posted by Yuki7104 2012. 3. 15. 08:59
신규공급 부족으로 이사철 마다 매매ㆍ전월세 가격 상승
대기업 유치, 산업단지 개발 등으로 임대투자 수요도 꾸준


각 종 개발계획 발표와 산업체유치 소식으로 평택, 오산, 안성이 연일 시끄럽다. 서울 및 수도권 아파트 시장이 약세를 면치 못하고 있는데 반해 대기업 입주 및 쇼핑몰 개발, 물류단지 유치 등 각종 개발 계획이 발표되면서 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 동탄, 수원 등에 비해 초기 투자비용도 크지 않아 투자수요의 발길도 꾸준히 이어지고 있다. 부동산114(www.r114.com)는 굵직한 개발호재를 안고 있는 평택, 오산, 안성 등 경기남부권의 거래시장 분위기를 살펴봤다.

소폭이지만 꾸준한 상승세 이어져
최 근 1년 평택, 오산, 안성 등에서 매매가격 오름세를 이어지고 있다. 눈에 띄는 상승세는 아니지만 각종 개발 계획이 연이어 발표되면서 실수요 및 투자수요의 유입이 끊이지 않는 모습이다. 2012년 1월과 2월의 매매가격을 비교해볼 때 안성의 가격변동이 특히 눈에 띈다. 대형쇼핑몰 호재와 물류단지의 유치 소식이 전해지면서 저렴한 매물이 소진되며 가격이 올랐다. 오산과 평택도 전세물건을 구하는 일부 세입자들이 매매로 발길을 돌리는 등 최근 중소형 면적 대 위주로 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다. 여기에 소형 주택의 매매가격 수준이 저렴해 임대 목적의 투자수요도 꾸준히 이어지고 있다. 소형아파트(전용 60㎡이하) 가격이 3.3㎡당 평균 500만원을 넘지 않고 있다.


평택, 오산, 안성 등 주요 개발 계획 어떤 것들이 있나?

평택, 고덕산업단지 삼성전자입주와 KTX 개통 등 기대감 높아
지 난 해 삼성전자의 고덕국제화계획지구 산업단지 입주가 결정되면서 최근에는 삼성전자 직원을 대상으로 임대수익을 노리는 투자수요도 늘고 있다. 이들은 주로 입주한 지 얼마 되지 않은 아파트들을 선호한다. 오래된 아파트보다 가치도 높고 대규모 단지일수록 되팔기도 수월하기 때문이다. 2015년에는 KTX 지제역(KTX 평택 정차역)이 개통할 예정이다. KTX 개통으로 수서와 평택은 22분이면 이동할 수 있어 서울 및 수도권에 대한 접근성이 더욱 개선될 전망이다.

동삭동에 위치한 삼익사이버 79 ㎡형은 지난 해 가을, 1억 500만원이었던 매매가격이 최근에는 1억 3000만원까지 올랐다. 인근에 위치한 중개업소 사장은 "삼성전자수요로 전세물건이 부족해 매매도 소진되고 있다"고 전했다.

이충동 현대아파트는 체육공원, 상업지구 등 편의시설 이용이 편리해 수요자들에게 인기가 많다. 89㎡형의 현재 매매가격은 1억 7000만원-1억 8000만원으로 매매가격에 대한 전세가격 비중이 높아 매매도 간간히 거래된다.

인근 중개업소에 의하면 "평택은 새 아파트 공급이 너무 부족해 내부에서 움직이는 수요만으로도 가격상승여력이 충분하다" 말해 추가 상승여력을 높을 것으로 예상했다.

오산, 가장산업단지와 서울대학교 병원 건립 등 계획 이어져
오 산 아파트 시장은 2008년 가장산업단지의 입주로 수요가 꾸준하다. 가장산업단지는 총 51만4000㎡의 면적으로 34개 기업이 입주해 있고 고용근로자만 2300여 명에 이른다. 게다가 그 동안 미뤄왔던 서울대학교병원 건립이 속도가 붙을 것으로 보여 오산의 아파트 가격이 오를 것으로 기대되고 있다. 서울대학교병원은 내삼미동 일대에 위치해 트라우마센터, 국가재난병원 등 특성화된 병원을 건립할 계획이다.

이에 따라 오산의 아파트 매매가격은 전년동월을 비교했을 때 약 5배 상승했다. 거래는 주로 중소형 면적대 위주로 이뤄지며 69-82㎡ 대의 면적대가 가장 큰 오름세를 보였다.

전 세물건을 찾는 수요도 다양해졌다. 수원 및 동탄의 전세가격에 부담을 느낀 일부 세입자들이 오산을 찾고 있다. 평택의 전세가격이 오르면서 가격이 비교적 저렴한 오산으로 오는 산업단지 수요도 있다. 한 중개업소에 따르면 오산은 평택보다 비교적 전세가격이 저렴한 편으로 삼성전자수요가 퍼질 가능성이 높다고 전하기도 했다.

수청동 우미이노스빌은 전세물건이 부족해서 매매거래가 되는 단지 중 하나이다. 작년 여름 1억 7000만원 대였던 매매가격은 현재 2억 원 초반까지 올랐다. 전세물건이 소진되자 저가매물에 관심을 가지는 수요자가 늘면서 매매도 간헐적으로 거래가 된다. 1천 가구에 육박하는 대규모 단지이며 중소형 물건으로만 구성돼 있어 선호도가 높다. 수요의 대부분은 실 수요자로 아직 투자자는 많지 않은 상황이다. 단지 주변으로 홈플러스 입점이 예정돼 있어 생활환경은 더욱 더 편리해질 것으로 보인다.

안성, KCC산업단지 및 신세계 대형 쇼핑센터 입점 예정
안 성은 KCC 첨단산업단지와 신세계 대형 쇼핑복합시설이 들어설 예정에 있다. 신세계는 지난 해 4월 안성 IC일대에 3천억 원을 투자할 계획이라고 밝혔다. 2014년에 엔터테인먼트와 스포츠기능이 포함된 대형복합쇼핑몰이 들어설 예정이며 해외 직 배송, 점포배송을 통합한 물류단지도 개발한다. 올해 초반에는 세계 3대 유통기업인 영국 테스코사(TESCO)사와 물류시설설치를 위한 오산 투자협약을 체결해 2014년 2월이면 총 25만㎡의 물류시설이 구축될 예정이다.

안성은 기존 아파트도 턱없이 부족한데다 신규 공급도 많지 않아 전세물건 부족으로 중소형 물건 위주로 매매거래가 이뤄지고 있다. 물류단지 및 신세계 쇼핑센터 개발은 지역 내 고용창출 및 주거수요증가까지 기대할 수 있는 매력적인 호재로 당분간 가격 상승이 예상되고 있다.

공 도읍 우림아파트 인근에 위치한 K공인은 신세계와 KCC의 개발 소식이 전해지면서 아파트 가격 상승을 노린 투자수요가 늘고 있다고 전했다. 매매는 저렴한 물건 위주로 거래가 되고 있고 매물도 어느 정도 여유가 있는 편이다. 82㎡형의 최근 전세시세는 7500만원-8000만원을, 매매가격은 1억 1500만원-1억2000만원 대를 형성하고 있다.

대기업 유치, 다양한 개발호재로 투자 기대감 이어질 전망
투자시 가격 적정성과 개발 현황 꼼꼼히 체크해야

평 택, 오산, 안성은 수도권에서 다소 남쪽으로 치우쳐있어 관심을 덜 받았던 지역이지만 이사철 및 약세시장 속에서 공급부족으로 매매가격이 오르곤 했다. 최근 여러 개발호재 수요도 꾸준이 이어지고 있다. 교통여건의 개선으로 수도권으로의 접근성도 점차 나아지고 있고 삼성, 신세계 등 대기업들의 투자도 적극적으로 이뤄져 전망이 좋다. 투자를 목적으로 매입에 나서기에도 수도권에 비해 가격도 저렴하다. 소액으로 초기 부담 없이 부동산 투자를 고려하고 있는 수요자라면 개발호재를 안고 있는 경기남부지역에 관심을 가져보는 것도 좋은 전략이 될 수 있다. 다만, 소폭이지만 가격 상승세가 꾸준했던 만큼 투자 물건의 가격 적정성과 함께 주변 개발 진행상황 등을 점검해 나가면서 투자에 임하는 것이 바람직해 보인다.

댓글을 달아 주세요

Ect
posted by Yuki7104 2012. 3. 15. 08:12



























































'Ect' 카테고리의 다른 글

왜 미국과 일본은 디젤을 멀리 하는가?  (0) 2012.03.15
무한도전 제 3회 사진전  (0) 2012.03.15

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:42
▶ 강남권 오피스텔 평균 청약 경쟁률 33대1
▶ 수요 많고 높은 환금성으로 인기 몰이
▶ 상반기중 오피스텔 1149실, 도시형생활주택 90가구 분양

최근 강남권 수익형 부동산에 대한 청약 열기가 뜨겁다.


