등 친환경 산업 육성, 스마트 그리드 시스템 개발, 신재생 에너지 사용 건축 기준 강화, 그린홈 보급 등이 담겼다.
지역 경쟁력 강화 전략으로 5+2 광역경제권(수도·충청·호남·대경·동남권+강원·제주권)을 개발하고 초광역 동ㆍ서ㆍ남해안권을 대륙과 해양으로 진출하는 성장축으로 육성하게 된다.
해양 부문에서는 해양자원 확보(북극해 항로 참여, 극지 해양자원 공동 개발), 무인도 등 해양영토 관리 강화, 풍력·조력·파력 등 신재생에너지 산업 육성, 해양 산업 클러스터 조성 등이 포함됐다.
수정계획은 또 최근 빈발하는 기후변화·기상이변에도 적극 대응하도록 했다.
도시계획 수립 시 재해 위험도 분석, 재해 위험 지도 작성, 대형 건축물 및 지하공간 설계기준 강화, 도시 내 방재거점 설정, 재해 발생 시 긴급수송 등 비상대응 체계 강화 등이 주요 내용이다.
4 대강 정비를 계기로 품격 있는 국토를 만든다는 취지에 따라 강·산·바다 통합형 국토 관리 네트워크 구축, 수변공간의 다목적 활용, 국가조망점 지정, 전통 건축양식 보급 확대, 상징거리 조성, 고도(古都) 정비, 역사ㆍ문화축 복원 등도 추진하도록 했다.
항공 자유화 확대, 인천공항 허브화, 한반도 철도망과 TSR(시베리아횡단철도)·TCR(중국횡단철도) 연계, `아시안 하이웨이' 결손 부분 연결 등 항만과 공항을 활용한 글로벌 거점·게이트웨이 육성 전략도 담겼다.

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