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  1. 2012.02.24 요즘 젊은세대가 부동산에 무관심한 이유
posted by Yuki7104 2012. 2. 24. 10:17

“요즘 젊은 층은 부동산 구매를 일시적으로 포기한 것으로 봐야 하지 않을까요.”

최근 서울의 한 대학 부동산학과 교수는 젊은 층에서 부동산을 대하는 인식에 분명 변화가 생기고 있다며 이같이 말했다.


사실 주위를 둘러보면 20~30대 젊은 층이 부동산에 대한 집착은 확실히 기성세대보다 줄어든 듯하다. 아예 관심 자체가 시들어지고 있는, 말하자면 ‘부동산 무관심 세대’인 지도 모른다. 이런 사회적 현상이 표출되려면 분명 그 안에 내재된 원인들이 있을 것이다.


우선 부동산이 소유 대상의 자산(asset)으로 매력을 느끼지 못하는 것이 가장 큰 원인이 아닐까 싶다. 가격이 오르지 않는 부동산은 더 이상 소유 욕망이 발동하지 않는다. 관심 영역 밖의 존재이나 귀찮은 존재일 뿐이다.


지난 2000년 초반, 지금 되돌아보면 글로벌 부동산 버블기였지만 한국에도 부동산 투기 광풍이 불었다. 당시에 집은 주거서비스의 대상이라기보다 자본이득이라는 욕망을 실현하는 도구일 뿐이었다. 넘치는 유동성은 고수익의 화려한 잔치가 될 만 대상을 찾아다닌다.


당시에는 그 대상이 부동산이었을 뿐이다. 지금은 그 유동성들이 게릴라처럼 몰려다니며 원유, 금, 심지어 동충하초까지 투기장으로 만든다. 그래서 유동성 시각에서 본다면 언제든지 부동산은 투기의 대상이 될 수 있다. 다만 지금은 조건이나 시기가 맞지 않을 뿐이다. 투기가 일어나려면 두가지 전제조건이 있어야 한다.


첫 번째는 시장 참여자 사이에서 가격상승에 대한 기대가 광범위하게 형성돼 있을 것이다. 지금 가격 상승에 대한 기대가 형성되려면 가격이 싸야 한다. 즉 가격메리트가 생겨야 만이 랠리가 가능해진다. 하지만 지금은 소득에 비해 가격이 비싸다고 인식을 하고 있는데다 가격 상승에 대한 기대조차 크지 않은 상황이다.


두 번째, 부동산에 유입되는 유동성이 크게 늘어나야 한다. 하지만 지금은 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인증비율(LTV) 규제로 부동산시장으로 유입되는 유동성이 크게 줄어들었다. 지금까지 투기는 은행문턱이 높은 곳에서는 일어난 적이 없다.


투기는 유동성의 크기와 비례한다. 지금은 부동산으로 흘러들어갈 돈이 많지 않다. 이런 상황에서 부동산은 투기 가능성이 희박한 상황이다. 투기는 부동산에서 취득과 운용, 처분 등 3단계에서 운용이 빠진 것이다. 말하자면 운용과정없이 시세차익만 노리고 투자를 하는 것을 말한다.


2000년대 초 10년 간 부동산시장은 자본이득에 맞춘 투기광풍에 휩싸여 있었다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과도한 집착은 후유증을 낳기 마련이다. 고수익의 화려한 잔치는 항상 펼쳐지는 것은 아니다. 누군가는 부풀려진 버블은 떠안아야 한다. 과도한 빚을 내 투자를 했지만 시세차익은 커녕 고통만 안겨주는 ‘하우스 푸어’는 버블시대가 낳은 후유증의 단면이다.


이제는 과거처럼 집값이 오르지 않는 시대다. 젊은 층이든, 장년층이든 부동시장 참여자들은 가격이 올라야 하나 더 갖고 싶은 소유 욕망이 생긴다. 가격이 오른다면 달러 빚이라도 내서 배팅을 할 것이다. 하지만 지금은 가격이 오를 것을 기대하기보다는 하락할까 더 두렵다.


요즘처럼 집을 자산으로 생각하지 않는 시대에는 삶의 안식처(shelter)에 대한 수요만 있을 뿐이다. 실수요라는 '반쪽 수요'만 있다. 수요기반이 취약할 수밖에 없는 것이다.


또 하나 구매력의 문제이다. 88만원 세대라는 사회적 용어에서 보듯 집을 사고 싶어도 돈이 없어서 살 수 없다. 투자수요는 금리나 유동성에 민감하지만 실수요는 소득에 예민하게 움직인다. 하지만 경기가 급랭하면 현재는 물론 미래의 소득이나 일자리에 불안을 느끼는 상황에서 집을 사기가 어렵다.


월 20만~30만 짜리 고시원에 살기도 녹록치 않은 그들에겐 집은 사치다. 집 사는 것은 엄두도 못하고 체념하고 산다. 이렇게 사는 사람이 한두명이면 모를까 집단적으로 나타난다면 하나의 트렌드가 된다.


이런 상황이 지속되면 5~10년 뒤에 주택시장 펀드멘탈이 취약해 작은 충격만으로 휘청거릴 수 있다. 결국 구매력이다. 집값이 안 떨어지게 하려면 젊은이들에게 제대로 된 일자리를 만들어줘야 한다. 부동산 시장이 기성세대만의 잔치가 되지 않으려면 말이다.

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