지 난 2월 6일부터 현재(28일)까지 강남권에 공급된 수익형 부동산은 모두 오피스텔로 3개가 분양됐다. 경쟁률은 평균 33대1로 모두 순위내 청약을 마쳤다. 실제 지난 24일과 25일 이틀간 청약 접수를 받은 강남역 효성 인텔리안 더퍼스트는 총 3백58실 공급에 1만26명이 몰렸다.




수 익형 부동산의 청약 열기가 뜨거운 이유는 2가지. 먼저 안정적인 임대수익이 가능하기 때문이다. 실제 강남 오피스텔 수익률은 5%대. 전용면적 기준 21~25㎡으로 현재 받을 수 있는 보증금과 월세는 대략 500만원에 75만원 수준. 신축 일 경우 보증금은 천만원까지 월세도 100만원 이상을 기대 할 수 있다.


두 번째 이유는 환금성이다. 시세차익이 크지 않더라도 금액이 적기 때문에 매매가 쉽다. 현재 분양에 되고 있는 전용면적 21~25㎡ 오피스텔의 분양가는 3억원이 넘지 않는다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com)에서 조사한 바에 따르면 올 상반기까지 강남권에 분양을 예정하고 있는 수익형 부동산은 오피스텔 3곳과 도시형생활주택 1곳이다.


먼저 3월 강남구 삼성동과 역삼동에서 각각 오피스텔과 도시형생활주택이 분양을 예정하고 있다.


대우건설은 강남구 삼성동 58-2번지 일대에서 청담역 푸르지오 시티 1백83실을 분양할 예정이다. 지하 6층~지상 20층 1개 동 규모며 분양은 전용면적 기준 25~29㎡ 소형만 예정하고 있다.


서울지하철 7호선 청담역 2번 출구 바로 앞에 입지한 초역세권 오피스텔로 7호선을 이용해 논현, 반포 등 강남권 일대로 이동이 쉬운 곳이다. 또한 영동대로를 따라서도 삼성역 뿐만 아니라 테헤란로 등으로 이동이 쉽다.


앞으로 예상되는 임대료 수준은 보증금 1천만원에 월세 1백20만원 수준. 청담역 2번 방면으로 오피스텔이 없다 보니 희소하고 입지적으로 초역세권 그리고 신축 이라는 점 때문이다.


EG 건설은 강남구 역삼동 828-28번지에서 도시형생활주택 EG SoulLeader 90가구를 3월에  분양 예정이다. 분양은 전용면적 기준 13~27㎡ 등 다양한 주택형이 예정돼 있으며 서울지하철 2호선 및 신분당선을 이용할 수 있는 강남역 역세권에 위치했다. 앞으로 예상되는 보증금과 월세는 전용 27㎡ 기준으로 1천만원에 1백30만원 수준.


대 우건설은 세곡동 소재 강남보금자리지구 업무용지 1-1블록과 1-2블록에서 강남 푸르지오 시티 오피스텔 3백90실 분양을 예정하고 있다. 분양예정 시기는 올 상반기다. 현재 수서역 인근 전용 25㎡ 소형 오피스텔의 보증금과 월세는 1천만원에 50~60만원 수준. 역세권으로 볼 수는 없지만 신축이고 브랜드가 있기 때문에 수서역 수준의 임대료는 형성 될 것으로 예상된다.


강 동구 천호동 425-17 번지 일대에서도 오피스텔 분양을 예정하고 있다. 상반기 중으로 나올 예정으로 총 5백76실 규모다. 서울지하철 5호선 풍납토성역과 8호선 천호역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이다. 현재 천호역 인근 오피스텔 수준 이상으로 임대료 수준을 예상된다. 전용 27㎡기준으로 보증금 및 월세는 약 1천만원에 65~70만원 수준이다. 

 

                               <올 상반기 강남권 분양예정 수익형 부동산>    



댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:40
▶ 상반기중 12곳 2천4백가구 분양 예정
▶ 아현3․4구역, 왕십리뉴타운1구역 등 노른자위 분양
▶ 직주근접, 교통․편의시설 잘 갖춰 수요자들에게 인기
 

서울 알짜 도심 재개발 아파트에 관심 있는 수요자라면 올 상반기를 주목하자.  


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 에 따르면 6월까지 상반기중 서울 도심권(마포구, 성동구, 용산구, 동대문구)에서 분양을 앞둔 재개발 아파트는 총 12곳, 2천4백97가구. 서울 노른자위 재개발 지역으로 꼽히는 마포구 아현3구역과 4구역, 성동구 왕십리뉴타운1구역 등이 분양을 준비하고 있어 이목이 집중된다.


서 울 도심권 아파트는 업무시설이 밀집된 광화문, 여의도 등으로의 출퇴근이 용이하고, 교통 및 편의시설까지 잘 갖춰 실수요자는 물론 투자자들에게도 인기다. 특히 도심권 재개발 아파트 중에는 뉴타운, 역세권 개발 등 개발호재까지 갖춘 곳들도 있어 더 눈길을 끈다.


닥터아파트가 올 상반기 분양 예정인 서울 알짜 도심권 재개발 아파트를 지역별로 소개한다.


>> 마포구


마포구에서는 용강2구역, 상수1․2구역, 아현3․4구역에서 분양이 계획돼 있다.


삼 성물산이 시공하는 용강2구역은 5백63가구 규모로 이중 84~145㎡ 1백15가구가 일반에 분양된다. 분양 시기는 3월 예정. 서울지하철 5호선 마포역과 6호선 대흥역이 가깝고 강변북로, 마포대교, 올림픽대로 등으로의 진입이 용이하다. 주변 편의시설로는 이마트(공덕점), 현대백화점(신촌점), 신촌세브란스병원 등이 있다.


상 수1․2구역 분양도 삼성물산에서 맡았다. 4월 분양 예정이며 일반분양 물량은 상수1구역이 4백29가구 중 84~160㎡ 1백70가구, 상수2구역은 5백30가구 중 84~176㎡ 1백56가구. 서울지하철 6호선 상수역 역세권에 위치하며 서강대교를 건너 여의도까지 차로 10분이면 닿는다.


아 현뉴타운 내에 위치한 아현3구역은 삼성물산과 대우건설이 공동으로 시공한다. 3천8백63가구 규모의 대단지로 이중 110~315㎡ 8백55가구를 4월에 일반분양할 계획. 서울지하철 2호선 아현역, 5호선 애오개역을 이용할 수 있는 더블 역세권 아파트이며 광화문, 을지로, 서울역 등으로의 접근성이 우수하다.


아현3구역 맞은편에 위치한 아현4구역도 4월 중 분양 예정이다. 시공은 GS건설이 맡았고,  1천1백64가구 중 85~152㎡ 1백34가구를 일반에 분양할 계획.


>> 성동구


성동구에서는 금호동과 하왕십리동 일대에서 재개발 아파트 분양소식이 있다.


우 선 3월에 금호14구역, 18구역, 19구역 등 3개 구역에서 분양이 진행될 계획. 금호14구역은 대우건설이 시공을 맡아 7백7가구 중 146㎡ 23가구를, 금호18구역은 GS건설이 시공을 맡아 4백3가구 중 82~148㎡ 40가구를 일반에 분양할 예정이다. 금호19구역은 삼성물산이 시공을 맡았으며 1천57가구 중 150㎡ 33가구를 일반분양할 계획.


금호동 일대 재개발 아파트는 강변북로, 동부간선도로, 올림픽대로 등으로의 진입이 용이하고 동호대교를 건너면 바로 강남, 서초 등과 연결돼 강남 접근성이 우수하다.


하왕십리동 일대에서는 왕십리뉴타운1구역과 하왕십리1-5구역 재개발 아파트가 분양을 준비 중이다.


4 월 분양 예정인 왕십리뉴타운1구역은 1천7백2가구 규모로 이중 83~179㎡ 6백가구가 일반에 분양된다. 시공은 현대산업개발, GS건설, 삼성물산, 대림산업이 공동으로 맡았고, 앞서 분양한 왕십리뉴타운2구역과 함께 ‘텐즈힐’이라는 브랜드로 2천8백50가구 규모의 대단지를 이룰 전망. 서울지하철 2호선 상왕십리역을 걸어서 이용할 수 있고 지하철로 서울시청, 을지로까지 10분이면 도달이 가능하다.


GS 건설은 하왕십리1-5구역을 재개발해 5백70가구 중 84~195㎡ 1백23가구 분양을 6월 목표로 준비 중이다. 서울지하철 2호선 상왕십리역과 5호선 행당역을 걸어서 이용할 수 있고, 왕십리뉴타운과 인접해 뉴타운 개발에 따른 간접적인 수혜가 기대된다.


