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  1. 2012.03.13 "오피스텔 잘 못 투자하면 손해봅니다"
posted by Yuki7104 2012. 3. 13. 09:13

오피스텔 임대사업 종류별 세금 A to Z

 

요즘 임대사업이 짭짤한 부업으로 인기다. 은퇴를 앞둔 중•장년층은 물론 젊은 직장인들까지 오피스텔 한 두 채를 사서 임대하는 일이 부쩍 늘었다.

비교적 소액 투자가 가능하면서도 월급 외에 매달 고정적인 수익이 생기기 때문이다. 그런데 이 오피스텔 한 두 채로 부업을 하더라도 세금이 적지 않다. 

세금 생각을 않고 임대수익률을 계산한 경우 낭패를 볼 수 있다. 세금에 따라 임대수익률이 연 2% 정도 왔다갔다 하기 때문이다. 

오피스텔 한두 채로 사서 주거용으로 임대하는 경우 크게 세 가지 형태가 있다. 형태별로 내야 할 세금은 어떻게 될까. 

◆사업자 등록 않고 임대하는 경우

 

-부가가치세: 오피스텔 건물가액의 10%. 신규 분양의 경우 대개 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 기존 오피스텔을 매입한 경우 기존 소유자의 임대사업자 등록 여부에 따라 매매가에 부가가치세가 포함되거나 빠질 수도 있는데, 빠진 경우 매입자가 내야 한다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 0.25% 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)이 과표 기준이다. 투기지역인 서울 강남 3구가 아니라면 2년 이상 보유할 경우 시세차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용된다.


3주택 이상 다주택자의 경우 중과세 될 수 있다. 

-종합부동산세: 과세 대상으로 합산 대상이다. 

◆일반 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

-부가가치세: 면제된다. 신규 분양을 받은 경우 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하고 부가가치세 신고서를 작성하면 건물가액의 10%인 부가세를 환급해 준다. 

다 만 주거용으로 임대하다 발각되면 환급받은 부가세를 추징당한다. 또 10년 동안 업무용으로 임대해야 한다. 만약 임대기간 10년을 채우지 못하거나 임대 중간에 주거용을 임대할 경우 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세를 추징 당할 수 있다. 

-월세 수익에 대한 부가가치세: 1년에 두 번 월세 수익에 대한 부가가치세를 내야 한다. 임대소득의 5%다. 

-취득세: 분양가 또는 매매가의 4.6%다. 

-재산세: 공시가격의 70%를 과세표준으로 해서 2억원 이하는 0.2%, 10억원 이하는 0.3%, 10억원 초과는 0.4%다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 소득 전체 기준에 따라 소득의 6~38%가 소득세로 부과된다. 

-양도소득세: 시세 차액(매입가-매도가)에 일반세율(6~35%)이 적용된다. 단 3주택 이상 다주택자가 주거용 임대한 게 발각되면 중과세될 수 있다.

-종합부동산세: 비과세(단 토지는 합산 대상). 그러나 이 역시 주거용으로 사용한 게 발각되면 과세 대상으로 합산 대상이 될 수 있다. 

◆주택 임대사업자로 등록해 임대하는 경우

오는 4월27일부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해진다. 오피스텔을 주택임대용으로 등록하면 아파트나 도시형생활주택 등이 받던 세제 혜택을 받을 수 있다.

-부가가치세: 건물가액의 10%로 분양가에 포함돼 있어 따로 낼 필요는 없다. 

-취득세: 주택임대용으로 등록하면 취득세가 면제•감면된다. 60㎡ 이하(이하 전용면적)는 면제, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 다만 주택거래신고지역은 서울 강남•서초•송파구는 제외된다.

 

다만 취득세 감면 혜택은 신규 분양 단지에만 해당된다. 기존 오피스텔을 사는 경우는 취득세 4.6%를 다 내야 한다. 

-재산세: 주택임대용으로 등록하면 재산세도 면제•감면된다. 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡ 이하는 50%, 60∼85㎡ 이하는 25%가 감면된다. 

-소득세: 임대 소득 외 다른 소득이 있다면 합산해 종합소득세 신고를 하면 된다. 소득 전체 기준에 따라 소득에서 6~38%가 부과된다. 

-양도소득세: 3주택 이상 다주택자라도 시세 차액 구간 별로 일반세율(6~35%)이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

-종합부동산세: 비과세

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