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  1. 2012.03.15 오피스텔 "전용률 줄고, 분양가는 오르고"
posted by Yuki7104 2012. 3. 15. 09:07
전국의 신축오피스텔 전용면적 평균 26㎡, 소형 비율 높아졌다
분양가는 오르고 전용률은 낮아져, 실거주 만족도 하락 우려


최 근 공급되는 오피스텔의 면적이 점점 작아지고 있다. 부동산114(www.r114.com)에 따르면 2011년에 분양된 전국 오피스텔의 평균 전용면적은 29㎡로 최근 몇 년간 꾸준히 각 실당 내부면적이 감소하는 추세이다. 올해 들어 공급된 오피스텔의 규모는 더욱 작아지고 있어 전용면적은 평균 26㎡으로 줄었다.
반면 전용면적당 오피스텔 분양가격은 꾸준히 오르고 있어 소비자들의 부담은 커졌고 전용률도 낮아져 실거주 목적으로 소형 오피스텔을 분양 받는 경우에는 신중해야 한다.



서울 신축 오피스텔 전용면적 2005년 이후 꾸준히 감소, 올 들어 24㎡까지 줄어
현재 서울 오피스텔 전체 재고를 대상으로 평균 전용면적을 산출해보면 87㎡로 전국 기준 61㎡보다 규모가 큰 편이다. 수도권에서도 경기(45㎡), 인천(41㎡) 지역은 기존 오피스텔 중 소형 비중이 높아 지역 평균 전용면적도 전국 평균보다 작다.
하지만 서울에서도 최근 소형 오피스텔 공급 비중이 늘어나면서 연도별 신규분양 오피스텔의 평균 전용면적은 2005년 이후 계속 줄어들고 있다. 2005년 분양된 오피스텔의 평균 전용면적은 66㎡였지만 지난 해에는 평균 26㎡까지 줄어들었고 올해 공급된 오피스텔의 전용면적은 평균 24㎡까지 작아졌다.
전국 평균으로도 2008년 이후 두드러지게 면적이 줄어들기 시작해 지난 해에는 평균 29㎡를 기록했고 올해는 평균 26㎡의 전용면적을 나타내고 있다.

40㎡미만 소형 오피스텔 공급 비중 급증, 2011년 분양 오피스텔 중 89% 차지
이처럼 평균 전용면적이 계속 줄어드는 것은 소형 오피스텔 공급량이 늘고 있기 때문이다. 1~2인 가구의 증가에 따라 소형 오피스텔 공급 비중이 크게 증가했고 투자자들도 자금 부담이 적은 소형 오피스텔을 선호하고 있다.
정 부도 도심 소형주택을 대체할 소형 오피스텔의 공급과 구매를 지원하는 정책을 적극적으로 내놓고 있어 소형 오피스텔 공급 비중은 꾸준히 늘어날 전망이다. 2011년 8.18대책에 따라 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해졌는데 등록 가능한 오피스텔의 범위를 전용면적 85㎡이하로 한정한 상태이다. 주택임대사업자에게 주어지는 취득세, 재산세 감면 혜택도 면적별로 차등을 두어 소형일수록 혜택이 크다.
수요 니즈와 정부 지원이 맞물리면서 건설사들도 소형 오피스텔 위주로 공급하고 있다. 매년 신규 분양된 오피스텔을 면적별로 분석해보니 최근에는 99㎡이상 규모의 오피스텔은 거의 공급되지 않고 40㎡미만 소형 오피스텔 비중이 2010년부터 크게 늘어나고 있다. 2011년에는 분양된 오피스텔 중 89.24%가 전용면적 40㎡미만의 초소형으로 분양했다. 2012년에도 현재까지 분양한 강남역 효성인텔리안더퍼스트, 강남역 쉐르빌, 비즈트위트4차, 잠실아이파크 등 서울에서 선 보인 주요 분양 단지들이 전용면적 40㎡미만으로만 상품을 구성했다.
수요-공급 양쪽이 소형 오피스텔을 선호하는데다가 주거용 오피스텔로서 주택임대사업자 등록시 전용면적 40㎡이하는 재산제가 100% 면제되고 취득세도 면제된다.