>> 용산구, 동대문구


용 산에서는 삼성물산이 용산전면3구역을 재개발해 주상복합 아파트 1백94가구를 지어 분양한다. 일반분양 물량은 1백40가구(주택형 미정)이며 분양 시기는 6월 예정. 서울지하철 4호선 신용산역, 1호선과 중앙선 환승역인 용산역 더블 역세권 아파트이며 단지 주변으로 용산역세권 개발 및 용산민족공원 조성 등 개발호재가 풍부하다. 


롯데건설도 6월에 동대문구 용두4구역 분양을 계획 중이다. 2백32가구 규모로 이중 82~145㎡ 1백8가구를 일반분양할 예정. 서울지하철 1호선 제기동역 역세권에 위치하며 종로, 시청 등으로의 접근성이 우수하다.

 

<올 상반기 서울 도심권 재개발 분양 예정 단지>

위치 건설사 단지
규모
공급면적(㎡) 일반
분양
분양
예정
문의
마포구 용강동(용강2구역) 삼성물산 563 84~145 115 3월 02-792-2929
성동구 금호동2가(금호19구역) 삼성물산 1057 150 33 3월 1588-3588
성동구 금호동3가(금호18구역) GS건설 403 82~148 40 3월 1577-4254
성동구 금호동4가(금호14구역) 대우건설 707 146 23 3월 02-2288-3000,539-5020
마포구 상수동(상수1구역) 삼성물산 429 84~160 170 4월 1588-3588
마포구 상수동(상수2구역) 삼성물산 530 84~176 156 4월 1588-3588
마포구 아현동(아현4구역) GS건설 1164 85~152 134 4월 1577-4254
마포구 아현동(아현3구역) 대우건설,삼성물산 3863 110~315 855 4월 02-539-5020
성동구 하왕십리동(왕십리뉴타운1구역) 현대산업개발,GS건설,대림산업,삼성물산 1702 83~179 600 4월 02-728-3662,1577-4254
성동구 하왕십리동(하왕십리1-5구역) GS건설 570 84~195 123 6월 1577-4254
용산구 한강로2가(용산전면3구역) 삼성물산 194 미정 140 6월 1588-3588
동대문구 용두동(용두4구역) 롯데건설 232 82~145 108 6월 1688-5500

* 단지규모 및 분양시기는 건설사 사정에 의해 변경될 수 있습니다.

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:23

중대형 전세 사는 4명의 사연은

2년 여간 서민들을 두려움에 떨게 했던 전세난. 요즘 그 등등했던 기세가 주춤해졌다. 지난해부터 올해 초 극심한 전세난이 우려됐지만 전세시장에 별다른 움직임이 없다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 올 들어 서울 아파트 전셋값은 보합세를 유지하고 있다. 되레 강남권 등은 전셋값이 하락세를 보이고 있다.

수 도권도 비슷한 분위기다. 1월 보합세를 유지하다가 2월 들어 소폭 상승세(0.01~0.03%)다. 그런데 잠잠한 전세시장에서 성남시 분당신도시가 눈에 띈다. 전셋값이 꾸준히 상승세를 유지하고 있는 데다 중대형 전셋값도 쑥쑥 오른다.

전세난이 심각했던 1년 전에도 사실상 중소형 전셋값이 급등했을 뿐 중대형은 큰 변화가 없었다.

그런데 지금 분당신도시는 중소형 뿐 아니라 중대형 전세도 인기인 것. 이달 들어 전용 85㎡ 이하 전셋값 상승률이 평균 0.04%였지만 중대형은 0.06~0.11% 올랐다.

정자동 P공인 관계자는 “전셋값이 크게 오르지는 않지만 수요가 꾸준해 시세도 꾸준히 오르고 있다”고 말했다.

전세수요가 분당으로 몰리는 이유는 뭘까. 그것도 중대형 전셋집으로 말이다. 알고 보니 사연들이 많았다.

#“중소형 살고 싶은데 전세물건이 없어 중대형 왔어요”

저는 다음달에 결혼하는 33세 직장 여성입니다. 친정 옆에 있고 싶은 마음에 분당에 신혼집을 얻기로 했죠. 그런데 본의 아니게 129㎡(이하 공급면적)에 살게 됐네요.

신혼집치고는 많이 크죠. 물론 66㎡대나 99㎡를 원했죠. 하지만 전세물건이 있어야죠.

중소형 전세 나오길 기다렸다가는 집 못 구하겠더라구요. 그래서 큰 집으로 눈을 돌렸죠. 다행히 남편도 저도 직장생활을 10년씩 해서 모아 놓은 돈은 좀 있었어요.

 

그리고 사실 전셋값이 큰 차이도 나지 않더군요. 제가 얻은 야탑동 A아파트 129㎡형 전셋값이 2억7000만원인데요, 같은 단지 107㎡형은 2억5000만원이래요. 집이 좀 횡~하긴 한데 언제 큰 집 살아보겠나 싶어서 만족하려구요.




▲ 중소형 아파트 전세난이 심해지면서 중대형을 찾는 전세 수요자들이 늘고 있다.


#“그래도 전통의 명문학교에 보내야죠”

사실 애가 있으면 교육환경을 따지지 않을 수가 없어요. 저는 지난해 말 성남시 수정구 태평동에서 서현동으로 이사온, 14세 아들이 있는 주부(48)입니다.

요 즘 자율형 사립고다 혁신학교다 해서 학군수요가 흩어지고 있다고 하지만 그래도 분위기라는 게 있잖아요. 전통적으로 명문학군으로 군림했던 지역은 면학 분위기가 달라요. 학원도 많고 학교도 상급 학교로 진학시키는데 필요한 노하우라는 게 쌓여있지 않겠어요.

살 던 집은 전세 주고 돈을 더 보태서 애가 다닐 학교 바로 옆에 있는 서현동 B아파트 156㎡형로 이사했어요. 같은 단지에 107㎡형이 있는데 전세물건이 나오지도 않고 이왕이면 아들에게 넓고 쾌적한 공부방을 주고 싶어서 큰 집으로 이사했습니다.

침실에 공부방도 따로 마련해주니 아들이 참 좋아해요. 성적도 잘 나와주면 좋으련만….

#“교통 좋아져서 서울 강남서 이사왔어요”

얼마전 서울 강남구 역삼동에 살다가 정자동으로 이사온 직장 남성(38)입니다. 다 쓰러져가는 79㎡형 아파트에 전세 살고 있었는데 집주인이 전셋값을 4000만원 올려서 4억원을 달라더군요.

전셋값 올려줄 돈도 없고 낡은 집도 싫어서 이사할 집 찾다가 분당으로 눈을 돌리게 됐어요. 분당도 아파트가 오래 되긴 했지만 주거환경은 좋잖아요. 녹지도 많고 공원도 많고 탄천도 있고….

사 실 결정적인 이유는 신분당선 때문이죠. 아무리 살기 좋아도 출‧퇴근 불편하면 이사 못 하는데 신분당선 타면 20분이면 되겠더라구요. 전셋값 4억 들고 정자동에서 전셋집을 찾아보니 근사한 주상복합 194㎡형 전셋값이 4억원이네요. 욕심 내지 않고 158㎡형 3억3000만원에 전세 얻어서 만족스럽게 살고 있습니다.

#“판교 전셋값 너무 올라서 분당으로 왔어요”

저는 성남시 판교신도시에서 수내동으로 이사왔어요. 남편 회사가 판교로 이전을 해서 동판교에 살았는데 전셋값이 너무 오른거죠. 2년 전에 2억원도 안하던 109㎡형 전셋값이 지금은 3억3000만~4000만원씩 해요.

고 민하다가 이사를 결정했는데 이사도 쉽지 않잖아요. 고등학생인 딸 학교가 수내동에 있거든요. 기왕 이사할 거면 생활권이 비슷한 곳으로 가자 했죠. 그래서 동판교 바로 앞인 수내동으로 이사했어요. 사실 주거여건은 수내동이 좀 더 편해요. 일단 애 학교 가깝고 백화점 가기도 좋고 버스노선도 다양하고….

전셋값이요? 수내동 C아파트 126㎡형을 3억원에 전세 얻었어요. 아파트가 낡은 점은 싫은데 판교보다는 싸잖아요. 그런데 집이 넓어진 건 잘 모르겠네요. 판교 아파트는 새 아파트라 그런지 평면이 좋았거든요.

공간이 넓었는데 이사온 아파트는 주택형은 더 큰데 살림살이 채워보니 비슷해요. 어쨌든 전셋값은 좀 아꼈으니 만족해야죠.
최현주기자

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:20

통장 사용 자제로 청약 1•2순위 동시접수 늘어

요즘 신규 분양 아파트는 청약 1•2순위 접수를 한꺼번에 받는 경우가 많다. 보통 1~3순위를 하루씩 3일에 걸쳐 받던 것과는 달라진 모습이다.

