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  1. 2012.03.09 용인 상현동 주민, 비싸도 광교신도시 간다-윤지해
posted by Yuki7104 2012. 3. 9. 10:05
광교신도시 입주 - 상현, 흥덕, 매탄동 일대 파급효과 분석
2011년~2013년 광교신도시 2만 가구 입주예정
주변 부동산 시장 3곳에 미치는 영향은 차별적


광 교신도시 입주에 따른 파급효과가 본격화될 전망이다. 광교는 지난해 7월 첫 입주가 시작된 이후 2013년까지 약 2만 가구 정도가 공급된다. 특히 입주물량 확대는 광교신도시와 마주한 용인시 상현동 일대와 흥덕지구, 수원시 매탄동 등 3개 지역에 직접적인 영향을 줄 것으로 예상되고 있다. 상현동 등 일부 지역에서는 가격이 조정되는 등 광교 입주 영향이 감지되고 있기도 하다 


부동산114(www.r114.com)는 광교신도시와 인접한 3개 지역의 거래 분위기와 앞으로의 투자전망 등을 중심으로 긴급 점검해 봤다. 

용인 상현ㆍ흥덕, 수원 매탄 등 광교 입주 직접적인 영향 받아

광교 2014년까지 2만여 가구 공급 예정
2011 년~2013년까지 광교신도시에서 1만8223가구의 입주물량이 예정돼 있다. 2011년 하반기 7346가구, 2012년 7837가구, 2013년 3040가구가 순차적으로 공급된다. 반면 같은 시기 용인시 영덕동(흥덕지구), 수원시 매탄동 일대(우만동, 원천동 포함) 내 공급은 전무한 상태고 상현동에서만 2011년 하반기 388가구가 입주했다. 사실상 광교신도시 대규모 입주가 주변 부동산시장을 좌우할 주요 변수 임에 틀림 없다. 


광교 주변지역 인구 감소하기도
2011년 하반기부터 광교신도시 입주가 시작됐고 입주가 완료 되기까지 통상적으로 3개월~6개월의 시간이 걸리는 점을 감안하면 아직은 인구의 유출, 유입을 통해 지역 영향력을 점검하기 어려운 한계가 있다. 
다 만 2011년 광교 입주가 본격화 되면서 주변 지역 인구가 감소하는 모습이 나타나기도 했다. 통계청의 인구유출입 통계에 따르면 2010년 대비 2011년에 용인시 영덕동과 수원시 매탄동의 인구유입이 큰 폭으로 줄었다. 유출인구가 광교로 유입된 통계는 확인이 어렵지만 광교 입주가 적잖은 영향을 주었을 것으로 예상된다.


광교 입주영향, 지역에 따라 가격조정 시차 달라
매 매, 전세가격을 살펴보면 실제로 광교신도시 입주가 시작되면서 주변지역 부동산가격에 영향력을 발휘하는 모양새다. 일반적으로 지역 내에 공급물량이 몰릴 경우 매매가격과 전세가격이 동반 하락하는 경향이 크다. 광교신도시 입주도 이와 다르지 않은 모습이다. 특히 용인 상현동이 광교 입주 영향이 빠르게 나타나고 있다. 편의시설 부족과 갈아타기 수요 등으로 전세와 매매가격이 조정됐다. 



용인 상현동ㆍ흥덕지구, 수원 매탄동 투자 전망

용인 상현동 - 아파트 노후ㆍ편의시설 부족해 가격 비싸도 광교로 간다
용 인시 상현동 일대는 1997년 이후부터 아파트 입주가 시작하면서 주거지역이 조성되기 시작한 곳으로 대부분 1997년~2003년 사이에 입주가 이루어졌으며 2011년 현재 아파트기준 약 2만가구가 거주하는 지역이다. 첫 입주를 시작한지 10년 가까이 지나고 일정 수준 노후가 시작하면서 새 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 가격 차이가 크지 않아 광교신도시로 주거지를 대체하려는 수요가 있는데다 광교 초기 입주물량이 상현동과 인접한 곳에 집중되면서 그 영향력도 크게 받는 모양새다. 주거인구에 비해 대형마트 등의 편의시설과 업무시설 접근성이 떨어지는 것도 단점으로 작용하는 분위기다.