실제 개인 생활공간도 좁아져, 평균 전용률 낮아져
전용면적뿐만 아니라 전용률도 낮아진 것으로 나타났다. 실제 거주자가 생활하는 주거공간이 과거 동일한 계약면적의 오피스텔과 비교해 더 좁아졌다는 의미다. 주거용 오피스텔이 "아파텔"이라 불리며 투자와 공급이 가장 활발했던 2001년 분양한 단지의 경우 전국 평균 전용률이 58.1%였는데 2011년에는 평균 46.7%까지 줄었다.
서울 분양 오피스텔의 경우에도 2001년 평균 전용률 57.0%에서 2011년에는 평균 50.4%까지 낮아졌다. 경기 지역도 2011년 평균 47.4%로 50% 미만의 평균 전용률로 공급되고 있고 인천도 2001년에는 평균 64.8%의 높은 평균 전용률을 강점으로 내세웠지만 최근에는 53.3%로 낮아졌다.
최근 강남권에서 분양한 오피스텔을 살펴보면 효성인텔리안더퍼스트, 강남 쉐르빌 등의 전용률이 47%~48% 수준이고 전용면적 기준 18㎡~28㎡의 초소형으로 공급됐다. 지난 2001년 당시 강남구에서 분양한 오피스텔인 메가시티, 신일유토빌, 우림루미아트 등은 전용률이 55%~65% 정도는 됐다. 전용면적 기준 규모도 30㎡는 넘는 세대들로 구성됐었다.
주거용 오피스텔의 전용률이 점점 낮아지는 이유는 실제 거주공간은 콤팩트형으로 만들고 단지 내 부대시설 등의 공간을 넓혔기 때문이다. 최근 분양하는 오피스텔은 운동시설, 옥상정원, 공동 테라스, 무인택배시스템, 인포데스크 등 다각적으로 임차인의 편의를 높이는 데 공간 할애를 늘리고 있다.



분양가격은 올라, 공간대비 소비자 가격 부담은 오히려 커져
실제 거주공간이 좁아진 반면 전용면적 기준 단위당 가격은 오히려 올랐다. 전국 오피스텔의 전용면적 3.3㎡당 분양가격은 2001년 940만원에서 올해 1909만원까지 올라 2배 이상 상승했다. 2010년 이후 단위당 가격이 크게 올랐고 유지되고 있다. 경기 지역도 지난 해부터 가격이 더 오르고 있다. 판교신도시 등에 전용면적3.3㎡당 3000만원이 넘는 고가의 오피스텔들이 선 보이면서 전용면적 단위당 분양가격이 2011년에는 1987만원까지 올랐고 올해 분양분은 평균 2255만원에 달한다.
서울은 올 들어 가격이 비싼 강남권 분양이 많았던 탓도 있으나 2012년 분양가격이 전용면적 3.3㎡당 3442만원까지 올라 2001년에 비해 3배 넘게 올랐다. 신축 오피스텔 분양가격이 크게 올랐던 2010년 이후 지난 2011년에는 분양가격 상승세가 둔화되는 듯 했으나 올 들어 다시 고가의 오피스텔들이 강남권 일대에 공급되면서 다시 크게 오른 것으로 나타났다.



전용률 낮으면 단지 공용시설 살펴봐야, 개인공간 넓어야 실주거에는 효율적
오피스텔이 점차 소형화되고 있다. 1-2인가구가 늘고 수요자들의 니즈와 맞아 떨어진 결과이긴 하지만 동시에 전용률도 낮아지고 상대적으로 분양가격은 올라 소비자들의 실질 부담은 가중될 우려가 있다. 전용률이 높아야 실제 개인의 거주공간이 계약면적에 비해 유리하게 확보된다고 볼 때 전용률이 낮은 오피스텔은 매입이나 분양에 유의해야 한다. 전월세 임차인의 경우에도 마찬가지이다. 신축 오피스텔의 경우 전용률이 낮다면 단지 내 공용시설 설치 비율이 높기 때문일 수 있는데, 이 경우 낮은 전용률을 보상할 만큼의 메리트가 있는 서비스나 시설이 제공되는 것인지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

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