특히 1순위 청약 접수일도 지금까지는 화요일이나 수요일 중 하루였다. 3순위까지 청약 접수를 하려면 최소한 수요일에는 1순위 접수를 받아야 하기 때문이다.

우선 1•2순위 동시접수가 늘어난 것은 정부가 지난해 말 내놓은 부동산 대책에서 동시접수를 활성화한 데 따른 것이다. 그렇다고 법이 바뀐 것은 아니다.

동시접수는 종전에도 가능했다. 그러나 3일에 걸쳐 청약 접수를 받는 게 익숙한 데다 금융결제원 청약 시스템이 3일에 맞춰져 있어 물리적으로 힘들었다.

이 때문에 직접 청약 시스템을 운용하는 한국토지주택공사(LH)만 이따금 동시접수를 진행했다. 그러다 1월 금융결제원 전사시스템이 최근 동시접수에 맞춰 개편되면서 이후 분양하는 단지들이 대부분 1•2순위 동시접수에 나서고 있다.

효과 없어도 당분간 늘어날 듯

오는 16일 청약 접수를 받은 경기도 김포시 한강래미안2차 아파트도 이날 1•2순위를 동시접수한다. 최근 송도에서 나온 포스코건설•대우건설 단지 역시 1•2순위를 동시접수했다.

1월 나온 광주 첨단2지구 호반베르디움이나 양산시와 부산 범일동에서 각각 아파트를 분양 중인 수영종합건설과 수근종합건설도 1•2순위 동시접수를 받았다.

1•2순위를 동시접수하면 분양시장 활성화에 도움이 될 것이라는 게 정부의 생각이다. 재당첨 금지조항 한시 배제 등으로 청약통장을 써야 하는 1•2순위 접수가 의미가 없어지면서 최근 몇 년간 3순위에만 청약자가 몰렸다.

이런 분위기를 반영해 1•2순위 접수 기간을 줄여주면 3순위 청약률 상승에 도움이 될 것이라는 판단이다.

건설업계도 비슷한 생각이다. 한 대형건설업체 관계자는 “요즘은 특히 2순위 청약이 의미가 없어져 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다”며 “처음부터 3순위에 집중해 마케팅할 수 있어 오히려 편리하다”고 말했다.

지방 일부지역에서는 청약통장을 갖고 있는 수요자가 별로 없는 경우도 많다는 게 업체들의 설명이다. 굳이 1•2순위를 따로 받을 필요가 없다는 것이다.

그 러다 보니 1•2순위 동시접수일을 금요일에 하는 경우도 늘고 있다. 과거에는 특별한 경우를 제외하고는 금요일에 1순위 청약 접수를 받는 경우는 드물었다. 익명을 요구한 한 중견업체 관계자는 “1•2순위 청약 접수를 사실상 포기하는 경우”라며 “청약 1순위에서 모집 가구 수를 채울 때는 상상도 못했던 일”이라고 말했다.

하지만 일부에서는 별 효과가 없다는 얘기도 나온다. 마케팅 비용 절감 등의 부수적인 효과는 물론 청약률을 끌어올리고 계약률을 올리는 데 별 의미가 없다는 것이다.

그러나 효과가 있든 없든 당분간 1•2순위 동시접수는 이어질 것 같다. 재당첨 금지조항 한시 배제가 연장된 데다 인기 단지가 아니라면 주택 수요자들이 청약통장 사용을 꺼리고 있기 때문이다.
황정일기자

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:13

오피스텔 임대사업 종류별 세금 A to Z

 

요즘 임대사업이 짭짤한 부업으로 인기다. 은퇴를 앞둔 중•장년층은 물론 젊은 직장인들까지 오피스텔 한 두 채를 사서 임대하는 일이 부쩍 늘었다.

비교적 소액 투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다. 그런데 이 오피스텔 한 두 채로 부업을 하더라도 세금이 적지 않다. 

세금 생각을 않고 임대수익률을 계산한 경우 낭패를 볼 수 있다. 세금에 따라 임대수익률이 연 2% 정도 왔다갔다 하기 때문이다. 

오피스텔 한두 채로 사서 주거용으로 임대하는 경우 크게 세 가지 형태가 있다. 형태별로 내야 할 세금은 어떻게 될까. 

◆사업자 등록 않고 임대하는 경우

 

-부가가치세: 오피스텔 건물가액의 10%. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 기존 오피스텔을 매입한 경우 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 포함되거나 빠질 수도 있는데, 빠진 경우 매입자가 내야 한다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 0.25% 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남 3구가 아니라면 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용된다.


3주택 이상 다주택자의 경우 중과세 될 수 있다. 

-종합부동산세: 과세 대상으로 합산 대상이다. 

◆일반 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

-부가가치세: 면제된다. 신규 분양을 받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해 준다. 

다 만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 

-월세 수익에 대한 부가가치세: 1년에 두 번 월세 수익에 대한 부가가치세를 내야 한다. 임대소득의 5%다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)에 일반세율(6~35%)이 적용된다. 단 3주택 이상 다주택자가 주거용 임대한 게 발각되면 중과세될 수 있다.

-종합부동산세: 비과세(단 토지는 합산 대상). 그러나 이 역시 주거용으로 사용한 게 발각되면 과세 대상으로 합산 대상이 될 수 있다. 

◆주택 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

오는 4월27일부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해진다. 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제 혜택을 받을 수 있다.

-부가가치세: 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 

-취득세: 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제•감면된다. 60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 주택거래신고지역은 서울 강남•서초•송파구는 제외된다.

 

다만 취득세 감면 혜택은 신규 분양 단지에만 해당된다. 기존 오피스텔을 사는 경우는 취득세 4.6%를 다 내야 한다. 

-재산세: 주택임대용으로 등록하면 재산세도 면제•감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 하면 된다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 

-양도소득세: 3주택 이상 다주택자라도 시세 차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

-종합부동산세: 비과세

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:12

고객 양도상담 대부분은 "집이 두채가 있는데요, 한 채를 팔면 세금이 많이 나오나요?" 였다.

이 물음에 대해 지난해까지는 "두 채의 소재지가 어디인가요?, 기준시가가 얼마인가요?" 등 여러 가지 질문을 하여 장기보유특별공제를 적용을 받을 수 있는지 여부를 판단해야만 했다.

다주택자의 중과(50-60%)세율 적용은 올해까지 유예가 됐으나 장기보유특별공제(10-30%)는 배제되었기 때문이지만 그러나 올해 1월1일부터는 정부에서 부동산 시장 정상화 및 주택공급 활성화를 위하여 다주택자의 장기간 보유한 주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용키로 관련 세법이 개정됐다.

이에 따라 보유한 집 채수와 상관없이 양도시에 3년 이상만 보유한다면 양도차익에서 10-30%의 장기보유특별공제를 적용받고 일반누진세율(6-38%)을 적용하여 양도소득세를 내면 된다.

예를 들면 두채 소유한 김씨가...

그 중 한 채를 3억원에 매매, 취득가액이 1억원(취득세 등 경비포함)이고 3년 보유 후 양도시 양도소득세를 살펴보자.

(중과대상주택이라 가정)

①2012년 전 양도시, 양도세가 5422만원(35%세율)이고,

②2012년 이후 양도시, 양도세가 4355만원(38%세율)으로 1067만원의 세금이 차이가 난다.

세 율개정으로 세율차이가 나지만 장기보유특별공제로 양도소득세의 절감효과를 보는 셈이다. 현재 중과세율(50-60%)은 유예되어 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득·양도할 경우에 일반누진세율이 적용되고 장기보유특별공제까지 더불어 적용되어 기존의 중과개념은 없어진 셈이므로 이 기간을 활용하여 주택을 취득·양도할 계획을 세우면 세부담에서는 효율적일 수 있다. 
한가지 더 살펴본다면 5년이상 임대할 계획이 있다면 주택임대사업자등록(구청·세무서)을 생각할 필요가 있다.