상 현동에서 광교신도시 분양권을 매매하는 중개업소는 "지난해 광교신도시 입주가 시작되면서 전용85㎡ 기준으로 매매가격이 1천~2천만원 정도, 전세가격은 5백~1천만원 가량 떨어졌지만 올해 들어서 매매가격은 조용하고 전세가격은 원래 가격으로 회복되는 분위기다" 라며 "하지만 앞으로도 입주가 계속될 것으로 예상되고 있어 당분간 더 지켜봐야 할 것 같다"고 전했다. 

한 편 다른 중개업소는 "투자문의를 하시는 분들이 같은 면적에서 상현동 보다 1억원 이상 비싼 가격이라도 광교신도시를 선호하는 경향이 있다." 또 "상현동에 비해 새 아파트고 앞으로 가격상승 가능성과 편의시설이 잘 조성되는 점 등에 우선순위를 부여하는 모습이다. 실제 상현동에서 광교로 이주하시는 분들도 많은 편"이라며 광교신도시 분양권 매입을 추천하기도 했다. 

광 교신도시의 입주가 상당부분 마무리되지 않은 상황에서 상현동 아파트 매매가격이 단기간에 회복되기는 힘든 상황이다. 하지만 2013년부터는 광교신도시 전체 입주물량이 크게 감소한다. 특히 상현동과 마주한 광교신도시 1권역 8개 블록 중 4개 블록은 입주를 시작했으며 2개블록은 2013년까지 순차적으로 공급된다. 2013년 전체 공급 물량 추이를 점검하면서 상현동 저가 매물 중심으로 매수 전략을 짜는 것도 괜찮아 보인다. 

용인 흥덕지구 - 편의시설, 대체주거지로 인해 광교 입주 영향 아직 덜해
용 인시 흥덕지구(영덕동) 일대는 대부분 2009년~2010년부터 아파트 입주가 시작된 곳으로 상현동과 달리 새 아파트와 새 상가주택이 대부분인 곳이다. 흥덕지구는 아파트기준으로 약4428가구가 거주하는 지역으로 이제 막 조성된 광교신도시처럼 새 주택이 대부분이고 대형마트 2곳 외 다양한 상업시설이 활성화된 상황이어서 편의시설이 부족한 광교신도시로 이주하려는 수요는 많지 않다. 이 때문에 매매가격은 광교 입주의 영향을 덜 받는 반면 저렴한 전세집에 민감한 수요자들은 광교신도시에도 일부 입주를 하는 모습이다. 또한 입지적으로 광교신도시와 마주한 상현동, 수원 매탄동과 달리 흥덕지구는 원천저수지와 신대저수지가 가로막고 있는 지형 때문에 가격 영향을 덜 받고 있다. 


아 파트와 상가주택의 현재 분위기를 문의한 결과 일부 중개업소는 "광교신도시가 입주하면서 매매가격은 별다른 영향을 안 받고 있다. 다만 이 쪽 지역이 기반시설이 먼저 조성되고 삼성전자, 삼성전기로의 출퇴근 직장인들로 인해 전세가격은 오히려 높은 경향이 있어 광교신도시로 이주하는 세입자들도 더러 있다. 하지만 초기 입주물량은 어느 정도 소진된 상황이고 세입자가 4층 이하의 2룸~3룸의 상가주택으로 눈길을 돌릴 경우 아파트 보다 3천~5천만원 전세가격이 저렴해 아직까지는 영향이 덜하다"고 밝혔다.

반 면 앞으로는 전세가격에 영향이 커질 것이라는 의견도 있었다. "작년에는 전세물건이 계속 부족해서 강세를 보였는데 올해 들어서는 1건~2건씩 중개업소에 가지고 있는 상황이다. 실제로 가격이 빠진 것은 아니지만 물건이 남아있는 이상 광교신도시 입주가 계속되면 전세가격 하락은 불가피할 것으로 전망된다"고 말했다. 

