posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:55
▶ 수도권 버블세븐 고가주택 시가총액 조사 결과
▶ 강남구 7조4천억원, 송파구 6조7백억원 사라져
▶ 분당신도시도 1조9천억원 감소
 

지난해 수도권 버블세븐 지역 고가주택의 시가총액이 16조원 이상 증발했다.


부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2010년 12월말 대비 2011년 12월말 현재 버블세븐 9억원 초과(평균 시세 기준) 고가주택 시가총액을 계산한 결과 2백25조3백62억원에서 2백8조2천4백67억원으로 16조7천8백95억원이 줄었다(버블세븐지역: 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 용인시, 분당신도시, 평촌신도시).


시구별로는 강남구가 가장 많이 감소했다. 지난해 말 기준 시가총액은 81조3천5백40억원으로 2010년 동기(88조8천2백75억원)대비 7조4천7백35억원이 줄었다. 특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 개포동(4조74억원)과 대치동(3조1천3백37억원) 일대에서 전체 시가총액 감소액(7조4천7백35억원)의 95%인 7조1천4백11억원이 감소했다.




두 번째로 고가주택 시가총액 감소가 큰 지역은 송파구. 2010년 45조1천2백67억원에서 2011년 39조5백28억원으로 6조7백39억원이 줄었다. 재건축과 일반 아파트 시세가 모두 약세를 보이고 있는 잠실동과 신천동에서 각각 3조2천8백3억원, 1조9천7백40억원이 빠지면서 시가총액이 크게 감소했다.


다 음으로는 분당신도시가 14조7천15억원에서 12조7천3백63억원으로 1조9천6백52억원이 감소했다. 서현동(-7천8백29억원)과 금곡동(-4천1백99억원) 일대가 크게 줄었다. 이어 양천구(목동)가 15조2천6백38억원에서 13조9천39억원으로 1조3천5백99억원이 감소했다.


평촌신도시는 고가주택이 크게 줄면서 천억원대였던 시가총액이 백억원대로 떨어졌다. 2011년 12월말 기준 고가주택 시가총액은 2010년 동기간(2천7백24억원)보다 1천9백34억원이 감소한 7백90억원이다.    


경 기도 용인시는 다른 버블세븐 지역에 비해 고가주택 시가총액 감소액이 작았다. 2010년 12월 3조4천10억원에서 2011년 12월 3조3천8백38억원으로 1백72억원이 감소했다. 지역별로는 동백동, 성복동 일대 고가주택 시가총액이 각각 82억원, 50억원이 줄었다.


한 편 서초구는 버블세븐지역 가운데 유일하게 고가주택 시가총액이 늘었다. 2010년 12월 57조4천4백33억원에서 2011년 12월 57조7천3백69억원으로 2천9백36억원이 늘어난 것. 이는 반포동 일대 고가주택 시가총액(3천4백92억원)이 큰 폭으로 늘면서 서초동, 방배동 일대 고가주택 시가총액 감소(8백75억원)를 상쇄시킨 것으로 분석된다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:53

신분당선 28일 개통…강남-정자 16분 소요
분당 정자동 아파트 "올 겨울부터 전세 수요 몰릴 것"

서울 강남역과 경기 성남시의 정자역을 잇는 신분당선(DX Line) 개통이 하루 앞으로 다가오면서 이른바 ‘골드라인’ 특수에 관심이 집중되고 있다.

신분당선은 총 17.3km 구간으로 지하철 2호선 강남역에서 양재(서초구청)·양재시민의숲·청계산입구·판교·정자역으로 이어진다. 강남-정자 간 이동시간은 약 16분이다.

개 통 전날인 27일(정식운행 29일 오전 5시 30분) ‘신분당선 호재’ 지역으로 꼽히는 경기 성남시 분당구 판교·정자동의 아파트 및 주요 상권의 분위기는 차분한 편이었다. 인근 부동산 중개업소들은 이미 신분당선에 대한 프리미엄은 시세에 반영됐다고 입을 모았다. 다만 당장은 아니더라도 아파트에 수요가 붙지 않겠느냐고 했다. 점포의 경우 사람이 많이 몰릴 것인진 몰라도 월세가 오를지 몰라 걱정이라는 말이 많았다.

◆ “일일 이용객 20만명 육박할 것”

신분당선은 오전 5시 30분부터 다음날 새벽 1시까지 운행한다. 운행횟수는 평일 320회, 주말·공휴일 272회로 운행간격은 출·퇴근 시간인 오전 7시부터 9시와 오후 6시부터 8시까지는 5분, 평시에는 8분 간격이다. 기본 운임은 일반 1600원, 어린이 800원이다. 급행열차는 따로 없다.

신 분당선 운영회사인 ‘네오트랜스’ 관계자는 “신분당선이 개통되면 동판교와 서판교, 분당구 정자·이매·서현·미금역 인근의 아파트에서 출퇴근 하는 사람들이 많이 이용할 것”이라며 “현재 예상되는 일일 이용객은 19만1697명 수준이고 점차 늘어날 것”이라고 말했다.