주 택임대외에 본인이 거주하는 주택 양도시 1세대1주택(3년보유, 2년거주, 9억원이하) 비과세를 적용받을 수 있고 임대주택을 취득시 요건 충족되면 취득세도 감면받을 수 있다. 주택취득을 재테크로 생각하는 분들은 다양한 세제혜택을 꼼꼼히 따져보고 시작하기를 권한다. / 예은서 <농협중앙회 대전PB센터 세무팀장>

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:10



신도시를 개발해 도시 외곽으로 확장하기보다는 도심 고밀 개발과 도시 재생 등을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략이 바뀐다.
국 토해양부는 새 국토 개발 전략과 4대강 사업, KTX 개통 등에 따른 국토 공간 변화를 반영한 제4차 국토종합계획(2000~2020년)의 수정계획(2011~2020년)이 18일 국무회의에서 심의·의결돼 이달 중 확정·고시한다고 밝혔다.
수정계획은 우선 저탄소ㆍ에너지 절감형 녹색국토 실현을 제시했다.
온실가스 배출 가이드라인이 제시된 녹색도시계획을 세우고 도심·역세권 고밀 개발, 도심 내 주택 공급 확대, 대중교통 지향형 개발(TOD), 미이용 시가지 우선 개발 등을 통해 한국형 압축도시를 조성한다는 것이다.
신규 개발보다 도시 재생, 도심 중추 기능 회복 위주로 국토 관리 기조를 바꾸고 유사·중복 계획·지구제도 통폐합, 대규모 개발 사업 재조정 국토의 수용 능력을 고려한 개발 체제를 갖추도록 했다.
노 령화, 1~2인 가구 증가 등 인구 구조 변화에 맞춰 고령자 전용 주택, 도심 소형 주택, 재택근무 지원형 주택 등을 공급하고, 다문화 사회에 대응해 다문화 특별지구 지정, 다문화 체험거리 조성 등을 중점 추진한다는 내용도 포함됐다.
교통 인프라는 철도ㆍ해운 중심으로 재편하고 복합환승센터 설치, BRT(간선급행버스) 확충 등을 통해 대중교통의 기능을 강화하며 자전거, 전기자동차, 하이브리드카 등 친환경 교통수단을 활성화하도록 했다.
산업 측면에서 에너지 순환형 생태산업단지 조성, 에코산업 등 친환경 산업 육성, 스마트 그리드 시스템 개발, 신재생 에너지 사용 건축 기준 강화, 그린홈 보급 등이 담겼다.
지역 경쟁력 강화 전략으로 5+2 광역경제권(수도·충청·호남·대경·동남권+강원·제주권)을 개발하고 초광역 동ㆍ서ㆍ남해안권을 대륙과 해양으로 진출하는 성장축으로 육성하게 된다.
해양 부문에서는 해양자원 확보(북극해 항로 참여, 극지 해양자원 공동 개발), 무인도 등 해양영토 관리 강화, 풍력·조력·파력 등 신재생에너지 산업 육성, 해양 산업 클러스터 조성 등이 포함됐다.
수정계획은 또 최근 빈발하는 기후변화·기상이변에도 적극 대응하도록 했다.
도시계획 수립 시 재해 위험도 분석, 재해 위험 지도 작성, 대형 건축물 및 지하공간 설계기준 강화, 도시 내 방재거점 설정, 재해 발생 시 긴급수송 등 비상대응 체계 강화 등이 주요 내용이다.
4 대강 정비를 계기로 품격 있는 국토를 만든다는 취지에 따라 강·산·바다 통합형 국토 관리 네트워크 구축, 수변공간의 다목적 활용, 국가조망점 지정, 전통 건축양식 보급 확대, 상징거리 조성, 고도(古都) 정비, 역사ㆍ문화축 복원 등도 추진하도록 했다.
항공 자유화 확대, 인천공항 허브화, 한반도 철도망과 TSR(시베리아횡단철도)·TCR(중국횡단철도) 연계, `아시안 하이웨이' 결손 부분 연결 등 항만과 공항을 활용한 글로벌 거점·게이트웨이 육성 전략도 담겼다.

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:09

경기부동산포털 공람공고 신설~!

경기도가 경기도내 도시계획관련 공람ㆍ공고를 한눈에 확인할 수 있는 콘텐츠를 제공한다.

경기도(북부청)는 25일부터 도민들이 도내 시행중인 도시계획관련 공람ㆍ공고 내용을 한눈에 확인할 수 있도록「경기 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)」홈페이지 내 공람ㆍ공고 콘텐츠를 신설ㆍ운영 했다.

도 관계자는 그간 도시관리계획 입안시 주민 의견청취를 위해 실시하는 공람ㆍ공고가 형식적 측면에 치우쳐 고질적인 민원과 분쟁의 요인으로 작용하고 있어 이를 더 많은 도민이 손쉽게 알아볼 수 있는 실질적인 방법으로 개선하기 위한 것이라고 밝혔다.

공 람ㆍ공고 내용에는 단위도시계획시설(도로ㆍ공원 등), 지구단위계획 등 각각의 개발계획과 이에 포함되는 토지지번ㆍ위치도ㆍ토지이용계획 등이 포함되어 있으며, 2011년 12월부터 주민공람공고가 시작된 경기도내 약 60여개 도시계획에 대한 내용을 한눈에 확인할 수 있다.

경 기도 북부청 관계자는 "도시계획은 주민의 재산과 생활권에 직결되는 사항인 만큼 신설 콘텐츠 운영을 통해 도민의 재산권 보호와 도시관리계획에 대한 도민들의 관심을 이끌어 내 도민과 소통하는 도시관리계획이 이뤄질 것" 이라고 기대했다.

한 편,「경기도 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)」홈페이지는 도내 부동산에 관한 각종 정보를 제공하는 사이트서 도시계획관련 공람ㆍ공고 콘텐츠가 신설됨에 따라 도민들은 시·군의 개발 정비 및 보전을 위해 수립하는 토지이용ㆍ교통ㆍ환경ㆍ산업 등에 관한 도시계획 정보를 손쉽고, 정확하게 확인할 수 있게 됐다.

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:08

오는 4월 말부터 임대사업자가 사서 주거용으로 세를 놓는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다.


행정안전부는 지방세특례제한법 개정안이 지난 27일 국회 본회의를 통과함에 따라 오는 4월 27일부터 지방세가 감면된다고 밝혔다. 개정안은 지난해 정부가 발표한 8.18전월세안정대책의 일환이다.


개정안에 따르면 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡이하는 취득세와 지역자원시설세 전액이 감면되며 재산세는 50% 감면된다. 전용면적 85㎡이하는 재산세만 25% 감면된다.


단 취득세의 경우 건축주로부터 최초로 분양받은 오피스텔만 감면 적용을 받을 수 있고 주택거래신고지역의 경우는 기존 임대주택과 마찬가지로 취득세 감면혜택이 배제된다.


다 시 말해 임대사업자가 최근 강남구와 송파구에서 분양되고 있는 오피스텔을 분양받고 2~3년 후 입주할 때까지 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 주택거래신고지역으로 해제되지 않는 다면 취득세 감면은 받을 수 없다. 이유는 강남구, 서초구, 송파구는 주택거래신고지역이기 때문이다.


또한 재산세와 지역자원시설세의 경우도 오피스텔 2개 실 이상을 임대주택으로 제공해야 감면대상이다.



댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:06

최 근 서울에서 가난한 동네 주민들이 부자 동네 사람들보다 평균 4년 일찍 죽고 100명당 사망률도 가난한 동네가 잘 사는 부자 동네보다 2배 더 높은 것으로 나타났다고 모 언론 기관이 조사결과를 발표하였다. 참으로 씁쓸하기 그지없는 현실이 그저 안타까울 따름이다. 가난하게 사는 것도 서러운데 가난하기 때문에 일찍 죽어야 한다니...
 
이제부터라도 부동산 재테크를 통해서 부자의 길로 다가서야 한다.
부자와 가난한 자를 가르는 결정적인 요인은 삶을 이끌어가는 일종의 습관 문제라고 본다. 
부자들에게는 부를 쌓을 수 있는 부자 습관이 있는 반면, 가난한 자에게는 더욱 가난해지는 가난한 자의 습관이 많은 것을 볼 수 있다. 
 
결국 가난한 자도 부자의 습관을 갖추고 부자가 되려고 움직이면 반드시 부자가 될 수 있다. 가난한 자들을 분석해보면 지금 당장 하지 않고 다음으로 ‘미루는 습관’을 가지고 있다는 한 가지 공통점을 발견할 수 있다. 

 

항 상 미루기만 하고 행동하지 않게 되면 그저 가난한 자의 인생에서 벗어날 수가 없는 것이다. 이런 수동적인 성격을 버리고 적극적인 사고방식으로 진정 부동산 재테크의 분야에서 최고가 되도록 노력한다면 머지않아 부자로 가는 열차에 오를 수 있을 것이라고 필자는 강조하고 싶다. 

그러기 위해서는 부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙을 반드시 기억하고 투자 시 적용하면 성공하리라고 확신한다.

 

부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙은 다음과 같다.

첫 번째는 3개 이상의 부동산을 수집 및 분석해야 한다.

 

부 동산 투자는 ‘현재’에 하는 것이지만 투자대상은 ‘미래의 가치’를 보고 하는 것이다. 그렇기 때문에 ‘1개의 부동산’만 보고 투자하는 것이 아니라 최소 ‘3개 이상의 부동산’을 비교하여 최적의 상품에 투자하는 것이 투자에서 실패하지 않는 기본적인 상식이다.

아 파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 빌딩, 토지 등 부동산과 관련된 어떤 상품이든지 최소 동일한 상품을 3개 이상 비교 분석한 후 결정해야 실패보다는 성공할 확률이 높은 것이다. 특히 초역세권의 부동산을 대상으로 보면 더욱 좋을 것 같다.
 