광 교신도시 전체물량이 영향을 미치겠지만 직접적으로 흥덕지구에 영향을 주는 2권역(중앙권역)에서의 입주는 7개 블록 정도로 확인된다. 이 중 5개 블록이 2013년 이후 입주가 예정돼 있어 당장에 큰 영향을 주기는 어려운 상황이다. 따라서 투자자에게 흥덕지구는 아직은 매력적인 물건이 많은 곳으로 볼 수 없으므로 계약시기를 다소 늦춰 본격적으로 영향이 미치는 2012년 하반기부터 2013년 상반기 중 저가매물에 진입시기를 저울질 해 볼 필요가 있다. 다만 임차인이라면 이미 과도하게 오른 아파트보다는 4층 이하의 상가주택을 대체주거지로 활용할 필요가 있다.

수원시 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 - 일부 주민 새 아파트에서 더 좋은 광교 새도시로
수 원시 매탄, 원천, 우만동 일대는 수원 구 시가지에 해당되는 곳으로 1980년대에 입주해서 재건축을 추진 중인 곳부터 2010년 입주한 새 아파트까지 다양한 유형의 아파트와 단독주택, 다세대, 연립 등의 주택이 혼재된 지역이다. 매탄ㆍ원천ㆍ우만동 일대는 아파트 기준으로 약 3만4000가구가 거주하는 지역으로 금전적인 여유가 있는 가구들은 광교신도시에 매력을 느끼고 진입시기를 저울질하는 분위기다. 하지만 앞서 살펴본 지역들보다 거주범위가 넓고 소득과 주거환경 편차가 심한 지역이어서 광교신도시 입주 여파는 매탄동 일대에서 차별화된 영향력을 발휘하고 있다.


현 장 중개업소를 돌아보면 우만동 내 우만주공 아파트처럼 오래된 아파트보다는 2000년 이후 입주한 새 아파트들이 매매가격과 전세가격이 더 큰 영향을 받고 있다. 재건축이 추진될 정도로 오래된 아파트의 경우 전세가격이 1억원 수준으로 저렴해 광교신도시로 갈아타기가 쉽지 않고 집주인이 임대를 목적으로 매입한 경우가 많아 광교입주로 시세보다 저렴하게 매물을 내놓을 이유는 없기 때문이다. 반면 2005년에 입주한 매탄동 현대힐스테이트 등 새 아파트의 경우 광교신도시 대비 매매가격은 1억원 정도 저렴했지만 전세가격은 오히려 높게 형성되거나 비슷한 수준이어서 전세 재계약을 앞둔 임차인들이 이주하는 수요도 있었다.

주 변 중개업소는 "매매가격은 차이가 커서 여유가 있는 사람들 빼고는 광교신도시로 손 쉽게 갈아타지는 못하는 분위기다. 다만 전세가격이 작년에 강세를 보인 이후 매매가격의 70%수준까지 육박하면서 광교신도시 새 아파트에 입주하려는 수요는 생각보다 많은 편이다"라고 밝혔다. 또 "실제로 동네 전세매물이 하나, 둘 늘어나더니 2월 들어서는 계약이 안된 상태로 남은 물건이 많은 상황으로 광교신도시 입주가 시작되기 전과는 사뭇 다르다"고 말했다. 

매 탄동 일대는 용인시 상현동, 흥덕지구와 달리 대체 주거수단이 다양해 광교신도시의 입주효과를 섣불리 판단하기 이른 시점이다. 또한 지역 내 미분양아파트가 없고 매매가격도 2011년 1월부터 현재까지 제자리 걸음을 유지하고 있어 의미부여도 어렵다. 

투 자의 관점으로 매탄동 일대 매매계약을 시도한다면 광교신도시 입주가 절정에 이르는 2012년 하반기까지 가격추이를 지켜보고 판단해야 한다. 한편 전세가격은 지난해 수도권에서 시작된 불안으로 크게 오른 상태이므로 임차계약을 앞둔 세입자들은 보다 저렴한 광교신도시로의 이주를 본격화할 가능성이 있다. 이로 인해 매탄동 일대 전세가격은 2012년 올해 상반기부터 하락할 가능성이 높으므로 이사비용과 편의시설 불편 등이 부담스러운 세입자라면 현재 거주하는 곳에서의 재계약을 시도하는 것도 좋은 방법일 수 있다. 

부동산114  윤지해


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