신분당선 개통은 일단 서울로 출근하는 분당·판교 주민들에게 단비가 될 전망이다. 소요시간이 절반쯤 줄어들기 때문이다. 신분당선이 생기기 전에 분당 정자동 인근 지역 주민들은 대중교통으로 광역 버스나 지하철 분당선을 이용해왔다. 그러나 지하철은 강남역까지 가는데 선릉역 환승 시간까지 고려하면 50분 정도 소요되고, 광역 버스는 강남역까지 평균 40분, 빠르면 35분 정도 걸렸지만 용인 수지서 이미 만차(滿車) 상태인 경우가 잦아 탑승이 어려울 때가 많았다. 자가용으로 출·퇴근을 하는 사람도 많지만, 판교IC에서 강남역까지는 오전 7시면 이미 정체되기 시작한다.

한국교통연구원 관계자는 “출퇴근 시간이 줄어들 뿐만 아니라 기본요금이 1600원으로 광역 버스보다 싸고 탑승환경도 쾌적해 많은 사람들이 신분당선을 통해 출퇴근을 하려고 할 것”이라고 말했다.

◆ 신분당선 특수?‥“매매가엔 이미 先반영, 전세금은 더 오를 것”

신분당선 개통과 맞물려 아파트 시장과 인근 상권 분위기도 바뀔 전망이다. 다만 분당·판교 현지 중개업소나 부동산 전문가들은 아파트의 경우 이미 최근 1~2년간 부동산 침체기임에도 신분당선 인근의 아파트 가격이 타 지역에 비해 떨어지지 않았던 점을 감안하면 신분당선 호재가 이미 가격에 선반영됐다고 평가했다.

부동산 정보업체 닥터아파트 자료에 따르면 지난 1년간 신분당선 판교역 인근의 백현동 매매가격은 1.70% 올랐고 삼평동의 가격은 변화가 없다. 부동산경기가 침체국면을 걷고 있는 것을 고려하면 선방한 것이다.

정 자동의 경우 0.44% 떨어졌지만 중대형 아파트가 많은 점을 고려하면 하락폭이 크진 않은 편이다. 특히 판교역과 도보 5분 거리인 판교신도시 백현마을 1단지(121㎡)의 경우 시세 평균가격이 10억4000만원으로 분양가 5억8790만원의 두배로 뛰었다.

전세금은 상승폭이 크다. 지난 1년간 백현동과 이매동의 평균 전세금 변동률은 각각 14.21%, 12.75%로 서울 전체 전세금 변동률인 11.81%보다 높았고, 삼평동과 정자동도 각각 9.71%, 8.09%를 기록했다.

분 당선 정자역 인근의 한 부동산 중개업소 사장은 “현재 정자동의 조금 오래된 ‘한솔청구’·‘정든우성’·‘상록우성’아파트 중 신분당선·정자역과 가장 가까운 ‘상록우성’은 106㎡을 기준으로 109㎡형 한솔청구 아파트보다 1억원 이상 비싸다”며 “이미 매매가격에는 호재가 선반영됐다고 봐야 하고, 12월 정도면 다시 이사철이 시작되기 될 텐데 이때 신분당선 효과로 인근 지역 아파트의 전세금이 크게 오를 것”이라고 전망했다.

부동산 정보업체 ‘부동산써브’ 나인성 연구원은 “신분당선은 오는 2016년이면 광교신도시, 2018년이면 신사·용산까지 이어질 예정이기 때문에 광역 지하철로는 가장 큰 관심을 불러일으키는 노선”이라며 “서울까지의 소요시간이 대폭 단축되기 때문에 타 지역에 비해 전세난이 더욱 심해질 것으로 예상되고 매매가격은 현 상황에서 크게 오르긴 어렵겠지만 개통 이후 입소문이 돌면 상황이 바뀔 수도 있다”고 말했다.

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posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 09:52

서울 주택시장 '박원순 회오리' 속으로

[중앙일보 조인스랜드] 입력 2011-10-27 10:00 / 수정 2011-10-27 17:51

재건축ㆍ재개발, 한강르네상스 타격

10.26 서울시장 보궐선거에서 무소속 박원순 후보가 승리했다. 박원순 신임 시장은 오세훈 전 시장이 추진했던 대부분의 부동산 정책을 전면 수정하겠다고 강조해왔다. 서울시 부동산 정책의 일대 변화가 불가피한 상황이다.

새 로운 시장이 당선되면서 부동산 시장은 어떤 변화를 맞을까. 박 시장의 공약집을 보면 서울시 부채 축소를 목표로 한강르네상스 개발 사업을 비롯한 각종 개발 사업을 유보내지 폐지하고 서민을 위한 공공임대아파트 대거 공급하겠다는 내용이 부동산 정책의 핵심이다.