최 근 부동산 시장의 침체에도 불구하고 실수요자들이 많이 찾는 초 역세권 물건은 가격의 안정성 확보와 더불어 오히려 강세를 나타내고 있는 실정이고, 미래의 가치를 가득 품고 있는 부동산임으로 그런 초역세권 위주로 3개 이상의 부동산을 수집하고 분석 한 후 환금성과 안정성을 확보하고 운영 및 관리하기에도 편리한 부동산이라고 판단이 되면 투자해야 한다. 
 
요 즘처럼 급변하는 부동산시장에서 투자를 할 때는 먼 거리에 있어 운영이나 관리를 하기에 어려운 곳은 3개 이상의 부동산을 수집 분석하기 어려우므로 피하고, 직접 운영 및 관리를 할 수 있는 가까운 거리에 있는 초 역세권 지역의 부동산을 투자물건으로 보는 것이 리스크도 적을뿐더러 상황에 따른 가격의 변동성도 적기 때문임을 간과해서는 안 될 것이다. 

그러나 초역세권 물건은 대체로 보면 비싸다. 
그렇지만 부동산은 ‘오르는 부동산만 오른다.’는 것을 반드시 기억해야 하고 항상 가슴속에 품어 두어야 할 공식이며, 투자에 실패하지 않는 유일한 법칙임을 잊어서는 안 될 것이다.

즉, 부동산 투자 시에는 최소 3개 이상의 부동산을 수집하고 분석해야 한다.

 

두 번째는 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 한다.

 

투자하기에 합리적 물건을 판단하기 위해서는 조건 없이 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 한다. 틈만 나면 현장에 가야 한다는 뜻이다.
부 동산 투자에 성공한 부자들의 습관이 바로 현장에 수도 없이 가는 것임을 알아야 하고, 발품을 많이 팔수록 수익률은 높아지고 현장답사를 통해서만이 부동산의 가치를 판단할 수 있기 때문이다. 즉, 부동산 투자는 현장에 길이 있고 답이 있기 때문에 확인하고 또 확인해야 한다. 
 
주 변 부동산 중개업소에 들러 시세를 물어보거나 수익률의 정도, 부동산의 현재 상태, 공급물량의 정도, 최근의 가격변동 현황, 주변 현황, 향후 3~5년 후의 가치 등을 판단하고 확인 또 확인해야 한다. 특별한 일이 없으면 언제나 현장에 깊은 관심을 가지고 시간에 따른 특징 등을 철저히 체크하고 그 물건의 가치를 스스로 판단할 줄 알아야 실패를 줄일 수 있는 것이다. 

그래서 어떤 물건이든지 최소 3번 이상 현장에 가서 정확한 현황조사를 기초로 투자를 해야 함을 항상 기억해야 할 것이다. 

부동산 투자를 통해 부자가 된 이들을 보면 그들만의 거창하고 특별한 방법과 방식이 있는 것이 아니고 현장이 바로 부자가 되는 본질적인 요소가 되기에 그들은 철저하게 현장을 샅샅이 분석한 후 투자함을 결코 잊어서는 안 될 것이다. 

부자가 되기 위한 첫 걸음은 바로 현장이고 일생에 몇 번 없는 매도와 매수의 부동산 거래에 성공하고 실수를 줄이기 위해서는 현장에 대한 정확한 정보와 판단으로 미래의 가치를 분석하는 것이 그 무엇보다 중요하다. 

부동산에 투자를 할 그 당시에는 투자의 성공여부를 쉽사리 파악하기가 어려운 것이기 때문에 실수나 실패할 가능성을 줄이고 성공하기 위해서는 현장의 상세한 현황파악뿐이 없기 때문에 3번 이상 현장에 가서 조사를 해야 하는 것이다. 
 
예를 들어 토지에는 등기부에 공시되지 않은 ‘특수지역권’이 있다. 특수지역권이란 인근 주민들이 공동으로 다른 사람 소유의 토지에서 초목 또는 야생물 채취 등으로 수익을 얻는 권리다. 

이 특수 지역권이 성립이 되면 인근 주민들에게 일정 금액을 위로금 명목으로 주어야만 토지를 사용할 수 있게 되는 것이다. 즉, 눈에 보이는 등기부상 권리관계만 따져서 투자하면 큰 낭패를 보게 되기 때문에 현장에 가서 상세하게 내용을 파악하는 것이 그만큼 중요한 요소인 것이다.

따라서 부동산 투자에 성공하려면 더 빠르고 더 깊이 있게 현장과 교감을 최소 3번 이상 무조건 가져야만 하는 것이다.

 

세 번째는 3번 이상 욕심나는 명품 부동산을 사고 팔아야 한다.

 

먼저, 부동산을 살 때는 반드시 욕심나는 부동산을 사야 한다.

내가 욕심나는 것도 중요하지만 남들이 볼 때 욕심나는 그런 부동산을 말이다.

남들이 볼 때 욕심나는 부동산은 나에게 큰 이익을 주고, 이런 욕심나는 부동산을 3번 이상 매매하다보면 어느 순간 부자가 되어 있는 것을 알게 될 것이다.

부동산을 살 때는 반드시 남들이 볼 때 욕심나는 부동산에 대해 욕심을 내야 한다. 
 
대 체로 주위에서 재테크로 큰돈을 벌었다는 소문만 듣고 그저 조급한 마음에 명품의 유무를 따지지 않고 투자에 나서게 되는 사람들이 많다. 이런 서툰 부동산 재테크는 평생 후회로 이어질 수 있기 때문에 투자에 앞서 명품인지의 유무를 점검해야 할 것이고 성공적인 재테크를 원한다면 지식과 결단성 그리고 인내심을 바탕으로 반드시 남들이 욕심나는 명품에 투자를 하여야 한다. 

명품을 사야 명품 대접을 받으면서 팔 수 있고. 그 차익으로 인해 부자로 한 걸음 다가설 수 있게 되기 때문이다. 

다 음으로 부동산을 팔 때는 시기 또한 너무나 중요하다. 그 시기에 의해 엄청난 금액을 얻을 수 있고, 잃을 수 있기 때문이다. 매수자보다 매도자 우위의 시기에 팔아야 된다. 파는 것을 서두르거나 급하게 하는 것은 부자가 되는 것을 거부하는 것과 같은 것이다. 

이것은 바로 부동산 재테크의 가장 기본적인 실수에 해당하는 매도방식이다. 

부동산 투자에서는 ‘단 1%의 실수라도 100%의 실패’를 낳을 수 있기 때문이다. 언제나 작은 문제들이 커다란 낭패를 불러오는 것이다. 

현 재의 부동산 시장에서 매도 타이밍의 적절한 시기에 대해서 간략하게 말씀드리면, 올해의 부동산 시장은 선거로 인해 각종 개발공약들이 넘쳐날 것이고, 그 개발공약들로 인해 지역별로 부동산 가격이 꿈틀댈 가능성이 매우 높고, 내년에는 새 정부가 들어서면서 부동산 경기를 부양하기 위해 새로운 정책이 쏟아져 나올 가능성이 크기 때문에 매도 타이밍은 내년 이후로 잡는 것이 여러 가지 측면에서 유리할 것으로 필자는 판단하고 있다. 

이처럼 부동산 투자에서 성공하고 부자가 되려면 욕심나는 부동산을 3번 이상 사고팔아야 한다.

 

부 자는 부자가 되겠다는 뜨거운 열망과 즐기는 마음이 있어야 그에 따른 행동을 하게 되고 마침내 원하는 것을 이룰 수 있다. 필자는 가슴 깊은 곳에 부자의 꿈을 가지고 있고 그에 따라 움직이다 보면 머지않아 경제적 자유를 누리고 부자의 반열에 오를 수 있을 것이라고 확신한다. 

부자는 결코 신이 내려주는 것이 아니고 스스로 만들어 나가는 것이다. 열정을 가득 안고 움직이는 자가 부자가 될 수 있을 것이다. 

움직이지 않으면 아무것도 결코 아무 일도 일어나지 않기 때문에 오늘부터 당장 부동산 시장을 이기는 3가지 투자법칙을 토대로 나의 모든 것을 부자시스템으로 바꿔서 행복한 부자가 되기를 간절히 간구해본다.

댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:06

지 난 27일부터 지방의 주택 청약 지역이 종전 시·군에서 '도' 단위로 확대됐다. 동일 생활권인 광역시와 도를 하나로 묶어 주택 공급 단위 지역을 재정비한 것이다. 이에 따라 시·군 거주자는 도 지역까지 청약 범위가 넓어졌고 같은 생활권에 속한 광역시 새 아파트에도 청약할 수 있게 됐다.