뉴타운 재건축 시장 충격 불가피

당 장 뉴타운 및 재건축 재개발 사업은 위축될 가능성이 크다. 박 시장은 출마 전부터 “현재 진행되는 뉴타운, 재개발은 주민의 정주권을 일방적으로 박탈하기 때문에 위헌”이라고 강하게 비판했다. 대신 “재건축·재개발의 과속추진을 방지하고 새로운 임대정책을 도입하겠다”는 생각을 수차례 언급했다.

이에따라 뉴타운 사업은 전면 재검토에 들어갈 가능성이 크다 .현재 서울시내 뉴타운 촉진구역 241곳 중 70곳은 주민들의 사업추진 의지가 없어 조합추진위 조차 구성하지 못하고 있을 정도로 침체돼 있다.

공약대로라면 정비구역별로 현지조사, 사업성 분석, 주민부담금과 부담능력 등에 대해 재조사 후, 조합원 투표에 의해 상당수 지역이 뉴타운 지구에서 해제되는 과정을 겪을 전망이다.

뉴 타운 지역을 정리하는 한편, 보수·관리를 중심으로 하는 시민 참여형 프로그램을 대폭 늘릴 전망이다. 공약집에서 열악한 지역을 선별해 전면 철거가 아닌 노후된 단독 다세대주택 등을 유지 보수하는 방식의 ‘두꺼비하우짱 사업을 본격화하겠다는 입장을 제시하고 있다.

유앤알컨설팅 박상언 사장은 “지금도 찬바람이 불고 있는 서울지역 뉴타운과 강남권 재건축시장을 비롯한 일반주택시장의 추가적인 가격하락도 불가피할것”이라고 관측했다.

한강르네상스 해당지역, 타격 불가피

박 시장은 한강르네상스 사업을 대표적인 전시성 토건사업이라고 생각한다. 서해뱃길, 한강예술섬, 양화대교 확장 등으로 수조원의 예산이 낭비되는 쓸데없는 사업이라고 본다.

이를 백지화하거나 대폭 축소해 생기는 비용으로 서민 주거 복지에 집중하겠다는 게 박 시장의 또 다른 핵심 부동산 공약이다.

박 시장은 구체적으로 서해뱃길 사업으로 2200억원, 한강예술섬 사업으로 3500억원의 예산을 줄일 수 있다고 판단하고 있다. 여기에 한강 주변 생태공원, 진입로 공사 등의 비용을 합하면 1조원 이상의 예산이 소요되는데 이를 대폭 줄이겠다는 것이다.

자연스럽게 한강르네상스 개발 계획의 일환으로 추진되던 한강변 초고층 사업은 위축될 가능성이 크다. 전략정비구역, 유도정비구역으로 나눠 추진되면서 해당지역 부동산값이 많이 뛰었지만 사업이 전면 재검토 될 가능성이 크다.

부동산부테크연구소 김부성 소장은 “주민 반발이 심한 여의도나 압구정동 전략정비구역은 규모가 대폭 줄어들거나 개발계획 변경이나 폐지가 될 가능성도 있다”고 내다봤다.

한 편, 박 시장은 서울의 대표적인 전시성 사업으로 도심지하공간 네트워크 구축사업(1800억원), 국가상징거리조성사업(1382억원) 등도 모두 대폭 축소하거나 백지화하겠다는 입장이다. 해당 지역 개발 기대감이 사라지면서 시장은 더 위축될 가능성이 크다는 게 전문가들의 진단이다.

공공 임대주택 공급 늘어날 듯

박 시장은 공약집의 첫 번째 항목을 ‘집 걱정 없는 서울, 희망둥지 프로젝트’로 정했을 정도로, 임대주택 공급 확충 공약을 강조하고 있다.

임기 중 공공 임대주택을 기존 계획보다 2만가구 늘어난 8만가구 공급하겠다고 하고, 장기전세주택 공급을 대폭 늘리겠다는 입장이다.

임대주택도 SH공사가 매입해 세를 놓는 매입 임대, 사유지를 활용하는 협동 조합형 주택, 공공계약 민간임대주택인 장기안심주택 등 다양한 제도를 염두에 두고 구체적인 실행 방안을 마련하고 있다.

특히 대학 주변 1~2인 소형주택 공급을 늘리기 위해 인센티브 부여하는 제도를 도입할 예정이어서 도시형생활주택 등 관련 사업은 더 활성화될 전망이다.

또 주거비를 지원하는 주택바우처제도, 전세보증금센터 등을 설립해 전세난으로 어려움을 겪는 서민들의 주거안정을 꾀하겠다는 방침이다.

특히 이를 위해 SH공사를 도시재생 및 주거복지 전담기구로 만들겠다고 밝혀 SH공사의 대대적인 구조변화가 예고된다.

전 문가들은 "각종 개발 건설 중심의 사업을 축소하고 복지정책과 맞물려 공동체 회복에 중심을 둔 작은 규모의 개발 사업을 하겠다는 게 박시장의 부동산 정책"이라며 "새 시장의 임기동안 기존 부동산 시장은 큰 변화가 불기파하다"고 설명했다.
-중앙일보 박일한기자-

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