예를 들어 충남 천안시 거주자는 앞으로 천안시 아파트는 물론 충남과 대전에서 공급하는 아파트까지 청약할 수 있다. 경남 지역은 부산, 울산과 동일 생활권에 포함되고 대구와 경북, 광주와 전라 지역이 같은 생활권으로 묶여 광역 단위의 청약이 가능해졌다.

강원 원주, 전남 무안 등 지방의 기업도시에 짓는 아파트 청약 대상도 전국으로 확대돼 서울 수도권 거주자는 물론, 타지역 거주자도 분양받을 기회가 생겼다. 단 동일 순위에서 당첨 경쟁을 하게 되면 해당 주택이 건설되는 시·군에 거주하는 사람이 우선 순위를 갖는다.

주택 청약 지역이 확대되면서 지방 분양시장에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다. 분양 사업장별로 더 많은 지역의 예비 청약자를 확보할 수 있게 돼 분양 경쟁력도 높아질 전망이다.

다 만, 지난해까지 단기간 분양 물량이 급증해 공급 과잉 우려가 높아진 만큼 인기 지역과 유망 단지에 대한 청약 쏠림은 더욱 가속될 것으로 예상된다. 부산, 광주, 대전 등 광역도시의 분양예정 사업장 중에서 분양가격 경쟁력과 입지적 투자성이 부각되는 곳에는 동일 생활권에 놓인 인접 도시에서 청약자가 유입될 것이기 때문이다. 같은 생활권에 속한 시·군 간에도 호재가 있는 인기 지역에 관심이 집중될 수 있다. 청약 수요시장의 범위가 넓어지면서 인기 단지의 청약 경쟁은 더욱 치열해지고 동시에 비인기 지역의 청약 수요는 감소하는 현상이 심화될 수 있다.

인천을 제외한 5개 광역시의 올해 분양계획은 2월 현재 3만3317가구 정도로 집계됐다. 연내 분양계획 물량의 13.5%를 차지한다. 광역시를 제외한 지방 물량은 4만7296가구로 전체 분양계획의 19.1% 정도다. 지난해에 비해 광역시와 지방 분양계획이 감소했지만 충남, 부산, 경남, 광주 등지에서 공급계획이 상당량 잡혀 있다. 지난 한 해 지방 분양시장의 활황세에서도 비인기 지역에서는 여전히 미달 사태가 나타났던 점을 감안해 보면 지척에 위치한 유사 생활권 내에서도 일부 아파트에만 청약 접수가 몰리는 '양극화' 현상은 더 심화될 가능성이 커졌다.

한편 세종시와 도청 이전 신도시, 
혁신도시 등은 원래 해당 주택의 건설지역에 거주하지 않는 자도 청약할 수 있었기 때문에 이번에 크게 달라진 점은 없다.

부동산114
 리서치센터장


댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:05
광교신도시 입주 - 상현, 흥덕, 매탄동 일대 파급효과 분석
2011년~2013년 광교신도시 2만 가구 입주예정
주변 부동산 시장 3곳에 미치는 영향은 차별적


광 교신도시 입주에 따른 파급효과가 본격화될 전망이다. 광교는 지난해 7월 첫 입주가 시작된 이후 2013년까지 약 2만 가구 정도가 공급된다. 특히 입주물량 확대는 광교신도시와 마주한 용인시 상현동 일대와 흥덕지구, 수원시 매탄동 등 3개 지역에 직접적인 영향을 줄 것으로 예상되고 있다. 상현동 등 일부 지역에서는 가격이 조정되는 등 광교 입주 영향이 감지되고 있기도 하다 


부동산114(www.r114.com)는 광교신도시와 인접한 3개 지역의 거래 분위기와 앞으로의 투자전망 등을 중심으로 긴급 점검해 봤다. 

용인 상현ㆍ흥덕, 수원 매탄 등 광교 입주 직접적인 영향 받아

광교 2014년까지 2만여 가구 공급 예정
2011 년~2013년까지 광교신도시에서 1만8223가구의 입주물량이 예정돼 있다. 2011년 하반기 7346가구, 2012년 7837가구, 2013년 3040가구가 순차적으로 공급된다. 반면 같은 시기 용인시 영덕동(흥덕지구), 수원시 매탄동 일대(우만동, 원천동 포함) 내 공급은 전무한 상태고 상현동에서만 2011년 하반기 388가구가 입주했다. 사실상 광교신도시 대규모 입주가 주변 부동산시장을 좌우할 주요 변수 임에 틀림 없다. 


광교 주변지역 인구 감소하기도
2011년 하반기부터 광교신도시 입주가 시작됐고 입주가 완료 되기까지 통상적으로 3개월~6개월의 시간이 걸리는 점을 감안하면 아직은 인구의 유출, 유입을 통해 지역 영향력을 점검하기 어려운 한계가 있다. 
다 만 2011년 광교 입주가 본격화 되면서 주변 지역 인구가 감소하는 모습이 나타나기도 했다. 통계청의 인구유출입 통계에 따르면 2010년 대비 2011년에 용인시 영덕동과 수원시 매탄동의 인구유입이 큰 폭으로 줄었다. 유출인구가 광교로 유입된 통계는 확인이 어렵지만 광교 입주가 적잖은 영향을 주었을 것으로 예상된다.


광교 입주영향, 지역에 따라 가격조정 시차 달라
매 매, 전세가격을 살펴보면 실제로 광교신도시 입주가 시작되면서 주변지역 부동산가격에 영향력을 발휘하는 모양새다. 일반적으로 지역 내에 공급물량이 몰릴 경우 매매가격과 전세가격이 동반 하락하는 경향이 크다. 광교신도시 입주도 이와 다르지 않은 모습이다. 특히 용인 상현동이 광교 입주 영향이 빠르게 나타나고 있다. 편의시설 부족과 갈아타기 수요 등으로 전세와 매매가격이 조정됐다. 



용인 상현동ㆍ흥덕지구, 수원 매탄동 투자 전망

용인 상현동 - 아파트 노후ㆍ편의시설 부족해 가격 비싸도 광교로 간다
용 인시 상현동 일대는 1997년 이후부터 아파트 입주가 시작하면서 주거지역이 조성되기 시작한 곳으로 대부분 1997년~2003년 사이에 입주가 이루어졌으며 2011년 현재 아파트기준 약 2만가구가 거주하는 지역이다. 첫 입주를 시작한지 10년 가까이 지나고 일정 수준 노후가 시작하면서 새 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 가격 차이가 크지 않아 광교신도시로 주거지를 대체하려는 수요가 있는데다 광교 초기 입주물량이 상현동과 인접한 곳에 집중되면서 그 영향력도 크게 받는 모양새다. 주거인구에 비해 대형마트 등의 편의시설과 업무시설 접근성이 떨어지는 것도 단점으로 작용하는 분위기다.


상 현동에서 광교신도시 분양권을 매매하는 중개업소는 "지난해 광교신도시 입주가 시작되면서 전용85㎡ 기준으로 매매가격이 1천~2천만원 정도, 전세가격은 5백~1천만원 가량 떨어졌지만 올해 들어서 매매가격은 조용하고 전세가격은 원래 가격으로 회복되는 분위기다" 라며 "하지만 앞으로도 입주가 계속될 것으로 예상되고 있어 당분간 더 지켜봐야 할 것 같다"고 전했다. 

한 편 다른 중개업소는 "투자문의를 하시는 분들이 같은 면적에서 상현동 보다 1억원 이상 비싼 가격이라도 광교신도시를 선호하는 경향이 있다." 또 "상현동에 비해 새 아파트고 앞으로 가격상승 가능성과 편의시설이 잘 조성되는 점 등에 우선순위를 부여하는 모습이다. 실제 상현동에서 광교로 이주하시는 분들도 많은 편"이라며 광교신도시 분양권 매입을 추천하기도 했다. 

광 교신도시의 입주가 상당부분 마무리되지 않은 상황에서 상현동 아파트 매매가격이 단기간에 회복되기는 힘든 상황이다. 하지만 2013년부터는 광교신도시 전체 입주물량이 크게 감소한다. 특히 상현동과 마주한 광교신도시 1권역 8개 블록 중 4개 블록은 입주를 시작했으며 2개블록은 2013년까지 순차적으로 공급된다. 2013년 전체 공급 물량 추이를 점검하면서 상현동 저가 매물 중심으로 매수 전략을 짜는 것도 괜찮아 보인다. 

용인 흥덕지구 - 편의시설, 대체주거지로 인해 광교 입주 영향 아직 덜해
용 인시 흥덕지구(영덕동) 일대는 대부분 2009년~2010년부터 아파트 입주가 시작된 곳으로 상현동과 달리 새 아파트와 새 상가주택이 대부분인 곳이다. 흥덕지구는 아파트기준으로 약4428가구가 거주하는 지역으로 이제 막 조성된 광교신도시처럼 새 주택이 대부분이고 대형마트 2곳 외 다양한 상업시설이 활성화된 상황이어서 편의시설이 부족한 광교신도시로 이주하려는 수요는 많지 않다. 이 때문에 매매가격은 광교 입주의 영향을 덜 받는 반면 저렴한 전세집에 민감한 수요자들은 광교신도시에도 일부 입주를 하는 모습이다. 또한 입지적으로 광교신도시와 마주한 상현동, 수원 매탄동과 달리 흥덕지구는 원천저수지와 신대저수지가 가로막고 있는 지형 때문에 가격 영향을 덜 받고 있다. 


아 파트와 상가주택의 현재 분위기를 문의한 결과 일부 중개업소는 "광교신도시가 입주하면서 매매가격은 별다른 영향을 안 받고 있다. 다만 이 쪽 지역이 기반시설이 먼저 조성되고 삼성전자, 삼성전기로의 출퇴근 직장인들로 인해 전세가격은 오히려 높은 경향이 있어 광교신도시로 이주하는 세입자들도 더러 있다. 하지만 초기 입주물량은 어느 정도 소진된 상황이고 세입자가 4층 이하의 2룸~3룸의 상가주택으로 눈길을 돌릴 경우 아파트 보다 3천~5천만원 전세가격이 저렴해 아직까지는 영향이 덜하다"고 밝혔다.

반 면 앞으로는 전세가격에 영향이 커질 것이라는 의견도 있었다. "작년에는 전세물건이 계속 부족해서 강세를 보였는데 올해 들어서는 1건~2건씩 중개업소에 가지고 있는 상황이다. 실제로 가격이 빠진 것은 아니지만 물건이 남아있는 이상 광교신도시 입주가 계속되면 전세가격 하락은 불가피할 것으로 전망된다"고 말했다. 

광 교신도시 전체물량이 영향을 미치겠지만 직접적으로 흥덕지구에 영향을 주는 2권역(중앙권역)에서의 입주는 7개 블록 정도로 확인된다. 이 중 5개 블록이 2013년 이후 입주가 예정돼 있어 당장에 큰 영향을 주기는 어려운 상황이다. 따라서 투자자에게 흥덕지구는 아직은 매력적인 물건이 많은 곳으로 볼 수 없으므로 계약시기를 다소 늦춰 본격적으로 영향이 미치는 2012년 하반기부터 2013년 상반기 중 저가매물에 진입시기를 저울질 해 볼 필요가 있다. 다만 임차인이라면 이미 과도하게 오른 아파트보다는 4층 이하의 상가주택을 대체주거지로 활용할 필요가 있다.

수원시 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 - 일부 주민 새 아파트에서 더 좋은 광교 새도시로
수 원시 매탄, 원천, 우만동 일대는 수원 구 시가지에 해당되는 곳으로 1980년대에 입주해서 재건축을 추진 중인 곳부터 2010년 입주한 새 아파트까지 다양한 유형의 아파트와 단독주택, 다세대, 연립 등의 주택이 혼재된 지역이다. 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 일대는 아파트 기준으로 약 3만4000가구가 거주하는 지역으로 금전적인 여유가 있는 가구들은 광교신도시에 매력을 느끼고 진입시기를 저울질하는 분위기다. 하지만 앞서 살펴본 지역들보다 거주범위가 넓고 소득과 주거환경 편차가 심한 지역이어서 광교신도시 입주 여파는 매탄동 일대에서 차별화된 영향력을 발휘하고 있다.


현 장 중개업소를 돌아보면 우만동 내 우만주공 아파트처럼 오래된 아파트보다는 2000년 이후 입주한 새 아파트들이 매매가격과 전세가격이 더 큰 영향을 받고 있다. 재건축이 추진될 정도로 오래된 아파트의 경우 전세가격이 1억원 수준으로 저렴해 광교신도시로 갈아타기가 쉽지 않고 집주인이 임대를 목적으로 매입한 경우가 많아 광교입주로 시세보다 저렴하게 매물을 내놓을 이유는 없기 때문이다. 반면 2005년에 입주한 매탄동 현대힐스테이트 등 새 아파트의 경우 광교신도시 대비 매매가격은 1억원 정도 저렴했지만 전세가격은 오히려 높게 형성되거나 비슷한 수준이어서 전세 재계약을 앞둔 임차인들이 이주하는 수요도 있었다.

주 변 중개업소는 "매매가격은 차이가 커서 여유가 있는 사람들 빼고는 광교신도시로 손 쉽게 갈아타지는 못하는 분위기다. 다만 전세가격이 작년에 강세를 보인 이후 매매가격의 70%수준까지 육박하면서 광교신도시 새 아파트에 입주하려는 수요는 생각보다 많은 편이다"라고 밝혔다. 또 "실제로 동네 전세매물이 하나, 둘 늘어나더니 2월 들어서는 계약이 안된 상태로 남은 물건이 많은 상황으로 광교신도시 입주가 시작되기 전과는 사뭇 다르다"고 말했다. 

매 탄동 일대는 용인시 상현동, 흥덕지구와 달리 대체 주거수단이 다양해 광교신도시의 입주효과를 섣불리 판단하기 이른 시점이다. 또한 지역 내 미분양아파트가 없고 매매가격도 2011년 1월부터 현재까지 제자리 걸음을 유지하고 있어 의미부여도 어렵다. 

투 자의 관점으로 매탄동 일대 매매계약을 시도한다면 광교신도시 입주가 절정에 이르는 2012년 하반기까지 가격추이를 지켜보고 판단해야 한다. 한편 전세가격은 지난해 수도권에서 시작된 불안으로 크게 오른 상태이므로 임차계약을 앞둔 세입자들은 보다 저렴한 광교신도시로의 이주를 본격화할 가능성이 있다. 이로 인해 매탄동 일대 전세가격은 2012년 올해 상반기부터 하락할 가능성이 높으므로 이사비용과 편의시설 불편 등이 부담스러운 세입자라면 현재 거주하는 곳에서의 재계약을 시도하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 

부동산114  윤지해


댓글을 달아 주세요

posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:03


현대와 과거의 유산이 결합된 현대적 복고를 의미하는 '모던 헤리티지'가 올해를 이끌 주거 트렌드로 예측됐다.

롯데건설은 7일 사회현상과 소비문화를 반영한 주거분야 2012년 트렌드와 디자인 키워드를 발표했다.

가계 불안정과 생존을 위협하는 환경 재앙 등 불안한 사회분위기 속에 안정과 신뢰를 선호하면서 역사와 전통이 있는 과거의 가치가 공감을 얻을 것이란 분석이다.

롯데건설 디자인연구소는 소비자들의 트렌드를 조사한 결과 스마트 제품의 발달에 따른 ‘테크노 스트레스’가 늘어나면서 낯선 첨단 제품보다는 친근하고 본질적인 기능을 중시하는 경향이 나타나고 있다고 분석했다.

또 경제위기와 자연재해에 따른 불안한 심리가 지속되면서 건강과 친환경에 대한 관심이 증가했고 생필품은 저렴한 것을 선호하면서도 가족을 위한 것과 자신이 가치를 두는 것에는 돈을 아끼지 않는 ‘스마트 컨슈머’가 증가하고 있다고 진단했다.

롯데건설은 이런 분석을 통해 올해를 이끌 주거 트렌드로 '모던 헤리티지'로 보고 △미니막스 △레트로 테크 △그레이시 파스텔 △마더 네이쳐 △모던 에스닉 등 5가지 디자인 키워드를 제시했다.

모던 헤리티지는 현대를 뜻하는 모던과 유산을 뜻하는 헤리티지의 합성어로 현대와 과거의 유산이 믹스 매치된 현대적 복고를 의미한다.

미 니막스는 전체 가구의 50%에 육박한 1~2인 가구를 위한 공간에 한정된 공간의 활용성을 극대화시킨 단순하지만 다기능으로 활용 가능한 공간을 의미한다. 레트로 테크는 편리한 첨단기기에 아날로그 감성을 접목한 제품을 뜻하며 그레이시 파스텔은 테크노 스트레스에 시달린 현대인에게 정서적 치유 작용을 하는 색상을 말한다.

소재로는 자연과의 조화를 통해 포근함이 느껴지는 마더 네이쳐 소재가 인기를 끌 전망이며 판타지와 이국에 대한 동경을 현대적 소재로 표현한 모던 에스닉 패턴도 주목받을 것으로 내다봤다

박 영준 롯데건설 디자인연구소 상품개발팀장은 "1~2인 가구가 증가하고 있는 사회 현상을 반영해 소형 평형에서 부족한 공간을 대체해 사용할 수 있는 공간과 호텔에서 즐길 수 있었던 서비스를 커뮤니티 시설을 통해 저렴하게 제공하는 등 소비자 욕구에 맞춘 선도형 상품으로 고객감동을 이끌어 갈 것"이라고 말했다.

댓글을 달아 주세요